Πράξη Εφαρμογής: πότε υποβάλλεται και τι εξυπηρετεί η δήλωση ιδιοκτησίας

Γράφει ο Φάνης Α. Παυλίδης, Δικηγόρος Πειραιώς, Real Estate Law Expert

fanispavlidis@gmail.com

Στις περιπτώσεις επέκτασης σχεδίων πόλεως σύμφωνα με το Ν. 1337/1983, προβλέπεται μια σύνθετη, γραφειοκρατική, διαδικασία ολοκλήρωσης της εφαρμογής του σχεδίου πόλεως, γνωστή ως Πράξη Εφαρμογής.  H Ολομέλεια του Αρείου Πάγου έκρινε αντισυνταγματική την ρύθμιση περί απόλυτης και αυτοδίκαιης ακυρότητας των δικαιοπραξιών, όταν στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις δεν προσαρτάται βεβαίωση περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας του νόμου. 1337/1983, ως αντιβαίνουσα στο άρθρο 25 του Συντάγματος και του πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ). 

Είναι γνωστόν τοις πάσι ότι, στη χώρα μας, συνήθως, «απαιτούνται πολλά περισσότερα από όσα πραγματικά χρειάζονται». Κι επιπλέον, «δεν προβλέπονται όσα αναγκαίως απαιτούνται»… Οι ανωτέρω διαπιστώσεις, δυστυχώς, δεν απουσιάζουν ούτε από την πολεοδομική νομοθεσία.

Παράδειγμα προς επίρρωσιν του ανωτέρω συμπεράσματος αποτελεί ένα αρκετά ειδικό ζήτημα, που ταλανίζει επί δεκαετίες όλους τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων και κυρίως, δικηγόρους και συμβολαιογράφους, προφανέστατα δε, με τελικούς αποδέκτες για την «πληρωμή του μαρμάρου» τους ίδιους τους ιδιοκτήτες.Στις περιπτώσεις επέκτασης σχεδίων πόλεως σύμφωνα με το Ν. 1337/1983, προβλέπεται μια σύνθετη, γραφειοκρατική, διαδικασία ολοκλήρωσης της εφαρμογής του σχεδίου πόλεως, γνωστή ως Πράξη Εφαρμογής. Σύμφωνα με αυτήν, για τη σύνταξη των σχετικών πινάκων, με τα στοιχεία ιδιοκτητώνκαι διαγραμμάτων, αλλά και τις συντασσόμενες συμβολαιογραφικές πράξεις απαιτείται η προηγούμενη υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας του άρθρου 12 παρ. 5  Ν. 1337/1983 στον οικείο Δήμο και η προσάρτηση σχετικού πιστοποιητικού του άρθρου 6 παρ. 4 του Ν. 2242/1994 σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή.

Η νομοθεσία:

