Πολυκατοικίες: φέσια στα κοινόχρηστα από χιλιάδες πουλημένα διαμερίσματα

 Οι ανύποπτοι και συνεπείς συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων, που πληρώνουν κανονικά τις δικές τους υποχρεώσεις στον διαχειριστή της πολυκατοικίας επιβαρύνονται τελικά και τα φέσια που αφήνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες, που πουλάνε το διαμέρισμα τους και εξαφανίζονται. Από το ράλι στις πωλήσεις ακινήτων της κτηματαγοράς και την επέλαση κυρίως των αλλοδαπών ιδιοκτητών ή των επενδυτών της Golden Visa, που είναι συνήθως αγνώστων στοιχείων στην πολυκατοικία, το φαινόμενο έχει πάρει εκρηκτικές διαστάσεις.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία για τα απλήρωτα κοινόχρηστα που άφησαν οι πωλητές των διαμερισμάτων και εξαφανίστηκαν  δεν υπάρχει συνυπευθυνότητα των αγοραστών για τις οφειλές των προηγούμενων ιδιοκτητών. Αναγκάζονται συνεπώς οι διαχειριστές να χρηματοδοτούν το κενό των απλήρωτων κοινοχρήστων από το αποθεματικό της πολυκατοικίας, όπου αυτό εξακολουθεί να υφίσταται, και έως ότου αυτό εξαντληθεί, οπότε καλούν αναγκαστικά τους λοιπούς  συνιδιοκτήτες να καταβάλουν αυτοί τις οφειλές των ασυνεπών ιδιοκτητών, πράγμα που οδηγεί σε διενέξεις και διαπληκτισμούς, και σε αδυναμία λειτουργίας της πολυκατοικίας.

Τονίζουν ότι «τα θύματα της παραπάνω συμπεριφοράς των πωλητών αυτών είναι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών οι οποίοι υποχρεώνονται τελικά να καταβάλουν εκείνοι, όσα δολίως απέφυγαν να πληρώσουν οι πρώτοι !!!»,  η ΠΟΜΙΔΑ και η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, που φέρνουν στην επιφάνεια τις εκρηκτικές διατάσεις του προβλήματος. Και  ταυτοχρόνως προτείνουν προς το υπουργείο Ανάπτυξης, νομοθετική ρύθμιση, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της μη πληρωμής μεγάλων ποσών κοινοχρήστων από, αλλοδαπούς κυρίως, πωλητές διαμερισμάτων, με αποτέλεσμα τα απλήρωτα από αυτούς ποσά να επιβαρύνουν αδίκως τους λοιπούς συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών.

Συγκεκριμένα με κοινή επιστολή τους προς τον Υπουργό Ανάπτυξης Παναγιώτη Θεοδωρικάκο και τον Γενικό Γραμματέα Εμπορίου Σωτήρη Αναγνωστόπουλο, οι πρόεδροι Στράτος Παρδιάς της ΠΟΜΙΔΑ και Λένα Κοντογεώργου του ΣΕΣΣΕ  ζητούν να νομοθετηθεί δήλωση περί μη οφειλής κοινοχρήστων στα μεταβιβαστικά συμβόλαια οριζοντίων ιδιοκτησιών, η οποία να προβλέπει:

Την προσάρτηση υπεύθυνης δήλωση του διαχειριστή σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο διαμερίσματος κλπ. ότι δεν υφίσταται προς τη διαχείριση της πολυκατοικίας εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία, ή, αν δεν υφίσταται διαχειριστής ή αυτός αρνείται την έκδοση της ανωτέρω υπεύθυνης δήλωσης, καταχώρηση υπεύθυνης δήλωσης του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο με το ανωτέρω περιεχόμενο.

Το πλήρες κείμενο της κοινής επιστολής ΣΕΣΣΕ – ΠΟΜΙΔΑ

Στην κοινή  επιστολή κοινής πρόταση ΣΕΣΣΕ – ΠΟΜΙΔΑ για δήλωση περί μη οφειλής κοινοχρήστων στα μεταβιβαστικά συμβόλαια οριζοντίων ιδιοκτησιών προς τους κυβερνητικούς αρμόδιους αναλυτικά σημειώνονται τα ακόλουθα:

-«Η ΠΟΜΙΔΑ που εκπροσωπεί τόσο τους ιδιοκτήτες, όσο και τους διαχειριστές κάθε είδους κτιρίων, συνήθως συνιδιοκτήτες που έχουν εκλεγεί από τις γενικές συνελεύσεις των  πολυκατοικιών, οι οποίοι καλούνται σήμερα, υπό δυσχερέστατες για πολλά νοικοκυριά συνθήκες, να διαχειριστούν τα οικονομικά των κτιρίων και να τα κρατήσουν σε λειτουργία, σε συνεννόηση με την Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων, είναι υποχρεωμένη να επισημάνει ένα σοβαρό κοινωνικό  πρόβλημα και να ζητήσει την επίλυσή του.

Το καθημερινό πρόβλημα των διαχειριστών πολυκατοικιών, ιδιωτών αλλά και επαγγελματικών διαχειριστικών γραφείων, είναι η άρνηση μερίδας των ενοίκων, ιδιοκτητών ή και ενοικιαστών να πληρώσουν τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων δαπανών που τους αναλογούν. Αυτό που δυστυχώς ενθαρρύνει τους οφειλέτες της κατηγορίας αυτής είναι ότι η δικαστική διεκδίκηση κοινοχρήστων είναι χρονοβόρος διαδικασία με δυσανάλογο οικονομικό κόστος σε σχέση με τα οφειλόμενα ποσά.

