Οι γκρίζες ζώνες της ηλεκτρονικής μεταβίβασης ακινήτων

Μολονότι η διαδικασία των ηλεκτρονικών μεταβιβάσεων ακινήτων έχει ήδη τεθεί εφαρμογή, το ρεκόρ δικαιολογητικών εγγράφων και οι γραφειοκρατικές αγκυλώσεις παραμένουν.  Τα γκρίζα σημεία και τις βελτιωτικές αλλαγές που πρέπει να γίνουν, εντοπίζει και αναδεικνύει η  Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος.

Η υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) με τη νέα ηλεκτρονική διαδικασία καθίσταται υποχρεωτική από 01.06.2021. Ωστόσο, παρόλο που κατά γενική παραδοχή αποτελεί μία θετική εξέλιξη, τα πρώτα προβλήματα που εντοπίζει και κωδικοποιούν οι συμβολαιογράφοι, αναδεικνύουν και την ευρύτερη παθογένεια στη φορολόγηση και εν γένει τη θεσμική αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας.

 Τα γκρίζα σημεία

Στις θέσεις των συμβολαιογράφων αποτυπώνεται αφενός ότι πρόκειται για ένα θετικό μέτρο, αφετέρου όμως, καταγράφονται μία σειρά αδυναμιών που δημιουργούν προβλήματα. Ειδικότερα:

*Η διαδικασία συνεχίζει να απαιτεί συνυποβαλλόμενα έγγραφα με τη μορφή των δικαιολογητικών, τη σάρωσή τους και την αποστολή τους στην αρμόδια οικονομική υπηρεσία.

*Τα περισσότερα από τα  έγγραφα αυτά βρίσκονται ήδη ηλεκτρονικά στη διάθεση των φορολογικών αρχών.

*Δεν επιλύει τα προβλήματα που προκαλούνται από την πολύπλοκη, αλληλοσυγκρουόμενη και ατελή νομοθεσία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών σε θέματα όπως η παλαιότητα, η χρήση και ο χαρακτηρισμός των κτισμάτων

*Τα προβλήματα που προκαλούνται από την πολύπλοκη, αλληλοσυγκρουόμενη και ατελή νομοθεσία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών σε θέματα όπως η παλαιότητα των ακινήτων, η χρήση και ο χαρακτηρισμός τους από τις εγκυκλίους του Υπουργείου Οικονομικών και τον αντικειμενικό δεν αντιμετωπίζονται τη δεδομένη στιγμή στο σύνολό τους.

*Η μη αναγνώριση από τις φορολογικές αρχές, και μόνον αυτές, της βεβαίωσης του μηχανικού του ν. 4495/2017 ως εγγράφου αποδεικτικού της παλαιότητας του είδους και της χρήσης του ακινήτου συνεχίζει να αποτελεί το απόλυτο παράδοξο.

*Μέχρι το ζήτημα της παλαιότητας, της χρήσης και του χαρακτηρισμού των ακινήτων, να επιλυθεί νομοθετικά, προκειμένου να υπάρξει ένας ορθός και έντιμος υπολογισμός της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ως προς τον υπολογισμό στο σύνολο της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, ο τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ΕΝΦΙΑ/ δεδομένου ότι η έκδοση του Πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ αποτελεί τη τελική και καθαρή εικόνα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (π.χ. τυχόν τακτοποιήσεις, πλήθος προσόψεων, παλαιότητα κ.ο.κ.).

 Επιστολή προς το οικονομικό επιτελείο

Το ζήτημα της υποβολής δηλώσεων ΦΜΑ και ο τρόπος υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, τέθηκε σε επιστολή που απέστειλε ο πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος κ. Γιώργος Ρούσκας  προς το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης.

Ολόκληρη η επιστολή

Επ’ αφορμή της δημοσίευσης στο ΦΕΚ (Β7 839) της υπ7 αριθμ. 1031/2021 απόφασης του κ. Διοικητή ΑΑΔΕ (Β7 839) με θέμα “Ηλεκτρονική δήλωση φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων – «Δήλωση Φ.Μ.Α.»”, θα θέλαμε να επαναφέρουμε τα ζητήματα που έχουμε αναδείξει τόσο με την υπ7 αριθμ. πρωτ. 532/17.12.2019 επιστολή μας (της οποίας η αποστολή επαναλήφθηκε με αριθμ. πρωτ. 40/10.02.2021), με θέμα «Ο προσδιορισμός παλαιότητας των κτισμάτων ακίνητου για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας μετά την τακτοποίησή τους με τους Ν. 4014/2011, Ν. 4178/2013 & Ν. 4495/2017» όσο και με την υπ7 αριθμ. πρωτ. 5/23.01.2020 επιστολή μας (της οποίας η αποστολή επαναλήφθηκε με αριθμ. πρωτ. 41/10.02.2021), με θέμα «Ο προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας κτισμάτων χωρίς άδεια οικοδομής κείμενων επί γεωτεμαχίων είτε εντός είτε εκτός σχεδίου ή οικισμού για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας ακινήτων που μεταβιβάζονται ή αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία».
Η ανωτέρω απόφαση του κ. Διοικητή ΑΑΔΕ, παρόλα τα θετικά της στοιχεία, δυστυχώς δεν επιλύει τα προβλήματα που προκαλούνται από την πολύπλοκη, αλληλοσυγκρουόμενη και ατελή νομοθεσία για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών σε θέματα όπως η παλαιότητα, η χρήση και ο χαρακτηρισμός των κτισμάτων. Τουναντίον, με δεδομένο, ότι σύμφωνα με την παραπάνω απόφαση οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης θα ελέγχονται από την φορολογούσα Αρχή, που είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ., μετά την υπογραφή του συμβολαίου, επιτείνεται η ανασφάλεια, που προκύπτει από την παραπάνω νομοθεσία.