Σύμφωνα με το άρθρο 12 του Ν. 1337/1983 “Επέκταση των Πολεοδομικών Σχεδίων κ.λπ.”, ο οποίος εκδόθηκε σε εκτέλεση του άρθρου 24 του Συντάγματος και τροποποιήθηκε με τις διατάξεις του Ν. 1512/1985, του Ν.1772/1988 και του Ν. 2242/1994 ορίζεται ότι: 1. Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης πραγματοποιείται με τη σύνταξη πράξεων εφαρμογής και με επιφύλαξη των διατάξεων […]           2. Η πράξη εφαρμογής περιλαμβάνει ολόκληρη τηνέκταση στην οποία αναφέρεται η πολεοδομική μελέτη ή τμήμα της. 3. Η πράξη εφαρμογής καθορίζει τατμήματα που αφαιρούνται από κάθε ιδιοκτησία για εισφορά γης, τα τμήματα που μετατρέπονται σε χρηματική εισφορά σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 8 του νόμου αυτού και προσδιορίζει τα τμήματα που ρυμοτομούνται για κοινόχρηστους χώρους ή καταλαμβάνονται από κοινωφελείς χώρους. 4. Η πράξηεφαρμογής συνοδεύεται από κτηματογραφικό διάγραμμα εφαρμογής και κτηματολογικό πίνακα εφαρμογής. Το κτηματογραφικό διάγραμμα και ο πίνακας εφαρμογής περιλαμβάνουν για κάθε ιδιοκτησία το εμβαδόν της, τα στοιχεία των ιδιοκτητών της και το ποσοστό συμμετοχής τους στην ιδιοκτησία, το ρυμοτομούμενο τμήμα και το απομένον εμβαδόν, τον όγκο κτισμάτων ή άλλων συστατικών των ρυμοτομούμενων τμημάτων, τα στοιχεία του τμήματος που αφαιρείται ως εισφορά γης και κάθε άλλο στοιχείο αναγκαίο για την εφαρμογή του νόμου αυτού.5. Η πράξη εφαρμογής συντάσσεται με την ακόλουθη διαδικασία που προωθείται παράλληλα με τη διαδικασία του άρθρου 7 του νόμου αυτού για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης: α. Κατά τη σύνταξη του κτηματογραφικού διαγράμματος της πολεοδομικής μελέτης οι κύριοι ή νομείς ακινήτων υποχρεούνται, κατόπιν προσκλήσεως, να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο ή κοινότητα προσκομίζοντας συγχρόνως τίτλους κτήσεως, πιστοποιητικό μεταγραφής, ιδιοκτησίας, βαρών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων και τοπογραφικό διάγραμμα. Η παράλειψη υποβολής της ως άνω δήλωσης συνεπάγεται τα εξής: α1. Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή είναι αυτοδικαίως και απολύτως άκυρη αν δεν επισυνάπτεται σε αυτήν πιστοποιητικό του οικείου δήμου ή κοινότητας με το οποίο θα βεβαιώνεται η υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας. β1. Δεν χορηγείται άδεια οικοδομής στο ακίνητο χωρίς την υποβολή κυρωμένου αντιγράφου της δήλωσης ιδιοκτησίας και πιστοποιητικού του ανωτέρω εδαφίου (α1). β. Με βάση τα στοιχεία της προηγούμενης περίπτωσης α’, συντάσσεται το κτηματογραφικό διάγραμμα εφαρμογής και ο πίνακας εφαρμογής. γ. Μετά τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής καλούνται οι φερόμενοι ιδιοκτήτες, μέσα σε προθεσμία που αναφέρεται σε σχετική πρόσκληση, να λάβουν γνώση της πράξης εφαρμογής και να ασκήσουν τυχόν ενστάσεις. 6. