Δόμηση σε οικόπεδο με πρόσωπο σε αγροτικό ή κοινόχρηστο δρόμο- Τι ισχύει

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Σε μία ιδιότυπη «ομηρία» βρίσκονται εδώ και 15 χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων ανά την επικράτεια, που έχουν ακίνητο εκτός σχεδίου και οι οποίοι θα πρέπει να αποδείξουν ότι ο δρόμος που διέρχεται μπροστά από το αγροτεμάχιό τους είναι κοινόχρηστος. Αυτό συμβαίνει, γιατί το Υπουργείο Περιβάλλοντος δεν έχει μέχρι σήμερα θεσμοθετήσει σχετική διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου.

Το πρόβλημα είναι ακόμα μεγαλύτερο διότι το ΣτΕ με συνεχείς αποφάσεις του, τα τελευταία χρόνια, ακυρώνει διοικητικές πράξεις νομαρχών, δημάρχων και περιφερειαρχών που αναγνώρισαν δρόμους ως κοινόχρηστους και θεωρεί ότι η αρμοδιότητα αυτή ασκείται από το κράτος στο πλαίσιο ολοκληρωμένων πολεοδομικών σχεδίων, με απόφαση του αρμόδιου υπουργού. Έτσι χιλιάδες οικοδομικές άδειες, που εκδόθηκαν με αποφάσεις αναρμοδίων φορέων είναι στον «αέρα». Στο πλαίσιο αυτά το Υπουργείο Περιβάλλοντος αναζητεί νομοθετική ρύθμιση προκειμένου να δώσει λύση στο πρόβλημα, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, για τον οποίον απαιτείται μεγάλο χρονικό διάστημα.

.   Ποια αγροτεμάχια έχουν πρόβλημα στην οικοδόμηση;

Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία από 31-12-2003 τα νεοδημιουργούμενα γήπεδα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών για να οικοδομήσουν απαιτείται να έχουν ελάχιστη έκταση 4.000 τ.μ. και ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μ.

• Ποιοί δρόμοι είναι κοινόχρηστοι;

Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι:

1. Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα.
2. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση υπουργού Συγκοινωνιών.
3. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ των και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός).
4. Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με τη κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση.
5. Δρόμοι που επιτρέπουν τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα.
6. Αγροτικοί δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923.
7. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο.

•  Τι είναι αγροτικοί δρόμοι;

Αγροτικοί δρόμοι με την ευρύτερη έννοια, είναι αυτοί που ξεκινούν από τα χωριά προς την κτηματική περιφέρεια των ίδιων ΟΤΑ και εξυπηρετούν τις «πάσης φύσεως ανάγκες ενός Δήμου ή μιας κοινότητας μέσα στα διοικητικά όρια αυτού».

• Ποιοι είναι δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923;

Αγροτικοί δρόμοι που δημιουργήθηκαν με ευθύνη του κράτους και όχι από ιδιωτική πρωτοβουλία.

• Ποια αποδεικτικά ζητά σήμερα η Πολεοδομία για να εκδώσει οικοδομική άδεια σε αγροτεμάχια 4 στρεμμάτων με πρόσωπο 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο;

α) Συμβόλαια ή άλλα στοιχεία, που να αποδεικνύουν ότι οι αγροτικοί δρόμοι προϋφίστανται της 16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923.

β) Την απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας, με την οποία έγινε ο αναδασμός σε αγροτική περιοχή.

γ) Την χάραξη του αιγιαλού και της παραλίας, απ’ όπου να προκύπτει ότι η καθορισμένη ζώνη παραλίας εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας και εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός.

δ) Την απόφαση του γενικού γραμματέα της οικείας Περιφέρειας, με την οποία διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπει την πρόσβαση σε ακτή, αρχαιολογικό χώρο, εθνικό δρόμο, χιονοδρομικό κέντρο ή σε σημαντικό δημόσιο έργο (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κ.λπ).

• Εχω βεβαίωση του Δήμου, που αναγνωρίζει τον αγροτικό δρόμο ως κοινόχρηστο. Ισχύει;

Οχι. Δεν έχουν την αρμοδιότητα οι Δήμοι ή οι πρώην Κοινότητες να αναγνωρίζουν ή να διαπιστώνουν ότι υφίσταται κοινόχρηστος δρόμος εκτός σχεδίου. Σύμφωνα με νομολογία του ΣτΕ, μπορούν ιδιοκτήτες ακινήτων να προσφύγουν στα αρμόδια Δικαστήρια και να ζητήσουν την προστασία των δικαιωμάτων τους, αμφισβητούντες ότι υφίσταται δρόμος που διέρχεται από τα ακίνητά τους.

