Κύμα εξαγοράς ακινήτων σε χαμηλές τιμές φέρνει η πανδημία

Της Ντίνας Καράτζιου/

Δεύτερο κύμα distressed (αναγκαστικές πωλήσεις χαμηλής τιμής) ακινήτων διαβλέπουν για την Ελλάδα ως επακόλουθο της πανδημικής κρίσης εκτιμητές με εμπειρία στην αγορά ακινήτων.

Το ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον  μέρος του οποίου τροφοδότησε το εγχώριο real estate τα δύο τελευταία χρόνια της ανάκαμψης φαίνεται να επικεντρώνεται σε ακίνητα με υψηλές προοπτικές άμεσων υπεραξιών. Ως εκ τούτου αναδύεται ένα διεθνές επενδυτικό προφίλ που έχει στραμμένο το βλέμμα στην Ελλάδα και ενδιαφέρεται σφόδρα για ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Σύμφωνα με τις πληροφορίες που μεταφέρονται στο  ecopress ήδη διάφορα funds έχουν αρχίσει να κινούνται ιδιαίτερα επιθετικά στην αγορά.  Η συγκεκριμένη κατηγορία που ενσκύπτει στην ελληνική αγορά, έχουν ούτως ή άλλως ένα πιο ριψοκίνδυνο επενδυτικό προφίλ και κάποια από αυτά έχουν δημιουργηθεί εξαρχής για να στοχεύσουν σε περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα), από πλειστηριασμούς, ή από πωλήσεις τραπεζών, στο πλαίσιο της εξυγίανσής τους από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ή ακόμα και απευθείας από υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες αλλά και επιχειρήσεις. Επιπροσθέτως, τα προαναφερθέντα σχήματα ικανοποιούνται και με χαμηλότερες αποδόσεις καθώς προσβλέπουν κυρίως στη μελλοντική μεταπώληση των κτιρίων που θα περιέλθουν στην κατοχή τους, άρα και στις σχετικές υπεραξίες.

Δεύτερο κύμα distressed ακινήτων

Επί του θέματος ο κ. Πάνος Χαραλαμπόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της εκτιμητικής εταιρείας – Solum Property Solutions in association with PrimeYield,  Γενικός Διευθυντής της Protio, Advisory Board RICS Hellas και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, αναφέρει τα εξής:

-«Αυτή τη στιγμή υπάρχει έντονη ζήτηση για δεύτερο κύμα distressed ακινήτων και πωλητών στην Ελλάδα καθώς υπάρχουν προσδοκίες για δημιουργία νέων μη εξυπηρετούμενων δανείων με διάφορες επενδυτικές ευκαιρίες στο προσκήνιο.. Όσον αφορά στα χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων και εκθέσεων (NPL-NPE) η πρόβλεψη είναι ότι μεγαλύτερη μείωση του stock θα πραγματοποιηθεί στο 2021 καθώς η φετινή χρονιά έχει σε μεγάλο βαθμό χαθεί λόγω των άγνωστων ακόμα οικονομικών επιπτώσεων από τον Covid-19».

Η Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος, επί του ζητήματος αναφέρει ακόμη, ότι «ο κορωνοϊός χτύπησε την ελληνική αγορά, η οποία είχε δεχθεί καίρια πλήγματα επί σειρά ετών λόγω της οικονομικής κρίσης και η οποία ανέκαμψε τα τελευταία δύο χρόνια σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων αλλά όχι σε όλες.  Αυτό το φαινόμενο, το οποίο έχει υγειονομικό υπόβαθρο αλλά μετατράπηκε  λόγω του lock down  στη μεγαλύτερη οικονομική κρίση των τελευταίων ετών, θεωρούμε, ότι θα επηρεάσει όχι όμως άμεσα, το προσεχές διάστημα, ούτως ώστε να κατέβουν οι τιμές σε διάφορα είδη ακινήτων. Έχουν ήδη προσεγγίσει την αγορά τα διάφορα funds τα οποία είναι τα funds- αρπακτικά, οι οποίοι λένε: ‘’ ότι οτιδήποτε βρείτε το οποίο να είναι μειωμένο κατά 50 ή 60 % σε σχέση με την αξία του, προ κορωνοϊού. Το παίρνουμε. Ότι και να είναι’’.  Έχουν μυριστεί αίμα δηλαδή. Μην ξεχνάμε ότι σε μία πρόσφατη παρουσίαση που έκανε το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος, αναφέρθηκε  ότι  60%  και πλέον των ξενοδόχων ανάφερε ως πιθανή εκδοχή τη χρωκοπία ,Άρα λοιπόν η κρίση γεννά ευκαιρίες για όσους έχουν κεφάλαια και βλέπουμε η Ελλάδα να μπαίνει ακόμη πιο έντονα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών».

