Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί: ασφυκτικές προθεσμίες για έργα, υπό απειλή διάλυσης

Οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί αφού πέρασαν από αναμονές άνω του μισού αιώνα αντιμέτωποι με μεγάλο πλήθος εμποδίων, τώρα όσοι από αυτούς κατάφεραν να μην διαλυθούν, να εναρμονιστούν με τις  αυστηρές απαιτήσεις του νόμου και προχωρούν σε οικιστικές αναπτύξεις στεγαστικών λύσεων αντιμετωπίζουν αυστηρές προθεσμίες που θέτει το ελληνικό δημόσιο για να υλοποιήσουν τα προβλεπόμενα έργα υποδομής στις εκτάσεις τους ενώ το ίδιο το δημόσιο ευθύνεται για τις καθυστερήσεις των εγκρίσεων των μελετών και έργων.

Είναι χαρακτηριστική η περίπτωση του Παραθεριστικού Ο.Σ. Υπαλλήλων ΕΤΜΟΑ-ΥΠΕΧΩΔΕ του οποίου η αδειοδότηση για γεώτρηση εκκρεμούσε από το 2008 και εγκρίθηκε στις 23/07/2024 !!! … δηλαδή μετά από 26 χρόνια και η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων η τροποποίηση και παράταση της οποίας εκκρεμούσε από το 2016 και εγκρίθηκε στις 3/07/2024 !!! Δηλαδή μετά από 8 χρόνια.

Η διοίκηση της Επιτροπή Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών Ελλάδας, θέτει το θέμα με παράμβαση της προς τον υπουργό Θόδωρο Σκυλακάκη και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και καταθέτει πρόταση νομοθετικής λύσης, υπογραμμίζοντας ότι οι αυστηρές προθεσμίες είναι εξωπραγματικές, όπως επίσης η πρόβλεψη του νόμου ότι όσοι συνεταιρισμοί δεν ολοκληρώσουν εμπρόθεσμα τα έργα υποδομής, που σε πολλές περιπτώσεις είναι σε πλήρη εξέλιξη και λίγο πριν ολοκληρωθούν, ότι διαλύονται με απόφαση του δικαστηρίου μετά από αίτηση της Περιφέρειας και τα έργα αναλαμβάνει ο οικείος Ο.Τ.Α.

Ένταξη των Οικοδομικών Συνεταιρισμών στην ευρύτερη πολεοδομική νομοθεσία

Η τελευταία προθεσμία που ίσχυσε μετά από σχετικές παρατάσεις έληξε στις 28 Οκτωβρίου 2024 και χρειάζεται άμεση νομοθετική λύση τονίζει ο συλλογικός φορέας των οικοδομικών συνεταιρσιμών τονίζοντας ότι:

-«Οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί που εκτελούν έργα υποδομής λειτουργούν σε καθεστώς πλήρους νομιμότητας, σύμφωνα με την νομοθεσία και τα εναρμονισμένα καταστατικά τους, χωρίς οικονομικές ή φορολογικές οφειλές και χωρίς τριβές και δικαστικές διενέξεις μελών, διοικήσεων και τρίτων, ενώ τα μέλη τους αναμένουν εναγωνίως την αξιοποίηση των εκτάσεων για την στεγαστική τους αποκατάσταση.

Μετά δε την κατάργηση της προισχύσασας ειδικής νομοθεσίας που όριζε το καταργηθέν (με τον Ν. 4280/2014) ΠΔ 93/1987,και την ένταξη των Οικοδομικών Συνεταιρισμών στην ευρύτερη πολεοδομική νομοθεσία που επιτρέπει στις εκτάσεις τους και χρήσεις αθλητισμού, πολιτισμού, τουριστικών δομών κλπ, οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί έχουν γίνει πόλος ενδιαφέροντος της κτηματαγοράς και ανοίγονται μεγάλες επενδυτικές προοπτικές, καθώς παρατηρείται έντονη κινητικότητα και ενδιαφέρον από επενδυτικούς κύκλους, εντός και εκτός Ελλάδος, για να αξιοποιηθούν οι εκτάσεις τους ως ιδιωτικές οικιστικές αναπτύξεις με εναλλακτικούς τρόπους αξιοποίησης», υπογραμμίζοντας παράλληλα ότι:

-«Επομένως οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί με έργα υποδομής σε εξέλιξη, έχουν ομαλή και εύρυθμη διοικητική και οικονομική λειτουργία και βρίσκονται στην πρώτη γραμμή αξιοποίησης, οι περισσότεροι δε από αυτούς βρίσκονται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσης των έργων υποδομής».

Οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί κινδυνεύουν χωρίς δική τους ευθύνη να υποστούν τις δυσμενέστατες συνέπειες του νόμου για τη διάλυσή τους

-«Είναι εντελώς αντικοινωνικό, αντιοικονομικό και κατάφωρα άδικο να σταματήσει η εξέλιξη ενός τόσο μεγάλου αναπτυξιακού πεδίου που υπόσχονται οι εκτάσεις των Οικοδομικών Συνεταιρισμών, το οποίο θα ωφελήσει πολλαπλώς την κοινωνία, το περιβάλλον και την οικονομία της πατρίδας μας, από τις καθυστερήσεις των έργων, όταν μάλιστα οι καθυστερήσεις αυτές και η μη ολοκλήρωση των έργων υποδομής σε καμία περίπτωση δεν οφείλεται σε δική τους υπαιτιότητα», τονίζεται  το υπόμνημα παρέμβασης του υλλογικού φορέα των Οικοδομικών Συνεταιρισμών προς το ΥΠΕΝ, που υπογράφουν  από τη Διοικητική Επιτροπή οι Γεωργία Ρωμαίου Πρόεδρος, Νίκος Αποστολόπουλος Αντιπρόεδρος και Γεώργιος  Τσιώνης Γενικός Γραμματέας και σημειώνεται ότι:

-«Οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί έχουν τεράστιο έργο στο ενεργητικό τους στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος της χώρας, ενώ σήμερα με τις σύγχρονες κατευθύνσεις της εθνικής και ευρωπαϊκής πολιτικής στο πεδίο της πράσινης ανάπτυξης, οι εκτάσεις προσφέρονται για πρότυπες οικιστικές αναπτυξιακές επενδύσεις με τα δεδομένα της βιώσιμης ανάπτυξης που κατοχυρώθηκε θεσμικά στη χώρα μας με τους Ν. 4269/2014, 4447/2016, 4685/2020, 4759/2020, 4887/2022, 5061/2023 κλπ. Οι εκτάσεις των Οικοδομικών Συνεταιρισμών καλύπτουν και τους τρείς στόχους της βιώσιμης ανάπτυξης, κοινωνικούς γιατί εξυπηρετούν ανάγκες χιλιάδων πολιτών, περιβαλλοντικούς γιατί αναπτύσσονται με καινοτόμες τεχνολογίες για περιβαλλοντική προστασία και ενεργειακή επάρκεια και οικονομικούς γιατί παρέχουν ρεαλιστικές προοπτικές και κίνητρα για οικονομική ανάπτυξη και επενδύσεις. Η αναπτυξιακή δράση των Οικοοδμικών Συνεταιρισμών εναρμονίζεται με τις δεσμεύσεις της Κυβέρνησης για σύγχρονη περιβαλλοντική, ενεργειακή και επενδυτική κατεύθυνση και στηρίζουν τον εθνικό στόχο για βιώσιμη οικονομική ανάπτυξη που έχει θέσει ο ίδιος ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης του οποίου η ευαισθησία για το περιβάλλον είναι ευρύτερα γνωστή από παλαιά».

-«Η εκτέλεση των έργων υποδομής στις εκτάσεις των Οικοδομικών Συνεταιρισμών εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από ενέργειες κρατικών & δημοτικών φορέων, που συνήθως καθυστερούν στις αποφάσεις τους, χωρίς αντίστοιχα οι Οικοδομικοί Συνεταιορισμοί  να διαθέτουν θεσμικά την δυνατότητα να αποτρέψουν ή να επισπεύσουν τις καθυστερήσεις αυτές, με αποτέλεσμα να εγκλωβίζονται σε κατάσταση ομηρίας, η οποία έχει φέρει σε απόγνωση τις διοικήσεις και τα μέλη τους γιατί κινδυνεύουν χωρίς δική τους ευθύνη να υποστούν τις δυσμενέστατες συνέπειες του νόμου για τη διάλυσή τους», τονίζεται στο υπόμνημα του συλλογικού φορέα των Οικοδομικών Συνεταιρισμών προς το ΥΠΕΝ και για τους πραγματικούς λόγους των καθυστερήσεων αναφέρεται ότι:

«Οι λόγοι που προκαλούν καθυστερήσεις στα έργα οφείλονται σε εξωγενείς αντικειμενικούς παράγοντες έκτακτα περιστατικά και δεν οφείλονται στις ενέργειες και την λειτουργική δράση των Οικοδομικών Συνεταιρισμών, οι οποίοι κάνουν συνεχώς προσπάθειες για να τελειώσουν τα έργα, ενώ τα μέλη τους, που επιθυμούν διακαώς να αξιοποιηθούν οι εκτάσεις αυτές, συμβάλλουν οικονομικά με τις εισφορές τους για την κατασκευή τους.

