Πολυκατοικίες – Oδηγός: ιδιοκτησιακά, πυλωτές, ασανσέρ, κοινόχρηστα, θέρμανση

Οδηγός της ΠΟΜΙΔΑ στο ecopress για την επίλυση προβλημάτων στις πολυκατοικίες. Τι ισχύει για ιδιοκτησιακές διαφορές και συμβόλαια. Απλήρωτα κοινόχρηστα και οφειλές συνιδιοκτήτη που πούλησε το διαμέρισμά του. Τι προβλέπεται για χώρους στάθμευσης στις πυλωτές, μη χρησιμοποιούμενες (κλειστές) ιδιοκτησίες, πιστοποίηση ανελκυστήρα, κεντρική θέρμανση και ενεργειακή αυτονομία διαμερίσματος, σωληνώσεις ύδρευσης, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης.

Από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) μέσα από 30 ερωτήσεις –απαντήσεις, όλες οι πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι συνιδιοκτήτες και διαχειριστές πολυκατοικίας για να επιλύονται τα προβλήματα και να αποφεύγονται οι διαφωνίες, οι προστριβές και οι δικαστικές διαμάχες.

«Παντού όπου συγκατοικούν άνθρωποι με διαφορετική συμπεριφορά και νοοτροπία μεταξύ τους, αναπόφευκτα, κάποια στιγμή, θα δημιουργηθούν προβλήματα και συγκρούσεις που πρέπει πάντοτε να επιλύονται φιλικά μέσα στις Γενικές Συνελεύσεις των πολυκατοικιών, και όχι στις αίθουσες των Δικαστηρίων», τονίζει ο πρόεδρος Στράτος Παραδιάς δικηγόρος Α.Π  πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ & UIPI

Οδηγός 30 ερωτήσεων- απαντήσεων για την επίλυση προβλημάτων στις πολυκατοικίες

1. Πως επιλύονται οι διαφορές;

-Οι διαφορές τόσο μεταξύ των συνιδιοκτητών, όσο και με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κλπ.

2. Είναι εύκολη η διαδικασία;

-Όχι. Ούτε εύκολη είναι η διαδικασία, ούτε απλή, ούτε γρήγορη και ούτε ανέξοδη.

3. Τι πρέπει να γίνει αν υπάρχουν σημαντικές οφειλές στα κοινόχρηστα;

-Όταν υπάρχουν σημαντικές οφειλές προς τη διαχείριση, ο διαχειριστής οφείλει αφενός να καλέσει Γενική Συνέλευση με θέμα την κίνηση της διαδικασίας είσπραξης των οφειλομένων, προειδοποιώντας γ΄αυτό τους οφειλέτες, και αφετέρου να ζητήσει την αύξηση του αποθεματικού της πολυκατοικίας, ώστε μπορέσει η διαχείριση να συνεχίσει τις πληρωμές των υποχρεώσεων της πολυκατοικίας.

4. Πότε επέρχεται παραγραφή;

-Οι αξιώσεις των διαχειρίσεων πολυκατοικιών για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία.

5. Οι οφειλές ενός συνιδιοκτήτη που πούλησε το διαμέρισμά του βαρύνουν τον αγοραστή του διαμερίσματος;

-Όχι. Ο αγοραστής ευθύνεται για τις οφειλές από την ημέρα της αγοράς του. Γι΄αυτό η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει να υποχρεώνεται ο πωλητής να φέρνει στο συμβολαιογράφο βεβαίωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχει οφειλή κοινοχρήστων, ή αν δεν υπάρχει διαχειριστής, ή αρνείται, να δηλώνει δηλώσει υπεύθυνα  ο ίδιος ότι δεν υπάρχει οφειλή κοινοχρήστων προς τη διαχείριση.

6. Μπορεί να εκδοθεί «διαταγή πληρωμής» για κοινόχρηστα;

-Οι διαχειριστές  έχουν την ευχέρεια να ζητήσουν την έκδοση δικαστικής «διαταγής πληρωμής» εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλομένων κοινοχρήστων καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερείται.

7.  Τι πρέπει να έχει προηγηθεί;

-Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν, και στη συνέχεια να δοθεί ρητή εντολή προς το διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους.

8. Τι απαιτείται για γίνει αυτό;

-Για την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή στο δικαστήριο απαιτείται πάντοτε πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.

9. Μπορεί ο διαχειριστής να ζητήσει την έκδοση ΑΦΜ της πολυκατοικίας;

-Ο διαχειριστής μπορεί με αίτησή του προς την ΑΑΔΕ να ζητήσει την έκδοση ΑΦΜ πολυκατοικίας, το οποίο είναι απαραίτητο για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού της διαχείρισης, για την κατάθεση του αποθεματικού και την είσπραξη και πληρωμή των κοινοχρήστων. Απαιτείται απαραιτήτως  το πρακτικό εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.

10. Υπάρχει κάποιο χρονικό περιθώριο;

-Οι πολυκατοικίες δεν έχουν υποχρέωση απόκτησης ΑΦΜ με συγκεκριμένη προθεσμία. Μπορούν να αποκτήσουν ΑΦΜ όποτε το αποφασίσουν και να καταθέσουν τη σχετική αίτηση χωρίς πρόστιμο.

