Νομοθετική λύση το Σεπτέμβριο για μεταβιβάσεις με αποκλίσεις τετραγωνικών

Νομοθετική λύση στις μεταβιβάσεις με αποκλίσεις τετραγωνικών για χιλιάδες διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, που έχουν βρεθεί εκτός συναλλαγής αναγγέλλει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης ότι περιλαμβάνεται σε νέο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο, το οποίο κατατίθεται προς ψήφιση στη Βουλή το Σεπτέμβριο.

-«Καθώς το Κτηματολόγιο οδεύει στην ολοκλήρωσή του, επιδιώκουμε να λύσουμε χρόνια ζητήματα που ταλαιπωρούν τους πολίτες σε σχέση με τη διασφάλιση και αξιοποίηση της περιουσίας τους. Τον Σεπτέμβριο εισάγουμε προς ψήφιση διατάξεις στο νέο σχέδιο νόμου για το Κτηματολόγιο, οι οποίες στοχεύουν να απεγκλωβίσουν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες από τις παράλογες απαιτήσεις της γραφειοκρατίας» σημειώνει σε δημόσια δήλωση του ο Κωνσταντίνος Κυρανάκης, υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αρμόδιος για το Κτηματολόγιο.

Mονομερήw τροποποίηση συμβολαίων

Στη βασική κατεύθυνση της, σύμφωνα με το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης η νέα νομοθετική ρύθμιση θα προβλέπει: «δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή τροποποίηση των συμβολαίων τους, υπό τον όρο ότι δεν θα θίγονται τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών διαμερισμάτων στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας».

Υιοθετείται η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ

Εν  αναμονή της τελικής ρύθμισης από το υπουργείο,  οι συγκλίνουσες πληροφορίες αναφέρουν ότι έστω με καθυστέρηση, υιοθετείται η πρόταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ), που έχει καταθέσει νομοθετική πρόταση, σύμφωνα με την οποία:

-«Mε υπεύθυνη δήλωση των ιδιοκτητών και με υπεύθυνη δήλωση των μηχανικών τους, όλοι οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Κάθε ιδιοκτήτης ανεξάρτητου ακινήτου θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και τη μορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε. Κάθε συνιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του, χωρίς να θίγονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου».

Ατελής η μέχρι τώρα νομοθεσία

Όπως επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, «σήμερα, μετά την τελευταία νομοθετική ρύθμιση, επιτρέπεται η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών να υπογραφεί μόνο από τους ιδιοκτήτες των όμορων διαμερισμάτων του ορόφου με τη διαφορετική διαμερισμάτωση που ονομάζεται «μονομερής τροποποίηση» αλλά στην πραγματικότητα είναι… διμερής, και όχι όλων των συνιδιοκτητών ολόκληρου του κτιρίου. Δηλαδή για να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να γίνει η διόρθωση της σύστασης με την ταυτόχρονη υπογραφή των ιδιοκτητών που τους αφορά η αλλαγή των τετραγωνικών μέτρων στον όροφο, αν αυτό είναι εφικτό… Διότι αφορά μόνο τα διπλανά διαμερίσματα. Δεν ισχύει αν τα διαμερίσματα βρίσκονται σε διαφορετικούς ορόφους, όπου απαιτείται η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, γεγονός που είναι εξαιρετικά δύσκολο να γίνει».

Παραδείγματα για διαμερίσματα και οροφοδιαμερίσματα

Διαμέρισμα: Αν ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος, για παράδειγμα από το 2000, ανακαλύψει από την λεπτομερή επιμέτρηση του μηχανικού ότι το διαμέρισμά του έχει μια οποιαδήποτε διαφορά εμβαδού με το διπλανό του διαμέρισμα, θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους, ή πώλησή τους.

Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται, ή ζητά ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμιά δυνατότητα μεταβίβασής της.

-Οροφοδιαμέρισμα: πράγματα είναι πολύ χειρότερα στην περίπτωση των οροφοδιαμερισμάτων. Δηλαδή , το διαμέρισμα είναι μόνο του στον όροφο και δεν υπάρχει γειτονική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν δεν προκύπτει πως η διαφοροποίηση οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου,  θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1000/1000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυιδιόκτητες πολυκατοικίες.

Ταυτότητα κτιρίου

Ειδικότερα  για τις μεταβιβάσεις χιλιάδων διαμερισμάτων με αποκλίσεις τετραγωνικών ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς επισημαίνει ότι τα προβλήματα αναδείχθηκαν μετά την πλήρη εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου», που ισχύει από την 1η Απριλίου 2022, καθώς απαιτείται λεπτομερής εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, και ιδιαιτέρως των οριζόντιων ιδιοκτησιών,  σύγκριση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια (κατόψεις επισυνάπτονται στις συμβολαιογραφικές πράξεις), με τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, τις κτηματογραφικές εγγραφές καθώς και τις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ κ.ά., ως προς τη διαμερισμάτωση και το εμβαδόν της επιφανείας τους – ακόμα κι αν στην πράξη είναι μικρότερο), έχουν «εγκλωβίσει» τους ιδιοκτήτες.

-«Η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει καταστεί σήμερα αδύνατη αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγούμενων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου ή υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, ακόμα κι αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές» τονίζει ο Στράτος Παραδιάς.

-«Όλα αυτά που απαιτούνται είναι ουσιαστικά αδύνατο να γίνουν στην πράξη, ιδιαίτερα στα οροφοδιαμερίσματα, όπου δεν υπάρχει δυνατότητα της νέας κατ’ όνομα και μόνο «μονομερούς» τροποποίησης, αφού δεν υπάρχει γείτονας για να συνυπογράψει», λέει ο ίδιος.