Παρόδια οικόπεδα: ποια και πως παίρνουν “εισιτήριο” δόμησης

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Σοβαρό πρόβλημα αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου, οι οποίοι για να χτίσουν σήμερα θα πρέπει το αγροτεμάχιό τους, όταν αυτό υφίσταται από το 2004 και μετά, να έχει ελάχιστο εμβαδό 4 στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο.

Όμως για να αποδειχτεί ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος προκύπτουν δυσκολίες κι αυτό συμβαίνει, γιατί το Υπουργείο Περιβάλλοντος δεν έχει μέχρι σήμερα θεσμοθετήσει σχετική διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου.

Το πρόβλημα είναι ακόμα μεγαλύτερο διότι το ΣτΕ με συνεχείς αποφάσεις του, τα τελευταία χρόνια, ακυρώνει διοικητικές πράξεις νομαρχών, δημάρχων και περιφερειαρχών που αναγνώρισαν δρόμους ως κοινόχρηστους και θεωρεί ότι η αρμοδιότητα αυτή ασκείται από το κράτος στο πλαίσιο ολοκληρωμένων πολεοδομικών σχεδίων, με απόφαση του αρμόδιου υπουργού.

Στο πρόβλημα προσπαθεί να δώσει λύση το Υπουργείο Περιβάλλοντος με το νέο νομοσχέδιο που επεξεργάζεται με θέμα τον Εκσυγχρονισμό της Χωροταξικής και Περιβαλλοντικής Νομοθεσίας.

Συγκεκριμένα καθορίζει ποιοι δρόμοι εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών είναι δημοτικοί και με ποιες προϋποθέσεις θα οικοδομούνται τα παρόδια γήπεδα.

• Ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι;

-Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι:

1. Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα.
2. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση υπουργού Συγκοινωνιών.
3. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ των και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός).
4. Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με την κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση. 5. Δρόμοι που επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα.
5. Δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923.
6. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο.

• Ποιοι δρόμοι είναι δημοτικοί, σύμφωνα με τις προτεινόμενες νέες διατάξεις

Δημοτικοί είναι οι δρόμοι που εξυπηρετούν τις κάθε είδους ανάγκες οδικών μετακινήσεων ενός δήμου ή δημοτικής ενότητας, εντός των ορίων τους. Οι ανάγκες αυτές αφορούν, κυρίως, στις συνδέσεις μεταξύ οικισμών, οργανωμένων υποδοχέων, άλλων σημαντικών συγκεντρώσεων δραστηριοτήτων και μεγάλων εγκαταστάσεων, κοινοχρήστων χώρων και σημαντικών τοποσήμων. Αφορούν επίσης στις συνδέσεις με δημοτικούς όμορων δήμων και δημοτικών κοινοτήτων ή με εθνικές και επαρχιακές οδούς.

• Ποιες είναι οι νέες κατηγορίες δημοτικών οδών;

Οι δημοτικές οδοί διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

1. Δημοτικές οδοί κατηγορίας Α
2. Δημοτικές οδοί κατηγορίας Β

• Ποια η διαφορά μεταξύ δημοτικών οδών Α και δημοτικών οδών Β;

Οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Α:

α) Παρέχουν δικαίωμα προσώπου για τη δόμηση σε παρόδια γήπεδα.

β) Χαρακτηρίζονται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά από ειδική μελέτη και ύστερα από γνώμη του οικείου ΣΥΠΟΘΑ.

γ) Οδοί που προϋφίστανται του έτους 1923 στην εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή, εκτός οριοθετημένων οικισμών και εκτός των οικισμών που προϋφίστανται του 1923 μπορούν, με το ίδιο διάταγμα και την ίδια διαδικασία, να χαρακτηρίζονται ως δημοτικές οδοί κατηγορίας Α.

δ) Οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Α μπορούν να καθορίζονται με τη διαδικασία και τα προεδρικά διατάγματα έγκρισης Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, χωρίς να απαιτείται ειδικότερη γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ.

Οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Β:

α) Συνδέουν οδούς κατηγορίας Α, ή επαρχιακές ή εθνικές, με οργανωμένους υποδοχείς.

β) Λειτουργούν ως δίοδοι που παρέχουν δικαίωμα προσώπου σε οργανωμένους υποδοχείς.

γ) Δεν παρέχουν δικαίωμα προσώπου στα υπόλοιπα παρόδια γήπεδα.

δ) Χαρακτηρίζονται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από ειδική μελέτη και από γνώμη του οικείου ΣΥΠΟΘΑ.

ε) Οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Β μπορούν να καθορίζονται με τη διαδικασία και τα προεδρικά διατάγματα έγκρισης Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, χωρίς να απαιτείται ειδικότερη γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ.

• Ποια τα χαρακτηριστικά των νέων δημοτικών οδών μετά την ψήφιση του νόμου;

Οι δημοτικές οδοί θα πρέπει να έχουν:

– Πλάτος τουλάχιστον έξι μέτρα, αν είναι κατηγορίας Α

– Πλάτος τουλάχιστον πέντε μέτρα αν είναι κατηγορίας Β

– Δύο παράλληλες οδοί που έχουν κοινά σημεία αφετηρίας και τερματισμού και αντίθετη μεταξύ τους φορά αποτελούν ενιαία δημοτική οδό κατηγορίας Α, εφόσον η κάθε μία από τις δύο οδούς έχει πλάτος τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων ή ενιαία δημοτική οδό Β,  εφόσον η κάθε μία από τις δύο οδούς έχει πλάτος τουλάχιστον τριάμισι (3,5) μέτρων.