11. Τι ισχύει στην περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής;

-Σε αυτήν την περίπτωση, αίτηση μπορεί να υποβάλει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει εξουσιοδοτηθεί με απόφαση της απαιτούμενης πλειοψηφίας επί της νόμιμης απαρτίας των συνιδιοκτητών του κτιρίου, όπως την ορίζει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας.

12. Κι αν δεν υπάρχει Κανονισμός;

-Αν δεν υπάρχει Κανονισμός κτιρίου, τότε απαιτείται παμψηφία των συνιδιοκτητών.

13. Τι προβλέπεται για τη συμμετοχή στις δαπάνες;

-Όλοι οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στις κοινές δαπάνες, όπως ορίζει ο Κανονισμός, και να καταβάλουν έγκαιρα στο διαχειριστή την αναλογία τους, σύμφωνα με τα χιλιοστά του καθενός σε κάθε κατηγορία δαπανών.

14. Μπορεί κάποιος να απαλλαγεί;

-Κανείς δεν μπορεί να απαλλαγεί μονομερώς από αυτές, με οποιαδήποτε δικαιολογία.

15. Τι ισχύει για τις μη χρησιμοποιούμενες (κλειστές) ιδιοκτησίες;

-Οι μη χρησιμοποιούμενες (κλειστές) ιδιοκτησίες εξακολουθούν να βαρύνονται με πλήρη συμμετοχή, εκτός από τη θέρμανση, όπου πολλοί Κανονισμοί προβλέπουν συγκεκριμένη μείωση ο καθένας, και με τις εκάστοτε συγκεκριμένες προϋποθέσεις που προβλέπεται η μείωση αυτή (προηγούμενη ειδοποίηση διαχειριστή, σφράγιση σωμάτων κλπ.) .

16 Για τις μισθωμένες κατοικίες;

-Για τις μισθωμένες ιδιοκτησίες, τα κοινόχρηστα βαρύνουν και πρέπει να καταβάλλονται από τους ενοικιαστές τους, όμως, σε περίπτωση άρνησης πληρωμής τους, τελικά υπεύθυνοι απέναντι στη συνιδιοκτησία είναι οι ιδιοκτήτες τους.

17. Τι πρέπει να κάνει τότε ο διαχειριστής;

Ο διαχειριστής πρέπει να ενημερώνει αμέσως κάθε ιδιοκτήτη μισθωμένης ιδιοκτησίας για την καθυστέρηση πληρωμής από τον ενοικιαστή του, ζητώντας του να τα καταβάλει ο ίδιος(! ). Γι΄αυτό κάθε εκμισθωτής πρέπει να έχει δώσει τα στοιχεία επικοινωνίας του στον εκάστοτε διαχειριστή, ώστε να ενημερώνεται άμεσα για κάθε καθυστέρηση πληρωμής κοινοχρήστων.

18. Με τι άλλο βαρύνεται η συνιδιοκτησία;

Η συνιδιοκτησία βαρύνεται με τις δαπάνες καθαρισμού, φωτισμού, δημοτικών τελών, ύδρευσης των κοινοχρήστων χώρων και εγκαταστάσεων, με τη μισθοδοσία και τις εισφορές για τυχόν θυρωρό, την καθαρίστρια, τον κηπουρό, με τις δαπάνες επισκευής της ταράτσας, των προσόψεων και γενικά των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου.

19. Τι ισχύει για τις δαπάνες που αφορούν τον ανελκυστήρα και την κεντρική θέρμανση;

-Στις δαπάνες για τη συντήρηση, επισκευή και αναβάθμιση του ανελκυστήρα, της κεντρικής θέρμανσης όπου δεν έχει καταργηθεί, βαρύνονται οι ιδιοκτησίες που εξυπηρετούνται από τις εγκαταστάσεις αυτές, κατά το λόγο της αντίστοιχης στήλης, και όχι, π.χ., τα καταστήματα του ισογείου του κτιρίου, που δεν θερμαίνονται και δεν χρησιμοποιούν ανελκυστήρα. Σε κάθε περίπτωση υπερισχύει ότι αναφέρεται στον κανονισμό του κάθε κτιρίου.

20. Για τις σωληνώσεις ύδρευσης, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης;

-Στις σωληνώσεις ύδρευσης, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης η συνιδιοκτησία βαρύνεται για τα κοινόχρηστα τμήματά τους, ενώ για τα τμήματα που εξυπηρετούν μόνο μια ιδιοκτησία ευθύνεται ο ιδιοκτήτης της.

21.Τι ισχύει για τις νεώτερες πολυκατοικίες;

-Στις νεώτερες πολυκατοικίες με σύστημα αυτονομίας, ένα ποσοστό των δαπανών, περίπου το 20-30%, κατανέμεται σε όλες τις ιδιοκτησίες, ενώ το μεγαλύτερο μέρος κατανέμεται στις ιδιοκτησίες βάσει των θερμίδων και των ωρών κατανάλωσης, χωρίς όμως να επιτυγχάνεται οικονομία.

