Οικισμοί: απώλεια εμπορικής αξίας πάνω από 100 δισ. ευρώ για τους ιδιοκτήτες

Με το ΠΔ για τις νέες οριοθετήσεις των οικισμών το 80% των σημερινών άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός ορίων και η αναμενόμενη απώλεια εμπορικής αξίας για τους ιδιοκτήτες υπολογίζεται σε πάνω από 100 δισ. ευρώ πανελλαδικά τονίζει το ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης σε επιστολή του που απευθύνεται προς τον πρωθυπουργό και τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την οποία επισημαίνει αναλυτικά τις συνέπειες εφαρμογής του ΠΔ 194/2025 του ΥΠΕΝ και ζητά την άμεση απόσυρση του.

→«Η Κρήτη διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό οικισμών στην Ελλάδα και η εφαρμογή του Π.Δ. 129/2025 θα προκαλέσει πλήγμα στην οικοδομική δραστηριότητα, την αξία της ακίνητης περιουσίας και τη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών»,  τονίζει το ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης στην επιστολή του προς τον πρωθυπουργό και υπογραμμίζει ότι:

→«Το Π.Δ. 194/2025 επιχειρεί μια πλήρη «επαναφορά» των ορίων όλων αυτών των οικισμών σε παλαιότερες περιόδους το 1923 ή το 1983 με εργαλείο τις παλιές αεροφωτογραφίες. Έτσι, οι άτυπες ή ημιεπίσημες επεκτάσεις που έγιναν μεταξύ 1983–2024, δεν αναγνωρίζονται. Πρακτικά, όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτές τις ζώνες χάνουν το δικαίωμα δόμησης».

Νομοθετική ρύθμιση ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός 

Σημειώνεται ότι ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης πήρε θέση για το ΠΔ νέας οριοθέτησης των οικισμών, σημειώνοντας στην  κυριακάτικη ανάρτησή του ότι:

-«Ως προς το θέμα της οριοθέτησης των οικισμών, που κατά τη γνώμη μου προκάλεσε αδικαιολόγητες αντιδράσεις, να επισημάνω ότι το νέο Προεδρικό Διάταγμα διορθώνει λάθη και αστοχίες δεκαετιών, επαναφέρει τη βεβαιότητα και τη σαφήνεια στους κανόνες δόμησης που σε πολλές περιπτώσεις είχαν χαθεί και αποτελεί, όπως σωστά είπε ο Υπουργός Περιβάλλοντος, μέρος της σημαντικότερης πολεοδομικής μεταρρύθμισης των τελευταίων 100 ετών. Μια μεταρρύθμιση που περιλαμβάνει την ολοκλήρωση των 227 νέων τοπικών και 18 ειδικών πολεοδομικών σχεδίων και θα οδηγήσει για πρώτη φορά σε έναν πλήρη πολεοδομικό σχεδιασμό για όλη τη χώρα. Για τις απομακρυσμένες περιοχές των οικισμών, δρομολογούμε νομοθετική ρύθμιση στο πνεύμα της απόφασης του ΣτΕ που έκρινε μη επιστημονικά ορθές τις οριοθετήσεις από τους Νομάρχες. Η ρύθμιση θα αντιμετωπίζει τις περιοχές αυτές ευνοϊκότερα απ’ ό,τι τις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς όμως να εξομοιώνονται πλήρως με τις εντός σχεδίου. Και βέβαια, θα διασφαλιστούν όλα τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ακινήτων σε περιοικιστικές ζώνες που βρίσκονται σε οργανική και γεωγραφική εγγύτητα με τους μικρούς οικισμούς».

Η επιστολή του ΤΕΕ/ΤΑΚ σε πρωθυπουργό και ΥΠΕΝ

Η επιστολή της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, που υπογράφει ο πρόεδρος Γιώργος Ταβερναράκης προς τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη και τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου, με θέμα: «αίτημα για άμεση απόσυρση του Π.Δ. (Τεύχος Δ’) 194/15.04.2025 σχετικά με την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων» έχει ως εξής:

Η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ/ΤΑΚ εκφράζει την έντονη ανησυχία και αντίθεσή της με το πρόσφατα δημοσιευμένο Π.Δ. (Τεύχος Δ’) 194/15.04.2025, το οποίο αφορά τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα σοβαρό θεσμικό ζήτημα, καθώς η εφαρμογή του εν λόγω διατάγματος έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις εκτεταμένες συνέπειες στην πολεοδομική οργάνωση της υπαίθρου, την καθημερινότητα των πολιτών, τη δυνατότητα δόμησης και την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.

