Ρύθμιση για μεταβιβάσεις διαμερισμάτων με αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους

Του Βαγγέλη Ματράγκου

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc.

ΔΙΚΤΥΟ ΣΥΜΒΟΥΛΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ

Ήρθε το τέλος των προστριβών μεταξύ μηχανικών, συμβολαιογράφων και ιδιοκτητών; Νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ προβλέπει, όμως χωρίς αναδρομική ισχύ, τη μονομερή τροποποίηση σύστασης ιδιοκτησίας.

Η πλειονότητα των ιδιοκτητών που καταφεύγουν στην ρύθμιση των αυθαίρετων κατασκευών τους, το κάνουν όχι για να είναι νόμιμοι ή να έχουν την αίσθηση της ασφάλειας, αλλά για να μπορέσουν να μεταβιβάσουν την περιουσία τους.

Και είναι απόλυτα λογικό αν σκεφτεί κανείς πως οι νόμοι τακτοποίησης των αυθαιρέτων ψηφίστηκαν μέσα στη βαθιά κρίση. Από την άλλη και ο νομοθέτης το γνώριζε εξ αρχής αυτό και για αυτό το λόγο συσχέτισε την μεταβίβαση με την νομιμότητα.

Το πρόβλημα όμως έγκειται στο ότι όλοι αυτοί οι νόμοι ενώ απευθύνονται σε δύο επαγγελματικές ομάδες, τους μηχανικούς και τους συμβολαιογράφους, είναι γραμμένοι με τέτοιο τρόπο, ώστε μην αντιμετωπίζουν τα οριζόμενα για τους παραπάνω από κοινού, αλλά με άλλα μέτρα και άλλα σταθμά. Αντιμετωπίζουν δηλαδή  την πολεοδομική τακτοποίηση με διαφορετικούς όρους από την μεταβίβαση της τακτοποιημένης ιδιοκτησίας.

Τακτοποιήσεις και μεταβιβάσεις

Ενώ εκ των πραγμάτων έχει αναγνωριστεί πως πλέον η τακτοποίηση των αυθαιρέτων είναι ταυτόσημη με την μεταβίβαση.

Είναι χαρακτηριστικά τα παραδείγματα των παραβάσεων σε κοινόχρηστα μέρη, όπου ενώ ο ιδιοκτήτης πλέον μπορεί να τις ρυθμίσεις χωρίς συναίνεση αν πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, αλλά δεν μπορεί να τροποποιήσει μονομερώς την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αν δεν είναι εκ κατασκευής και σε όλους τους ορόφους.

Όπως και πολλοί άλλοι ελεύθεροι επαγγελματίες μηχανικοί, προσωπικά είχα κάνει πολλές παρεμβάσεις στο πλαίσιο θεσμικής διαβούλευσης των μηχανικών με το υπουργείο ΠΕΝ, την εποχή που γραφόταν ο 4495, ώστε στην πρόταση να προστεθεί η λέξη «τυπικούς» πριν τη λέξη ορόφους, ώστε να ξεπεραστεί το εμπόδιο, όπου η ίδια παράβαση δεν μπορεί εκ των πραγμάτων να υφίσταται σε υπόγεια, εσοχές και pilotis.

Όσοι μηχανικοί ασχολούνται με ρυθμίσεις, συμβολαιογράφοι και ιδιοκτήτες, έχουν δει πόσα συμβόλαια δεν έχουν πραγματοποιηθεί λόγω αυτής της λάθος διατύπωσης.

Ακόμα πιο εμφανές είναι στις περιπτώσεις διαμερισμάτωσης, όπου ακόμα και μια ιδιοκτησία να έχει χάσει τμήμα της από μια άλλη, που κατά την προσωπική μου άποψη δεν θα έπρεπε αυτό να λογίζεται παράβαση με επιβολή προστίμου αλλά θα έπρεπε να αρκεί μια ενημέρωση, ακόμα και οι δύο συνιδιοκτήτες να συμφωνούν, απαιτείται να συνυπογράψουν για την τροποποίησης της σύστασης όλοι οι συνιδιοκτήτες.

Νέα γενιά αυθαιρέτων

Περαιτέρω, ένα ακόμα σημαντικό πρόβλημα το οποίο έχει αρχίσει να ανακύπτει, είναι το θέμα της νέας γενιάς αυθαιρέτων, αυτών των τακτοποιημένων αυθαιρέτων όπου έχουν γίνει λάθος αποτυπώσεις ή και λάθος υπολογισμοί των προστίμων.

Μάταια προσπαθούσα να εξηγήσω τότε στο πλαίσιο της διαβούλευσης με το υπουργείο, πως απαιτείται μια νομοθετική παρέμβαση, ώστε να μην επηρεάζεται η εγκυρότητα του συμβολαίου, όταν αυτό έχει μεταβιβαστεί κι εκ των υστέρων προκύπτει θέμα λανθασμένης τακτοποίησης και να μπορεί να γίνει διόρθωση και να μην δημιουργείται πρόβλημα στην μετέπειτα μεταγραφή του νέου συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο.