Αναμφισβήτητα στις καθυστερήσεις συνέβαλλε αποφασιστικά η οικονομική κρίση που έφερε αδράνεια στον κατασκευαστικό κλάδο, οι αρνητικές συνέπειες της οποίας δεν έχουν εκλείψει τελείως, την δυσάρεστη δε αυτή κατάσταση επιδείνωσε η πανδημία που ταρακούνησε την κοινωνία και την οικονομία και σταμάτησαν εντελώς τα έργα υποδομής. Η μεγαλύτερη μάστιγα στην πρόοδο των έργων είναι η τροχοπέδη από τις χρονίζουσες γραφειοκρατικές καθυστερήσεις των υπηρεσιών του δημοσίου, των ΟΤΑ, Νομαρχιακών αυτοδιοικήσεων κλπ που προφανώς από ενδοϋπηρεσιακούς λόγους (υποστέλεχωση υπηρεσιών, υπηρεσιακές μεταβολές, έλλειψη προσωπικού, κλπ) αργοπορούν για μήνες να εκδώσουν τις απαραίτητες διοικητικές πράξεις και κυρίως να εγκρίνουν τις μελέτες που χρειάζονται τα έργα υποδομής, όπως δίκτυα, οδοποιία, ύδρευση, αγωγοί ακαθάρτων και ομβρίων κλπ.

Αναφέρεται χαρακτηριστικά η περίπτωση του Παραθεριστικού Ο.Σ. Υπαλλήλων ΕΤΜΟΑ-ΥΠΕΧΩΔΕ του οποίου η αδειοδότηση για γεώτρηση εκκρεμούσε από το 2008 και εγκρίθηκε στις 23/07/2024 !!! …και η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων η τροποποίηση και παράταση της οποίας εκκρεμούσε από το 2016 και εγκρίθηκε στις 3/07/2024 !!!.

Σοβαρές καθυστερήσεις προκαλούν επίσης οι συχνές τροποποιήσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας γιατί οι μελέτες που δεν έχουν εγκριθεί θα πρέπει να επικαιροποιούνται και να εναρμονίζονται με τις εκάστοτε νέες ρυθμίσεις, με επανάληψη της σχετικής διαδικασίας για έγκριση, κατάσταση εξαιρετικά χρονοβόρα».

Λόγοι που συνηγορούν υπέρ της παράτασης της προθεσμίας για τα έργα των Οικοδομικών Συνεταιρισμών

«Επιβάλλεται να παραταθεί η προθεσμία για την ολοκλήρωση των έργων υποδομής η οποία λήγει στις 28-10-2024 για να μπορέσουν οι Ο.Σ. να συνεχίσουν απρόσκοπτα την λειτουργία τους και το κοινωνικό τους έργο προς όφελος των μελών τους, τους απλούς πολίτες της Ελληνικής κοινωνίας» επισημαίνεται στο υπόμνημα προς το ΥΠΕΝ και αναφέρεται παράλληλα ότι:

-«Στην ατυχή περίπτωση που δεν δοθεί παράταση και τα έργα περιέλθουν στους οικείους Ο.Τ.Α., η δυσμενής αυτή προοπτική είναι πολλαπλώς ασύμφορη, καταστροφική και ανεφάρμοστη στην πράξη για διάφορους σοβαρούς, πραγματικούς και νομικούς λόγους. Οι Δήμοι αδιαφορούν και αδυνατούν να αναλάβουν την εκτέλεση έργων υποδομής στις εκτάσεις των Ο.Σ. που βρίσκονται στα διοικητικά τους όρια, γιατί μετά τον Καλλικράτη (Ν 3852/2010 ΦΕΚ Α’ 87/7-6-2010) διευρύνθηκαν υπέρμετρα οι αρμοδιότητές τους χωρίς αντίστοιχη οικονομική κρατική ενίσχυση και δεν διαθέτουν την απαιτούμενη υλικοτεχνική υποδομή, προσωπικό και πόρους ούτε για να καλύψουν τις βασικές κοινωνικές ανάγκες των δημοτών τους. Η εκτέλεση συνεπώς έργων από τους ΟΤΑ θα ήτανε αναποτελεσματική και ασύμφορη και οικονομικά και χρονικά, σε αντίθεση με τους Ο.Σ. οι οποίοι έχουν απείρως περισσότερες δυνατότητες να καλύψουν τις οικονομικές δαπάνες των έργων από τα μέλη τους ή από επενδυτές, σε περίπτωση επενδυτικής αξιοποίησης της έκτασης και να επισπεύσουν τα έργα οπότε θα ολοκληρωθούν ταχύτερα».

