Οδηγός: Πως υπολογίζουμε την πραγματική αξία ενός ακινήτου

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Βασικό στοιχείο στην πώληση ή μίσθωση ενός ακινήτου είναι και ο σωστός προσδιορισμός της πραγματικής αξίας του.

Συνήθως οι ιδιοκτήτες απευθύνονται στους μεσίτες, προκειμένου να τους ενημερώσουν για την τιμή που «μπορεί να πιάσει» το ακίνητό τους. Όμως η εκτίμηση ενός ακινήτου επηρεάζεται από νομικούς, οικονομικούς και τεχνικούς παράγοντες που γνωρίζουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές

Ιδιαίτερα οι πολλές αλλαγές που συμβαίνουν στην πολεοδομική νομοθεσία και στο σχεδιασμό της πόλης, καθιστά πολύ σημαντικό τον ρόλο του εκτιμητή – μηχανικού, για μια πιο ολοκληρωμένη και επιστημονικά αποδεκτή αξιολόγηση των ακινήτων, στις νέες συνθήκες αναάκαμψης της κτηματαγοράς εαν ληφθέι υπόψη ότι ενα από τα αποτελέσματα της οικονομικής κρίσης, που βίωσε η χώρα μας τα τελευταία χρόνια, ήταν και η κατάρρευση της τιμής πώλησης των ακινήτων.

Ετσι έφτασε η εμπορική αξία τους να είναι πολύ χαμηλότερη της αντικειμενικής. Τον τελευταίο καιρό αρχίζει να υπάρχει ένα επενδυτικό ενδιαφέρον και οι ιδιοκτήτες αναζητούν τρόπους αξιοποίησης των ακινήτων τους.

Πού χρειάζεται η εκτίμηση ενός ακινήτου;

• για δικαστική διαμάχη
• για τον καθορισμό τιμής αποζημίωσης
• για να προσημειωθεί ένα ακίνητο
• για λογιστικές καταστάσεις
• για δανειακούς σκοπούς
• για ασφαλιστικές εταιρίες
• για επενδυτικούς σκοπούς
• για την ενεργειακή τους κατάσταση (απόδοση)

Από ποιους παράγοντες εξαρτάται η εκτίμηση ενός ακινήτου;

• Νομικούς
• Τεχνικούς
•  Οικονομικούς

Ποιες είναι οι νομικές δεσμεύσεις;

• Οι νομικές δεσμεύσεις και όροι που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου είναι:
• Περίπτωση συνιδιοκτησίας, δουλείας, ύπαρξη οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας κ.λπ.

Ποιοι είναι αρμόδιοι για την εκτίμηση ενός ακινήτου;

Σήμερα πολλοί επαγγελματίες (μηχανικοί, οικονομολόγοι, μεσίτες, δικηγόροι κ.ά.) πραγματοποιούν εκτιμήσεις κάθε μορφής ακινήτου. Υπάρχουν όμως και οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων, όπως είναι οι μηχανικοί – εκτιμητές, που έχουν την επιστημονική κατάρτιση για την εκτίμηση ακινήτων.

Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν την αξία του ακινήτου;

• Παγκόσμιο οικονομικό κλίμα
• Εθνική οικονομία
• Νομοθεσία ‐ φορολογικό δίκαιο
• Προοπτικές ανάπτυξης μίας περιοχής
• Νομική κατάσταση του ακινήτου
• Τοποθεσία ‐ γεωγραφία
• Κατάσταση, ηλικία
• Τρέχον μίσθωμα
• Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (αρχιτεκτονική, διαρρύθμιση)

Πώς προσδιορίζεται η αξία των ακινήτων;

Ως έννοια «η αξία ενός ακινήτου» έχει διάφορες εκφάνσεις, όπως:

-Την οικονομική αξία, που επηρεάζεται από την προσφορά και ζήτηση, τη χρησιμότητα, τη μοναδικότητα, την αρτιότητα κ.ά.

-Την αγοραστική αξία, που αντιπροσωπεύει την πλέον πιθανότερη τιμή πώλησης του ακινήτου.

-Την πραγματική – τρέχουσα αξία, η οποία αποτελεί ουσιαστικά το μέσο όρο, ο οποίος προσδιορίζεται από τις διακυμάνσεις των υφιστάμενων τιμών προσφοράς και ζήτησης.

-Την αντικειμενική αξία, που είναι η αξία που έχει το ακίνητο σύμφωνα με το κράτος.

Τι λαμβάνουμε υπόψη για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου;

Για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου λαμβάνονται υπόψη, μία σειρά παραγόντων όπως:

• οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης
• ο συντελεστής δόμησης και ποσοστό κάλυψης
• η ύπαρξη ή μη δεσμεύσεων επί του ακινήτου
• η θέα
• η προσβασιμότητα
• η ύπαρξη ή μη και η κατάσταση των υποδομών κοινής ωφέλειας στην περιοχή
• οι γειτνιάζουσες χρήσεις γης
• η ποιότητα του εδάφους και του υπεδάφους
• η ύπαρξη ή μη κτιρίου εντός του οικοπέδου και η κατάσταση αυτού
• η εμπορικότητα των κοντινών δρόμων
• η θέση του στον αστικό ιστό και ειδικότερα στο πολεοδομικό τετράγωνο
• η απόσταση από τη θάλασσα ή από περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλους
• η απόσταση του από περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος
• η σχέση της προηγούμενης με τη μελλοντική του χρήση