Ας ελπίσουμε ότι η άποψη που καταθέτω με το παρόν άρθρο μου, που εκφράζει την πρακτική λύση θεμάτων που αντιμετωπίζουμε οι ελεύθεροι επαγγελματίες μηχανικοί, επίσης ως μια προσπάθεια συμμετοχής στη διαβούλευση με το υπουργείο ενόψει της ψήφισης του νέου πολεοδομικού και χωροταξικού νομοσχεδίου, θα έχει καλύτερη τύχη και θα εισακουστεί, ώστε να δοθεί σωστή και ολοκληρωμένη λύση.

Τα προβλήματα

Τα όργανα όμως έχουν ήδη αρχίσει μιας και τα αρχικώς τακτοποιημένα μεταβιβάζονται για δεύτερη φορά.

Όλα τα παραπάνω δημιουργούν πολλά προβλήματα:

• Οι μηχανικοί έρχονται σε κόντρα με τους συμβολαιογράφους οι οποίοι κάποιες φορές έχουν παράλογες απαιτήσεις από τους μηχανικούς σε ότι αφορά τις δηλώσεις και τις τεχνικές περιγραφές των δηλώσεων, οι οποίες απαιτήσεις προκύπτουν από τον λόγο που προαναφέρθηκε, δηλαδή από την διαφορετική αντιμετώπιση για το ίδιο αντικείμενο των μηχανικών και των συμβολαιογράφων από το νόμο.
• Ο συμβολαιογραφικός σύλλογος στην προσπάθειά του να προστατέψει τα μέλη του εκδίδει οδηγίες προς αυτά παρέχοντάς τους επί της ουσίας προστασία, ενώ αντίθετα το ΤΕΕ ο διαχειριστής μάλιστα της πλατφόρμας δηλώσεων, αφήνει τα μέλη του απροστάτευτα, απατώντας μόνο ανεπίσημα σε ερωτήσεις τις οποίες δεν μπορεί ο μηχανικός να επικαλεστεί σε προστριβές με συμβολαιογράφους και ιδιοκτήτες.
• Οι ιδιοκτήτες στους οποίους οι μηχανικοί γνωστοποιούν ότι ακόμα και να ρυθμίσουν τις παραβάσεις τους δεν μπορούν να μεταβιβάσουν δεν ρυθμίζουν.
• Η ασάφεια των νόμων οδηγεί σε λανθασμένες ρυθμίσεις και εν δυνάμει άκυρες μεταβιβάσεις.

Νέα ρύθμιση

Στο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο που προωθείται από το υπουργείο, προτείνεται μια λύση, η οποία θα οδηγήσει σε μείωση της απόστασης μεταξύ της διαδικασίας που ορίζεται για την πολεοδομική τακτοποίηση και την μεταβίβαση του ακινήτου, μέσω της επέκτασης του δικαιώματος για μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, από ιδιοκτήτες που έχουν παραβάσεις τόσο σε κοινόχρηστους χώρους όσο και μεταξύ άλλων ιδιοκτησιών.

Συγκεκριμένα στο αρ. 63 παρ. 7 αναφέρει «Μετά την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις με περ. α και β της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νομίμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.»

Παρακάτω αναφέρει πως αν δεν είναι σε όλους τους ορόφους και εκ κατασκευής η παράβαση, να έχει παρέλθει δεκαετία από την τέλεσή της. Το τελευταίο, ειδικά εντός του κελύφους, δύσκολα αντικειμενικά θα μπορεί να αποδειχθεί και ελπίζω το βάρος της απόδειξης να μην πέσει όπως πάντα στον μηχανικό.

Με αυτόν τον τρόπο πολλοί ιδιοκτήτες θα ξεφύγουν από την ομηρία και τους εκβιασμούς από συνιδιοκτήτες και θα μπορούν να μεταβιβάσουν την περιουσία τους, αφού την τακτοποιήσουν.

Αναδρομική ισχύ

Θα ήταν σκόπιμο να βρεθεί και μια νομική λύση ώστε αυτή η διάταξη να έχει και αναδρομική ισχύ, ώστε όσοι παρόλα αυτά έχουν ρυθμίσει και δεν μπορούν να μεταβιβάσουν, να μην χρειάζεται να τροποποιήσουν την δήλωσή τους ή να πρέπει να υπαχθούν εκ νέου. Ακόμα και μεταβίβαση να έχει γίνει από λάθος συμβολαιογράφου σε αυτήν την περίπτωση να μπορεί να γίνει εκ των υστέρων η μονομερής τροποποίηση.

Είναι σίγουρο πως κάποιοι ιδιοκτήτες θα κάνουν κατάχρηση αυτή της διάταξης  σε πολυκατοικίες, αλλά αν ζυγίσουμε τα υπέρ και τα κατά και αναλογιστούμε αν η επέκταση ενός τετραγωνικού που θα ρυθμιστεί σε ένα πλατύσκαλο έχει την ίδια περιβαλλοντική επιβάρυνση με μια εξ ολοκλήρου αυθαίρετη κατασκευή σε μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο η οποία εξ αρχής μεταβιβάζονταν πολύ εύκολα με το ανάλογο πρόστιμο, τότε μάλλον λύνει περισσότερα προβλήματα από όσα ενδεχομένως να δημιουργήσει.