– Είναι δυνατός ο χαρακτηρισμός οδών ως δημοτικών, ακόμη και προτού διαμορφωθούν το ελάχιστο πλάτος και τα λοιπά γεωμετρικά χαρακτηριστικά της οδού, αλλά οι έννομες συνέπειες ως προς το δικαίωμα δόμησης που συναρτάται με την ύπαρξη προσώπου ενός γηπέδου επί των οδών αυτών, επέρχονται μόλις διαμορφωθούν το ελάχιστο πλάτος και τα λοιπά αναγκαία γεωμετρικά χαρακτηριστικά και εκδοθεί σχετική διαπιστωτική πράξη του οικείου συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

– Με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται οι προδιαγραφές και κάθε άλλο θέμα σχετικό με τον σχεδιασμό και τον χαρακτηρισμό δημοτικών οδών.

• Πώς μπορώ να ξέρω με σιγουριά ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος, για να αγοράσω αγροτεμάχιο και να προβώ σε έκδοση οικοδομικής άδειας;

-Με νόμο του 2011 και στη συνέχεια του 2014, προβλέπεται η έκδοση προεδρικού διατάγματος από τον υπουργό Περιβάλλοντος, με το οποίο θα καθορίζεται συγκεκριμένα η έννοια του κοινόχρηστου δρόμου, για να μπορούν οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες να εξετάσουν την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού που έχουν πρόσωπο σε δρόμους και να γίνονται ασφαλείς μεταβιβάσεις.

Μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει η διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου. Επομένως αν αποδεδειγμένα δεν προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του 1923 ή δεν έγινε με νόμιμο τρόπο, τότε υπάρχει κίνδυνος να μην είναι δυνατόν να εκδοθεί η οικοδομική άδεια. Για ασφάλεια θα πρέπει να περιμένετε την ψήφιση του νέου νόμου και την ολοκλήρωση του Τοπικού Χωρικού Σχεδίου της περιοχής με το οποίο θα χαρακτηριστούν οι δημοτικοί δρόμοι.

• Δεν ισχύει βεβαίωση του Δήμου, που αναγνωρίζει τον δρόμο ως κοινόχρηστο;

-Όχι. Δεν έχουν την αρμοδιότητα οι Δήμοι ή οι πρώην κοινότητες να αναγνωρίζουν ή να διαπιστώνουν ότι υφίσταται κοινόχρηστος δρόμος εκτός σχεδίου. Σύμφωνα με νομολογία του ΣτΕ, μπορούν ιδιοκτήτες ακινήτων να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να ζητήσουν την προστασία των δικαιωμάτων τους, αμφισβητώντας ότι υφίσταται δρόμος που διέρχεται από τα ακίνητά τους.

• Μπορεί ο Δήμος να διανοίξει δρόμο και να τον θέσει σε κοινή χρήση;

-Όχι. Το οδικό δίκτυο ενός Δήμου δεν αποτελεί τοπική του υπόθεση διότι συνδέεται με το υπόλοιπο δίκτυο της χώρας καθώς και με το γεωσύστημα του φυσικού χώρου. Κάθε πράξη διαχείρισης του οδικού δικτύου από τον δήμο για την εξυπηρέτηση τοπικών αναγκών όπως διάνοιξη, διαπλάτυνση και κατάργηση δρόμων, δεν είναι νόμιμη.

• Υπάρχουν δρόμοι εκτός σχεδίου, που διανοίχτηκαν από τους Δήμους και τις παλιές κοινότητες, έχουν περάσει ΔΕΗ,ΟΤΕ, δημοτικός φωτισμός και ύδρευση και έχουν ασφαλτοστρωθεί. Αυτοί δηλαδή δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι;

-Πράγματι υπάρχουν πολλοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν πράγμασι», είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα, συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, είναι διακριτοί σε χάρτες, έχουν ΚΑΕΚ δρόμου σε περιοχές με Κτηματολόγιο κλπ , όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο.

• Ο δρόμος, που περνά μπροστά από το χωράφι μου, δεν είναι κοινόχρηστος. Μπορώ τώρα να τον φράξω και να τον κλείσω;

-Οι αγροτικοί δρόμοι, που δεν αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα, αλλά δημιουργήθηκαν με συνεισφορά των ιδιοκτητών των όμορων ακινήτων για την εξυπηρέτηση τους, παραμένουν στην κυριότητα εκείνων οποίοι συνεισέφεραν τη δημιουργία τους και αποβλέπει στην εξυπηρέτηση των ιδίων. Σε περίπτωση (κάτι το συνηθισμένο) που δεν έγινε μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση παραίτησης δικαιωμάτων κυριότητας, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν χωρίς δυνατότητα αντιδράσεως από την πολιτεία ή οποιοδήποτε τρίτο για την κατάργησή τους.

• Εδώ και 30 χρόνια, για να φτάσω στο χωράφι μου, διέρχομαι από αγροτικό δρόμο ιδιωτικό και ο ιδιοκτήτης μού λέει ότι του ανήκει και θα τον κλείσει. Έχει αυτό το δικαίωμα;

-Ο δρόμος που είναι ιδιωτικός, σε περίπτωση που χρησιμοποιείται από τρίτους, θεωρείται απλώς δουλεία. Από τη στιγμή που εσείς διέρχεστε συνεχώς και αδιαλείπτως επί 20ετίας από αυτόν τον δρόμο και δεν έχετε άλλη πρόσβαση, τότε μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο την επιβολή δουλείας διόδου, έναντι αποζημιώσεως.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”