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος,Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, καθορίζονται ο χρόνος και ο τρόπος δημοσιότητας της πρόσκλησης για υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας, το περιεχόμενο αυτών, οι προθεσμίες υποβολής και κάθε άλλη σχετική λεπτομέρεια. 7. α) Η πράξη εφαρμογής κυρώνεται με απόφαση του νομάρχηκαι μεταγράφεται στο οικείο υποθηκοφυλακείο. Για τα ακίνητα αυτά δεν ισχύουν οι διατάξεις περίχρησικτησίας. Η μορφή και το σχήμα των υπόλοιπων στοιχείων της πράξης (κτηματογραφικοί πίνακες και διαγράμματα) είναι τα καθοριζόμενα με την απόφαση της παρ. 10 του άρθρου αυτού. Γιαιδιοκτησίες, που στις πράξεις εφαρμογής αναγράφονται με ελλιπή στοιχεία ή με την ένδειξη “άγνωστος”, η καταχώριση στη μερίδα των ιδιοκτητών γίνεται μετά από έκδοση διορθωτικής πράξης του οικείου νομάρχη (νυν Περιφερειάρχη). Με τη μεταγραφή επέρχονται όλες οι αναφερόμενες στην πράξη εφαρμογής μεταβολές στις ιδιοκτησίες γ) Η μεταβολή ακινήτων σύμφωνα με την παρ. 3 και την πράξη εφαρμογής συνεπάγεται την άμεση απόσβεση κάθε εμπράγματου δικαιώματος τρίτου και που υφίσταται στα μεταβαλλόμενα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή, ως προς την τύχη των παραπάνω δικαιωμάτων εφαρμόζεται αναλογικά το άρθ. 49 παρ. 2-7 του ν.947/1979. ε) Η πράξη εφαρμογής, μετά τηνκύρωσή της, γίνεται οριστική και αμετάκλητη. Διαφορές ως προς το μέγεθος της εισφοράς σε γη και το μέγεθος των ιδιοκτησιών, που βεβαιώνονται με απόφαση των αρμόδιων δικαστηρίων, μετατρέπονται σε χρηματική αποζημίωση, όπως ειδικότερα ορίζεται με την απόφαση της παρ. 10 του άρθρου αυτού. [Επισημαίνεται εδώ ότιη περ. ε’ αντικαταστάθηκε στη συνέχεια με το άρθ. 11 παρ. 1 του ν. 3212/2003 που ορίζει, μεταξύ άλλων, ότι “Η Διοίκηση κατ’ εξαίρεση μόνον επιτρέπεται να ανακαλεί εν όλω ή εν μέρει την πράξη εφαρμογής για λόγους νομιμότητας ή για πλάνη περί τα πράγματα που αποδεικνύεται από στοιχεία που δεν ήταν γνωστά κατά το χρόνο κύρωσης της πράξης ή από τελεσίδικη δικαστική απόφαση. Η ανάκληση γίνεται αυτεπάγγελτα ή ύστερα από αίτηση του ενδιαφερομένου. Κατά τη σύνταξη της διορθωτικής πράξης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική και νομική κατάσταση που είχαν οι ιδιοκτησίες κατά το χρόνο σύνταξης της αρχικής πράξης. Αν κατά την αιτιολογημένη κρίση της διοίκησης η αυτούσια διόρθωση δεν είναι δυνατή για λόγους που επιβάλλονται από τις αρχές της καλής πίστης και της ασφάλειας του δικαίου, οι σχετικές διαφορές που προκύπτουν από τη σύνταξη της διορθωτικής πράξης μετατρέπονται σε χρηματική αποζημίωση…”]. 10. Με απόφαση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος καθορίζονται οι σχετικές διαδικασίες και ο τρόπος σύνταξης της πράξεως εφαρμογής, του κτηματογραφικού διαγράμματος και του πίνακα εφαρμογής και κάθε άλλη σχετική λεπτομέρεια και εγκρίνονται οι σχετικές προδιαγραφές”.

