Οδηγός δήλωσης στο Κτηματολόγιο για όλα τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Επίσημος οδηγός της Ελληνικό Κτηματολόγιο λύνει το «γρίφο» των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και απαντά ποιοι ιδιοκτήτες,  για ποια δικαιώματα έχουν υποχρέωση και πώς θα υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.

Πιο συγκεκριμένα ο  επίσημος οδηγός της Ελληνικό Κτηματολόγιο, που παρουσιάζει το ecopress απαντά στα ερωτήματα:

• Ποιοι έχουν  υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση
• Ποια είναι τα  δικαιώματα που δηλώνονται και ποια εξαιρούνται
• Ποια ακίνητα και τα δικαιώματα δηλώνονται
• Ποια είναι τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα και πως δηλώνονται, με όλες τις χαρακτηριστικές περιπτώσεις και ειδικά παραδείγματα
• Πως γίνεται έντυπα η ηλεκτρονικά η δήλωση Και
• Ποια είναι τα κατά περίπτωση συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά

Υποχρέωση δήλωσης

Έχουν υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση:

-Όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωμα κατά το άρθρο 12 του Ν. 2664/1998  (δήλωση του Ν.2308/1995) σε ακίνητο υποχρεούνται να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.

Τέτοια δικαιώματα είναι:

• Κυριότητα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα)
• Δουλεία (π.χ. επικαρπίας από γονική παροχή, οίκησης, διόδου κ.λπ.)
• Υποθήκη / προσημείωση
• Αγωγή και ανακοπή
• Κατάσχεση
• Μακροχρόνια μίσθωση
• Χρονομεριστική μίσθωση (time sharing)
• Χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου (leasing)
• Μεταλλειοκτησία
• Μεταφορά συντελεστή δόμησης
• Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχουν και όσοι διαχειρίζονται ξένη περιουσία (π.χ. εκκαθαριστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, διαχειριστής ακινήτου κ.λπ.).

-Εξαιρούνται από την υποχρέωση  δήλωσης μόνον τα δικαιώματα από την παραχώρηση της νομής από αναδασμό πριν από την κύρωση του (άρθρο 2§3 Ν. 2308/1995).

Τα ακίνητα και τα δικαιώματα

Όποιος αποκτά δικαίωμα κατά την περίοδο συλλογής δηλώσεων υποχρεούται να υποβάλει δήλωση, ανεξαρτήτως από το αν το δικαίωμα έχει ήδη δηλωθεί από τον προηγούμενο δικαιούχο.

Η δήλωση αφορά στο δικαίωμα και όχι ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση που ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερα του ενός άτομα, πρέπει όλοι όσοι έχουν δικαίωμα σ’ αυτό, να το δηλώσουν (π.χ. και αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα και αυτός που έχει την επικαρπία του ακινήτου).

Επίσης, η δήλωση αφορά όλα τα ακίνητα των υπό κτηματογράφηση περιοχών, εντός και εκτός σχεδίου, είτε είναι αστικά, είτε είναι αγροτικά, είτε είναι οικοδομή μένα, είτε όχι.

Η δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο αποτελεί προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά το ακίνητο στο μέλλον π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή, δωρεά, έκδοση οικοδομικής άδειας.

Ιδιοκτησιακοί “γρίφοι”

Ορισμένες χαρακτηριστικές περιπτώσεις δηλώσεων είναι:

• Ψιλή κυριότητα: Σε περίπτωση που έχει μεταβιβαστεί μόνο η ψιλή κυριότητα και έχει παρακρατηθεί η επικαρπία, υπόχρεοι προς υποβολή δήλωσης είναι τόσο ο ψιλός κύριος όσο και ο επικαρπωτής του ακινήτου, ο καθένας για το δικαίωμά του.
• Συγκυριότητα: κάθε συγκύριος δηλώνει το ποσοστό που του ανήκει (π.χ. αγροτεμάχιο που ανήκει σε δύο αδέλφια από 50%, δηλώνεται ξεχωριστά από καθέναν για το 50% που του ανήκει).
• Κληρονόμοι: κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του (ποσοστό δικαιώματος επί τοις εκατό ή σε κλάσμα) στο ακίνητο που έχει κληρονομήσει.
• Κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία: κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει το δικαίωμά του επί της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (π.χ. το διαμέρισμά του σε μια πολυκατοικία).
• Πραγματική Δουλεία (π.χ. διόδου, άντλησης νερού, θέασης): Ο δικαιούχος της δουλείας υποβάλλει δήλωση για το δικαίωμα της δουλείας του επί του ξένου ακινήτου και για το δικαίωμα της κυριότητάς του στο δικό του ακίνητο. Ο κύριος του βεβαρημένου με τη δουλεία ακινήτου (δουλεύον ακίνητο) υποβάλλει δήλωση για την κυριότητα στο δικό του ακίνητο.