Τα ενυπόθηκα δάνεια που διαχειρίζονται οι εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων  

Περισσότερα από 60 δισ. ευρώ μη εξυπηρετούμενα θα διαχειριστούν οι 21 αδειοδοτημένες και εποπτευόμενες από την Τράπεζα της Ελλάδος εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων. Πριν από μερικές μέρες η Εθνική Τράπεζα ανακοίνωσε ότι υπέγραψε σύμβαση πώλησης απαιτήσεων από χαρτοφυλάκιο περίπου 2.800 μη εξυπηρετούμενων επιχειρηματικών δανείων και πιστώσεων με εμπράγματες και λοιπές εξασφαλίσεις (περίπου 6.400 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα), ύψους 1,6 δισ. ευρώ σε όρους ανεξόφλητου κεφαλαίου (0,6 δισ. ευρώ διασφαλιστικής αξίας ακινήτων), με την επενδυτική εταιρεία Bain Capital Credit (“Bain Capital”).

Το τίμημα της συναλλαγής ανέρχεται στο 21% του ανεξόφλητου κεφαλαίου του χαρτοφυλακίου, ενώ η συναλλαγή έχει ουδέτερη επίπτωση στην κεφαλαιακή βάση της Τράπεζας. Με την ολοκλήρωση της συναλλαγής, η Bain Capital πρόκειται να αναθέσει τη διαχείριση του χαρτοφυλακίου σε εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων η οποία έχει λάβει άδεια λειτουργίας από την Τράπεζα της Ελλάδος, σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο.

Θα δράσουν ενισχυτικά στην αγορά ακινήτων

Εκτιμήσεις από τραπεζικά στελέχη αναφέρουν ότι στόχος είναι,  «η διαχείριση των κόκκινων δανείων να δώσει ώθηση στην οικονομία μέσα από άμεσες ξένες επενδύσεις που θα κατευθυνθούν είτε σε αγορές ελληνικών περιουσιακών στοιχείων είτε στην αγορά διαχείρισης των προβληματικών δανείων και θα δράσει ενισχυτικά στην αγορά ακινήτων, όπου αναμένεται σημαντική αύξηση επενδύσεων είτε για αγορά είτε επισκευή και αναβάθμιση των ακινήτων αυτών». Σημειώνουν ακόμη, ότι «Οι τράπεζες, διέπονται από ένα πολύ αυστηρό εποπτικό πλαίσιο που ορίζει η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών. Είναι εξειδικευμένες να χρηματοδοτούν την οικονομία και να δέχονται καταθέσεις και όχι να κυνηγούν τα κόκκινα δάνεια. Αντίθετα οι εταιρίες διαχείρισης απαιτήσεων δανείων, έχουν συγκεκριμένη εξειδίκευση, τεχνογνωσία και εργαλεία για να μεγιστοποιήσουν το αποτέλεσμα». Αναφέρουν ακόμη, ότι δεν είναι αυτοσκοπός των εταιρειών αυτών οι πλειστηριασμοί».

Ωστόσο αξίζει να  σημειωθεί, ότι στην ηλεκτρονική πλατφόρμα πλειστηριασμών πολύ συχνά  ειδικά το τελευταίο διάστημα, εμφανίζονται ως επισπεύδοντες εταιρείες διαχείρισης (servicers) οι οποίες διαχειρίζονται για λογαριασμό επενδυτικών εταιρειών που αγόρασαν χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων από τις τράπεζες.