Κτηματολόγιο: τα προβλήματα, οι προκλήσεις και 7+1 προτάσεις για σωστές λύσεις

Από τον Γιάννη Αλαβάνο/ Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός, πρώην Πρόεδρος Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ)

yannisalavanos@gmail.com

Παρέμβαση στη δημόσια διαβούλευση του σχεδίου νόμου, με τίτλο: «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης».

1. Το ν/σ «τελειώνει» την κτηματογράφηση παραπέμποντας την ολοκλήρωσή της στο άδηλο μέλλον και σε ένα προβληματικό περιβάλλον

Το νομοσχέδιο για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, αντί να ολοκληρώνει τη διαδικασία, την τερματίζει αιφνίδια. Τα κενά, κατά περιοχές πολύ μεγάλα, θα καλύπτονται με την πάροδο  του χρόνου και κατά τη φυσική ροή των δικαιοπραξιών. Μια αντίληψη που στην αρχή της σύνταξης του κτηματολογίου είχε συζητηθεί αναλυτικά, είχε απορριφθεί και τώρα η μερική επαναφορά μόνο προβλήματα δημιουργεί. Ενώ η Κυβέρνηση επικοινωνιακά επικεντρώνεται στις θετικές πρόνοιες ή  διατάξεις των συμπληρωματικών διατάξεων που αφορούν την τεχνητή νοημοσύνη και την απελευθέρωση δικαιοπραξιών, αγνοεί τις σοβαρές επιπτώσεις που θα έχει η αλλαγή της φιλοσοφίας σύνταξης του κτηματολογίου.

Η μεταφορά των μελετών στις οποίες δεν έχει γίνει ανάρτηση στο ήδη κορεσμένο  Λειτουργούν κτηματολόγιο δημιουργεί μια σειρά από προβλήματα:

Ανασφάλεια δικαίου: Οι πολίτες δεν θα είναι σίγουροι για τα δικαιώματά τους.

Ανεπαρκείς και ανέλεγκτες βάσεις: Το σύστημα θα βασίζεται σε αμφισβητήσιμα δεδομένα.

Μη συμμόρφωση με τους στόχους: Ούτε έναντι των χρηματοδοτών του έργου, ούτε έναντι  του Ταμείου Ανάκαμψης για ένα «αποτελεσματικό» σύστημα κτηματολογίου,  ούτε έναντι της δέσμευσης του πρωθυπουργού για ένα «πλήρες» κτηματολόγιο.

Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος παρουσιάζει μια ασυνεπή εικόνα: διακηρύσσει την  ολοκλήρωση της κτηματογράφησης ενώ ταυτόχρονα την καθυστερεί και την υποβαθμίζει.

2. Το πρόβλημα αποτυπωμένο σε αριθμούς

Οι προβλέψεις του άρθρου 3 του ν/σ  αφορούν τρεις κατηγορίες μελετών κτηματογράφησης του τελευταίου προγράμματος (Κτ5) που προκηρύχθηκε και καλύπτει το σύνολο της χώρας, εξαιρουμένων των περιοχών όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη ολοκληρωθεί μέσω προηγούμενων προγραμμάτων.

Αυτές οι κατηγορίες περιλαμβάνουν: (1) μελέτες χωρίς προανάρτηση (7 μελέτες), (2) μελέτες χωρίς ανάρτηση (5 μελέτες), και (3) μελέτες στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της ανάρτησης, αλλά δεν έχουν δημοσιοποιηθεί οι εκθέσεις επί των αιτήσεων διόρθωσης (7 μελέτες). Αυτές οι κατηγορίες παρατίθενται πρώτες στον ακόλουθο πίνακα:

Σύμφωνα με τις προδιαγραφές, το ποσοστό συλλογής δικαιωμάτων πρέπει να ξεπερνά το 55% για να θεωρείται επεξεργάσιμημια βάση δεδομένων, οι πίνακες και τα διαγράμματα. Είναι προφανές ότι στις μελέτες χωρίς προανάρτηση, τα ακίνητα, εν δυνάμει στο σύνολο  τους,  θα εμπλακούν  στη διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων . Για τις μελέτες που βρίσκονται στη φάση μετά την προανάρτηση αλλά πριν την ανάρτηση, μεγάλο ποσοστό δικαιωμάτων επίσης θα ενταχθεί σε αυτή τη διαδικασία.

