ΣΕΠΟΧ: το πολεοδομικό χωροταξικό ν/σ «προτρέπει όλους να κτίσουν γρήγορα!»

«Το σχέδιο νόμου διακηρύσσει πως μειώνει την εκτός σχεδίου δόμηση. Στην πραγματικότητα όμως την επιταχύνει για τα δύο επόμενα χρόνια με την παράταση που δίνει, επειδή προτρέπει όλους να κτίσουν γρήγορα!»

Αυτά σημειώνει ο Σύλλογος Ελλήνων Πολεοδόμων και Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) σε κείμενο θέσεων και προτάσεων επί του σχεδίου νόμου του ΥΠΕΝ με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» του ΥΠΕΝ, που έδωσε στη δημοσιότητα σχετικά με τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και τους οργανωμένους υποδοχείς. Δείτε εδώ στο ecopress ολόκληρη την ανακοίνωση του ΣΕΠΟΧ για το πολεοδομικό χωροταξικό νομοσχέδιο.

Ο ΣΕΠΟΧ, στο  κείμενο θέσεων και προτάσεων επί του νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, που υπογράφουν εκ μέρους του ΔΣ  η  πρόεδρος Σοφία Αυγερινού Κολώνια,  η αντιπρόεδρος, Άννα Νικολάου και η Γ. Γραμματέας Μαρία Ζήφου, σημειώνει αναλυτικά ότι:

Η εκτός σχεδίου δόμηση δεν αφορά μόνο τον περιαστικό χώρο, αλλά όλη την επικράτεια και έχει σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις στο περιβάλλον και στις άλλες παραγωγικές δραστηριότητες. Έτσι, ο περιορισμός της με το νομοσχέδιο θεωρείται θετική αφετηρία. Παρά το γεγονός αυτό, οι διατάξεις που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση (άρθρο 26) κρίνονται περιορισμένες ως προς την αποτελεσματικότητά τους και οι μεταβατικές διατάξεις μη αποδεκτές

Ιδιαίτερα προβληματική κρίνεται η δόμηση με παρέκκλιση στα μικρά οικόπεδα (750-2000 τ.μ) για τα οποία εμμέσως πλην σαφώς μέλη του ΣΤΕ έχουν διατυπώσει τη θέση ότι δεν ισχύουν. Επίσης, το σύνολο σχεδόν των όποιων εγκεκριμένων ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ του νόμου 2508/97 (ακόμα και αν είναι μόνο το 25% της επικράτειας) έχουν καταργήσει τις παρεκκλίσεις χωρίς τέτοιου είδους μετάβαση.

Όμως, ο στόχος του περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης δεν εξαντλείται με την κατάργηση των παρεκκλίσεων για την παρόδια δόμηση, στον βαθμό που επιδίωξη πρέπει να είναι η αποφυγή της διάχυσης οικιστικών και παραγωγικών δραστηριοτήτων (οργανωμένων και μη) στον ευρύτερο εξωαστικό χώρο ώστε να αποφευχθούν οι γνωστές αρνητικές επιπτώσεις, όπως η υποβάθμιση του τοπίου και του φυσικού περιβάλλοντος, η κατάτμηση και η διάσπαση και τελικά απαξίωση της αγροτικής γης κλπ.

Στη συνέχεια των προηγουμένων επισημαίνονται οι ακόλουθες αντιφάσεις και προβλήματα:

