Πέντε λόγους,  εξαιτίας των οποίων οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να χάσουν την περιουσία τους λόγω του Κτηματολογίου παρουσιάζει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς,  με αφορμή το γεγονός ότι από τις 19 Νοεμβρίου άρχισε η υλοποίηση μιας σημαντικής νέας φάσης της κτηματογράφησης της χώρας, με τη έναρξη της συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας για το 63% της ελληνικής επικράτειας, κυρίως αγροτικές περιοχές, από 42 γραφεία κτηματογράφησης σε διάφορα μέρη της χώρας.

Στο άρθρο του ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι στη φάση αυτή, τα συσσωρευμένα προβλήματα θα  έχουν ως αθροιστικό αποτέλεσμα μία στις δύο υπό κτηματογράφηση ιδιοκτησίες να έχει σοβαρότατο πρόβλημα έως και απώλειάς της για τον ιδιοκτήτη της!  Συγκεκριμένα σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών δεν θα δηλωθεί ή δεν θα καταχωρηθεί για τους εξής κυρίως λόγους:

1.Σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών, στην Ελλάδα και το εξωτερικό, δεν θα μάθει εγκαίρως ή και ποτέ, ότι υποχρεούται να δηλώσει την ιδιοκτησία του αλλιώς θα την χάσει. Για το θέμα η ευθύνη θα ανήκει στο αρμόδιο Υπουργείο ή τον Οργανισμό του Κτηματολογίου να ενημερώσουν τους απανταχού ιδιοκτήτες μέσω των Μέσων Μαζικής Ενημέρωσης, κάτι άγνωστο μέχρι σήμερα.

2.Άλλος αριθμός ιδιοκτητών δεν θα δηλώσει πάμπολλα γεωτεμάχια εκτός σχεδίου περιουσιών κυρίως σε ημιορεινές ή ορεινές περιοχές, διότι απλά αγνοεί που βρίσκονται και αδυνατεί να υποδείξει τη θέση τους.

3.Επίσης  άλλος αριθμός ιδιοκτητών δεν θα δηλώσει την ιδιοκτησία του λόγω του ότι η δήλωσή της θα συνεπάγεται πρόσθετες φορολογικές υποχρεώσεις εις βάρος του, κυρίως ΕΝΦΙΑ, που δεν αξίζει να υποστεί εν όψει και της σημερινής γενικής απαξίωσής της.

4.Άλλος αριθμός ιδιοκτητών θα δηλώσει την περιουσία του με λανθασμένο τρόπο. Άνω του 50% των πρωτοκολλουμένων πράξεων στα λειτουργούντα κτηματολογικά γραφεία αφορούν σήμερα δηλώσεις «προδήλων σφαλμάτων» κατά την κτηματογράφηση, ή καταχώρηση δικαστικών αποφάσεων που επιδικάζουν ακίνητα στους ιδιοκτήτες τους μετά από δικαστική διόρθωση των σφαλμάτων αρχικής καταχώρησης. Ο μεγάλος αριθμών των αντιρρήσεων και των αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων που έχουν ήδη υποβληθεί ανά την Επικράτεια, για να διορθωθούν τα σφάλματα που προέκυψαν από την κτηματιογράφηση και την ανάρτηση των δασικών χαρτών καταδεικνύει από μόνος του το εύρος του προβλήματος που θα προκύψει όταν αρχίσει η νέα φάση της κτηματογράφησης της υπαίθρου χώρας.

Οι ιδιοκτησίες των τριών πρώτων κατηγοριών θα χαθούν γιατί θα περιέλθουν στο Δημόσιο. Όλα αυτά όμως θα συντελέσουν στην ουσιαστική αδυναμία κατάρτισης σοβαρών κτηματολογικών χαρτών, όταν τα περισσότερα γεωτεμάχια θα είναι αδήλωτα, σαν ένα «πάζλ» που του λείπουν τα περισσότερα κομμάτια του….