Αναγκάζονται συνεπώς οι διαχειριστές να χρηματοδοτούν το κενό των απλήρωτων κοινοχρήστων από το αποθεματικό της πολυκατοικίας, όπου αυτό εξακολουθεί να υφίσταται, και έως ότου αυτό εξαντληθεί, οπότε καλούν αναγκαστικά τους λοιπούς  συνιδιοκτήτες να καταβάλουν αυτοί τις οφειλές των ασυνεπών ιδιοκτητών, πράγμα που οδηγεί σε διενέξεις και διαπληκτισμούς, και σε αδυναμία λειτουργίας της πολυκατοικίας.

Το πρόβλημα όμως καθίσταται εντονότατο όταν κάποιος ασυνεπής συνιδιοκτήτης προβεί σε πώληση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του προς τρίτο, έχοντας αφήσει εκκρεμείς οφειλές στη διαχείριση, τις οποίες αρνείται να καταβάλει ο αγοραστής της!  

Η άρνηση του νέου ιδιοκτήτη βασίζεται στα άρθρα 525 και 965 Α.Κ. σύμφωνα με τα οποία η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής, δηλαδή κρίσιμος είναι ο χρόνος της μεταγραφής του συμβολαίου μεταβίβασης της κυριότητας της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρα 1192 εδ.1 και 1198 ΑΚ) και συνεπώς δεν υπάρχει συνυπευθυνότητα των αγοραστών για τις οφειλές των προηγούμενων ιδιοκτητών!

Επειδή η συμπεριφορά αυτή μεγάλου αριθμού πωλητών οριζοντίων ιδιοκτησιών έχει φέρει σε πλήρη απόγνωση μεγάλο αριθμό διαχειριστών πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων και σε πλήρες αδιέξοδο τα οικονομικά των διαχειρίσεών τους.

Επειδή το πρόβλημα αυτό, που υπάγεται στην αρμοδιότητά σας, έχει σήμερα γιγαντωθεί εξ αιτίας του ότι χιλιάδες διαμερισμάτων πολυκατοικιών έχουν αγοραστεί από αλλοδαπά φυσικά ή και νομικά πρόσωπα, συνήθως με τις προϋποθέσεις της GOLDEN VISA, χωρίς οι διαχειριστές πολυκατοικιών να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, πολλοί από τους οποίους επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους τα διαμερίσματα αυτά δεν καταβάλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίδουν στοιχεία επικοινωνίας στους διαχειριστές. Έτσι όταν κάποτε αργότερα τα πωλήσουν, διαφεύγουν πλήρως την πληρωμή τους, αφού δεν διαθέτουν άλλα περιουσιακά στοιχεία, οι δε αγοραστές δικαίως αρνούνται να καταβάλουν τις οφειλές των πωλητών.

Επειδή τα θύματα της παραπάνω συμπεριφοράς των πωλητών αυτών είναι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, οι οποίοι υποχρεώνονται τελικά να καταβάλουν εκείνοι, όσα δολίως απέφυγαν να πληρώσουν οι πρώτοι !!!

Επειδή το φαινόμενο αυτό συμβάλλει έτι περαιτέρω στην άρνηση των συνιδιοκτητών να αναλάβουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, με καταστροφικά αποτελέσματα στην εύρυθμη λειτουργία και συντήρηση των πολυκατοικιών της χώρας, τώρα μάλιστα που απαιτείται και η εκτέλεση εργασιών ενεργειακής αναβάθμισής τους, σύμφωνα με τις τελευταίες ευρωπαϊκές οδηγίες, που σύντομα θα καταστούν υποχρεωτικές και στη χώρα μας.

Επειδή όπως όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο, στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο προσαρτώνται βεβαιώσεις φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας, ως και μη οφειλής ΤΑΠ, για την κατοχύρωση των συμφερόντων των λοιπών συνιδιοκτητών κάθε πολυκατοικίας πρέπει να προσαρτάται και υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή περί μη οφειλής του πωλητή στη διαχείριση του κτιρίου, αν δε δεν υφίσταται διαχειριστής ή ο υπάρχων αρνείται να προβεί την έκδοση της ανωτέρω υπεύθυνης δήλωσης, τότε θα πρέπει ο πωλητής να κάνει υπεύθυνη δήλωσή του προς τον συμβολαιογράφο με το ανωτέρω περιεχόμενο.

Επειδή συνεπώς βρισκόμαστε μπροστά σε ένα σοβαρό και συνεχώς διογκούμενο κοινωνικό πρόβλημα που χρειάζεται άμεση και δραστική επίλυση, ΖΗΤΟΥΜΕ να προστεθεί σε νομοσχέδιο συν/αρμοδιότητας του Υπουργείου σας, διάταξη που να προβλέπει ότι:

«Σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από επαχθή αιτία  προσαρτάται υποχρεωτικά υπεύθυνη δήλωση μέσω www.gov.gr του διαχειριστή του κτιρίου προς το συμβολαιογράφο, ότι δεν υφίσταται προς τη διαχείριση του κτιρίου εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία, ή, αν δεν υφίσταται διαχειριστής ή αυτός αρνείται την έκδοση της ανωτέρω υπεύθυνης δήλωσης, υπεύθυνη δήλωση του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο με το ανωτέρω περιεχόμενο.».

Στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση και συνεργασία

Με εξαιρετική εκτίμηση

Ο Πρόεδρος                                                                     Η  Πρόεδρος

Στράτος Παραδιάς                                                      Λένα Κοντογεώργου

Δικηγόρος Α.Π. – Πρόεδρος UIPI                                 Συμβολαιογράφος Αθηνών