Ποια οικόπεδα χτίζουν και ποια μένουν εκτός του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού
ΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΠρώτο θέμαΧωροταξία 6 Ιανουαρίου 2025 Αργύρης
Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Με τις νέες μελέτες των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και οριοθέτησης οικισμών ποια οικόπεδα που ήταν με τα παλιά όρια εντός οικισμού μπορεί να «βρεθούν» τώρα εκτός και να μην οικοδομούνται. Ποιες είναι οι βασικές κατευθύνσεις του ΣτΕ για την πολεοδόμηση των οικισμών. Ποια είναι τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις οριοθέτησης των οικισμών. Και τι ισχύει για την οριοθέτηση των νεότερων οικισμών.
Το ΥΠΕΝ σε συνεργασία με το ΤΕΕ υλοποιεί τη μεγαλύτερη πολεοδομική μεταρρύθμιση από συστάσεως του ελληνικού κράτους, την οργάνωση του χώρου για το 80% της Επικράτειας, το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», αξιοποιώντας πόρους που ξεπερνούν τα 700 εκατ. €, με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
«Το 2025 θα είναι μια χρονιά κομβικής σημασίας, καθώς στόχος μας είναι εντός του έτους να έχουν διαμορφωθεί οι τελικές προτάσεις για όλους τους σχεδιασμούς» ανακοινώνει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς, αναφερόμενος στα έργα και προγράμματα πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού»και εξηγεί ότι η εν λόγω μεταρρύθμιση περιλαμβάνει 5 δράσεις οι οποίες είναι:
-255 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια,
-πολυμελέτη για τον καθορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή
-σχεδιασμό Οριοθέτησης Οικισμών και
-χαρακτηρισμό των δημοτικών δρόμων για όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας».
ΥΠΕΝ: συνταγματικά εφικτή λύση για εκτός σχεδίου δόμηση εντός του 2025
Η μεγάλη πρόκληση τήρησης των χρονοδιαγραμμάτων
Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι κρίσιμο σημείο παραμένει η έγκαιρη ολοκλήρωση των μελετών έως τον Ιούνιο του 2026 καθώς επίσης και η έγκριση των μελετών από το ΥΠΕΝ με σκοπό να περάσουν από την κρίση του Συμβούλιου της Επικρατείας όλα τα Προεδρικά Διατάγματα εντός του 2027, κάτι που αποτελεί πρόκληση τόσο για το αρμόδιο υπουργείο όσο και για το Ανώτατο Δικαστήριο.
–Ποιες είναι οι βασικές κατευθύνσεις του ΣτΕ για την πολεοδόμηση των οικισμών;
Οι βασικές κατευθύνσεις του ΣτΕ με τις οποίες πρέπει να εναρμονιστεί ο σχεδιασμός είναι οι εξής:
1) Η επέκταση των οικισμών πρέπει να είναι λελογισμένη και να περιορίζεται στο απολύτως αναγκαίο μέτρο
2) Να γίνει η οριοθέτηση με έκδοση Προεδρικού Διατάγματος
3) Να ακολουθήσει στη συνέχεια πολεοδόμηση και πράξη εφαρμογής.
4) Απαιτείται τεκμηρίωση και δεν μπαίνουν στα όρια όλα τα μεμονωμένα αγροτόσπιτα που είναι έξω από τον συνεκτικό ιστό του οικισμού
5) Δεν επιτρέπεται επανακαθορισμός των ορίων οικισμού με βάση τη νέα πραγματική κατάσταση, η οποία προέκυψε μετά τον αρχικό καθορισμό τους, τα δε όρια οικισμού επιτρέπεται να τροποποιηθούν μόνο για λόγους νομιμότητας, όπως είναι η πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία επιβάλλεται να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία.
6) Η οριοθέτηση με προεδρικό διάταγμα αφορά όλους τους οικισμούς και όχι μόνο τους παραδοσιακούς.
