Μικρά οικόπεδα: προθεσμία δόμησης 4,5 ετών – ρεκόρ οικοδομικών αδειών 

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τις προθεσμίες που ισχύουν, αθροίζοντας συνολικό διάστημα τεσσεράμισι ετών για δικαίωμα κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, που πλέον καταργήθηκε μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022  και στοιχεία που δείχνουν ότι από τις 23.000 οικοδομικές άδειες του 2022 σε όλη τη χώρα, περισσότερες από τις μισές είναι για τα λεγόμενα εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα ανακοίνωσε το ΥΠΕΝ.

O αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς παρουσίασε τα αποτελέσματα εφαρμογής της μεταβατικής ρύθμισης, που προβλέπει δικαίωμα δόμησης για όσους κατοχύρωσαν προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022, με την οποία συνόδευσε το ΥΠΕΝ,- με περιπετειώδη τρόπο και πολλές αντιδράσεις εντός και εκτός Βουλής- την οριστική κατάργηση της κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων.

Ο Νίκος Ταγαράς  ανακοίνωσε επίσης στοιχεία για τις δυνατότητες δόμησης που έχουν οι ιδιοκτήτες και  είπε ότι μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού, με τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις μελέτες Αναγνώρισης Οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές που θα ολοκληρωθούν έως το 2025,  λαμβάνονται μέτρα που  διατηρούν την αξία των εκτός σχεδίου  ακινήτων,  λόγω οικοδομησιμότητας.

Προθεσμία δόμησης 4,5 ετών

Συγκεκριμένα ο υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς αναφερόμενος στα μικρά εκτός σχεδίου γήπεδα που πλέον έχασαν το δικαίωμα για όσους ιδιοκτήτες αξιοποίησαν τη μεταβατική ρύθμιση έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, είπε ότι:

-«Στην περίπτωση, λοιπόν, αυτή με την κατοχύρωση που δώσαμε του δικαιώματος με υποβολή αίτησης για θεώρηση όρων δόμησης μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου, αυτό έχει ως επέκταση ότι η ισχύς της βεβαίωσης αυτή θα ήταν και είναι μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2023. Μέχρι, λοιπόν, τον Σεπτέμβριο του 2023 θα πρέπει να έχει υποβληθεί η αίτηση για την προέγκριση της άδειας. Η ισχύς της προέγκρισης είναι άλλος ένας χρόνος και μέχρι τη λήξη της προέγκρισης, να έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια. Η ισχύς της οικοδομικής άδειας είναι τέσσερα χρόνια.

Αν τα αθροίσουμε όλα μαζί, σημαίνει ότι η δυνατότητα του να χτίσει κανείς, εκδίδοντας άδεια, στο διάστημα που αναφέρθηκε ξεπερνάει τα τεσσεράμισι χρόνια. Άρα, κάποιος ο οποίος ήθελε στο μεσοδιάστημα,  να εκδώσει μια άδεια, με τον τρόπο που το χειριστήκαμε και οικονομικά, αλλά και εξελισσόμενο χρονικά, καλύψαμε αυτή την ανάγκη».

Η κατάργηση των παρεκκλίσεων έφερε ρεκόρ ενδιαφέροντος για εκτός σχεδίου δόμηση

Στη συνέχεια ο υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς παρουσίασε στοιχεία,  που βεβαιώς δεν ανατρέπουν την εκτίμηση ότι ένας πολύ μεγάλος,  επισήμως ανυπολόγιστος αριθμός ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου μικρών οικοπέδων  έχασε το δικαίωμα δόμησης,  δείχνουν ωστόσο ότι η μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ πυροδότησε μεγάλο ενδιαφέρον ιδιοκτητών να κατοχυρώσουν το δικαίωμα τους και ότι η εκτός σχεδίου δόμηση κατέλαβε το 56% των οικοδομικών αδειών και προεγκρίσεων οικοδομικών, που εκδόθηκαν στο σύνολο της χώρας για όλες τις κατηγορίες κτιρίων εντός του 2022.