Παράδειγμα: Έστω ότι ο Α είναι ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου και έχει δικαίωμα να περνάει (με αυτοκίνητο, με κάρο, με τα πόδια κ.λπ.) μέσα από το αγροτεμάχιο του γείτονά του (Β) από συγκεκριμένη δίοδο.

-Ο Α θα δηλώσει τα εξής δικαιώματα: α) την κυριότητά του στο δικό του ακίνητο και β) την πραγματική δουλεία στο ακίνητο του Β (γείτονα).

-Ο Β θα δηλώσει μόνο την κυριότητά του.

• Στεγαστικό δάνειο με υποθήκη: ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δηλώνει το δικαίωμα της κυριότητάς του και η δανείστρια τράπεζα δηλώνει το δικαίωμα της εμπράγματης ασφάλειας (υποθήκη, προσημείωση).
• Βοηθητικοί χώροι σε πολυκατοικίες (αποθήκες, γκαράζ): όταν οι βοηθητικοί χώροι έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (αποτελούν δηλαδή αυτοτελείς ιδιοκτησίες) δηλώνονται ξεχωριστά από τη διηρημένη ιδιοκτησία (σε ξεχωριστό έντυπο δήλωσης), ενώ όταν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (είναι δηλαδή «παρακολούθημα» ενός διαμερίσματος) καταγράφονται στο πεδίο «Βοηθητικοί χώροι διηρημένων ιδιοκτησιών» της δήλωσης του διαμερίσματος.
• Βοηθητικά κτίσματα (αποθήκες, αντλιοστάσια κ.λπ.): οι βοηθητικές κατασκευές σε ακίνητα δεν αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, γι’ αυτό καταγράφονται στο πεδίο «κτίρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία» της δήλωσης του ακινήτου (δεν χρησιμοποιείται, δηλαδή, ξεχωριστό έντυπο).

Υποβολή δήλωσης

Για την υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο διατίθενται ειδικά έντυπα δήλωσης ιδιοκτησίας από τα Γραφεία Κτηματογράφησης και το www.ktimatologio.gr.

Υπάρχουν δύο έντυπα, το Δ1, το οποίο συμπληρώνεται από φυσικά πρόσωπα που έχουν δικαίωμα κυριότητας ή δουλείας και το Δ2, το οποίο κατά κανόνα συμπληρώνεται από τα νομικά πρόσωπα καθώς και από τα φυσικά πρόσωπα όταν έχουν να δηλώσουν οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα εκτός από κυριότητα και δουλεία όπως π.χ. εμπράγματη ασφάλεια, κατάσχεση, εγγραπτέα αγωγή, εγγραπτέα μίσθωση. Το έντυπο Δ1 έχει τέσσερις ενότητες:

«ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΥ» (συμπληρώνεται μία φορά)

«ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ»

«ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ»

«ΕΝΤΟΠΙΣΜΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ»

(συμπληρώνονται τόσες φορές όσες και τα δικαιώματα που δηλώνονται).

Κάθε δικαιούχος συμπληρώνει τα πεδία του εντύπου που αφορούν τα προσωπικά στοιχεία και τα στοιχεία επικοινωνίας του και στη συνέχεια μόνο τα πεδία που αφορούν το ακίνητο ή και το δικαίωμά του.

Συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά

Εκτός από το έντυπο της δήλωσης, τα απαραίτητα δικαιολογητικά που υποβάλλονται είναι:

• Απλό φωτοαντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας, που τεκμηριώνει το δικαίωμα σε ακίνητο (π.χ. συμβόλαιο).
• Απλό φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού μεταγραφής/εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο.
• Στοιχεία για τον εντοπισμό του ακινήτου (βλ. σελ. 7 Εντοπισμός ακινήτου)
• Απλό φωτοαντίγραφο της αστυνομικής ταυτότητας ή του διαβατηρίου του δικαιούχου
• Απλό φωτοαντίγραφο εγγράφου που αποδεικνύει τον ΑΦΜ (π.χ. απόσπασμα από εκκαθαριστικό σημείωμα εφορίας, αποδεικτικό απόδοσης ΑΦΜ ή λογαριασμό ΔΕΗ)

Σημαντικές διευκρινίσεις

Εάν δεν υπάρχει ΑΦΜ: Η συμπλήρωση του ΑΦΜ είναι υποχρεωτική. Επομένως, όσοι δεν διαθέτουν ΑΦΜ πρέπει να εκδώσουν αριθμό φορολογικού μητρώου πριν από την υποβολή της δήλωσης, όπως άλλωστε είναι επιβεβλημένο για όλους τους δικαιούχους ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Εάν δεν είναι διαθέσιμο πιστοποιητικό μεταγραφής: είτε ζητείται η χορήγησή του από το

Υποθηκοφυλακείο με αίτηση, είτε εφόσον τα στοιχεία της μεταγραφής (τόμος, αριθμός, ημερομηνία μεταγραφής κ.λπ.) είναι γνωστά, απλώς συμπληρώνονται στο σχετικό πεδίο της δήλωσης (σημ.: τα στοιχεία μπορούν να ερευνηθούν από δικηγόρο στο Υποθηκοφυλακείο) και στη συνέχεια προσκομίζεται το πιστοποιητικό για τη συμπλήρωση της δήλωσης.