Με βάση την εξουσιοδότηση της παρ. 10 του άρθρου 12 του Ν. 1337/1983 εκδόθηκε αρχικά η απόφαση 79881/3445/06.12.1984 του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος (Β’ 862/11.12.1984), η οποία ρύθμιζε γενικά την διαδικασία και τον τρόπο σύνταξης της Πράξης Εφαρμογής της Πολεοδομικής Μελέτης. Στη συνέχεια, βάσει της νεότερης εξουσιοδότησης της παρ. 6 του άρθρου 12 του Ν. 1337/1983, όπως η διάταξη αυτή αντικαταστάθηκε με την παρ.4 του άρθρου 6 του Ν. 2242/1994, εκδόθηκε η 93027/7188/15.11.1994 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων “Χρόνος και τρόπος δημοσιότητας της πρόσκλησης για υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας, το περιεχόμενο αυτών οι προθεσμίες υποβολής και κάθε άλλη σχετική λεπτομέρεια” (Β’877/25.11.1994).

Ειδικότερα, στο άρθρο 1 της όπως τροποποιήθηκε με την 21608/4268/10.7.1997 απόφαση του ίδιου Υπουργού (Δ’ 652/28.07.1997), ορίζεται ότι: “1. Με πρόσκληση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης καλούνται οι κύριοι ή νομείς των ακινήτων στην περιοχή των οποίων συντάσσεται κτηματογραφικό διάγραμμα της πολεοδομικής μελέτης, να υποβάλουν στην υπηρεσία αυτή ή στον οικείο Δήμο ή κοινότητα τη δήλωση ιδιοκτησίας της παρ. 5 του άρθρου 12 του Ν. 1337/1983, όπως η παρ. αυτή αντικαταστάθηκε με την παρ. 4 του άρθρου 6 του Ν. 2242/1994. 2. Η πρόσκληση τοιχοκολλάται στα γραφεία της παραπάνω αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας ή στο Δημοτικό ή Κοινοτικό κατάστημα, δημοσιεύεται σε δύο τοπικές εφημερίδες και σε δύο ημερήσιες Αθηνών ή Θεσσαλονίκης και ανακοινώνεται από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης της περιοχής Αθηνών ή Θεσσαλονίκης. 3. Τα έξοδα και οι δαπάνες των ως άνω δημοσιεύσεων και ανακοινώσεων των προσκλήσεων, βαρύνουν το Δήμο ή την Κοινότητα ή τον αρμόδιο φορέα, που επισπεύδει την πολεοδόμηση της περιοχής. 4. Η δήλωση ιδιοκτησίας υποβάλλεται σε ειδικό έντυπο σύμφωνα με υπόδειγμα της υπηρεσίας, το οποίο προσαρτάται στην παρούσα απόφαση και αποτελεί αναπόσπαστο στοιχείο αυτής”.

Επιπλέον, με άρθρο 42 παρ. 25 του N.4030/2011 (Α’ 249/25.11.2011) αντικαταστάθηκε η περίπτωση α’ της παρ. 5 του άρθρου 12 του Ν. 1337/1983 ως εξής: «α. Κατά τη σύνταξη του κτηματογραφικού διαγράμματος της πολεοδομικής μελέτης, οι κύριοι ή νομείς ακινήτων υποχρεούνται, κατόπιν προσκλήσεως, να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο Δήμο προσκομίζοντας συγχρόνως τίτλους κτήσεως, πιστοποιητικό μεταγραφής, ιδιοκτησίας, βαρών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων και τοπογραφικό διάγραμμα. Η υποχρέωση αυτή υφίσταται μέχρι την κύρωση της πράξης εφαρμογής, η παράλειψη δε αυτής συνεπάγεται τα εξής: α 1. Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή είναι άκυρη, εάν δεν επισυνάπτεται σε αυτή πιστοποιητικό του οικείου Δήμου, με το οποίο θα βεβαιώνεται η υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας. Η ακυρότητα αυτή αίρεται με την υποβολή εκ των υστέρων της σχετικής δήλωσης. Στην περίπτωση αυτή, εφόσον ο ιδιοκτήτης είχε προσκληθεί και αμέλησε να υποβάλει εγκαίρως δήλωση υποχρεούται σε καταβολή εφάπαξ προστίμου καθοριζομένου από τον οικείο Ο.Τ.Α.. β 1. Δεν χορηγείται άδεια οικοδομής στο ακίνητο χωρίς την υποβολή κυρωμένου αντιγράφου της δήλωσης ιδιοκτησίας και του ανωτέρω πιστοποιητικού. Μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, η προσάρτηση του ως άνω πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας απαιτείται να γίνεται στην πρώτη δικαιοπραξία εν ζωή, η οποία καταρτίζεται και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, μετά τη μεταγραφή ή την καταχώριση της πράξης εφαρμογής. Σε κάθε επόμενη δικαιοπραξία εν ζωή αρκεί να γίνεται η σχετική μνεία της προσάρτησης του στην αρχική ως άνω δικαιοπραξία».

Η ερμηνεία του νόμου:

Από τις αναφερόμενες διατάξεις συνάγεται ότι, μόνο κατά τον κρίσιμο χρόνο τηςσύνταξης του κτηματογραφικού διαγράμματος,δηλ. πριν την κύρωση της πράξης εφαρμογής, οι κύριοι ή νομείς ακινήτων υποχρεούνται, κατόπιν προσκλήσεως, να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο ή κοινότητα προσκομίζοντας συγχρόνως τίτλους κτήσεως, πιστοποιητικό μεταγραφής, ιδιοκτησίας, βαρών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων και τοπογραφικό διάγραμμα.