Συγκεκριμένα ο κ Ταγαράς είπε ότι: «οι αιτήσεις που υποβλήθηκαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου για προέγκριση οικοδομικής άδειας είναι χίλιες εξακόσιες είκοσι έξι. Οι αιτήσεις -και αυτό να το σημειώσετε- που υπεβλήθησαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022 για βεβαίωση όρων δόμησης είναι έντεκα χιλιάδες τριακόσιες δέκα. Σύνολο, δηλαδή, είναι δεκατρείς χιλιάδες περίπου αιτήσεις. Όμως, δείτε τη διευκόλυνση που δώσαμε με τη βεβαίωση, καθυστέρησε η ψήφιση της, έτσι είναι, αλλά είχαμε κάνει ανακοίνωση ότι μπορεί να ήρθε η ρύθμιση εκ των υστέρων, αλλά η ενημέρωση ήταν εκ των προτέρων. Απόδειξη ότι έντεκα χιλιάδες τριακόσιες αιτήσεις υπεβλήθησαν μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022». Ο υφυπουργός συνέχισε λέγοντας ότι:

«Αν λάβουμε υπ’ όψιν ότι το τελευταίο δωδεκάμηνο οι άδειες που εξεδόθησαν σε όλη την Ελλάδα, σε όλη τη χώρα είναι είκοσι τρείς χιλιάδες, οι δεκατρείς χιλιάδες που υπεβλήθησαν μόνο για τις παρεκκλίσεις, είναι η απάντηση ότι καλύπτει τις ανάγκες αυτών, οι οποίοι ήθελαν να κατοχυρώσουν το δικαίωμα αυτό».

«Κοράκια» της αγοράς ακινήτων

Τις παραπάνω απαντήσεις και στοιχεία ανακοίνωσε ο υφυπουργός ΠΕΝ Νϊκος Ταγαράς στη Βουλή, κατά τη συζήτηση της επίκαιρης ερώτησης που ανέπτυξε ο τομεάρχης Περιβάλλοντος και Ενέργειας και βουλευτής Β’ Θεσσαλονίκης του ΣΥΡΙΖΑ-ΠΣ, Σωκράτης Φάμελλος με θέμα «Η κυβέρνηση κρατά ομήρους χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες σε εκτός σχεδίου περιοχές και καθυστερεί την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού».

«Απαγορεύσατε τις παρεκκλίσεις εκτός σχεδίου με την 100% ψεύτικη  υπόσχεση ότι θα γίνει άμεσα ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Παράλληλα, κατηργήσατε  την εκτός σχεδίου δόμηση μόνο για τα μικρά οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, εξυπηρετώντας τα συμφέροντα των μεγάλων ενώ οι μικροί απλά έχασαν τις περιουσίες τους ή παραμένουν όμηροι μέχρι οπότε να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός. Το μόνο που θέλατε ως κυβέρνηση ήταν να τακτοποιήσετε διάφορα «κοράκια» της αγοράς ακινήτων, οι οποίοι προφανώς τώρα εκμεταλλεύονται τη μικρή περιουσία των ιδιοκτητών που δεν έχουν άρτια οικόπεδα, ενώ οι παρεκκλίσεις και τα χατίρια στους μεγάλους της αγοράς συνεχίζονται. Και βέβαια τα αυθαίρετα τακτοποιούνται και νομιμοποιούνται, ακόμα και τα τελεσίδικα κατεδαφιστέα. Βέβαια θα μου πείτε ότι αυτό είναι η κλασική Δεξιά: ρουσφέτια και τακτοποιήσεις και αυθαίρετα!» τόνισε στην τοποθέτηση του ο Σωκράτης Φάμελλος.

