Πολυκατοικίες: οι λύσεις στη μάχη της ταράτσας για φωτοβολαταϊκά στέγης

Τα προβλήματα ένταξης πολυκατοικιών στο επιδοτούμενο  πρόγραμμα του ΥΠΕΝ φωτοβολταϊκά στέγης . Τι ισχύει για νεότερες και παλαιότερες πολυκατοικίες για την κατανομή της χρήσης των χώρων στις ταράτσες. Οι «παγίδες» μονομερούς κατάληψης κοινόχρηστου χώρου. Οι λύσεις για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών.

Τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για την τοποθέτηση φωτοβολταϊκών στις πολυκατοικίες και τα προβλήματα που παρουσιάζονται από την χρήση του προγράμματος φ/β στην στέγη από τους ιδιοκτήτες-ενοίκους, αναπτύσσει στη συνέχεια ο δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και πρόεδρος της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) σε συνέντευξη που έδωσε στον Καϊτατζή Φίλη, για το portal SLpress.gr .

-Κε Παραδιά τι ισχύει σήμερα στο ζήτημα της συναίνεσης, για εγκατάσταση φωτοβολταικών στις στέγες των πολυκατοικιών; Εξακολουθούν να ισχύουν τα παλαιά καταστατικά, σύμφωνα με τα οποία απαιτείται συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας;

-Άποψή μας είναι ότι σήμερα το θέμα εξακολουθεί να ρυθμίζεται από την παρ. 5 του άρθρου 1 της ΚΥΑ 12323/ΓΓ:175/4.6.2009 των ΥΠΟΙΚ, ΥΠΕΝ & ΥΠΕΧΩΔΕ, σύμφωνα με το οποίο: “Στην περίπτωση φωτοβολταϊκού συστήματος σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο κτιρίου, επιτρέπεται η εγκατάσταση ενός και μόνο συστήματος.

Δικαίωμα ένταξης στο πρόγραμμα φ/β στέγης έχουν οι κύριοι οριζόντιων ιδιοκτησιών εκπροσωπούμενοι από το διαχειριστή ή ένας εκ των κυρίων των οριζόντιων ιδιοκτησιών μετά από παραχώρηση της χρήσης του κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Προϋπόθεση αποτελεί η συμφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, που αποδεικνύεται με πρακτικό ομόφωνης απόφασης της Γενικής Συνέλευσης ή με έγγραφη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, με ευθύνη των ενδιαφερομένων”.

-Είχατε διαφωνήσει πάντως, με την προταθείσα ρύθμιση «αν η συνέλευση των συνιδιοκτητών λάβει αρνητική απόφαση ή δεν λάβει απόφαση εντός 30 ημερών από την ημερομηνία της πρώτης σύγκλησής της, ο ιδιοκτήτης που τη ζήτησε δικαιούται, να εγκαταστήσει σε κοινόχρηστο χώρο ηλιακό σύστημα». Ποια είναι η πρότασή σας;

Έχοντας υπόψη την οδυνηρή πρόσφατη εμπειρία της θερμαντικής αυτονόμησης, η ΠΟΜΙΔΑ είναι εκ των πραγμάτων αντίθετη σε κάθε ρύθμιση η οποία θα δίνει αυτόματα τη δυνατότητα σε κάθε συνιδιοκτήτη να προχωρεί σε μονομερή κατάληψη κοινόχρηστου χώρου πολυκατοικίας για να εγκαταστήσει, όχι μόνον έναν ηλιακό θερμοσίφωνα αλλά και ολόκληρη συστοιχία φωτοβολταΐκών πάνελ, με αποτέλεσμα όλη την αναστάτωση, τους διαπληκτισμούς και τις δικαστικές αντιδικίες που αναπόφευκτα θα επακολουθήσουν, σε χιλιάδες πολυκατοικίες ολόκληρης της χώρας.

Μια τέτοια ρύθμιση, σε συνέχεια αυτής περί της δυνατότητας μονομερούς αποσύνδεσης από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης, θα οδηγήσει όχι μόνον στη διατάραξη της ομαλής λειτουργίας των πολυκατοικιών, αλλά και στην περαιτέρω υποβάθμιση του ρόλου της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας ως κυρίαρχου και αποφασιστικού οργάνου της, οξύνοντας τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών και δυσχεραίνοντας το ρόλο του εκάστοτε διαχειριστή, με αποτέλεσμα ουδείς πλέον να δέχεται να αναλάβει τα σχετικά καθήκοντα.

-Ποια θεωρείτε ότι θα πρέπει να είναι η χρυσή τομή, που θα επιτρέψει σε όσους το επιθυμούν, να ενταχθούν στο πρόγραμμα φωτοβολταϊκών στέγης και να γίνουν αυτοπαραγωγοί ενέργειας;

Εν όψει των ανωτέρω, αλλά και εν όψει της σημερινής ανάγκης επέκτασης της παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας, πιστεύουμε ότι θα πρέπει να μπορούν να το πράξουν, αν έχουν τη σύμφωνη γνώμη τουλάχιστον της απόλυτης πλειοψηφίας (501 χιλιοστά) της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

-Ποιο πλαίσιο νομικό ή άλλο ισχύει για τις νεότερες και ποιο για τις παλαιότερες πολυκατοικίες για την κατανομή της χρήσης των χώρων στις ταράτσες;