Η παράλειψη υποβολής της ως άνω δήλωσης συνδέεται με σημαντικές συνέπειες για την τύχη των ακινήτων και τους οικείους ιδιοκτήτες ή νομείς, καθώς αφενός κάθε δικαιοπραξία εν ζωή είναι αυτοδικαίως και απολύτως άκυρη αν δεν επισυνάπτεται σε αυτήν πιστοποιητικό του οικείου δήμου ή κοινότητας με το οποίο θα βεβαιώνεται η υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας και αφετέρου δεν χορηγείται άδεια οικοδομής στο ακίνητο χωρίς την υποβολή κυρωμένου αντιγράφου της δήλωσης ιδιοκτησίας και του ως άνω πιστοποιητικού. Την ακυρότητα δε αυτή της δικαιοπραξίας που καταρτίσθηκε χωρίς την προηγούμενη επισύναψη του ανωτέρω πιστοποιητικού μπορεί να την επικαλεσθεί καθένας που έχει έννομο συμφέρον.

• Μέχρι πότε υποχρεώνει ο νόμος την υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας;

Μέχρι την κύρωση της πράξης εφαρμογής και συγκεκριμένα μέχρι την υπογραφή της οικείας διοικητικής πράξης (Κύρωση Πράξης Εφαρμογής) που σήμερα ανήκει στην αρμοδιότητα εκάστου Περιφερειάρχη.

• Σε ποιες πράξεις είναι απαραίτητο να προσαρτάται βεβαίωση του οικείου Δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας;

Σε όλες τις δικαιοπραξίες εν ζωή, με τις οποίεςμετατίθεται η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία, όπως είναι η δωρεά (496 ΑΚ), η πώληση (513 ΑΚ), η γονική παροχή (άρθρο 1509 ΑΚ), όπως προκύπτει από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 369, 1033, 1192, 1194 και 1198 ΑΚ, ύστερα από συμφωνία και εφόσον η μεταβίβαση συντελεστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβληθεί σε μεταγραφή στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο οικείο κτηματολογικό γραφείο. Συνεπώς, η εμμονή από αρκετά κατά τόπον αρμόδια Υποθηκοφυλακεία ή Κτηματολογικά Γραφεία να απαιτούν για τη μεταγραφή ή την καταχώριση των συμβολαιογραφικών πράξεων να προσαρτάται ακόμη και στις αιτία θανάτουδικαιοπραξίες (π.χ. πράξη αποδοχής κληρονομίας) η οικεία βεβαίωση δεν έχει νόμιμο έρεισμα, αφού ο νόμος δεν προβλέπει σχετική υποχρέωση γι’ αυτές.

• Θεραπεύεται τυχόν παράλειψη υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας;

Η παράλειψη υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας συνεπάγεται κατά το νόμο την απόλυτη ακυρότητα κάθε δικαιοπραξίας εν ζωή κατά  τα ανωτέρω αν δεν προσαρτηθεί σε αυτήν σχετική βεβαίωση του οικείου Δήμου, η ακυρότητα, όμως, αυτή αίρεται με την υποβολή εκ των υστέρων της σχετικής δήλωσης.

• Μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, υποχρεώνει ο νόμος την υποβολή νέας δήλωσης ιδιοκτησίας;