Η διαφορά μεταξύ όσων έχουν υποβάλει δήλωση και όσων δεν το έχουν πράξει, εξαιτίας της αίσθησης που καλλιέργησαν οι συνεχείς παρατάσεις και της δυνατότητας κατάθεσης εκπρόθεσμης δήλωσης, χωρίς συνέπειες, πριν από την τελική ανάρτηση, είναι ότι αυτοί που δεν έχουν υποβάλει δήλωση διατρέχουν τον κίνδυνο να χάσουν μέρος ή το σύνολο της ιδιοκτησίας τους. Αυτό συμβαίνει επειδή η ιδιοκτησία τους θα καταγραφεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” στους πίνακες, και σε ένα εξατομικευμένο περιβάλλον αντιμετώπισης αιτήσεων διόρθωσης που την επηρεάζει απλά  δεν θα ειδοποιηθούν.

3. Αυξάνονται οι αβεβαιότητες και η πιθανότητα μακροχρόνιων διενέξεων.

Το κτηματολόγιο έχει στηριχθεί, και αποτελεί μέρος της φιλοσοφίας του, στην ενεργή και ταυτόχρονη συμμετοχή κάθε πολίτη σε όλες τις φάσεις της μελέτης (δήλωση – προανάρτηση – ανάρτηση- αίτηση διόρθωσης), προάγοντας/επιβάλλοντας τη συλλογική συμμετοχή και την ενιαία, συνολική επεξεργασία των δεδομένων. Αν και οι χρόνοι ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, με πληρότητα, είναι προκαθορισμένοι (παρά τις καθυστερήσεις λόγω παρατάσεων), τα ποσοστά, επί πραγματικών δεδομένων, των μη δηλωμένων ακινήτων και των λανθασμένων εγγραφών είναι εύλογα και χαμηλά.

Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, όμως, κάθε περίπτωση αντιμετωπίζεται μεμονωμένα, σε τυχαίο και απροσδιόριστο χρόνο. Η συλλογική συμμετοχή καταργείται, τα μη δηλωμένα ακίνητα αυξάνονται δραματικά, ενώ οι λανθασμένες εγγραφές πολλαπλασιάζονται. Ο χρόνος εκδίκασης των σφαλμάτων είναι απρόβλεπτος και σαφώς μεγαλύτερος από τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών, η διαδικασία θα κοστίζει περισσότερο και θα υλοποιείται από επιστήμονες που δεν γνωρίζουν το περιβάλλον. Το ομαδικό “παζλ” της κτηματογράφησης  που επιλύεται συλλογικά, πλέον αντικαθίσταται από τυχαίες και ατομικές παρεμβάσεις.

4. Σε ποιο περιβάλλον; Τα προβλήματα του Λειτουργούντος Κτηματολογίου

Με τις διατάξεις του νομοσχεδίου, ένας τεράστιος όγκος εργασίας και εκκρεμοτήτων από τις μη ολοκληρωμένες διαδικασίες κτηματογράφησης μεταφέρεται στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο, το οποίο ήδη αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα υποστελέχωσης, καθυστερήσεων στην εκτέλεση των υπαρχουσών αρμοδιοτήτων του, εκσυγχρονισμού των συστημάτων πληροφορικής.

Πότε θα αντιμετωπιστούν τα παραπάνω ζητήματα; Πώς, παράλληλα,  θα αντιμετωπιστούν τα προβλήματα και οι ελλείψεις στις μελέτες κτηματογράφησης, οι οποίες δεν έχουν ελεγχθεί από τους δικαιούχους δικαιωμάτων μέσω της δημοσιότητας των αναρτημένων κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων; Πώς θα διαχειριστεί ο όγκος εργασίας που θα προκύψει από τις αιτήσεις διόρθωσης; Πώς θα διεκπεραιωθεί το πλήθος των δευτεροβάθμιων αποφάσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης, όπως προβλέπεται από το άρθρο 9 παρ. 2 του νομοσχεδίου;

Πόσος χρόνος θα απαιτηθεί από τα αρμόδια στελέχη του Λειτουργούντος Κτηματολογίου για να ανταποκριθούν στον τεράστιο αυτόν όγκο εργασίας που τους ανατίθεται; Η μη παρουσίαση οποιουδήποτε μαθηματικού μοντέλου και η προσφυγή στην επιβολή, κατά εξαίρεση του δημοσιουπαλληλικού κώδικα, ποινών αποτελεί ένδειξη ότι η ουσία των προβλημάτων του Λειτουργούντος Κτηματολογίου δεν έχει κατανοηθεί πλήρως.