• Μπορεί ο Δήμος να διανοίξει έναν αγροτικό δρόμο και να τον θέσει σε κοινή χρήση;

Οχι. Το οδικό δίκτυο ενός Δήμου δεν αποτελεί τοπική του υπόθεση διότι συνδέεται με το υπόλοιπο δίκτυο της χώρας καθώς και με το γεωσύστημα του φυσικού χώρου. Κάθε πράξη διαχείρισης του οδικού δικτύου από το δήμο για την εξυπηρέτηση τοπικών αναγκών όπως: διάνοιξη, διαπλάτυνση και κατάργηση δρόμων, δεν είναι νόμιμη.

• Πώς μπορώ να ξέρω με σιγουριά ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος, για να αγοράσω ένα αγροτεμάχιο και να προβώ σε έκδοση οικοδομικής άδειας;

Με νόμο του 2011 και στη συνέχεια του 2014, προβλέπεται η έκδοση προεδρικού διατάγματος από τον υπουργό Περιβάλλοντος, με το οποίο θα καθορίζεται συγκεκριμένα η έννοια του «κοινόχρηστου δρόμου», για να μπορούν οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες να εξετάσουν την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού που έχουν πρόσωπο σε δρόμους και να γίνονται ασφαλείς μεταβιβάσεις. Μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει η διαδικασία καθορισμού ενός δρόμου ως κοινόχρηστου εκτός σχεδίου. Επομένως αν αποδεδειγμένα δεν προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του 1923 ή δεν έγινε με νόμιμο τρόπο, τότε υπάρχει κίνδυνος να μην είναι δυνατόν να εκδοθεί η οικοδομική άδεια.

• Υπάρχουν δρόμοι εκτός σχεδίου, που διανοίχθηκαν από τις Κοινότητες, έχουν περάσει ΔΕΗ,ΟΤΕ, δημοτικός φωτισμός και ύδρευση και έχουν ασφαλτοστρωθεί. Αυτοί δηλαδή δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι;

Πράγματι υπάρχουν πολλοί αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν τοις πράγμασι», είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα, συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, είναι διακριτοί σε χάρτες, έχουν ΚΑΕΚ δρόμου σε περιοχές με Κτηματολόγιο κ.λπ., όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο.

•  Ο δρόμος που περνά μπροστά από το χωράφι μου δεν είναι κοινόχρηστος. Μπορώ τώρα να τον φράξω και να τον κλείσω;

Οι αγροτικοί δρόμοι που δεν αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα, αλλά δημιουργήθηκαν με συνεισφορά των ιδιοκτητών των όμορων ακινήτων για την εξυπηρέτησή τους, παραμένουν στην κυριότητα εκείνων οι οποίοι συνεισέφεραν για την δημιουργία τους και αποβλέπουν στην εξυπηρέτηση των ιδίων. Σε περίπτωση (κάτι το συνηθισμένο) που δεν έγινε μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση παραίτησης δικαιωμάτων κυριότητας, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν χωρίς δυνατότητα αντιδράσεως από την Πολιτεία ή οποιοδήποτε τρίτο για την κατάργησή τους.

• Εδώ και 30 χρόνια, για να φτάσω στο χωράφι μου διέρχομαι από αγροτικό δρόμο ιδιωτικό και ο ιδιοκτήτης μού λέει ότι του ανήκει και θα τον κλείσει. Εχει αυτό το δικαίωμα;

Ο αγροτικός δρόμος που είναι ιδιωτικός, σε περίπτωση που χρησιμοποιείται από τρίτους, θεωρείται απλώς δουλεία. Από τη στιγμή που εσείς διέρχεστε συνεχώς και αδιαλείπτως επί 20ετίας από αυτόν τον δρόμο και δεν έχετε άλλη πρόσβαση, τότε μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο την επιβολή δουλείας διόδου, έναντι αποζημιώσεως.

Ταχυδρόμος Μαγνησίας