-Ποιες είναι οι γενικές κατευθύνσεις που θα καθορίσουν ποιες εκτάσεις θα ενταχθούν στο πολεοδομικό σχέδιο;
Βασικό στοιχείο για την οριοθέτηση και τη δόμηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων είναι τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής ΕΛΣΤΑΤ 2021 (19-7-2022).
Επίσης για τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής των ορίων που περικλείει την περιοχή εντός ορίων του οικισμού λαμβάνονται υπόψη μια σειρά από δεδομένα όπως :
α) Ο χρόνος δημιουργίας του οικισμού
β) Η διατήρησή του στην ίδια/αρχική θέση
γ) Χαρτογραφικά (παλιά τοπογραφικά σκαριφήματα ή χάρτες) ή άλλα στοιχεία (π.χ. συμβόλαια) από τα οποία να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου, με κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.ά) και στοιχειώδεις κοινόχρηστες λειτουργίες (κατάστημα εξυπηρέτησης καθημερινών αναγκών, Εκκλησία, σχολείο, πλατεία κ.ά),
δ) Στοιχεία απογραφής του οικισμού κατά το έτος 1920 καθώς και από επόμενες απογραφές της ΕΣΥΕ/ΕΛΣΤΑ, για τον έλεγχο της εξέλιξης του πληθυσμού του οικισμού.
ε) Άλλα πολεοδομικά και χωρικά δεδομένα και στοιχεία που αφορούν στην μορφολογία του εδάφους, τη συνεκτικότητα της δομής/συγκρότησης της δόμησης και τον τύπο της πληθυσμιακής πυκνότητας (χαμηλή, μεσαία, ή υψηλή).
στ) Στοιχεία ιστορικής εξέλιξης και πράξεις της διοίκησης που συνετέλεσαν στη δημιουργία της «πραγματικής» κατάστασης της οικιστικής περιοχής που δομείται μέχρι σήμερα με το πολεοδομικό καθεστώς των οικισμών προ του 1923.
ζ) Υφιστάμενες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις (αρχείο της αρμόδιας Υ.Δ.Ο.Μ. ή άλλων συναρμόδιων Υπηρεσιών).
η) Αεροφωτογραφίες, χαρτογραφικό υλικό (Γ.Υ.Σ, Κτηματολόγιο κ.λπ.) στα οποία εμφανίζεται ο οικισμός.
θ) Στοιχεία, γνωμοδοτήσεις και κάθε σχετική διοικητική πράξη άλλων συναρμόδιων υπηρεσιών που διαχειρίζονται περιοχές που εμπίπτουν σε ίδιο νομικό καθεστώς (δάση, αρχαιολογικοί χώροι, παραδοσιακοί οικισμοί κ.λπ.), ή περιοχές προστασίας φυσικού περιβάλλοντος (NATURA, κ.ά.).
-Τι γίνεται με την οριοθέτηση των νεότερων οικισμών;
Για τους νεότερους οικισμούς (μετά το 1923) συγκεντρώνονται στοιχεία που αποδεικνύουν την πραγματική κατάσταση που υπήρχε κατά τη δημοσίευση του ν. 1337/1983 ή έστω του Π.Δ. του 1985.
Επιτρέπεται η διαδικασία διόρθωσης σφαλμάτων παλαιών οριοθετήσεων που τεκμηριώνεται βάσει πραγματικών δεδομένων, τα οποία δεν είχαν ληφθεί υπόψη κατά την αρχική οριοθέτηση. Το περιεχόμενο των στοιχείων πρέπει να ανάγεται, κατά το δυνατόν, σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει τόσον η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου με 10 τουλάχιστον κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.ά) ή και τυχόν άλλες κοινόχρηστες λειτουργίες.
–Ποια είναι τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις οριοθέτησης των οικισμών;
1. Διαπιστώνεται και καταγράφεται το ή τα «συνεκτικά» τμήματα του οικισμού. Ως συνεκτικό τμήμα του οικισμού ορίζεται εκείνο που αποτελείται από 10 τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη από 40μ.