5. Γιατί αυτές οι αλλαγές τώρα;

Στην εισηγητική έκθεση του νομοσχεδίου «Συμπλήρωση διατάξεων περί Εθνικού Κτηματολογίου και συμπληρωματικές διατάξεις» (Μάιος 2013, συνυπογραφόμενη και από τους Υπουργούς Χατζηδάκη, Σταϊκούρα) στα αναμενόμενα οφέλη αναφέρεται: «ζ) Την καθιέρωση, προς όφελος των πολιτών, ασφαλούς περιβάλλοντος διαχείρισης της περιουσίας τους που σχετίζεται με τη γη, χωρίς τις αβεβαιότητες και τις μακρόχρονες διενέξεις του παρελθόντος, και την οριστική απαλλαγή τους από το υψηλό κόστος επίλυσης των σχετικών διαφορών που ανέκυπταν».

Έντεκα χρόνια μετά, και είκοσι εννέα από την ψήφιση του βασικού νόμου 2305/1995 για το Εθνικό Κτηματολόγιο, μετά από τέσσερις κρίσιμες νομοθετικές τροποποιήσεις και δύο χρόνια πριν την αναμενόμενη ολοκλήρωση της κτηματογράφησης για το σύνολο της χώρας, οι διατάξεις του παρόντος νομοσχεδίου αναιρούν πλήρως τα αναφερόμενα οφέλη.

Γιατί τώρα; Το 2013, ο τότε πρωθυπουργός Σαμαράς είχε προβλέψει την ολοκλήρωση του έργου έως το 2020. Το 2020, και σχεδόν κάθε χρόνο έκτοτε, στη ΔΕΘ, ο πρωθυπουργός ανακοινώνει ότι το έργο θα ολοκληρωθεί το 2025. Δεδομένου ότι σε τέτοιες περιπτώσεις προβλέψεων ο χρόνος τείνει να “διαστέλλεται”, δεν αντιμετωπίζεται με στενότητα, είναι πολύ πιθανό ο κ. Μητσοτάκης να επιτύχει στην εκτίμησή του, εφόσον το νομοσχέδιο δεν ψηφιστεί στην παρούσα του μορφή.

Όσο αφελές και αν είναι να θεωρηθεί ότι τόσες και τέτοιες δυσμενείς αλλαγές γίνονται για μία πολιτική εκτίμηση, τόσο βέβαιο είναι ότι η ομαλή ροή, χωρίς κίνδυνο επιστροφών, των χρηματοδοτήσεων από το Ταμείο Ανάκαμψης μπορεί να αποτελεί έναν λόγο για αυτές τις αλλαγές.

6. Ποια είναι η ισχυρότερη δέσμευση απέναντι στο Ταμείο Ανάκαμψης: τα ορόσημα ή οι προδιαγραφές σύνταξης;