-«Οι Δήμοι δυσκολεύονται να ολοκληρώσουν τεχνικά έργα για τους δημότες τους, το κατασκευαστικό στάδιο των οποίων διαρκεί για δεκαετίες μέχρι να τελειώσουν. Τα έργα επομένως για Ο.Σ. που δεν αφορούν δημότες των περιοχών και δεν εντάσσονται στις δημοτικές προτεραιότητες, είναι βέβαιο ότι θα παραμένουν ημιτελή για χρόνια και πιθανόν να μην υλοποιηθούν και ποτέ. Η κατάσταση αυτή είναι απόλυτα καταστροφική για τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς και τα μέλη τους που περιμένουν καρτερικά επί σειρά ετών για την αξιοποίηση των εκτάσεών τους, ενώ έχουν προπληρώσει προ δεκαετιών την αξία της γης και συνεχίζουν να πληρώνουν για την εκτέλεση των έργων. Πέρα από τις κοινωνικές επιπτώσεις, η αδρανοποίηση των έργων θα ήτανε κατακόρυφα καταστροφική στην οικονομική ανάπτυξη των περιοχών και κυρίως στην προστασία του περιβάλλοντος» αναφέρουν οι εκπρόσωποι του συλλογικού φορέα των Οικοδομικών Συνεταιρισμών.

Παράταση τουλάχιστον για μια πενταετία για να συνεχιστούν τα κατασκευαστικά έργα από τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς

-«Να  παραταθεί με νομοθετική ρύθμιση η προθεσμία για ολοκλήρωση των έργων υποδομής τουλάχιστον για μια πενταετία για να συνεχιστούν τα κατασκευαστικά έργα από τους Ο.Σ. ώστε να μην βαλτώνουν αναξιοποίητες οι μεγάλες εκτάσεις τους εις βάρος των μελών τους, της κοινωνίας, της οικονομικής ανάπτυξης και του περιβάλλοντος», ζητούν από το ΥΠΕΝ οι εκπρόσωποι του συλλογικού φορέα και εξηγούν ότι:

-«Η παράταση εξυπηρετεί τις αρχές της κοινωνικής δικαιοσύνης και της αλληλεγγύης γιατί αποτρέπει την άδικη διάλυση και περιθωριοποίηση των Ο.Σ. ενώ εξυπηρετεί το ευρύτερο δημόσιο συμφέρον γιατί το αναπτυξιακό έργο των Ο.Σ. θα καλύψει ζωτικές κοινωνικές ανάγκες ευρέως φάσματος πολιτών. Η παράταση λειτουργεί και υπέρ την ελληνικής οικονομίας γιατί οι εκτάσεις των Ο.Σ. αποτελούν ένα ώριμο και δυναμικό πεδίο οικιστικών αναπτύξεων και επενδύσεων υψηλής απόδοσης που θα εξελιχθεί ραγδαία λόγω των σύγχρονων αναγκών και συνθηκών, χωρίς κανένα κόστος για την πολιτεία. Ειδικά δε στο πεδίο της βιώσιμης ανάπτυξης που μονοπωλεί το ενδιαφέρον των σύγχρονων κοινωνιών και αποτελεί τον πυρήνα των αναπτυξιακών δράσεων σε ολόκληρο τον πλανήτη, οι Ο.Σ. έχουν να δώσουν πολλά με την ολοκλήρωση των έργων υποδομής στις αναπτυσσόμενες εκτάσεις τους.

Στους ανωτέρω λόγους που συνηγορούν υπέρ της παράτασης θα πρέπει να αναφερθεί ότι η ζητούμενη ρύθμιση δεν προκαλεί καμία οικονομική επιβάρυνση για το κράτος».