5. Ο κυριότερος λόγος οριστικής απώλειας νόμιμα κατεχομένων περιουσιακών στοιχείων λέει ο κ Παραδίας είναι η «αρπαγή» τους από το Δημόσιο,  μέσω του διαβόητου «τεκμηρίου κυριότητας» υπέρ του! Σύμφωνα με αυτό, σε κάθε περίπτωση αμφισβήτησης της ιδιοκτησίας του πολίτη από οποιαδήποτε δημόσια υπηρεσία, ιδιαίτερα δε τη δασική η οποία χαρακτηρίζει περίπου το 75% της χώρας ως δήθεν δάσος ή δασική έκταση χωρίς αυτό να ανταποκρίνεται στη σημερινή πραγματικότητα, για να το ανατρέψει ο ενδιαφερόμενος πολίτης θα πρέπει να ερευνήσει και να βρει ιδιοκτησιακούς τίτλους των δικαιοπαρόχων του αναγόμενους στον προπερασμένο αιώνα και συγκεκριμένα μέχρι και το έτος 1885 (!), δηλαδή σε ιστορική εποχή  κατά την οποία οι περισσότερες συναλλαγές ήταν προφορικές το δε μεγαλύτερο μέρος της χώρας μας δεν ανήκε καν στο τότε Ελληνικό κράτος (Απόφαση 4/2013 Α.Π.)! Εν τούτοις το Δημόσιο επιμένει ότι «Για τις Νέες Χώρες το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί των ως άνω εκτάσεων προκύπτει από το άρθρο 3 του Οθωμανικού Νόμου περί Γαιών της 7 Ραμαζάν 1274!». Αυτό σημαίνει αναγκαστική αναδρομή κυρίως σε τίτλους του τουρκικού δικαίου (χοτζέτια, ταπιά κλπ.), διατυπωμένους χειρόγραφα στην αρχαία τουρκική νομική διάλεκτο, η οποία σήμερα είναι πρακτικά εντελώς αδύνατο να διαβαστεί ακόμη και από γνώστες της τουρκικής γλώσσας.

Το άρθρο

ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ-ΔΑΣΙΚΟΙ ΧΑΡΤΕΣ: Εργαλείο καταγραφής, ή δήμευσης της ιδιωτικής περιουσίας;

Άρθρο του Στράτου Ι. Παραδιά, Δικηγόρου, Προέδρου ΠΟΜΙΔΑ-UIPI

Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ στις 26.11.2018

Από τις 19 Νοεμβρίου άρχισε η υλοποίηση μιας σημαντικής νέας φάσης της κτηματογράφησης της χώρας, με τη έναρξη της συλλογής δηλώσεων ιδιοκτησίας για το 63% της ελληνικής επικράτειας, κυρίως αγροτικές περιοχές, από 42 γραφεία κτηματογράφησης σε διάφορα μέρη της χώρας.

Στη φάση αυτή, τα συσσωρευμένα προβλήματα θα  έχουν ως αθροιστικό αποτέλεσμα μία στις δύο υπό κτηματογράφηση ιδιοκτησίες να έχει σοβαρότατο πρόβλημα έως και απώλειάς της για τον ιδιοκτήτη της!  Συγκεκριμένα σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών δεν θα δηλωθεί ή δεν θα καταχωρηθεί για τους εξής κυρίως λόγους:

Σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών, στην Ελλάδα και το εξωτερικό, δεν θα μάθει εγκαίρως ή και ποτέ, ότι υποχρεούται να δηλώσει την ιδιοκτησία του αλλιώς θα την χάσει. Για το θέμα η ευθύνη θα ανήκει στο αρμόδιο Υπουργείο ή τον Οργανισμό του Κτηματολογίου να ενημερώσουν τους απανταχού ιδιοκτήτες μέσω των Μέσων Μαζικής Ενημέρωσης, κάτι άγνωστο μέχρι σήμερα.

Άλλος αριθμός ιδιοκτητών δεν θα δηλώσει πάμπολλα γεωτεμάχια εκτός σχεδίου περιουσιών κυρίως σε ημιορεινές ή ορεινές περιοχές, διότι απλά αγνοεί που βρίσκονται και αδυνατεί να υποδείξει τη θέση τους.

Επίσης  άλλος αριθμός ιδιοκτητών δεν θα δηλώσει την ιδιοκτησία του λόγω του ότι η δήλωσή της θα συνεπάγεται πρόσθετες φορολογικές υποχρεώσεις εις βάρος του, κυρίως ΕΝΦΙΑ, που δεν αξίζει να υποστεί εν όψει και της σημερινής γενικής απαξίωσής της.