Στο Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας «Ελλάδα 2.0»καθορίζονται στόχοι όπως το 85% και το 95% των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας να φθάσουν στο στάδιο της δημόσιας ανάρτησης το δεύτερο τρίμηνο του 2024 και του 2025 αντίστοιχα. Αυτοί οι στόχοι αποτελούν προαπαιτούμενα για την υποβολή της πέμπτης και έκτης αίτησης πληρωμής από το Ταμείο. Επιπλέον, μέχρι το δεύτερο τρίμηνο του 2025, πρέπει να ολοκληρωθεί η μετάβαση στη νέα οργανωτική δομή του Ελληνικού Κτηματολογίου με την κατάργηση όλων των Υποθηκοφυλακείων, κάτι που αποτελεί προαπαιτούμενο για την εκταμίευση της όγδοης πληρωμής από το Ταμείο Ανάκαμψης. Παρότι τα παραπάνω ορόσημα σχετίζονται με την πρόοδο της κτηματογράφησης, το Ταμείο που έχει  χρηματοδοτήσει σε προγενέστερα προγράμματα άμεσα τη σύνταξη του κτηματολογίου, στο συγκεκριμένο χρηματοδοτεί έργα πληροφορικής υποδομής και ψηφιοποίησης των αρχείων υποθηκοφυλακείων που εκτελούνται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Στην πραγματικότητα τα συγκεκριμένα ορόσημα επιτυγχάνονται. Η σύγκριση των ποσοστών του πίνακα στο εδάφιο 2 δείχνει ότι στο πρόγραμμα Κτ5 «μαθηματικά» τα δικαιώματα που θα δηλωθούν δεν θα ξεπεράσουν το 85% των προεκτιμωμένων δικαιωμάτων, έναντι του 100% των προηγούμενων προγραμμάτων που αφορούσαν αστικές, παραθαλάσσιες και αναπτυγμένες περιοχές. Πολλοί κάτοχοι δεν γνωρίζουν που είναι τα ακίνητα τους ή δεν θεωρούν ότι αξίζει να τα δηλώσουν. Αυτό το 15% αδήλωτων δικαιωμάτων παρουσιάζεται σε όλες τις μελέτες του ΚΤ5. Θα  πρέπει να οδηγήσει σε αναθεώρηση του απόλυτου αριθμού δικαιωμάτων που προσδιόρισαν τα ποσοστά  των στόχων που αναφέρονται στο σχέδιο ανάκαμψης.

Οι διατάξεις του  νομοσχεδίου, και αυτό θα είναι το πραγματικό πρόβλημα με το Ταμείο Ανάκαμψης,  συγκρούονται με τις δεσμεύσεις έναντι του, καθώς θεωρεί πως με την ανάρτηση των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων στην ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου, ανεξαρτήτως τρόπου και ποιότητας σύνταξης τους, καλύπτονται οι απαιτήσεις του Ταμείου.

Ωστόσο, το κείμενο που έχει υπογραφεί μεταξύ της ΕΕ και της Ελλάδας ρητά ορίζει ότι οι διαδικασίες πρέπει να ολοκληρωθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 3 του νόμου 4821/2021. Πρέπει να ολοκληρωθούν δηλαδή σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις νόμων, τις προβλέψεις υπουργικών αποφάσεων, τις προδιαγραφές, τις συμβάσεις αναθέσεων των μελετών, με λίγα λόγια σύμφωνα με ότι προσπαθεί να καταργήσει το νομοσχέδιο. Όλα τα παραπάνω, νόμοι, προδιαγραφές, υπουργικές αποφάσεις, συμβάσεις, στη μακροχρόνια πορεία σύνταξης του κτηματολογίου έχουν αλλάξει αλλά προς μία, θετική, κατεύθυνση. Το κτηματολόγιο, έως τώρα, γίνεται με τις πλέον σύγχρονες μεθόδους, βελτιώνεται και ανατροφοδοτείται νομοθετικά και τεχνικά, από την ίδια τη σύνταξη του.

7. Το τέλος κτηματογράφησης καταβάλλεται από τους πολίτες-βασικούς χρηματοδότες του έργου για να εκτελείται σύμφωνα με συγκεκριμένες διαδικασίες – προδιαγραφές

Σύμφωνα με τον νόμο 2308/1995, για την επεξεργασία των δηλώσεων και την καταχώρηση των εγγραπτέων δικαιωμάτων στους τελικούς πίνακες της κτηματογράφησης, καθώς και για τα δικαιώματα που περιλαμβάνονται στα τελικά κτηματολογικά στοιχεία, καταβάλλεται υπέρ του «Ελληνικού Κτηματολογίου» ανταποδοτικό τέλος κτηματογράφησης. Η διαχείριση αυτού του τέλους, καθώς αφορά χρήματα που εισφέρει ο πολίτης για έναν συγκεκριμένο σκοπό, γίνεται δεσμευτικά βάσει των ισχυουσών νομικών διατάξεων, υπουργικών αποφάσεων, προδιαγραφών και συμβάσεων για την ανάθεση μελετών – όλα όσα επιχειρεί να καταργήσει το νέο νομοσχέδιο. Η μη συμμόρφωση με αυτές τις διατάξεις θέτει ζήτημα αφερεγγυότητας του ελληνικού κράτους, στο ίδιο επίπεδο με την αφερεγγυότητα που εμφανίζεται μέσω του νομοσχεδίου έναντι των δεσμεύσεων προς το Ταμείο Ανάκαμψης.