Η μη αναγνώριση από τις φορολογικές αρχές, και μόνον αυτές, της βεβαίωσης του μηχανικού του Ν. 4495/2017 ως εγγράφου αποδεικτικού της παλαιότητας του είδους και της χρήσης του ακινήτου, συνεχίζει να αποτελεί το απόλυτο παράδοξο.

Η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, κατά την συνεδρίασή της 5^ης  Μαρτίου 2021, αποφάσισε να καλέσει την Ελληνική Πολιτεία, να επιληφθεί άμεσα και να επιλύσει νομοθετικά το ζήτημα της παλαιότητας, της χρήσης και του χαρακτηρισμού των ακινήτων, προκειμένου να υπάρξει ένας ορθός και δίκαιος υπολογισμός της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.

Σε διαφορετική περίπτωση, θα υφίσταται πάντοτε ο κίνδυνος διαφορετικής ερμηνείας των υφιστάμενων διατάξεων εκ μέρους της Δ.Ο.Υ., που θα προβεί σε έλεγχο της δήλωσης μετά την υπογραφή του συμβολαίου, με ό,τι αυτό (μπορεί να) συνεπάγεται για την ασφάλεια των συναλλαγών και την εμπέδωση κλίματος εμπιστοσύνης των συναλλασσομένων πολιτών προς την Πολιτεία και προς τους αρμόδιους επαγγελματίες συμβολαιογράφους.

Οι συμβολαιογράφοι καλούμαστε να εφαρμόσουμε τους νόμους και τις αποφάσεις της Πολιτείας και έχουμε εμπράκτως υποστηρίξει κάθε πρωτοβουλία της Πολιτείας που διευκολύνει και προάγει τη συναλλαγή. Για το λόγο αυτό, έχοντας την εμπειρία της καθημερινότητας της συναλλαγής και έχοντας εντοπίσει τα ζητήματα που ανακύπτουν σε αυτή από τους νόμους και τις αποφάσεις της Πολιτείας, θεωρούμε καθήκον μας να σας αναδείξουμε τα προβλήματα που έχουν ανακύψει σχετικά με το προσδιορισμό της παλαιότητας και του αντικειμενικού, προτείνοντας ταυτόχρονα πρόσφορη, δίκαιη και εφικτή λύση που δεν ζημιώνει το Ελληνικό Δημόσιο και προάγει τη συναλλαγή.

Η άποψή μας ως διαχειριστές του όποιου συστήματος υποβολής δήλωσης ΦΜΑ είναι, ότι με πρωτοβουλία και ευθύνη της Ελληνικής Πολιτείας και τη συνδρομή της

Ελληνικής Συμβολαιογραφίας, επιβάλλεται να δημιουργηθεϊ ένα λειτουργικό σύστημα από τη Διοίκηση, το οποίο θα υπολογίζει την αντικειμενική αξία του προς μεταβίβαση ακινήτου κατά τέτοιο τρόπο, ώστε η σχετική δήλωση φόρου μεταβίβασης να θεωρείται εκκαθαρισμένη και ο καταβαλλόμενος φόρος οριστικός. Υπό τις παρούσες συνθήκες, παρέχεται η παραπάνω δυνατότητα μέσω του λογισμικού υπολογισμού της αξίας του ακινήτου με βάση την εικόνα του ΕΝ.Φ.Ι. Α. κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.

Συνεπώς, και μέχρι την υλοποίηση της δυνατότητας του υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του προς μεταβίβαση ακινήτου από το ίδιο το Σύστημα, ο υπολογισμός της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων σύμφωνα με τον τρόπο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ΕΝ.Φ.Ι.Α. αποτελεί τη μία και μοναδική ενδεδειγμένη λύση.

Καταλήγοντας, λαμβάνοντας υπόψη ότι σύμφωνα με την παράγρ. 2 της υπ’ αριθμ. Α.1031/2021 απόφασης του κ. Διοικητή ΑΑΔΕ για την ηλεκτρονική δήλωση φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων «Δήλωση ΦΜΛ» (ΦΕΚ Β’ 839), την ευθύνη για το περιεχόμενο και την ακρίβεια της υποβληθείσας δήλωσης φέρουν αποκλειστικά οι συμβαλλόμενοι, ενώ ο συμβολαιογράφος δεν φέρει ουδεμία ευθύνη, θεωρούμε επιβεβλημένη την τροποποίηση των άρθρων 47, 48 και 49 του Ν. 4646/2019 αντίστοιχα.