Ο ρόλος του υπεύθυνου μεσίτη στη διαμόρφωση της αγοράς ακινήτων

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου/

Είναι αναγκαίο να υπάρξει νέος Νόμος/Διάταξη, που να θέτει υψηλά γνωσιακά προαπαιτούμενα, και διαδικασίες πιστοποίησης για αυτούς που θα αλληλεπιδράσουν με την μεγαλύτερη κεφαλαιακή περιουσία του Έλληνα Πολίτη, που είναι η ακίνητη Περιουσία.

Δείτε εδώ στο ecopress: Κτηματαγορά: πώς ανάτεξε σε πανδημία ξένες πιέσεις και εγχώριες παθογένειες

Στη χώρα μας, το πλαίσιο πιστοποιήσεων και προαπαιτουμένων για να ασκήσει κανείς το επάγγελμα του Μεσίτη Ακίνητης Περιουσίας είναι σχεδόν ανύπαρκτο. Έτσι και με αφορμή την οικονομική κρίση και την έντονη ανεργία στους νέους, πλήθος κυρίως νεαρών ατόμων στρέφονται στην ιδιότητα της διαμεσολάβησης σε ακίνητα, ευκαιριακά, χωρίς γνώσεις και με χαλαρή έως ανύπαρκτη εποπτεία/κατάρτιση από τους ιδιοκτήτες των γραφείων.

Μεταξύ των αρνητικών αποτελεσμάτων του φαινομένου, πέραν από τον επαγγελματικό αποπροσανατολισμό και τα οικονομικά, ψυχικά και ηθικά πλήγματα των ήδη ταλαιπωρημένων νέων μας, είναι και η διαστρέβλωση της εντύπωσης σχετικά με τη ζήτηση ενός ακινήτου προς τους ιδιοκτήτες,  η οποία και προκύπτει ως εξής: Κάθε αλλοδαπός επενδυτής, αλλά και ημεδαπός, ή και αγοραστής/μισθωτής γενικότερα, βρίσκεται μπροστά σε ένα τεράστιο αριθμό μεσιτικών γραφείων αλλά και μεσιτών συμβεβλημένων με το ίδιο γραφείο που μπορεί να δρουν ανταγωνιστικά και μεταξύ τους.

Τεχνητή ζήτηση

Λόγω της ευκολίας πλέον ηλεκτρονικής αποστολής μηνυμάτων, πολλοί διαλέγουν να απευθυνθούν σε όσους περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν. Έτσι ο κάθε ιδιοκτήτης που γνωστοποιεί την πρόθεση του να πουλήσει/μισθώσει το ακίνητο του, μπορεί να δέχεται έως και δεκάδες ειδοποιήσεις από τον ίδιο ουσιαστικά ενδιαφερόμενο. Πολύ εύκολα, με εξαιρέσεις ευτυχώς, θεωρεί ότι η ζήτηση είναι εντυπωσιακά περισσότερη από αυτή που είναι στην πραγματικότητα. Το αποτέλεσμα πέραν των διαστρεβλώσεων της αγοράς οδηγεί σε γενικότερη και πολύ μεγαλύτερη έκθεση σε κίνδυνο της Ακίνητης Περιουσίας του Έλληνα πολίτη, που είναι αν δεν κάνω λάθος και το μεγαλύτερο κεφαλαιακό αγαθό του, κατά μέσο όρο.

Περί δημιουργίας φούσκας

Ο ΣΜΑΣΑΑ (Συλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής) καταβάλλει εδώ και χρόνια κάθε προσπάθεια για αναβάθμιση της πιστοποίησης, των προαπαιτούμενων και κατά συνέπεια της κατάρτισης του Έλληνα Μεσίτη, αλλά δυστυχώς σκοντάφτει σε πλήθος παγιωμένων συμφερόντων.

Όσον αφορά τώρα στα όσα ακούστηκαν δια στόματος θεσμικών φορέων συγγενών επαγγελματικών κλάδων με αυτόν των Μεσιτών, περί δημιουργίας φούσκας μέσω των Μεσιτών, έχω να πω τα εξής: Μάλλον άστοχη και βεβιασμένη η δήλωση, τουλάχιστον με αμφίβολο επικοινωνιακό αποτέλεσμα. Επίσης μονομερής, μια και αντίστοιχα φαινόμενα πάντα παρουσιάζονται γύρω από αγορές αξιών, από τους συνδεόμενους επαγγελματικούς κλάδους ανάλογα με εκάστοτε συμφέροντα.