• Το Σ/Ν διακηρύσσει πως μειώνει την εκτός σχεδίου δόμηση. Στην πραγματικότητα όμως την επιταχύνει για τα δύο επόμενα χρόνια με την παράταση που δίνει, επειδή προτρέπει όλους να κτίσουν γρήγορα! Αν μάλιστα ληφθεί υπόψη η ενδεχόμενη τετραετής, ή και εξαετής παράταση της οικοδομικής άδειας, τότε θα πρέπει να αναμένεται ότι παραμένουν σε ισχύ οι παρεκκλίσεις κατά τα επόμενα έξι χρόνια, ενώ σύμφωνα με το ΣΤΕ θα έπρεπε να έχουν καταργηθεί προ πολλού.
• Η μείωση του ΣΔ στις εκτός σχεδίου περιοχές είναι πολύ μικρή και προσχηματική. Είναι μάλιστα απορίας άξιο γιατί μειώνεται ο ΣΔ για τις αγροτικές εγκαταστάσεις, ενώ για ορισμένες περιπτώσεις γίνεται αύξηση του ΣΔ, όπως για τα κέντρα δεδομένων. Η προσέγγιση αυτή οδηγεί εν τέλει στην σημαντική αύξηση του ΣΔ για τους υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων (οργανωμένων και μη). Δυστυχώς, η πριμοδότηση αυτή σε συνδυασμό με τη νέα προβληματική πρόβλεψη για τις δημοτικές οδούς κατηγορίας Β’ διευκολύνει και προωθεί υπέρμετρα τη διάχυτη χωροθέτηση ‘οργανωμένων’ υποδοχέων στον εξωαστικό χώρο.
• Επίσης διαφαίνεται η πρόθεση από το Σ/Ν δημιουργίας εισπρακτικής πηγής εσόδων με την επιβάρυνση των οικοδομικών αδειών με τέλος 5%, χωρίς να είναι σαφές ποιος είναι ο σκοπός, που εξυπηρετεί. Εύλογο είναι το ερώτημα για το είδος των δράσεων που θα χρηματοδοτηθούν σε εκτός σχεδίου περιοχές, ως αντιστάθμισμα της επιβάρυνσης «του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση». Εκτός αν πρόκειται να χρηματοδοτηθούν δράσεις προς τακτοποίηση, ή εξυγίανση περιοχών αυθαιρέτων. Η διευκρίνιση είναι αναγκαία. Ούτως ή άλλως με τα αυθαίρετα ασχολούμεθα συνεχώς. Πολύ πρόσφατα μάλιστα δόθηκαν νέες παρατάσεις, ανεξάρτητα από τις όποιες επιπτώσεις αυτό επιφέρει στο περιβάλλον, τις δυσχέρειες ολοκλήρωσης δασικού κτηματολογίου, την αδυναμία να σεβαστούμε τους πολίτες που δεν παρανομούν.
• Διατυπώνεται σοβαρός προβληματισμός για τις διατάξεις, που αφορούν στον καθορισμό οργανωμένων υποδοχέων στα νησιά. Αφενός επειδή προδιαγράφονται πολύ μεγάλες εκτάσεις για την ανάπτυξη των υποδοχέων και αφετέρου, ενώ πρόκειται για επιχειρηματικά πάρκα οι προβλεπόμενες χρήσεις εντός αυτών αφορούν σε ‘δραστηριότητες ήπιας ανάπτυξης’ που ενδέχεται να μην έχουν παραγωγικό χαρακτήρα

Συμπερασματικά, πριμοδοτούνται οι οργανωμένες αναπτύξεις, ιδιαίτερα στον τουρισμό, ενώ η πανδημία κατέδειξε έτι περαιτέρω την ευμεταβλητότητα και τρωτότητα του τουριστικού κλάδου σε απρόσμενους και αστάθμητους κινδύνους. Σε αυτό το πλαίσιο ο ΣΕΠΟΧ θεωρεί σκόπιμο να επανέλθει στην πάγια τοποθέτησή του για την ιδιαίτερη σημασία που έχει η κατάρτιση και απαρέγκλιτη εφαρμογή της Εθνικής Χωρικής Στρατηγικής για τη στόχευση, διάρθρωση και ανασυγκρότηση του παραγωγικού μοντέλου της Ελλάδας.

Ειδικότερα επί των άρθρων.

Στο άρθρο 26 τίθεται ως σκοπός «ο σταδιακός περιορισμός της δόμησης σε περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός,..». Ο σκοπός αυτός είναι ευεργετικός για το περιβάλλον. Αλλά τα μέτρα επίτευξής του πάσχουν. Οι αντιφάσεις αρχίζουν από το άρθρο 27 και συνεχίζονται στα επόμενα. «Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως,… κατ΄αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.» Οι λέξεις «κατ΄αρχήν» προαγγέλλουν σειρά επόμενων διατάξεων για το πώς και με ποιές προϋποθέσεις τα γήπεδα «που δεν προορίζονται για δόμηση» μπορούν να δομηθούν.

