Μεταβιβάσεις: λύση στο πρόβλημα για αποθήκες και θέσεις στάθμευσης

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Λύση στο πρόβλημα των μεταβιβάσεων, που μπλοκάρουν εξαιτίας της απαίτησης συμβολαιογράφων να ζητούν, χωρίς να πρέπει, βεβαίωση μηχανικού για την εξαίρεση θέσεων στάθμευσης και αποθηκών από την υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, δίνουν ΥΠΕΝ και Συμβολαιογραφικός Σύλλογος.

Έπιασε τόπο το  δημοσίευμα του ecopress, με τίτλο: «φορτώνουν στους μηχανικούς νομοθετική «τρύπα» που “παγώνει” τις μεταβιβάσεις, που έφερε στο φως το πρόβλημα για χιλιάδες δικαιοπραξίες, που αφορούν αποκλειστικά είτε περιλαμβάνουν μαζί με κάθε είδους ακίνητα θέσεις στάθμευσης και αποθήκες.

Πρόβλημα που δημιουργείται από το γεγονός ότι για την πληρότητα του συμβολαίου, συμβολαιογράφοι ζητούν βεβαίωση/υπεύθυνη δήλωση από τον μηχανικό, που έχει αναλάβει την υπόθεση, ότι η συγκεκριμένη θέση στάθμευσης ή αποθήκη εξαιρείται από την υποχρέωση προσκόμισης ΠΕΑ. Και με τη σειρά τους οι μηχανικοί σωστά και δίκαια  αποφεύγουν να εκδώσουν σχετική  δήλωση,  αναλαμβάνοντας επαγγελματικές, πιθανές ποινικές και άλλες ευθύνες που δεν τους αναλογούν, με αποτέλεσμα να μην γίνονται αυτές οι μεταβιβάσεις, ενώ τρέχουν ασφυκτικές προθεσμίες για τους ιδιοκτήτες να πετύχουν ευνοϊκούς όρους για μεταβιβάσεις και γονικές παροχές και δωρεές.

Σχετικά αναπτύσσεται από συμβολαιογράφους που ζητούν τις βεβαιώσεις μηχανικών η επιχειρηματολογία ότι  με το νόμο 4685/07.05.2020 τροποποιήθηκαν, μεταξύ άλλων, οι διατάξεις, (το άρθρο 12, με το άρθρο 65 του ν.4685/2020 και το άρθρο 4, με το άρθρο 59 του Ν.4685/2020), για τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης του ν.4122/2013, στα οποία άρθρα δεν αναφέρονται οι θέσεις στάθμευσης και τις αποθήκες ρητά στις εξαιρέσεις.

ΥΠΕΝ και Σύλλογος δίνουν λύση

Αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΝ αναφέρουν στο  ecopress ότι δεν υπάρχει σχετική υποχρέωση των μηχανικών και τονίζουν ότι όσοι συμβολαιογράφοι αναδεικνύουν πρόβλημα, πρέπει να γνωρίζουν ότι το θέμα καλύπτεται από την εγκύκλιο του ΥΠΕΝ, με θέμα «διευκρινίσεις για την εφαρμογή του ν.4122/2013 για την «Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων».

Παράλληλα ο Γιώργος Ρούσκας πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου  Εφετείων Αθηνών – Πειραιώς – Αιγαίου & Δωδεκανήσου δηλώνει στο  ecopress  ότι η συγκεκριμένη απαίτηση αφορά σε περιπτώσεις μεμονωμένων συμβολαιογράφων, δεν αποτελεί οδηγία του συλλογικού φορέα τους και ότι στις περιπτώσεις που προβάλλεται είναι «υπερβολική» απαίτηση, σημειώνοντας ότι «οι μηχανικοί δεν οφείλουν να δίνουν σχετικές βεβαιώσεις», για τις προβλέψεις ή όχι της νομοθεσίας.

Είναι αξιοσημείωτο ότι σύμφωνα με την ΤΟΤΕΕ 2 και τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ) δεν μπορεί να εκδοθεί ΠΕΑ για θέσεις στάθμευσης, διότι είναι χώροι που δεν θερμαίνονται.

Τι προβλέπει η εγκύκλιος του ΥΠΕΝ

Στην εγκύκλιο του ΥΠΕΝ (ΑΔΑ: ΨΛ424653Π8-Ρ77) με θέμα: Διευκρινίσεις για την εφαρμογή του ν.4122/2013 για την «Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων» αναφέρονται αναλυτικά οι περιπτώσεις  που η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτική και οι περιπτώσεις που εξαιρούνται και έχουν ως εξής:

Υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ (άρθρο 12)

Η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτική:

α) μετά την ολοκλήρωση κατασκευής νέου κτιρίου ή κτιριακής μονάδας και αφορά τα κτίρια με οικοδομική άδεια που εμπίπτουν στις διατάξεις του ΚΕΝΑΚ (οι άδειες που εκδόθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ΚΕΝΑΚ 2010 και εμπίπτουν στις διατάξεις του),

β) μετά την ολοκλήρωση ριζικής ανακαίνισης κτιρίου ή κτιριακής μονάδας,

γ) κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μέχρι την ενεργοποίηση της Ταυτότητας του Κτιρίου,

δ) κατά τη μίσθωση (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, υπεκμίσθωση) σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μέχρι την ενεργοποίηση της Ταυτότητας του Κτιρίου,

ε) για κτίρια συνολικής επιφάνειας άνω των διακοσίων πενήντα τετραγωνικών μέτρων (250 τ.μ.), τα οποία χρησιμοποιούνται από υπηρεσίες του δημόσιου και ευρύτερου δημόσιου τομέα, όπως αυτός ορίζεται κάθε φορά, και τα οποία επισκέπτεται συχνά το κοινό. Η υπαγωγή στη κατηγορία αυτή αφορά κάθε υπηρεσία που είναι ανοιχτή στο κοινό όπως οι διοικητικές υπηρεσίες των ΟΤΑ, τα σχολικά συγκροτήματα, υπουργεία. Αντίθετα, δεν υπάγονται υπηρεσίες που πρακτικά δεν συνέρχεται το κοινό, όπως τα κτίρια που στεγάζουν τις υπηρεσίες καθαριότητας των ΟΤΑ.