Η οριοθέτηση των οικισμών αποτελεί διαχρονικά θεμελιώδη παράγοντα για την ανάπτυξη, την κοινωνική συνοχή και την περιφερειακή ισορροπία. Η ένταξη ενός ακινήτου εντός των ορίων ενός οικισμού συνεπάγεται σημαντικά πλεονεκτήματα ως προς τους όρους δόμησης και κατά συνέπεια καθορίζει ουσιαστικά την εμπορική του αξία.

Το Π.Δ. (Τεύχος Δ’) 194/15.04.2025 ακυρώνει συλλήβδην όλες τις επεκτάσεις ορίων οικισμών που πραγματοποιήθηκαν μετά το 1983 με αποφάσεις νομαρχών.

Ορίζει στα πλαίσια των εκπονούμενων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) επαναοριοθέτηση των οικισμών με βάση αεροφωτογραφίες περασμένων δεκαετιών αγνοώντας τις ήδη υπάρχουσες κατασκευές οι οποίες ανεγέρθηκαν με οικοδομική άδεια μετά το 1983 και τις καθιστά εκτός σχεδίου και εν αμφιβόλω την νομιμότητα τους. Επίσης χιλιάδες μη δομημένα ακίνητα που για δεκαετίες θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα, αποχαρακτηρίζονται και μετατρέπονται σε «εκτός σχεδίου», χάνοντας το δικαίωμα δόμησης με ανυπολόγιστες συνέπειες για τους ιδιοκτήτες τους.

Η αναφορά του διατάγματος ότι «η έλλειψη αρμοδιότητας των νομαρχών για οριοθέτηση των οικισμών και επέκταση ορίων» ,που θεωρούνταν νόμιμες για 40 χρόνια σύμφωνα με αποφάσεις του ΣτΕ, δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ως πρόσχημα για να μετακυλιστεί το κόστος των «εσφαλμένων» κρατικών πρακτικών στους πολίτες.

Επίσης δεν είναι θεσμικά αποδεκτό το κράτος να ακυρώνει τετελεσμένα γεγονότα χωρίς μεταβατικές ρυθμίσεις, χωρίς αποζημιώσεις, χωρίς πρόβλεψη προστασίας των ιδιοκτητών που επί δεκαετίες έδρασαν καλόπιστα με βάση τη νομιμότητα. Ενδεικτικά:

♦ Οι οριοθετημένοι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων αποτελούν το 92% επί συνόλου 12.800 οικισμών της χώρας.

♦ Εκτιμάται ότι το 80% των σημερινών άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός ορίων.

♦ Το 2024 εκδόθηκαν 8.500 οικοδομικές άδειες σε αυτούς τους οικισμούς που αποτελούν το 18% της συνολικής δραστηριότητας.

♦ Η αναμενόμενη απώλεια εμπορικής αξίας για τους ιδιοκτήτες υπολογίζεται σε πάνω από 100 δισ. ευρώ πανελλαδικά.

♦ Η Κρήτη διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό οικισμών στην Ελλάδα και η εφαρμογή του Π.Δ. 129/2025 θα προκαλέσει πλήγμα στην οικοδομική δραστηριότητα, την αξία της ακίνητης περιουσίας και τη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών.

Το Π.Δ. 194/2025 επιχειρεί μια πλήρη «επαναφορά» των ορίων όλων αυτών των οικισμών σε παλαιότερες περιόδους το 1923 ή το 1983 με εργαλείο τις παλιές αεροφωτογραφίες. Έτσι, οι άτυπες ή ημιεπίσημες επεκτάσεις που έγιναν μεταξύ 1983–2024, δεν αναγνωρίζονται. Πρακτικά, όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτές τις ζώνες χάνουν το δικαίωμα δόμησης.