Για την πληρέστερη και ορθότερη καταχώριση της δήλωσης, μπορεί επίσης, να υποβληθεί απλό φωτοαντίγραφο της σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας (εφόσον πρόκειται για οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία).

Η συμπλήρωση του e-mail είναι ιδιαίτερα σημαντική γιατί καθ’ όλη τη διάρκεια της κτηματογράφησης το Γραφείο Κτηματογράφησης θα επικοινωνεί με τον πολίτη και θα του αποστέλλει όλη τη σχετική αλληλογραφία μέσω της δηλούμενης ηλεκτρονικής διεύθυνσης (π.χ. ενημέρωση για την προανάρτηση).

Συνυποβαλλόμενα έγγραφα σε ειδικές περιπτώσεις

• Εάν κάποιος έχει αποκτήσει δικαίωμα (π.χ. κυριότητα) σε ένα ακίνητο με διαφορετικούς τίτλους (π.χ. το 25% με δωρεά, το 30% με γονική παροχή και το 45% με αγορά), τότε θα πρέπει να καταθέσει όλους τους τίτλους και να συμπληρώσει τα σχετικά πεδία στην ενότητα «ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ».
• Εάν ένας ιδιοκτήτης έχει γειτονικά ακίνητα, τότε θα τα δηλώσει ως ενιαίο ακίνητο μόνον εάν η συνένωση προκύπτει από πράξη (π.χ. συμβολαιογραφική), η οποία έχει μεταγράφει. Διαφορετικά, θα υποβάλει δήλωση για κάθε ακίνητο ξεχωριστά και θα επισυνάψει τον αντίστοιχο τίτλο για κάθε ακίνητο.
• Κληρονομιά: Δικαίωμα που έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, μπορεί να δηλωθεί ακόμα και αν δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς (ή άλλη ισοδύναμη πράξη π.χ. κληρονομητήριο). Σε αυτή την περίπτωση, όμως, θα πρέπει να προσκομισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, ανάλογα με την ύπαρξη ή όχι διαθήκης. Συγκεκριμένα:

 -Κληρονομιά με διαθήκη: υποβάλλονται υποχρεωτικά: α) ο τίτλος του κληρονομούμενου β) ληξιαρχική πράξη θανάτου γ) αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης δ) πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης και ε) πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς.

– Κληρονομιά χωρίς διαθήκη: υποβάλλονται υποχρεωτικά: α) ο τίτλος του κληρονομούμενο β) ληξιαρχική πράξη θανάτου γ) πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών δ) πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και ε) πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως κληρονομιάς.

Σε περίπτωση που ο κληρονομούμενος δεν είχε τίτλους, γιατί είχε το ακίνητο με χρησικτησία, πρέπει να προσκομίσει δύο έγγραφα από τα οποία να προκύπτει πως ασκούσε πράξεις νομής επί εικοσαετία.

Έκτακτη χρησικτησία: Σε περίπτωση που κάποιος έχει αποκτήσει δικαίωμα με έκτακτη χρησικτησία, θα πρέπει να καταθέσει τη σχετική τελεσίδικη δικαστική απόφαση (εφόσον υπάρχει) ή θα πρέπει να υποβάλει έγγραφα από το συνδυασμό των οποίων αποδεικνύεται η 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου (π.χ. λογαριασμοί ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ., μισθωτήρια, αποδεικτικά επιδότησης, συμβολαιογραφική πράξη αναγνώρισης ορίων, έγγραφα υποθηκών και λοιπών βαρών επί του ακινήτου, συμβόλαια γειτονικών ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου, κ.λπ.). Επίσης, είναι υποχρεωτικά:

1) η επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος, εκτός εάν η θέση και τα όρια του γεωτεμαχίου μπορούν να προσδιοριστούν επακριβώς στον ψηφιακό χάρτη της περιοχής, (Εντοπισμός ακινήτου).

2) ένα από τα προσκομιζόμενα έγγραφα να αποτελεί το Ε9 που περιλαμβάνει το δηλούμενο ακίνητο.