Σε όλα τα άρθρα που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση «εντός περιοχών στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης…» (άρθρο 27 παρ. 3) τα προτεινόμενα μέτρα ελάχιστα συμβάλλουν στις προθέσεις. Είναι άτολμα – μικρές μειώσεις ΣΔ (βλ. άρθρο 29) κ.ά. – και το κυριότερο πάσχουν από έλλειψη σαφήνειας και εν πολλοίς αυτοαναιρούνται. Το άρθρο 28 «Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση» θεωρεί «άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα», με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ και ελάχιστο πρόσωπο 45μ. Ακολουθεί δε πλήθος εξαιρέσεων που καταστρατηγούν τον κανόνα. Στο άρθρο 30 «Κατοικία» επιτρέπεται εμβαδόν γηπέδου μέχρι 2000 τ.μ. «για κτίρια κατοικίας της περ.ΙΙ.1 του άρθρου1 του ΠΔ. 59/2018», ήτοι κτίρια στα οποία κατ΄εξαίρεση επιτρέπεται και η άσκηση επαγγέλματος. Διακριτικές μεταχειρίσεις διευκολύνουν απλώς την εκτός σχεδίου δόμηση.

Το άρθρο 34, παρ 1 «Μεταβατικές διατάξεις» αναιρεί την όποια καλή πρόθεση του νομοθέτη. Ειδικά για τα κτίρια κατοικίας ακόμα και οι παρεκκλίσεις «εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών..» εξακολουθούν να ισχύουν και μάλιστα για δύο χρόνια από τη δημοσίευση του νόμου. Είναι κατανοητό ότι για τις λοιπές χρήσεις σωστά δεν ισχύουν μεταβατικές διατάξεις, προκειμένου τα κτίρια να ενταχθούν σε οργανωμένους υποδοχείς. Όμως η παρόδια ανάπτυξη κατοικίας σε γήπεδα, πέραν των θεμάτων κινδύνου και αισθητικής που ενέχει, αντίκειται στο στόχο περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης. Θα ήταν αφελές να πιστεύουμε ότι οποιοσδήποτε κατέχει ένα κομμάτι γης, με αρτιότητες που ξεκινούν από 750,00 τ.μ., δεν θα σπεύσει φροντίσει και να κατοχυρώσει το δικαίωμά του. Εάν στόχος είναι η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητα καλό θα είναι να αναζητηθούν άλλες λύσεις.

Η σύγχυση και η ασάφεια επιβεβαιώνονται με το άρθρο 35 «Εξουσιοδοτική διάταξη» βάσει της οποίας ο Υπουργός θα εκδώσει Π.Δ εξειδίκευσης όρων και περιορισμών δόμησης στα γήπεδα της παρ.1 του άρθρου 27 όπου «καταρχήν δεν επιτρέπεται η δόμηση». Αν το Υπουργείο επιδιώκει να θέσει φραγμούς στα εκτός σχεδίου, θα πρέπει να προχωρήσει με πιο τολμηρές ρυθμίσεις και τουλάχιστον να καταργήσει τις μεταβατικές διατάξεις των άρθρων 34 και 35, ώστε να ευοδωθεί τελικά η όλη προσπάθεια.

Η γενικότερη φιλοσοφία για την εκτός σχεδίου δόμηση του ΣΝ φαίνεται να εδράζεται στο «δίπολο» οριζόντιας μείωσης ΣΔ κατά χρήση γης αφενός και πριμοδότησης αφετέρου του ΣΔ σε οργανωμένες αναπτύξεις. Η βασικότερη όμως παράμετρος για τον, με δίκαιο, τεχνικά ορθό και αποτελεσματικό τρόπο περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης, είναι η ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σε διοικητικές οντότητες και σύνολα. Εντούτοις πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμη και στην περίπτωση έγκαιρης ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού με τα προτεινόμενα ΤΠΣ, που η εκπόνησή τους αφορά τον περιορισμένο χώρο των δημοτικών ενοτήτων, θα είναι δύσκολο να περιοριστεί ουσιαστικά η δόμηση εκτός σχεδίου.