Εξαιρέσεις από την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ (άρθρο 12, παρ. 6 & 7)

Τα κτίρια που χρησιμοποιούνται ως χώροι λατρείας και τα μεμονωμένα κτίρια, με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια μικρότερη από πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.) εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ (περιπτώσεις β’ και ε’ της παρ. 7 του άρθρου 4 του σχετ. α’). Όμως, η έκδοση ΠΕΑ είναι δυνατή εφόσον το επιθυμεί ο ιδιοκτήτης.

Δεν επιτρέπεται η έκδοση ΠΕΑ για τις ακόλουθες περιπτώσεις (η ανάλυση – επεξήγηση των περιπτώσεων της παρ. 7 του άρθρου 4 του σχετ. α’ γίνεται στην παρ. 1 της παρούσας):

α) κτίρια που χρησιμοποιούνται ως βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, επαγγελματικά εργαστήρια, αποθήκες – logistics (περίπτωση γ’ της παρ. 7 του άρθρου 4 του σχετ. α’).

β) κτίρια που η διάρκεια χρήσης τους με βάση το σχεδιασμό τους δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη (περίπτωση δ’ της παρ. 7 του άρθρου 4 του σχετ. α’), όπως εργοταξιακοί οικίσκοι (αφορά τη διάρκεια και όχι τα υλικά κατασκευής).

γ) κτίρια αγροτικών χρήσεων – πλην κατοικιών – με χαμηλές ενεργειακές απαιτήσεις και αγροτικά κτίρια – πλην κατοικιών – που χρησιμοποιούνται από τομέα καλυπτόμενο από εθνική συμφωνία που αφορά την ενεργειακή απόδοση κτιρίων (περίπτωση δ’ της παρ. 7 του άρθρου 4 του σχετ. α’), όπως τα αγροτικά σιλό κ.ά.

δ) ιδιοκτησίες οι οποίες εκ της πολεοδομικής χρήσης δεν είναι «δομικά έργα» ή δεν έχουν την έννοια του κτιρίου / κτιριακής μονάδας (που σύμφωνα με το άρθρο 2 του σχετ. α’, είναι «στεγασμένη κατασκευή με τοίχους για την οποία χρησιμοποιείται ενέργεια προς ρύθμιση των κλιματικών συνθηκών εσωτερικού χώρου») δεν εξετάζονται στο πλαίσιο του νόμου ενεργειακής απόδοσης κτιρίων. Ενδεικτικά αναφέρονται οι περιπτώσεις των ανοικτών ή κλειστών χώρων στάθμευσης οχημάτων, πλυντήρια αυτοκινήτων, περίπτερα, υπαίθρια θέατρα, υπαίθριοι συναυλιακοί χώροι, αυτοκινούμενα ή ρυμουλκούμενα τροχόσπιτα, πλυντήρια αυτοκινήτων, κτηνοτροφικές – πτηνοτροφικές μονάδες, στάβλοι, σφαγεία κ.ά. Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν απαιτείται η έκδοση βεβαίωσης από Ενεργειακό Επιθεωρητή (περίπτωση β’ της παρ. 7 του άρθρου 12 του σχετ. α’).

ε) για κάθε κατασκευή (για να θεωρηθεί μια κατασκευή κτίριο πρέπει να είναι ολοκληρωμένη, άρτια και να μπορεί να επιτελέσει τη λειτουργία για την οποία προορίζεται) που ενώ η πολεοδομική του χρήση εμπίπτει στις κατηγορίες κτιρίων που απαιτείται / προβλέπεται κατανάλωση ενέργειας για τη ρύθμιση των εσωτερικών κλιματικών συνθηκών – προκειμένου να διασφαλιστεί η άνεση των χρηστών τους, εντούτοις λόγω της ειδικής κατάστασης που βρίσκεται, δεν πληροί την έννοια του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας κατά τον ορισμό του άρθρου 2 του σχετ. α’ και ως εκ τούτου δε νοείται ως κτίριο (στην κατάσταση που βρίσκεται), όπως σε περιπτώσεις που δεν υπάρχει κλειστό διαμορφωμένο κέλυφος. Σε αυτή την περίπτωση δεν εκδίδεται ΠΕΑ (π.χ. σε ημιτελή, ασκεπή κατασκευή ή ερειπωμένο κτίσμα), όμως απαιτείται να εκδοθεί σχετική βεβαίωση ότι εμπίπτει στη κατηγορία εξαίρεσης της περίπτωσης β’ της παρ. 7 του άρθρου 12 του σχετ. α’, από Ενεργειακό Επιθεωρητή που έχει το δικαίωμα έκδοσης ΠΕΑ για το συγκεκριμένο κτίσμα. Σημειώνεται ότι η έλλειψη ή η φθορά – θραύση μεμονωμένων κουφωμάτων δεν κατατάσσει το κτίριο / κτιριακή μονάδα σε αυτή τη κατηγορία και το ΠΕΑ εκδίδεται αφού αποκατασταθεί η βλάβη και διαμορφωθεί κλειστό διαμορφωμένο κέλυφος».