Οι σχετικές προθεσμίες που τάσσονται για την υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας δεν έχουν ανατρεπτικό χαρακτήρα. Μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, η προσάρτηση του ως άνω πιστοποιητικού περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας απαιτείται κατά το νόμο να γίνεται μόνοστην πρώτη δικαιοπραξία εν ζωή, μετά τη μεταγραφή ή την καταχώριση της πράξης εφαρμογής, η οποία επίσης  μεταγράφεται στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Σε κάθε επόμενη δικαιοπραξία εν ζωή αρκεί να γίνεται η σχετική μνεία της προσάρτησης του στην αρχική ως άνω δικαιοπραξία. Και είναι προφανής ο λόγος για τον οποίο δεν απαιτείται εκ νέου υποβολή δήλωσης, καθότι αυτή προβλέπεται στο νόμο για την άντληση όλων εκείνων των ουσιωδών πληροφοριών (τρόπος κτήσης, ημερομηνία κτήσης κ.ο.κ.) προκειμένου κατά τη μελέτη για την πράξη εφαρμογής να υπάρχουν επαρκή στοιχεία για τον υπολογισμό της εισφοράς σε γη και σε χρήμα και τυχόν μετατροπής εισφοράς γης σε χρήμα. Συνεπώς, η υποβολή της δήλωση ιδιοκτησίας είναι υποχρεωτική μόνο μέχρι την κύρωση της πράξης εφαρμογής. Η Διοίκηση οφείλει να λαμβάνει υπ’ όψιν τις δηλώσεις αυτές μόνο μέχρι την κύρωση της πράξης εφαρμογής.Αν τα στοιχεία του πίνακα της πράξης εφαρμογής είναι λανθασμένα, οι σχετικές τροποποιήσεις δεν επιτυγχάνονται με την υποβολή νέας δήλωσης ιδιοκτησίας, αλλά με τη σύνταξη διορθωτικής πράξης εφαρμογής, που συντάσσεται από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο και κυρώνεται με την απόφαση του Περιφερειάρχη, κατά παρόμοιο τρόπο με την συνολική πράξη εφαρμογής, πλην όμως σε ατομικό πιαεπίπεδο.

Κριτική στο νόμο:

Όπως όλοι οι πολίτες αναρωτιούνται κατά τα αναφερόμενα στην εισαγωγή του παρόντος «τι προσφέρουν όλα αυτά», έτσι και εμείς οι επαγγελματίες του χώρου (μηχανικοί, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι) ερχόμαστε καθημερινά σε επαφή με τις αντικειμενικές αγκυλώσεις ενός «υδροκέφαλου» κράτους με αργά αντανακλαστικά και απαρχαιωμένη αντίληψη, που ουδεμία σχέση έχει με την επιτακτική ευελιξία που ζητείται πλέον στις επενδύσεις.

Η κύρωση η οποία επιβάλλεται με την παρ. 5 περ.1^α του άρθρου 12 του Ν. 1337/1983 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 παρ.4 του Ν. 2242/1994, είναι αυτή της απόλυτης και αυτοδίκαιης ακυρότητας της δικαιοπραξίας εν ζωή, που καταρτίζεται χωρίς την επισύναψη σ’αυτή πιστοποιητικού του οικείου δήμου ή Κοινότητας με το οποίο βεβαιώνεται η υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας από τους κύριους ή νομείς των ακινήτων με συνέπεια την οριστική (όχι προσωρινή) στέρηση της ιδιοκτησίας χωρίς αποζημίωση. Η κύρωση μάλιστα αυτή επιβάλλεται στους ιδιοκτήτες ανεξαρτήτως του εάν αυτοί έχουν λάβει πράγματι γνώση των προειρημένων προσκλήσεων και ανυπαιτίως δεν προέβησαν στις απαιτούμενες ενέργειες.

Σκοπός της ως άνω διάταξης είναι η για λόγους δημόσιας ωφέλειας ταχεία πραγμάτωση του πολεοδομικού σχεδιασμού.Μέσο πραγματοποίησης του σκοπού αυτού, είναι το μέτρο της προαναφερόμενης κύρωσης. Και αναρωτιέται κανείς: η προβλεπόμενη στο νόμο κύρωση (ακυρότητα) συνάδει με την πραγμάτωση του σκοπού (ταχεία διαδικασία σχεδίου πόλεως);Πολλάκις έχουν διατυπωθεί απόψεις -μεταξύ των οποίων και του γράφοντος- σύμφωνα με τις οποίες ουδεμία σχέση υπάρχει εν προκειμένω μεταξύ στόχου και μέσου πραγματοποίησης του στόχου!

Και ευτυχώς, πλέον δεν είμαστε μόνοι…Όλως προσφάτως, η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, με την υπ’ αριθμόν 9/2022 απόφασή της, που δημοσιεύθηκε στις 24.11.2022, έκρινε αντισυνταγματική την οικεία ρύθμιση περί απόλυτης και αυτοδίκαιης ακυρότητας των ανωτέρω δικαιοπραξιών όταν στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις δεν προσαρτάται βεβαίωση περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας, ως αντιβαίνουσα στο άρθρο 25 του Συντάγματος και του πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ).