Αναγνωρίζω και προσωπικά ότι υπάρχουν μεσίτες αλλά και επαγγελματίες από όλα τα συνδεόμενα επαγγέλματα, μηχανικοί, ιδιοκτήτες, κατασκευαστές, νομικοί, σύμβουλοι επιχειρήσεων και κατ΄ εξοχήν άνθρωποι των media και πολιτικά προσκείμενοι κύκλοι κλπ, οι οποίοι “αβαντάρουν” την αγορά προς τα πάνω. Ο καθένας με “ίδια συμφέροντα”. Πιο λαϊκά, τα “παπαγαλάκια¨ γύρω από τις φούσκες ακινήτων, δεν είναι σε καμιά περίπτωση μόνο οι Μεσίτες.

Επιπλέον, ο Μεσίτης έχει εγγενές συμφέρον να εκλογικεύει και να οδηγεί την αγορά σε ρευστότητα που εκτός ότι τον συμφέρει είναι και η φυσική και πλέον οικονομικά λειτουργική κατάσταση της αγοράς.

Υπερσυγκέντρωση

Στον αντίποδα ωστόσο της προηγούμενης τάσης συμβαίνει μετά την κρίση, από το 2017 κυρίως και μετά το εξής φαινόμενο: Η υπερσυγκέντρωση “περαστικών” από τον μεσιτικό κλάδο, όπως την εξέθεσα παραπάνω, δημιουργεί ακριβώς την τάση, να προσπαθούν κάποιοι συνάδελφοι, νόμιμοι αλλά και πλήθος μη νόμιμων να πείσουν τους ιδιοκτήτες να αναθέσουν σε αυτούς το ακίνητο, τάζοντας τους “λαγούς με πετραχήλια” όσον αφορά τις τιμές που υποτίθεται ότι θα επιτύχουν.

Αυτή την υπερσυγκέντρωση ΑΚΡΙΒΩΣ στηλιτεύει και παλεύει εδώ και 3 δεκαετίες η θεσμική μεσιτική κοινότητα, μέσω της ΟΜΑΣΕ (της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος), του ΣΜΑΣΑΑ (Σύλλογος Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών Αττικής) του οποίου είμαι μέλος και των άλλων τοπικών ανά την Ελλάδα συλλόγων.

Υπεύθυνη στάση

Οι παλαιοί και έμπειροι συνάδελφοι, τα καταξιωμένα γραφεία στο χώρο αλλά και πλήθος σοβαρών νέων, καταρτισμένων και υπεύθυνων προς την περιουσία των πελατών τους συναδέλφων, τηρούν αντιθέτως στάση εκλογίκευσης. Πληροφορούν το κοινό για το πού κυμαίνονται οι τελικές τιμές των συμβολαίων και συμβουλεύουν τους ιδιοκτήτες να θέτουν συνετές ζητούμενες τιμές, οι οποίες θα τους οδηγήσουν σε πώληση ή εκμίσθωση του ακινήτου, σε εύλογο χρονικό διάστημα, με φερεγγυότητα για τις μισθώσεις και για αποφυγή δυσάρεστων επιπτώσεων από λάθος τιμές-στόχους.

Τέτοιες επιπτώσεις θα μπορούσαν να είναι η δημιουργία φημών για ακίνητα τα οποία παραμένουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα “στην αγορά” απούλητα, η σπέκουλα από αγοραστές που έλκεται όταν ο πωλητής αναγκάζεται να προβεί σε μειώσεις μιας αρχικά υπερεκτιμημένης τιμής ζήτησης, συσσώρευση ΕΝΦΙΑ και εξόδων συντήρησης, και φυσικά η κεφαλαιακή απώλεια στο χαρτοφυλάκιο του πωλητή και η εισοδηματική στην περίπτωση του εκμισθωτή.  Η οποία στην περίπτωση της πώλησης μπορεί να είναι από μακρόχρονη έως και παντοτινή δυστυχώς σε κάποιες περιπτώσεις.

Ή τέλος να υποχρεωθεί ο πωλητής τελικά να πωλήσει το ακίνητο του και μετά από χρόνο και κόπο σε ιδιαίτερα μειωμένη τιμή, να το “σκοτώσει” στη διάλεκτο της αγοράς, αν δεν μπορέσει να αντέξει μια πολύ καθυστερημένη ανάκαμψη.