Περί τις 1000 αιτήσεις για δόμηση έμειναν έκτός

Πρέπει να σημειώθεί ότι από τα στοιχεία που παρουσίασε ο υφυπουργός ΠΕΝ στη Βουλή, σύμφωνα με τα οποία οι εγκεκριμένες οικοδομικές άδειες, προεγκρίσεις αδειών και βεβαιώσεις όρων δόμησης για κατά παρέκκλιση δόμηση είναι περί τις 13.000 προκύπτει ότι περίπου περισσότερες από 1000 περιπτώσεις δεν έλαβαν τελικώς την τελική έγκριση ή δεν πρόλαβαν να ολοκλήρωσαν online τις διαδικασίες εντός προθεσμίας. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία από την πλατφόρμα του ΤΕΕ που έχουν γίνει γνωστά μέχρι και τα μεσάνυχτα της 9^ης Δεκεμβρίου 2022, που παρήλθε η προθεσμία και έκλεισε η πλατφόρμα είχαν σε διάφορες φάσεις κατατεθεί συνολικά 14.200 αιτήσεις.

Ποιές ιδιοκτησίες αφορά η μεταβατική δόμηση και η κατάργηση

Ο υφυπουργός ΠΕΝ , μιλώντας στη Βουλή  στη διάρκεια της διαδικασίας κοινοβουλευτικού ελέγχου προς τον βουλευτή του ΣΥΡΙΖΑ Σωκράτη Φάμελλο μίλησε και για τις περιπτώσεις ιδιοκτησιών  που συγκεκριμένα αφορά η κατάργηση του δικαιώματος δόμησης και πως εφαρμόστηκε η μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ. Συγκεκριμένα ο κ Ταγαράς είπε ότι:

«Σχετικά με τις παρεκκλίσεις, οι οποίες, ως δυνατότητα, έληξαν στις 9 Δεκεμβρίου του περασμένου χρόνου. Γνωρίζετε ότι οι παρεκκλίσεις αφορούν σε οικόπεδα -γήπεδα, επειδή είναι εκτός σχεδίου- κάτω από 4 στρέμματα. Αυτό δεν σημαίνει ότι όσες ιδιοκτησίες ήταν κάτω από 4 στρέμματα ότι αυτομάτως εκείνη τη στιγμή είχαν δικαίωμα οικοδομησιμότητας. Διότι η οικοδομησιμότητα, ακριβώς λόγω της παρέκκλισης, έχει να κάνει και με τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου.

Πιο συγκεκριμένα, μιλούσαμε για γήπεδα τα οποία ήταν εντός ζώνης 500 μέτρων από τα όρια σχεδίων πόλεων και οικισμών, υπό την προϋπόθεση όμως ότι αυτά τα γήπεδα θα είχαν δημιουργηθεί πριν από τον Απρίλιο του 1977. Μιλούσαμε, όμως, επίσης για γήπεδα τα οποία είχαν πρόσωπο σε χαρακτηρισμένους δρόμους, -εθνικούς, επαρχιακούς, διεθνείς, κοινοτικούς- και στην περίπτωση των 750 τετραγωνικών, εφόσον το γήπεδο είχε δημιουργηθεί πριν από τον Νοέμβριο του 1962 ή εφόσον ήταν τουλάχιστον 1.200 τετραγωνικά, είχε δημιουργηθεί πριν από τον Σεπτέμβριο του 1964 ή, αν ήταν 2 στρέμματα τουλάχιστον, θα έπρεπε να είχε δημιουργηθεί πριν από τον Οκτώβριο του 1978. Τα αναφέρω αυτά, για να δούμε σε ποια κατά παρέκκλιση γήπεδα εκτός σχεδίου αναφερόμαστε. Πράγματι, αυτό το οποίο κάναμε με ρύθμιση με τον ν. 5007/2022 ήταν χωρίς να παρατείνουμε, να διευκολύνουμε.