Προτεινόμενη διατύπωση νομοθετικής ρύθμισης για την παράταση:

-«Η προθεσμία της παρ. 3 του άρθρου 39 του ν. 4030/2011, ΦΕΚ Α’ 249/25.11.2011 περί ολοκλήρωσης έργων τεχνικής υποδομής στις εκτάσεις των Οικοδομικών Συνεταιρισμών, όπως παρατάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 12 του ν. 4280/2014,ΦΕΚ A’ 159/8.8.2014καιεν συνεχεία με την παρ. 5 του άρθρου 148 του ν. 4495/2017,ΦΕΚ Α΄ 167/3.11.2017και του άρθρου 72 του Ν. 4986/2022, ΦΕΚ Α’ 204/28.10.2022,παρατείνεται από τη λήξη της στις 28-10-2024 για πέντε ακόμα έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος».

Οι προβλέψεις της νομοθεσίας που ξεπεράστηκαν

Η διοίκηση της Επιτροπή Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών Ελλάδας, αναφέρει τι προβλέπει η νομοθεσία που φέρνει τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς αντιμέτωπους με νέα απειλή διάλυσης και πρέπει να αλλάζει σημειώνοντας ότι:

-«Με τις διατάξεις των Νόμων 4030/2011 (αρ39 παρ. 14 ΦΕΚ Α’ 249/25-11-2011) και 4067/2012 (αρ 31 παρ. 3α1 ΦΕΚ Α’ 79/9-4-2012) οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί (Ο.Σ.) υποχρεώθηκαν να εναρμονίσουν τα καταστατικά τους στις διατάξεις του Ν.1667/1986 (ΦΕΚ Α’196/6-12-1986) περί Αστικών Συνεταιρισμών και συγχρόνως ορίστηκε (αρ 39 παρ 3, Ν 4030/2011) ότι όσοι Ο.Σ. είχαν αναλάβει την εκτέλεση των έργων υποδομής, θα έπρεπε να τα ολοκληρώσουν σε αποκλειστική προθεσμία δέκα ετών από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης, διαφορετικά διαλύονται με απόφαση του δικαστηρίου μετά από αίτηση της Περιφέρειας και τα έργα αναλαμβάνει ο οικείος Ο.Τ.Α.

Οι ανωτέρω ρυθμίσεις αναστάτωσαν τους Ο.Σ. που εκτελούσαν έργα υποδομής γιατί λόγω των αντίξοων οικονομικών συνθηκών θα ήτανε πολύ δύσκολο να τα ολοκληρώσουν  εντός της ανωτέρω προθεσμίας. Η μη ολοκλήρωση των έργων δεν οφειλότανε σε αμέλεια ή ολιγωρία των Ο.Σ. αλλά σε αρνητικές συγκυριακές καταστάσεις, τις μεγαλύτερες δε καθυστερήσεις προκαλούσε η βραδύτητα των αρμοδίων υπηρεσιών στην έκδοση των εγκρίσεων και αδειοδοτήσεων που ήτανε απαραίτητες για την εκτέλεση των έργων.

Για τους λόγους αυτούς η Επιτροπή Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Ο.Σ. Ελλάδας που είναι ο Πανελλήνιος Συλλογικός Φορέας Ο.Σ., άσκησε παρεμβάσεις στην τότε Πολιτική Ηγεσία και η προθεσμία για την ολοκλήρωση των έργων υποδομής παρατάθηκε με τον Ν. 4280/2014 (ΦΕΚ A’159/ 8-8-2014, άρ. 12) για 3 έτη από την δημοσίευση του Ν. και έληγε στις 8-8-2017, εντός της οποίας όμως αρκετοί Ο.Σ. δεν ολοκλήρωσαν τα έργα γιατί παρέμεναν στάσιμα μεγάλο διάστημα από γραφειοκρατικές καθυστερήσεις των οργάνων της Διοίκησης και με παρεμβάσεις του Π.Σ. Φορέα δόθηκε παράταση για 3 έτη με τον Ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α΄ 167 / 3-11-2017,αρ 148 παρ 5) από την έναρξη ισχύος του νόμου η οποία έληγε στις 3-11-2020. Επειδή και με την παράταση αυτή δεν ολοκληρώθηκαν τα έργα για τους ίδιους λόγους, με νέα μεσολάβηση του Π.Σ. Φορέα παρατάθηκε η προθεσμία για την ολοκλήρωση των έργων υποδομής στις εκτάσεις των Ο.Σ. με τον Ν. 4986/2022 (ΦΕΚ Α’ 204/28.10.2022, άρ. 72) για 2 έτη από την δημοσίευση του Νόμου και λήγει στις 28-10-2024».