Τι λαμβάνουμε υπόψη για την εκτίμηση γηπέδων εκτός σχεδίου;

Στην περίπτωση εκτίμησης γηπέδων εκτός σχεδίου τα πράγματα είναι σε άλλες περιπτώσεις απλούστερα και σε άλλες πιο σύνθετα από τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου οικοπέδων. Έτσι για την εκτίμηση των γηπέδων εκτός σχεδίου, λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως:

• θέση,
• χρήσεις γης
• συντελεστής δόμησης και κάλυψης
• σχήμα γωνιακό / μεσαίο / διαμπερές
• το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δόμο και το βάθος του
• πολεοδομικές και νομικές δεσμεύσεις
• πρόσβαση – οδικό δίκτυο – πλάτος δρόμου
• υποδομές σε δίκτυα
• αν γειτνιάζει με ρέμα
• αν έχει δασικό χαρακτήρα
• αν υπάρχουν δουλείες
• προοπτικές, επιτρεπόμενες χρήσεις,
• μέγεθος, αρτιότητα, δυνατότητα κατάτμησης,
• απόσταση από αστικά κέντρα, υποδομή,
• απόσταση από θάλασσα
• προοπτικές ένταξης στο σχέδιο,
• οδοποιία,
• καθορισμός γραμμής αιγιαλού,
• μορφολογία εδάφους (μεγάλες κλίσεις)
• γειτνίαση με θετικούς ή αρνητικούς παράγοντες
• κυρίαρχες χρήσεις περιοχής κ.τ.λ.

Τι λαμβάνουμε υπόψη για την εκτίμηση της αξίας διαμερισμάτων;

Στην εκτίμηση της αξίας ενός διαμερίσματος οι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν και να αξιολογηθούν είναι αρκετά σημαντικοί. Έτσι τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει κανείς να λάβει υπόψη του σε τέτοιες περιπτώσεις είναι τα εξής:

• η τοποθεσία και η θέση
• ο όροφος και η ύπαρξη ανελκυστήρα
• η θέα και ο προσανατολισµός
• η ποιότητα κατασκευής
• αν είναι γωνιακό ή διαμπερές
• η πρόσοψη ακάλυπτου
• η θέα και προοπτικές περιοχής
• η ηλικία (παλαιότητα) και βαθμός συντήρησης
• ποιος είναι ο αντισεισμικός κανονισμός με βάση τον οποίο χτίστηκε η οικοδομή
• η ενεργειακή κλάση με βάση το ενεργειακό πιστοποιητικό
• η διαρρύθμιση και η λειτουργικότητα του
• η ύπαρξη γκαράζ και αποθήκης
• η ύπαρξη πρόσθετων ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών
• η ύπαρξη αυθαιρέτων
• οι νόμιμες χρήσης του διαμερίσματος
• απόσταση από κέντρο συνοικίας, σχολείο, στάση μέσων μαζικής μεταφοράς κ.ά.
• ύπαρξη ρύπων, π.χ. από κυκλοφοριακή κίνηση ή ύπαρξη οχλούσας βιομηχανίας
• τα χαρακτηριστικά της ευρύτερης περιοχής (γειτονίας) στην οποία ανήκει (ανθρωπογεωγραφικά χαρακτηριστικά)
• πιθανές μελλοντικές πολεοδομικές αλλαγές – παρεμβάσεις (αναπλάσεις, αλλαγές πολεοδομικών δεικτών)

Με τι συνδέεται η αξία ενός ακινήτου για χρήση γραφείου;

• τοποθεσία
• θέση
• προσβάσεις
• θέσεις στάθμευσης
• προσανατολισμός
• όροφος – ύπαρξη ανελκυστήρα
• διαρρυθμίσεις
• ύπαρξη εσωτερικού wc ή όχι σε παλιές οικοδομές
• δυνατότητα τοποθέτησης ταμπέλας
• δίκτυα παροχών (πχ data)
• κλιματισμός

Με τι συνδέεται η αξία ενός ακινήτου ως κατάστημα;

• εμπορικότητα δρόμου,
• θέση
• προβολή- μήκος βιτρίνας
• σχέση βιτρίνας / βάθους καταστήματος.
• γωνιακό / μεσαίο
• ελεύθερο ύψος καταστήματος
• ύπαρξη υπογείου / παταριού

Ποια είναι τα γενικά στοιχεία που ελέγχουμε όταν θέλουμε να επενδύσουμε σε ένα ακίνητο;

Το είδος του ακινήτου

Την ηλικία

• το εμβαδό
• τις παροχές
• την συντήρηση
• την θέση και γενικά τις ευκολίες και τις ανέσεις που είναι διαθέσιμες στην γύρο περιοχή
• εάν είναι ενοικιασμένο, για πόσο χρόνο και ποια είναι η αξία του ενοικίου

Γενικά τι πρέπει να προσέχουμε για να έχουμε μια σωστή εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου;

Απευθυνόμαστε σε πιστοποιημένο εκτιμητή.

Πληροφορούμαστε από μεσίτες της περιοχής, πόσο πουλήθηκαν παρόμοια ακίνητα με το δικό σας. Ελέγχουμε μήπως υπάρχουν νομικές δεσμεύσεις ή βάρη στο ακίνητο.

Ταχυδρόμος Μαγνησίας