Ποιες ιδιοκτησίες και πως χάνουν το δικαίωμα εκτός σχεδίου δόμησης
ΑυτοδιοίκησηΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧωροταξία 26 Αυγούστου 2020 Αργύρης
Του Νίκου Αναστασόπουλου, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός
Η κατάργηση των παρεκκλίσεων δόμησης είναι μόνον η κορυφή του «παγόβουνου». Στο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο περιλαμβάνονται συνδυαστικές διατάξεις, που αφαιρούν τη δυνατότητα δόμησης και σε πλήθος άλλες παρόδιες ιδιοκτησίες, σε όλες τις εκτός σχεδίου περιοχές, κατά τρόπο ώστε να παρομοιάζονται με «πολεοδομικό πραξικόπημα» κατά της ατομικής ιδιοκτησίας.
“Η κυβέρνηση διαφημίζει παραπλανητικά ότι μόνο η δόμηση στα κατά παρέκκλιση μικρά οικόπεδα των 750 , 1200, 2000 τ.μ. θα καταργηθεί αλλά αποκρύπτει ότι αυτά αφορούν μόνο μία κατηγορία που έχουν πρόσωπο στο Εθνικό, Επαρχιακό ή Δημοτικό δίκτυο οδών, χωρίς να αναφέρει όλες τις άλλες περιπτώσεις οικοπέδων που σήμερα έχουν δικαίωμα δόμησης και θα καταστούν μη οικοδομήσημα”.
Το χωροταξικό νομοσχέδιο που βρίσκεται σε διαβούλευση από 4/8/2020 έως 28/8/2020 αποτελείται από ένα κείμενο 159 σελίδων, στο οποίο σε ποσοστό μεγαλύτερο του 80% επαναλαμβάνεται χωρίς να αλλάζει κάτι η ήδη ισχύουσα χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία που θέσπισε ο ΣΥΡΙΖΑ με το Ν4447/2016 ο οποίος αντικατέστησε τον Ν 2508/97, και από το υπόλοιπο μικρό ποσοστό «νέων» πολεοδομικών κυρίως ρυθμίσεων με το γενικό τίτλο «απλοποίηση και εκσυγχρονισμός της πολεοδομικής νομοθεσία».
Το καινούργιο βρίσκεται μόνο στις διατάξεις που αφορούν την εκτός σχεδίου και οικισμών δόμηση που αφορά τη μεγάλη πλειοψηφία των πολιτών που κατέχει γη σε τουριστικές-παραλιακές περιοχές, καθώς και στις διατάξεις που αφορούν τη δόμηση εντός οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών επενδύσεων που αφορά το μεγάλο τουριστικό κεφάλαιο.
Στο κεφάλαιο Γ άρθρο 28 ορίζεται ότι για τις ανάγκες της εκτός σχεδίου δόμησης θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα που έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4000 τ.μ., πρόσωπο σε Εθνική, Επαρχιακή ή δημοτική οδό κατηγορίας Α, ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 45 μ. και ελάχιστο βάθος 50 μ., ενώ για τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις το ελάχιστο εμβαδόν ορίζεται σε 8000 τ.μ.. Στο άρθρο 30 μειώνεται η δόμηση για κατοικία σε γήπεδο 4000 τ.μ. από 200 τ.μ. που είναι σήμερα σε 186 τ.μ. και για μεγαλύτερα εμβαδά εφαρμόζεται ανάλογη μείωση. Στο άρθρο 29 Περιοχές Oλοκληρωμένης Tουριστικής Aνάπτυξης (ΠΟΤΑ) παρέχονται κάθε είδους πολεοδομικές διευκολύνσεις και «παρεκκλίσεις» πλέον της πολεοδόμησης της έκτασης, όπως η σύσταση αυτοτελών κάθετων-οριζόντιων ιδιοκτησιών ή και η κατάτμηση της έκτασης με σκοπό το real estate για την πώληση και επανα-μίσθωση πολυτελών κατοικιών που εξασφαλίζουν την κερδοφορία των μεγάλων τουριστικών ομίλων.
Στο άρθρο 34 μεταβατικές διατάξεις κρύβεται όλη η πολεοδομική ανατροπή επειδή θεσπίζεται μεταβατικό διάστημα δύο χρόνων από την ψήφιση του νόμου όπου η εκτός σχεδίου και οικισμών δόμηση θα γίνεται με τους όρους που γίνεται σήμερα. Μετά όμως την πάροδο της διετίας για την αρτιότητα θα ισχύουν οι διατάξεις του άρθρου 28, όπου κανένα γεωτεμάχιο δεν θα είναι οικοδομήσιμο αν δεν έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4000 τ.μ., πρόσωπο σε Εθνική, Επαρχιακή ή δημοτική οδό κατηγορίας Α, ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 45 μ. και ελάχιστο βάθος 50 μ. Δημοτικοί δρόμοι κατηγορίας Α ή άλλοι κοινόχρηστοι δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923, αναφέρεται στο άρθρο 14 ότι είναι αυτοί που παρέχουν δικαίωμα δόμησης και ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα, αφού προηγηθεί η σύνταξη κατάλληλης μελέτης, έχουν πλάτος 6 μ. και για να είναι οικοδομήσημο το γήπεδο πρέπει ο δρόμος να είναι διανοιγμένος στο πλάτος των 6 μ.