Το κτηματολογικό τέλος που έχει ήδη συλλεχθεί, και θα συνεχίσει να συλλέγεται από τους πολίτες, θεωρείται επαρκές για τη χρηματοδότηση των διαδικασιών της κτηματογράφησης, αφήνοντας μάλιστα πλεόνασμα στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Οι πολίτες είναι οι κύριοι χρηματοδότες του έργου.

Με ποια αιτιολογία θα ζητηθεί από τους χρηματοδότες του έργου να παραιτηθούν από διαδικασίες που διασφαλίζουν την ορθή εγγραφή των δικαιωμάτων τους, καθώς και τον έλεγχο της ορθότητας αυτής της διαδικασίας, οι οποίες ήταν νομικά κατοχυρωμένες και πρακτικά εφαρμοσμένες; Με ποια ερμηνεία της ανταποδοτικότητας θα κληθούν οι πολίτες, κάτοχοι δικαιωμάτων, να καταβάλλουν πολλαπλάσιες δαπάνες (για αμοιβές πιστοποιημένων μηχανικών, δικαστικών επιμελητών, καθώς και των δικών τους μηχανικών και δικηγόρων, όπως απαιτεί ή επιβάλλει  η εξατομικευμένη διαδικασία του Κεφαλαίου Β του νομοσχεδίου), ενώ το τέλος κτηματογράφησης ήδη κάλυπτε τις δαπάνες για την οριστική εγγραφή του δικαιώματός τους;

8. Προτάσεις

-Να καταργηθεί η διάταξη της παραγράφου 1 του νέου άρθρου 11Α του ν. 2308/1995, όπως προτείνεται με το άρθρο 3 του νομοσχεδίου. Και μόνη η ύπαρξη της μπορεί να οδηγήσει σε μη αντιστρεπτέες αρνητικές διαδικασίες.

-Να ξεκινήσει διαπραγμάτευση με το Ταμείο Ανάκαμψης, προκειμένου να παραταθεί η προθεσμία ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης έως τον Ιούλιο του 2026. Σε περίπτωση που δεν έχουν ολοκληρωθεί όλες οι μελέτες μέχρι τότε, θα εφαρμοστεί η πρόβλεψη της παραγράφου 2 του άρθρου 11Α. Τόσο η Ελληνική πλευρά, όσο και το Ταμείο Ανάκαμψης από την εποχή όπου αρμόδιος επίτροπος ήταν ο Μπαρνιέ, έχουν μεγάλη εμπειρία και διαπραγματευτική τεχνογνωσία στο θέμα του κτηματολογίου.

-Για τις ενεργές μελέτες, να επαναπροσδιοριστούν οι χρόνοι, να γίνουν δεσμευτικές  ηλεκτρονικές διαδικασίες συμμετοχής των πολιτών, να επαναπροσδιορισθούν οι ελεγκτικές διαδικασίες και να καθοριστούν νέα ορόσημα. Η ολοκλήρωση των κτηματογραφήσεων να συνεχίσει βάσει των ισχυουσών διατάξεων.

-Να αξιοποιηθεί το γεγονός ότι, για πρώτη φορά, οι προθεσμίες ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης είναι ξεκάθαρες και αμετακίνητες. Ανατρέποντας την αρνητική εικόνα των συνεχών παρατάσεων, αυτό θα ενισχύσει σημαντικά τη συμμετοχή στις υπολειπόμενες διαδικασίες κτηματογράφησης.

-Οι δικαιούχοι πολίτες δεν θα πρέπει να επιβαρύνονται με πρόσθετα κόστη ή διαδικασίες στις οποίες έχουν ήδη συμμετάσχει.

-Να αξιοποιηθεί το διαθέσιμο – έμπειρο επιστημονικό δυναμικό, προφανώς και το μελετητικό στα όρια που επιτρέπουν οι συμβάσεις.

-Να ληφθούν μέτρα για την εύρυθμη λειτουργία του Λειτουργούντος Κτηματολογίου.

-Η σύσταση, οι προϋποθέσεις και η λειτουργία του σώματος πιστοποιημένων μηχανικών να συμβαδίζει με τις ανάγκες που καλούνται να καλύψουν.