2. Διαπιστώνονται και καταγράφονται τα «διάσπαρτα» τμήματα του οικισμού. Ως διάσπαρτο τμήμα του οικισμού ορίζεται το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 80μ., που σε συνδυασμό με το ως άνω περιγραφόμενο συνεκτικό τμήμα αποτελούν το διαμορφωμένο μέχρι το έτος 1983 πολεοδομικό ιστό του οικισμού .
3. Διαπιστώνονται και καταγράφονται τα «αραιοδομημένα» τμήματα με αραιότερη δόμηση εντός της εκάστοτε ακτίνας , μόνον στις περιπτώσεις αναοριοθέτησης/εκ νέου έγκρισης ορίων οικισμού που ακυρώθηκαν ή κρίθηκαν ή είναι «εν δυνάμει» ανίσχυρα.
-Μπορεί να γίνει οριοθέτηση ενός νέου οικισμού, που οριοθετείται για πρώτη φορά;
Ναι γίνεται στο πλαίσιο της εκπονούμενης μελέτης Τ.Π.Σ. η οριοθέτηση οικισμού , που θα περιλαμβάνει μόνο 1 συνεκτικό τμήμα και 2 διάσπαρτα τμήματα. Τα αραιοδομημένα και αδόμητα τμήματα περιλαμβάνονται σε περιοχές προς πολεοδόμηση.
–Ποια οικόπεδα που ήταν με τα παλιά όρια εντός οικισμού μπορεί να «βρεθούν» τώρα εκτός και να μην οικοδομούνται ;
Μετά τον προσδιορισμό της πρότασης του ορίου του οικισμού, διερευνώνται και καταγράφονται οι περιοχές που λόγω της ισχύουσας νομοθεσίας πρέπει είτε να εξαιρεθούν από τα όρια των οικισμών, είτε να παραμείνουν αδόμητες είτε να καθοριστούν ως περιοχές με περιορισμούς στη δόμηση. Αυτές οι περιοχές είναι :
1. Δάση και δασικές εκτάσεις
2. Αρχαιολογικοί χώροι – ιστορικοί τόποι – κηρυγμένα σπήλαια και τυχόν άλλες περιοχές προστασίας ή μνημείων
3. Περιοχές προστασίας της φύσης
4. Ζώνες γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας καθώς και αρδευόμενες περιοχές .
5. Τυχόν περιοχές διανομής – αναδασμού
6. Ζώνες αιγιαλού και παραλίας, εφόσον υφίσταται, η διαμορφωμένη γραμμή δόμησης
7. Υφιστάμενα δημόσια κτήματα (αιγιαλού – παρόχθιας ζώνης κ.λπ.)
8. Απαλλοτριωμένες ή προς απαλλοτρίωση εκτάσεις, λόγω προγραμματισμού διάνοιξης/διαπλάτυνσης εθνικών και επαρχιακών οδών, σιδηροδρομικής γραμμής κλπ.
9. Ζώνες γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση, όπως αυτές θα προκύψουν από σύνταξη μελέτης γεωλογικής καταλληλότητας.
10. Ζώνες υδατορέματος. Σε περίπτωση που στην υπό μελέτη περιοχή υφίστανται μη οριοθετημένα ρέματα, συντάσσεται μελέτη προσωρινής οριοθέτησής τους
11. Ζώνες άλλων σημαντικών φυσικών σχηματισμών ή άλλων αξιόλογων τοπίων.
12. Ζώνες ακατάλληλες για άλλους λόγους π.χ. ζώνες με ιδιαίτερες απαιτήσεις σε θέματα που αναφέρονται σε ασφάλεια, υγιεινή, κυκλοφορία.
-Ποια άλλα θέματα καθορίζουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα ορίσουν:
1. Τις χρήσεις της γης.
