Μεταβιβάσεις ακινήτων: έρευνα οδηγός για επενδυτές, μηχανικούς, νομικούς

Μειώνεται ο όγκος των μεταβιβάσεις ακινήτων σε όλη τη χώρα. Ποιες περιοχές σε Αττική και τουριστικές περιοχές παρουσιάζουν αύξηση. Οι μεταβιβάσεις κινητοποιούν φορολογικά έσοδα για το κράτος,  επενδύσεις, κατασκευές και ανακαινίσεις ενώ προϋποθέτουν τη συμμετοχή μηχανικών και πράξεις συμβολαιογράφων και δικηγόρων.

Σε αντίθεση με τις συνεχιζόμενες ανοδικές τάσεις των τιμών των κατοικιών που το φετινό πρώτο τρίμηνο αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση στο σύνολο της χώρας, οι όγκοι συναλλαγών ακολουθούν αντίθετη πορεία, επισημαίνεται στη μελέτη της Διεύθυνσης Έρευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services που έγινε με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων.

Συγκεκριμένα κατά το δωδεκάμηνο Απριλίου 2022 – Μαρτίου 2023 ο όγκος συναλλαγών στο σύνολο της χώρας υποχώρησε κατά 12,45% σε ετήσια βάση. Μεγαλύτερες ή μικρότερες πτώσεις καταγράφηκαν στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών της Ελληνικής επικράτειας, ενώ ελάχιστες ήταν οι περιοχές που σημείωσαν άνοδο.

Στο Δήμο Αθηναίων οι καταγεγραμμένες μεταβιβάσεις ήταν χαμηλότερες κατά 7,56% καταγράφοντας επίδοση καλύτερη από το σύνολο της χώρας, ενώ στο Δήμο Θεσσαλονίκης παρατηρήθηκε μείωση 18,16%. Οι τουριστικού ενδιαφέροντος νομοί ήταν από τις ελάχιστες περιοχές της χώρας που κατέγραψαν αύξηση: 15,69% ο νομός Χανίων, 9,9% τα Δωδεκάνησα, 1,85% η Χαλκιδική, ενώ τα τουριστικά νησιά των Κυκλάδων Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος και Τήνος, σημείωσαν αύξηση 4,9%.

Αναφορικά με την Αττική, στο σύνολο του νομού ο αριθμός των μεταβιβάσεων υποχώρησε 13,20% με τη μεγαλύτερη πτώση να καταγράφεται στις περιοχές της Ανατολικής Αττικής -17,88%, τα βόρεια και τα δυτικά προάστια -16,55%, ενώ στα νότια προάστια, τον Πειραιά και τους λοιπούς δήμους της Νομαρχίας Πειραιά η πτώση ήταν πιο συγκρατημένη -10,17%, -9,71% και -11,7% αντίστοιχα. Υπήρχαν και λίγες περιοχές της Αττικής με θετικό πρόσημο όπως τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, του Παπάγου, το Χαϊδάρι, ο Κορυδαλλός, η Ηλιούπολη, η Γλυφάδα και η Βουλιαγμένη.

Εξετάζοντας διαχρονικά την εξέλιξη των μεταβιβάσεων στο σύνολο της χώρας, οι ανοδικές τάσεις που καταγράφονται από καταβολής του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων κορυφώθηκαν στο τέλος του 2019, όμως στη συνέχεια αντιστράφηκαν το 2020 λόγω της πανδημίας. Το 2021 ανέκαμψαν και παρά τις γεωπολιτικές αναταραχές και τη δυσμενή οικονομική συγκυρία είχαμε κορύφωση των μεταβιβάσεων το 2022, με σημαντικό μερίδιο συμμετοχής ξένων επενδυτών.

Σήμερα οι περιοχές της χώρας που δείχνουν αντοχές ή και αύξηση του αριθμού των μεταβιβάσεων είναι οι περιοχές τουριστικού και επενδυτικού ενδιαφέροντος όπως η Αθήνα, η Γλυφάδα, η Βουλιαγμένη και τα τουριστικά νησιά, ενώ οι περιοχές που αφορούν κυρίως Έλληνες αγοραστές παρουσιάζουν κατά κανόνα πτώση με ελάχιστες εξαιρέσεις.

Όπως αναφέρεται στην μελέτη, τα στοιχεία που αντλούνται από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων αναφέρονται σε μεταβιβάσεις, συμπεριλαμβανομένων και ενδοοικογενειακών και όχι μόνο συναλλαγές μεταξύ τρίτων.

Οι ενδοοικογενειακές μεταβιβάσεις που έλαβαν χώρα το 2022 ήταν περισσότερες από τις συνήθεις λόγω αύξησης του αφορολόγητου ορίου από 150.000 σε 800.000 ευρώ στις γονικές παροχές.

Αυτό σημαίνει ότι για την περίοδο αυτή, οι συναλλαγές μεταξύ τρίτων ήταν ακόμα λιγότερες. Είναι γεγονός ότι το Μητρώο ως πηγή έχει περιορισμούς. Όμως δεν υπάρχουν άλλα διαθέσιμα στοιχεία που να προσεγγίζουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τους όγκους των «πραγματικών» συναλλαγών.

Η ανάλυση του όγκου συναλλαγών είναι πολύ σημαντική γιατί εκφράζει με τη μικρότερη χρονική υστέρηση τις τάσεις της κτηματαγοράς.

Έπονται οι μεταβολές στις τιμές των συναλλαγών και τελευταίες ευαισθητοποιούνται οι ζητούμενες τιμές, στις οποίες κυρίως βασίζονται οι δείκτες ακινήτων.