Ειδικότερα, κρίθηκε ότι το μέτρο της προαναφερόμενης κύρωσης δεν είναι ούτε πρόσφορο, ούτε αναγκαίο για την πραγμάτωση του σκοπού αυτού, δεδομένου ότι, δεν προκαλεί στον ιδιώτη τον ελάχιστα δυνατό περιορισμό, αλλά μη αναλογικό περιορισμό. Και τούτο, διότι,το ίδιο αποτέλεσμα θα μπορούσε να επιτευχθεί με ηπιότερα μέτρα, όπως η επιβολή προστίμου κατά το χρόνο υποβολής εκπρόθεσμης δήλωσης προς άρση της κύρωσης, με την εκ των υστέρων υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας και την καταβολή εφάπαξ ποσού, ιδίως στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης προσκλήθηκε μεν, αμέλησε δε να υποβάλλει δήλωση. Κι επιπλέον, κρίθηκε ότι δεν τελεί ούτε σε δίκαιη ισορροπία ο επιδιωκόμενος σκοπός της άνω διάταξης και η προστασία του ατομικού δικαιώματος της ιδιοκτησίας, διότι η βλάβη η οποία προκαλείται με την κύρωση της οριστικής στέρησης της ιδιοκτησίας, είναι βαρύτερη από το επιδιωκόμενο όφελος της ταχείας πραγμάτωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού (καθορισμός τμημάτων που αφαιρούνται για εισφορά γης, τμημάτων που ρυμοτομούνται για κοινόχρηστους χώρους κ.λ.π) [οριστικήστέρηση ιδιοκτησίας VS ταχεία πραγμάτωσηπολεοδομικού σχεδιασμού], δεδομένου μάλιστα ότι κατά το στάδιο αυτό δεν επηρεάζεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός, ο οποίος κατά το σύστημα του Ν. 1337/1983 ολοκληρώνεται στο προηγούμενο της εκδόσεως της Πράξης Εφαρμογής στάδιο της σύνταξης και έγκρισης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου και Πολεοδομικής Μελέτης, ενώ στο στάδιο εφαρμογής περιλαμβάνονται απλώς οι ενέργειες που απαιτούνται για την πραγμάτωση του σχεδιασμού.

Κατά συνέπεια, καταλήγει το Ανώτατο Δικαστήριο: «η διάταξη του άρθρου 12 παρ. 5 περ.1α του Ν. 1337/1983 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 παρ.4 του Ν.2242/1994 είναι αντίθετη προς το πρώτο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ και το άρθρο 25 του Συντάγματος». Και πιο αναλυτικά, συγκεκριμένα για την κρινόμενη υπόθεση: «η απόλυτη και αυτοδίκαιη ακυρότητα του μεταβιβαστικού συμβολαίου γονικής παροχής που είχε ως συνέπεια, την οριστική στέρηση της ιδιοκτησίας του αναιρεσιβλήτου, που του μεταβίβασε η μητέρα του, δεν δικαιολογείται από τον δημοσίου συμφέροντος επιδιωκόμενο με τη διάταξη αυτή σκοπό της ταχείας υλοποίησης του πολεοδομικού σχεδιασμού υπέρ του κοινωνικού συνόλου, καθόσον δεν τελεί σε δίκαιη ισορροπία με το ατομικό δικαίωμα της περιουσίας και δεν πληροί τα εννοιολογικά στοιχεία της προσφορότητας και της αναγκαιότητας του μέτρου αυτού καθώς και της αναλογίας προς τον επιδιωκόμενο σκοπό».

Ας ελπίσουμε ότι κάποια στιγμή η σύγχρονη ελληνική Πολιτεία θα βρει τους τρόπους να ανταποκρίνεται γρήγορα στις τρέχουσες οικονομικές συνθήκες και να προσανατολίζεται στην επιδίωξη του Στόχου, και όχι στη Γραφειοκρατική Προσκόλληση…

*Ο Φάνης Αντ. Παυλίδης είναι Δικηγόρος Πειραιώς, RealEstateLawExpert, κιν. 6945-29.30.21, email: fanispavlidis@gmail.com