2. Τους όρους και τους περιορισμούς για τη δόμηση.
3. Τις οικιστικές περιοχές, τα όρια των οικισμών και τις περιοχές προς πολεοδόμηση.
4. Τις περιοχές προστασίας και τις ζώνες ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων.
5. Καθώς και τα μέτρα για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και τις καταστάσεις έκτακτης ανάγκης κλπ.
Στην πράξη, με την ολοκλήρωση των σχεδίων θα διατίθενται «χάρτες» και «κείμενα» που θα περιγράφουν με σαφήνεια τι επιτρέπεται να αναπτυχθεί, υπό ποιους όρους δόμησης και σε ποιες περιοχές.
Ξεκινά ο Πολεοδομικός Σχεδιασμός στη Μαγνησία και καθορίζονται τα Όρια Οικισμών του Πηλίου
Ολοκληρώθηκε η διαγωνιστική διαδικασία και έχουν υπογραφεί οι συμβάσεις με τους αναδόχους, που αναλαμβάνουν τις μελέτες του πολεοδομικού σχεδιασμού στη Μαγνησία.
Συγκεκριμένα οι μελέτες των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) αφορούν τις παρακάτω Δημοτικές Ενότητες (Δ.Ε.)
1. Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Βόλου για τις Δ.Ε. ΑΓΡΙΑΣ, ΑΙΣΩΝΙΑΣ, ΑΡΤΕΜΙΔΑΣ, ΙΩΛΚΟΥ, ΠΟΡΤΑΡΙΑΣ
2. Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Ρήγα Φεραίου για τις Δ.Ε. ΦΕΡΩΝ, ΚΑΡΛΑΣ, ΚΕΡΑΜΙΔΙΟΥ
3. Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Ζαγοράς Μουρεσίου για τις Δ.Ε. ΖΑΓΟΡΑΣ, ΜΟΥΡΕΣΙΟΥ
4. Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Νοτίου Πηλίου για τις Δ.Ε. ΑΡΓΑΛΑΣΤΗΣ, ΑΦΕΤΩΝ, ΜΗΛΕΩΝ, ΣΗΠΙΑΔΟΣ, ΤΡΙΚΕΡΙΟΥ
5. Το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Αλμυρού για τις Δ.Ε. ΑΝΑΒΡΑΣ, ΠΤΕΛΕΟΥ, ΣΟΥΡΠΗΣ
Ωστόσο, κρίσιμο σημείο παραμένει η έγκαιρη ολοκλήρωση των μελετών έως τον Ιούνιο του 2026 καθώς επίσης και η έγκριση των μελετών από το ΥΠΕΝ με σκοπό να περάσουν από την κρίση του Συμβούλιου της Επικρατείας όλα τα Προεδρικά Διατάγματα εντός του 2027, κάτι που αποτελεί πρόκληση τόσο για το αρμόδιο υπουργείο όσο και για το Ανώτατο Δικαστήριο.
Γιατί είναι σημαντικά τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για τη Μαγνησία
Με την 1268/ 2019 απόφαση του ΣτΕ κατέπεσαν τα όρια οικισμών του Πηλίου, με αποτέλεσμα εδώ και έξι χρόνια οι οικισμοί να βρίσκονται σε πολεοδομική «καραντίνα». και να έχει σταματήσει κάθε αναπτυξιακή και οικονομική δραστηριότητα στην περιοχή. Επίσης μεγάλα προβλήματα δημιουργεί και η έλλειψη θεσμοθετημένων χρήσεων γης, ώστε να ξέρει ο κάθε πολίτης ή επενδυτής τι επιτρέπεται να δομηθεί και που.
Με την θεσμοθέτηση των Τ.Π.Σ. θα γνωρίζουμε ποια ακίνητα βρίσκονται εντός και ποια εκτός οικισμών καθώς και τις χρήσεις με τους όρους αρτιότητας – δόμησης τους.