Αναλυτικότερα, η μετάβαση των ακινήτων αυτών σε «εκτός σχεδίου» επιφέρει:

♦ Αύξηση ελάχιστης αρτιότητας στα 4 στρέμματα.

♦ Μείωση συντελεστή δόμησης σε 0,2.

♦ Αυστηρότεροι περιορισμοί ύψους και όγκου.

♦ Περίπλοκες διαδικασίες έκδοσης αδειών.

♦ Οικονομική απαξίωση της περιουσίας.

♦ Συνεχιζόμενη φορολόγηση με βάση παλαιές αντικειμενικές αξίες (ΕΝΦΙΑ κτλ.).

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η απουσία οποιασδήποτε πρόβλεψης προστασίας των πολιτών που έχουν ήδη χτίσει ή σχεδιάζουν να χτίσουν, ενώ η λογική των «τριών ζωνών» (Α, Β, Β1) δεν απαντά σε καμία ουσιαστική ανάγκη των τοπικών κοινωνιών, δημιουργώντας επιπλέον γραφειοκρατικά εμπόδια.

Το Π.Δ. προωθεί μια συγκεντρωτική, άκαμπτη και οριζόντια προσέγγιση στον πολεοδομικό σχεδιασμό, αγνοώντας τις χωρικές, κοινωνικές και οικονομικές ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής και απαξίωση της υπαίθρου αντί της ενεργοποίησης κινήτρων για την αποτροπή της αστυφιλίας στα πλαίσια της αλλαγής του παραγωγικού μοντέλου και της ισόρροπης ανάπτυξης της χώρας.

Η συμμετοχή των Δήμων και της Τοπικής Αυτοδιοίκησης απουσιάζει, ενώ ακόμα και ο ρόλος των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων περιορίζεται στην τυπική επικύρωση προαποφασισμένων επιλογών, ακολουθώντας τις «οδηγίες» του Π.Δ..

Η χωρική πολιτική δεν μπορεί να είναι τιμωρητική ούτε να παραβλέπει την αρχή της χρηστής διοίκησης και του σεβασμού των δικαιωμάτων των πολιτών. Η ισόρροπη ανάπτυξη, ιδίως στην περιφέρεια, απαιτεί ορθολογικό σχεδιασμό με κοινωνική συναίνεση, επιστημονικά κριτήρια και δημοκρατική λογοδοσία.

Ως Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ/ΤΑΚ, ζητούμε άμεσα:

♦ Την απόσυρση του Π.Δ. 129/2025.

♦ Τη δρομολόγηση μιας ουσιαστικής, θεσμικά κατοχυρωμένης και συμμετοχικής διαδικασίας επαναπροσδιορισμού των ορίων των οικισμών, με ενεργό ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και των ΤΠΣ/ΕΠΣ.

♦ Απλοποίηση και άμεση δρομολόγηση των διαδικασιών πολεοδόμησης εντός του πλαισίου των ΤΠΣ και ΕΠΣ με χρηματοδότηση από την Πολιτεία.

♦ Τη νομοθετική κατοχύρωση της προστασίας της υφιστάμενης διαμορφωμένης κατάστασης, με ρητή πρόβλεψη σαφώς διατυπωμένη μη αναδρομικότητας του Π.Δ. και αποτροπής ανατροπών που θίγουν ιδιοκτησιακά και πολεοδομικά δικαιώματα.

♦ Το εν λόγω διάταγμα εγείρει σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας, καθώς παραβιάζει ευθέως το άρθρο 17 του Συντάγματος που κατοχυρώνει την προστασία της ιδιοκτησίας.

Η χώρα μας έχει ανάγκη από σταθερότητα, σαφείς κανόνες και εμπιστοσύνη των πολιτών προς την Πολιτεία και όχι από οριζόντιες ανατροπές και δημιουργία νέων αδιεξόδων.

Για τη ΔΕ του ΤΕΕ/ΤΑΚ

Ο Πρόεδρος

​Γεώργιος Ταβερναράκης

Πολιτικός Μηχανικός Δ.Π.Θ.