Τέλος άλλος αριθμός ιδιοκτητών θα δηλώσει την περιουσία του με λανθασμένο τρόπο. Άνω του 50% των πρωτοκολλουμένων πράξεων στα λειτουργούντα κτηματολογικά γραφεία αφορούν σήμερα δηλώσεις «προδήλων σφαλμάτων» κατά την κτηματογράφηση, ή καταχώρηση δικαστικών αποφάσεων που επιδικάζουν ακίνητα στους ιδιοκτήτες τους μετά από δικαστική διόρθωση των σφαλμάτων αρχικής καταχώρησης. Ο μεγάλος αριθμών των αντιρρήσεων και των αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων που έχουν ήδη υποβληθεί ανά την Επικράτεια, για να διορθωθούν τα σφάλματα που προέκυψαν από την κτηματιογράφηση και την ανάρτηση των δασικών χαρτών καταδεικνύει από μόνος του το εύρος του προβλήματος που θα προκύψει όταν αρχίσει η νέα φάση της κτηματογράφησης της υπαίθρου χώρας.

Οι ιδιοκτησίες των τριών πρώτων κατηγοριών θα χαθούν γιατί θα περιέλθουν στο Δημόσιο. Όλα αυτά όμως θα συντελέσουν στην ουσιαστική αδυναμία κατάρτισης σοβαρών κτηματολογικών χαρτών, όταν τα περισσότερα γεωτεμάχια θα είναι αδήλωτα, σαν ένα «πάζλ» που του λείπουν τα περισσότερα κομμάτια του….

Όμως ο κυριότερος λόγος οριστικής απώλειας νόμιμα κατεχομένων περιουσιακών στοιχείων είναι η «αρπαγή» τους από το Δημόσιο μέσω του διαβόητου «τεκμηρίου κυριότητας» υπέρ του! Σύμφωνα με αυτό, σε κάθε περίπτωση αμφισβήτησης της ιδιοκτησίας του πολίτη από οποιαδήποτε δημόσια υπηρεσία, ιδιαίτερα δε τη δασική η οποία χαρακτηρίζει περίπου το 75% της χώρας ως δήθεν δάσος ή δασική έκταση χωρίς αυτό να ανταποκρίνεται στη σημερινή πραγματικότητα, για να το ανατρέψει ο ενδιαφερόμενος πολίτης θα πρέπει να ερευνήσει και να βρει ιδιοκτησιακούς τίτλους των δικαιοπαρόχων του αναγόμενους στον προπερασμένο αιώνα και συγκεκριμένα μέχρι και το έτος 1885 (!), δηλαδή σε ιστορική εποχή  κατά την οποία οι περισσότερες συναλλαγές ήταν προφορικές το δε μεγαλύτερο μέρος της χώρας μας δεν ανήκε καν στο τότε Ελληνικό κράτος (Απόφαση 4/2013 Α.Π.)! Εν τούτοις το Δημόσιο επιμένει ότι «Για τις Νέες Χώρες το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί των ως άνω εκτάσεων προκύπτει από το άρθρο 3 του Οθωμανικού Νόμου περί Γαιών της 7 Ραμαζάν 1274!». Αυτό σημαίνει αναγκαστική αναδρομή κυρίως σε τίτλους του τουρκικού δικαίου (χοτζέτια, ταπιά κλπ.), διατυπωμένους χειρόγραφα στην αρχαία τουρκική νομική διάλεκτο, η οποία σήμερα είναι πρακτικά εντελώς αδύνατο να διαβαστεί ακόμη και από γνώστες της τουρκικής γλώσσας.

Η συνεχιζόμενη αναγνώριση “τεκμηρίου κυριότητας” κάθε ακινήτου στη χώρα υπέρ του Δημοσίου αντιβαίνει σε θεμελιώδεις αρχές της Ευρωπαϊκής και Διεθνούς έννομης τάξης (Σύμβαση της Ρώμης για τα Ανθρώπινα Δικαιώματα, Διακήρυξη του ΟΗΕ, σωρεία αποφάσεων του Δικαστηρίου του Στρασβούργου, οι οποίες επιβάλλουν το σεβασμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων του απλού πολίτη και δεν αναγνωρίζουν προνομιακά δικαιώματα στα Κράτη σε βάρος των ίδιων των πολιτών τους.