Φθορά

Σε όλα αυτά δεν πρέπει να αγνοήσουμε τον αποκλεισμό επενδυτικών ευκαιριών που θα μπορούσε να αξιοποιήσει ο ιδιοκτήτης αν είχε το κεφάλαιο από την πώληση, αλλά και τέλος κάτι που κατά τη γνώμη μου είναι ίσως και το σπουδαιότερο. Τη συναισθηματική φθορά, τις επιπτώσεις στην εύθραυστη στις μέρες μας ψυχική υγεία αλλά και καμιά φορά και στην σωματική (αλληλένδετες άλλωστε), τη φθορά στις οικογενειακές σχέσεις κλπ. που επιφέρει μια διαιωνιζόμενη προσπάθεια πώλησης ή μια εκμίσθωση σε προβληματικό-αφερέγγυο μισθωτή. Να προσθέσουμε ότι όλα αυτά πολλαπλασιάζονται από το μακροχρόνιο δυσάρεστο φαινόμενο του να “παίζουν” κυριολεκτικά όλες οι κυβερνήσεις, παραδοσιακά με τη φορολογική πολιτική και τελευταία με τη θεσμική, κανονιστική πολιτική γύρω από τις μεταβιβάσεις και το κτηματογραφικό καθεστώς των ακινήτων.

Πιστοποίηση  

Σύμφωνα και με την κοινή άποψη των οργάνων των Μεσιτών, είναι αναγκαίο να υπάρξει νέος Νόμος/Διάταξη που να θέτει υψηλά γνωσιακά προαπαιτούμενα, και διαδικασίες πιστοποίησης για αυτούς που θα αλληλεπιδράσουν με την μεγαλύτερη κεφαλαιακή περιουσία του Έλληνα Πολίτη, που είναι η ακίνητη Περιουσία. Όταν δεν επιτρέπεται στον καθένα να δημιουργεί απόψεις και να επηρεάζει το κοινό σχετικά με την Αγορά, τουλάχιστον με την Επαγγελματική Θεσμική Ιδιότητα ενός Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων, και όταν αυτή ακριβώς η Επαγγελματική Ιδιότητα θα είναι αναβαθμισμένη πλέον, τα “παπαγαλάκια” θα περιοριστούν αποφασιστικά αλλά και το κοινό θα μπορεί να αξιολογεί καλύτερα ποιός του δίνει τις πληροφορίες.

Μέχρι στιγμής οι προσπάθειες για μια τέτοια Νομική θωράκιση του επαγγέλματος δεν έχουν σταματήσει ήδη από τη δεκαετία του 90, τα αποτελέσματα ωστόσο με σχετικές διατάξεις πενιχρά.

Τι φταίει;  

-Φταίει άραγε η ¨ξεπερασμένη” πια στις μέρες μας και παρεξηγημένη έννοια του Φιλελευθερισμού;

-Ή μήπως συμφέρει τις εκάστοτε κυβερνήσεις να εισπράττουν έξτρα ασφαλιστικές εισφορές από όσο  περισσότερα άτομα, για όσο καιρό προσπαθούν να καταξιωθούν στο χώρο;

-Ή να διοχετεύεται στην Αγορά το κομπόδεμα του κάθε οικογενειάρχη, ο οποίος θεώρησε ότι το Μεσιτικό επάγγελμα αποτελεί μια κάποια επαγγελματική λύση για το παιδί του;

-Ή να αλλοιώνονται έστω και λίγο οι δείκτες της Ανεργίας;

Όλα αυτά βέβαια, είναι ιδιαίτερα οδυνηρά για τον Έλληνα πολίτη, ο οποίος κάποια στιγμή θα είναι καλό να τα γνωρίσει. Τέλος κάποιοι ίσως κύκλοι και κλάδοι γύρω από το ακίνητο μπορεί να θεωρούν ότι  με την εισροή πλήθους στο Μεσιτικό χώρο θα μειωθούν οι μεσιτικές αμοιβές. Παρότι υπάρχει ήδη αρκετός ανταγωνισμός και μεταξύ των σωστών και καταρτισμένων συναδέλφων και κάτι τέτοιο θεωρώ ότι το πολύ να επηρεάσει μερικά δεκαδικά ψηφία το ποσοστό των τιμών, αν όχι καθόλου, είναι βλακώδες να θυσιάζεται η υγεία και η καλή λειτουργία μιας τόσο σημαντικής αγοράς για ψίχουλα.

*Αλέξανδρος Παγουλάτος, Οικονομολόγος, Κτηματομεσίτης,  ap@pagoulatos-re.com     www.pagoulatos-re.com