Τι ίσχυε μέχρι τότε, ως κατοχύρωση δικαιώματος οικοδομησιμότητας; Ίσχυε ότι θα έπρεπε να είχε εκδοθεί η προέγκριση μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου του 2022. Εμείς αυτό που κάναμε ήταν, αντί να είχε εκδοθεί η προέγκριση -αυτό είναι το πρώτο- να έχει υποβληθεί το αίτημα για την προέγκριση οικοδομικής άδειας.

Το πιο σημαντικό, όμως, ως διευκόλυνση, ήταν -εναλλακτικά αυτά, όχι όλα μαζί- να είχε υποβληθεί το αίτημα βεβαίωσης όρων δόμησης και αρτιότητας μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου. Στο τελευταίο, αυτό που χρειαζόταν ήταν απλά η αίτηση, το τοπογραφικό και ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Στην προηγούμενη για την προέγκριση ήθελε και ένα μέρος τουλάχιστον της αρχιτεκτονικής μελέτης».

Τι λέει η μεταβατική ρύθμιση

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τη ρύθμιση του ΥΠΕΝ, παρέχεται η δυνατότητα οικοδόμησης στις περιπτώσεις οικοπέδων, κατά παρέκκλιση άρτιων, στις εκτός σχεδίου περιοχές, για τις οποίες έως και την 9η Δεκεμβρίου 2022 έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, ή εάν έως τότε:

– είτε υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες,

– είτε υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης, συνοδευόμενη από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Ωστόσο, ειδικώς για αυτές τις περιπτώσεις, χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που εκδόθηκε θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισή της.

Υπολογισμός μέγιστης δόμησης

α) Στα γήπεδα επιφάνειας τουλάχιστον 2.000 τ.μ. η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας, όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων, δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 186 τ.μ.,

β) στα γήπεδα επιφάνειας τουλάχιστον 1.200 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος 150 που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε 136 και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: επιφάνεια οικοδομής = 136 + (επιφάνεια γηπέδου – 1.200) / 16 τετραγωνικά μέτρα,

γ) στα γήπεδα επιφάνειας τουλάχιστον 750 τ.μ. και μέχρι 1.200 τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος 100 που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε 86 και ο τύπος δίνεται από τη σχέση: επιφάνεια οικοδομής = 86 + (επιφάνεια γηπέδου – 750) / 9 τετραγωνικά μέτρα.

Τα στοιχεία συμμετοχής και οι περιοχές πρωταθλήτριες στην εκτός σχεδίου δόμηση

Τα στοιχεία του ΤΕΕ, δείχνουν ότι περί τις 1000 αιτήσεις έμεινα τελικά εκτός έγκρισης αλλά και σημαντικά συμπεράσματα για τις αιτήσεις,  που έγιναν ανά περιφέρεια της χώρας και ανά μέγεθος οικοπέδου, όπως ότι:

Πρωταθλήτρια στις αιτήσεις αναδεικνύεται η Περιφέρεια Ιονίων Νήσων, προφανώς λόγω τουριστικού ενδιαφέροντος, με 3.878 αιτήσεις. Τη σκυτάλη παίρνει η Περιφέρεια Κρήτης με 2.491 αιτήσεις. Και οι δύο περιφέρειες έχουν πολλές περιοχές εκτός σχεδίου, μεγάλες τουριστικές πιέσεις και έντονη αγροτική παραγωγή.

ΑΙΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΒΕΒΑΙΩΣΗ Ή ΠΡΟΕΓΚΡΙΣΗ

(Για κατά παρέκκλιση δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα μέχρι και 9/12/2022)

΄(*) όσες αιτήσεις δεν είναι τουλάχιστον σε Υποβολή δεν δύνανται να υποβληθούν πλέον

Η ΑΝΑΛΥΣΗ  ΑΝΑ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΚΑΙ ΜΕΓΕΘΟΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ

(σε κατάσταση τουλάχιστον υποβολής )