22. Τι προβλέπεται για την αυτόνομη θέρμανση;

-Προβλέπεται ότι μεμονωμένες ιδιοκτησίες  μπορούν να αποκόπτονται από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης, χωρίς τη συναίνεση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών και  απαλλάσσονται πλήρως από τις κοινόχρηστες δαπάνες θέρμανσης, εφόσον δηλώσουν ότι εγκαταστήσουν στην ιδιοκτησία τους «ενεργειακά αποδοτικότερο» σύστημα θέρμανσης.

23. Μπορεί κάποιος να αυτονομηθεί επικαλούμενος την εγκατάσταση κλιματιστικών με inverter, ενεργειακού τζακιού κλπ.;

Για να αυτονομηθεί νόμιμα κάποια ιδιοκτησία απαιτεί η μετάβαση σε νέο σύστημα ενεργειακά αποδοτικότερης θέρμανσης, και η πλήρης υλοποίηση και αδειοδότηση της εγκατάστασης του νέου συστήματος εφόσον αυτή απαιτείται. Συνεπώς κατά την άποψη της ΠΟΜΙΔΑ, δεν πληροί τις προδιαγραφές του νέου νόμου η μετάβαση:

1.Από κεντρικό σύστημα πετρελαίου σε ατομικό σύστημα πετρελαίου.

2. Από κεντρικό σύστημα φυσικού αερίου σε ατομικό φυσικού αερίου, καθόσον η ατομική εγκατάσταση ουδέποτε μπορεί να θεωρηθεί ως αποδοτικότερη της κεντρικής-συλλογικής εγκατάστασης θέρμανσης ολόκληρου του κτιρίου.

3. Από κεντρικό σύστημα πετρελαίου ή αερίου σε οποιοδήποτε άλλο ατομικό σύστημα, όπως κλιματιστικά κλασσικού τύπου ή και inverter κλπ. Ως ενεργειακά αποδοτικότερα συστήματα είναι μόνον η τηλεθέρμανση, η γεωθερμία και οι νέες υψηλής απόδοσης αντλίες θερμότητας.

24. Τι υποχρέωση έχουν οι αυτονομούμενοι ιδιοκτήτες;

-Η μοναδική υποχρέωση που έχουν είναι να συμμετέχουν στις δαπάνες συντήρησης και αντικατάστασης της κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου.

25. Τι ισχύει για την ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων;

-Όλοι σχεδόν οι οργανωμένοι Κανονισμοί Πολυκατοικιών ρητά επιβάλλουν στο διαχειριστή να προβαίνει σε ασφάλιση των κοινόχρηστων μερών και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας από πυρκαγιά, πλημμύρα, έκρηξη, σεισμό και τους λοιπούς συνήθεις κινδύνους. Επίσης πολλοί κανονισμοί προβλέπουν να είναι υποχρεωτική και η ασφάλιση των επί μέρους ιδιοκτησιών.

26. Γιατί;

-Διότι το κέρδος σε περίπτωση ζημιάς τους δεν είναι μόνον ότι αυτές θα αποκατασταθούν, αλλά και ότι θα αποφευχθούν οι μετέπειτα συγκρούσεις των συνιδιοκτητών σχετικά με την αδυναμία τους για κάλυψη της σοβαρότατης δαπάνης αποκατάστασης της πολυκατοικίας.

27. Τι προβλέπεται με τους χώρους στάθμευσης στις πυλωτές;

-Οι χώροι στάθμευσης που βρίσκονται στο ανοικτό τμήμα της πυλωτής συνήθως ανήκουν έγκυρα κατ΄αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένες ιδιοκτησίες, θεωρούνται παρακολουθήματα των ιδιοκτησιών αυτών, και δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, αντίθετα με τις κλειστές θέσεις του ισογείου και τις θέσεις του υπογείου που είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες χωρίς κανένα περιορισμό.

28. Μπορεί να νομιμοποιηθούν αυτοί οι ανοιχτοί χώροι στάθμευσης;

-Χώροι στάθμευσης στην πυλωτή που έχουν δημιουργηθεί με νόμιμα μεταγραμμένα συμβόλαια και με χιλιοστά επί του οικοπέδου, μπορούν πλέον να νομιμοποιηθούν πλήρως.

29. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;

-Σημαίνει πως μπορούν και  να μεταγραφούν, είτε μεταβιβαζόμενες αποκλειστικά και μόνον προς άλλο ιδιοκτήτη χώρου οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης μέσα στην ίδια πολυκατοικία, είτε με «προσκόλληση» σε χώρο κύριας χρήσης του ίδιου ιδιοκτήτη.

30. Η «δικαιολογία» της αποκλειστικότητας;

-Για να μην εισέρχονται στην πολυκατοικία τρίτα πρόσωπα, άσχετα με αυτήν και δημιουργούνται προστριβές ή και έκνομες ενέργειες σε βάρος των κατοίκων της και των περιουσιών τους.