Στις παλαιότερες πολυκατοικίες δεν υπάρχει οργανωμένη κατανομή του χώρου της ταράτσας. Εκεί συνήθως οι κανονισμοί απαγορεύουν οποιαδήποτε χρήση, εκτός από πλύσιμο και άπλωμα ρούχων και τοποθέτηση κεραιών τηλεόρασης. Στις νεότερες πολυκατοικίες η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας περιλαμβάνει λεπτομερή καταμερισμό του δώματος ώστε, κατά το δυνατόν, όλες οι ιδιοκτησίες να έχουν προσδιορισμένο χώρο εγκατάστασης ηλιακού θερμοσίφωνα, καθώς και προεγκατεστημένες υδραυλικές σωληνώσεις και ηλεκτρικές παροχές για τον καθένα. Συνεπώς εκεί είναι αδύνατη οποιαδήποτε νομοθετική επέμβαση.

Στράτος Παραδιάς: “Με τη θεσμοθέτηση της “Οιονεί Ενεργειακής Κοινότητας” σε κάθε πολυκατοικία, χωρίς γραφειοκρατία! (Άρθρο 21 παρ. 4 της Ευρωπαϊκής Οδηγίας 2018/2001 της 21.12.2028) η κάλυψη των ενεργειακών αναγκών των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών”.

-Πως θα επιλυθεί το θέμα της παραγωγής ενέργειας για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών;

Με τη θεσμοθέτηση της “Οιονεί Ενεργειακής Κοινότητας” σε κάθε πολυκατοικία, χωρίς γραφειοκρατία! (Άρθρο 21 παρ. 4 της Ευρωπαϊκής Οδηγίας 2018/2001 της 21.12.2028). Ειδικά στις περιπτώσεις που Γενική Συνέλευση αποφασίσει με πλειοψηφία τουλάχιστον 501 ψήφων/χιλιοστών ότι η συνιδιοκτησία (διαχείριση) της πολυκατοικίας θα προχωρήσει στην εγκατάσταση συστοιχίας φωτοβολταΐκών πάνελ στο δώμα του κτιρίου για αυτοπαραγωγή και αποθήκευση ρεύματος, με επιδότηση της εγκατάστασης από ανάλογο κρατικό πρόγραμμα ή και χωρίς αυτήν, η συνιδιοκτησία θα θεωρείται αυτοδικαίως ως οιονεί “Ενεργειακή Κοινότητα”, χωρίς καμιά άλλη γραφειοκρατική διατύπωση (π.χ. καταστατικό, καταχώρηση στο ΓΕΜΗ, δήλωση έναρξης επιτηδεύματος κλπ.) εφόσον διαθέτει εκλεγμένο διαχειριστή, ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό.

Μέλη της κοινότητας αυτής θα είναι μόνον όσοι από τους συνιδιοκτήτες δεχθούν να συμμετάσχουν στη χρηματοδότηση και δημιουργία της εγκατάστασης αυτής, σε ίσα μέρη ο καθένας, ώστε να απλοποιείται η κατανομή δαπανών και διανομής των προσόδων. Η ηλεκτροπαραγωγική εγκατάσταση της συνιδιοκτησίας θα συνδέεται με το δίκτυο του ΔΕΔΔΗΕ και η παραγωγή θα συμψηφίζεται με την κατανάλωση των λογαριασμών ρεύματος, όσων συνιδιοκτητών συμμετέχουν στη χρηματοδότηση και λειτουργία της.

Οι συνιδιοκτήτες που δεν επιθυμούν να συμμετάσχουν στην χρηματοδότηση και δημιουργία της παραπάνω εγκατάστασης θα δικαιούνται μόνον σε άμεση και εντός μηνός εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα στο χώρο που τους αναλογεί, μετά την άπρακτη πάροδο του οποίου το δικαίωμα αυτό θα αποσβέννυται οριστικά και δεν θα δικαιούνται αποζημίωση για τη χρήση του υπολοίπου τμήματος του κοινοχρήστου χώρου που τους αντιστοιχεί, ούτε οτιδήποτε από τα οικονομικά οφέλη της λειτουργίας της εγκατάστασης.

Για την επιτυχή έκβαση των ανωτέρω, πρέπει να εξασφαλιστεί ότι η παραγόμενη ηλεκτρική ενέργεια, θα συμψηφίζεται με τον οικιακό λογαριασμό ρεύματος κάθε μετόχου της ενεργειακής κοινότητας, χωρίς χρέωση Υπηρεσιών Κοινής Ωφέλειας. Για τον σκοπό αυτό, θα πρέπει ο ΔΕΔΔΗΕ κατά την εκκαθάριση του λογαριασμού ρεύματος εκάστης περιόδου να προβαίνει σε κατανομή της παραγόμενης ηλεκτρικής ενέργειας στα μέλη της κοινότητας, βάσει του αριθμού παροχής εκάστου δικαιούχου και συμψηφισμό της με την κατανάλωση εκάστου εξ αυτών. Επίσης πρέπει να ληφθεί και κάθε άλλο απαραίτητο μέτρο, για την μαζική δημιουργία και επιτυχή λειτουργία των παραπάνω εγκαταστάσεων στις πολυκατοικίες των αστικών κέντρων της χώρας μας.