Δηλαδή «πιάστο αυγό και κούρευτο» αν υπάρξει δήμος ανά την επικράτεια που θα καταφέρει, μετά τη διάλυση και των υπηρεσιών τους, να εγκρίνει Προεδρικό Διάταγμα για το σκοπό αυτό και μάλιστα θα διαπλατύνει και τους αγροτικούς δρόμους μέχρι πλάτους 6 μ. ώστε να μπορούν τα γήπεδα να είναι οικοδομήσημα. Η κυβέρνηση διαφημίζει παραπλανητικά ότι μόνο η δόμηση στα κατά παρέκκλιση μικρά οικόπεδα των 750 , 1200, 2000 τ.μ. θα καταργηθεί αλλά αποκρύπτει ότι αυτά αφορούν μόνο μία κατηγορία που έχουν πρόσωπο στο Εθνικό, Επαρχιακό ή Δημοτικό δίκτυο οδών, χωρίς να αναφέρει όλες τις άλλες περιπτώσεις οικοπέδων που σήμερα έχουν δικαίωμα δόμησης και θα καταστούν μη οικοδομήσημα επειδή δεν θα έχουν πρόσωπο 45 μ. σε κοινόχρηστο χώρο, ή και να έχουν δεν θα είναι αναγνωρισμένος με Προεδρικό Διάταγμα, ή και να είναι δεν θα έχει υλοποιηθεί η πρόβλεψη για πλάτος δρόμου 6μ.
Συμπερασματικά μετά την πάροδο της διετίας, κανένα γήπεδο στην εκτός σχεδίου και οικισμών περιοχή δεν θα μπορεί να δομηθεί με τις διατάξεις του νέου νομοσχεδίου παρά μόνο αυτά που έχουν πρόσωπο στο Εθνικό και Επαρχιακό οδικό δίκτυο, γεγονός που θα οδηγήσει κατά τη διάρκεια της διετίας λόγω της μεγάλης προσφορά, στη μείωση της αξίας γης στα παραλιακά και τουριστικά ακίνητα, ενώ μετά την παρέλευση της διετίας αυτή θα μηδενιστεί σχεδόν αφού τα τουριστικά ακίνητα θα έχουν μετατραπεί σε γεωργική γη και θα μπορούν να αγοραστούν για να μετατραπούν σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών επενδύσεων. Μετά από αυτά ανοίγει μία άλλη πληγή που λέγεται δόμηση εντός υπαρχόντων ρυμοτομικών σχεδίων και οικισμών αφού και εδώ τα προβλήματα είναι τεράστια και σχετίζονται με τα πεπαλαιωμένα ρυμοτομικά σχέδια του προηγούμενου και του προ-προηγούμενου αιώνα τα οποία «ξηλώνονται» με τις άρσεις ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, με την έλλειψη πολεοδομημένης γης ειδικά στους οικισμούς ώστε να εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι χώροι, την κάκιστη εφαρμογή και την καταπάτηση των κοινοχρήστων χώρων από ρυμοτομούμενα κτίσματα και κυρίως την υποβάθμιση των πολεοδομικών υπηρεσιών και των ελεγκτικών μηχανισμών οι οποίες αδυνατούν να διαχειριστούν την πολεοδομική πραγματικότητα.
Οι λόγοι που επικαλείται το υπουργείο όπως προκύπτει και από τις δηλώσεις του Υπουργού, για τον ξαφνικό θάνατο της εκτός σχεδίου δόμησης είναι κυρίως η προστασία του περιβάλλοντος και η διατήρηση της γεωργικής γης και θα μπορούσαν να είναι ένα ισχυρό άλλοθι, αν το ίδιο υπουργείο δεν είχε μετατρέψει τις περισσότερες περιοχές ΝΑTURA και δασικές εκτάσεις ανά την επικράτεια σε οικόπεδα τουριστικών επενδύσεων, αν δεν είχε αποψιλώσει με ορίζοντα το 2035 όλες τις βουνοκορφές της χώρας για να εγκαταστήσει ΑΠΕ , αν είχε δείξει το ενδιαφέρον του για τη στήριξη της ελαιοκαλλιέργειας στο νομό μας και της γεωργίας γενικότερα και τελικά αν το ενδιαφέρον για το περιβάλλον ήταν πραγματικό και όχι πρόσχηματική.