Στην πρώτη φάση κτηματογράφησης όταν το Δημόσιο διεκδίκησε ως περιουσία του ολόκληρους σχεδόν τους Δήμους Αγίας Παρασκευής, Παπάγου κλπ. της Αττικής, φάνηκε η ανάγκη άμεσης επίλυσης του προβλήματος. Τότε με το άρθρο 4 του ν. 3127/2003  νομοθετήθηκε ότι όταν ο πολίτης έχει νόμιμους τίτλους επί 30 χρόνια για εντός σχεδίου ακίνητο που νέμεται καλόπιστα και δεν ενοχλήθηκε από το Δημόσιο, αναγνωρίζεται ως οριστικά κύριος έναντι του Δημοσίου. Παράλληλα το ΥΠΕΧΩΔΕ συνέστησε Ειδική Επιστημονική Επιτροπή για την κατάρτιση σχεδίου ρύθμισης που θα έδινε οριστική λύση στο ιδιοκτησιακό πρόβλημα και των εκτός σχεδίου ακινήτων σε παρόμοια βάση, αποκλείοντας έτσι κάθε αυθαίρετο καταπατητή δημόσιας έκτασης, αλλά και καταργώντας την υποχρέωση αναγωγής στο 1885!

Η διάταξη που εισηγήθηκε η Επιτροπή προβλέπει ότι «Σε ακίνητο που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού που προϋφίσταται του έτους 1923 ή οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων που έχει οριοθετηθεί, ο νομέας του θεωρείται κύριος έναντι του Δημοσίου, εφόσον έως την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού: α) νέμεται το ακίνητο με καλή πίστη και αδιαλείπτως για δέκα (10) έτη και με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία, υπέρ του ίδιου ή δικαιοπαρόχου του, που έχει αποκτηθεί και μεταγραφεί μετά την έναρξη ισχύος του Αστικού Κώδικα, ή β) νέμεται το ακίνητο με καλή πίστη και αδιαλείπτως για τριάντα (30) έτη.». «Σε περίπτωση δάσους ή δασικής έκτασης οι διατάξεις του παρόντος άρθρου για την κυριότητα του ακινήτου δεν θίγουν τις διατάξεις που αφορούν στην προστασία των δασών και των δασικών εκτάσεων, ιδίως ως προς τον χαρακτήρα και τη χρήση τους.». Η Επιτροπή παρέδωσε την εμπεριστατωμένη εισήγησή της ( το πλήρες κείμενο της οποίας είναι αναρτημένο στο www.pomida.gr) στη Διακομματική Επιτροπή της Βουλής. Ομως, για λόγους πολιτικής αντιδικίας και μόνον, δεν δόθηκε συνέχεια στο θέμα, με αποτέλεσμα να παραμείνει άλυτο.

Ετσι σήμερα, η μη επίλυση του ιδιοκτησιακού προβλήματος των εκτός σχεδίου ακινήτων, σε συνδυασμό με την εξελισσόμενη διαδικασία των δασικών χαρτών θα δημιουργήσει εκρηκτική κατάσταση σε όλη την ύπαιθρο χώρα, καθόσον το Δημόσιο υποχρεούται να υποβάλει δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος για λόγους διασφάλισης και προστασίας τών δικαιωμάτων του, στα πλαίσια των κτηματογραφήσεων του Εθνικού Κτηματολογίου. Η ευθυνοφοβία και ο συχνά υπερβάλλων ζήλος πολλών υπηρεσιών του Δημοσίου τις οδηγεί να υποβάλλουν δηλώσεις ιδιοκτησίας για ολόκληρο σχεδόν τον κάθε Δήμο, και τον κάθε νομό (!) αδιαφορώντας για τις σοβαρότατες συνέπειες σε βάρος των πολιτών!

Έχουμε και παλαιότερα, και σήμερα, προειδοποιήσει την πολιτική ηγεσία αυτής της χώρας, ότι αν δεν επιλυθεί το ιδιοκτησιακό πρόβλημα των εκτός σχεδίου περιοχών της χώρας, ούτε δασικοί χάρτες, ούτε Κτηματολόγιο θα μπορέσουν να ολοκληρωθούν. Αντίθετα οι διαδικασίες αυτές θα εμπλέξουν τόσο τους ιδιώτες, όσο και τις υπηρεσίες, σε αέναες δικαστικές διαμάχες, και αντί για εργαλεία καταγραφής, οι διαδικασίες αυτές θα αποδειχθούν εργαλεία πραγματικής «δήμευσης» της νόμιμα κατεχόμενης ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, με πρόσχημα την κτηματογράφηση… Αλήθεια, είναι σοβαρό να  περιμένουμε επενδύσεις στη χώρα μας όταν ζητούμε σήμερα από τους ιδιοκτήτες, συμβόλαια του 19ου αιώνα, με αποτέλεσμα οι τίτλοι ιδιοκτησίας των ακινήτων του μεγαλύτερου μέρους της χώρας μας να βρίσκονται ανά πάσα στιγμή υπό αμφισβήτηση, από την παράλογη αυτή προϋπόθεση;