Στα επτά χρόνια η καθυστέρηση χωροταξικού σχεδιασμού για τουριστική δόμηση

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Στις τουριστικές περιοχές της χώρας σημειώνεται τα τελευταία χρόνια ραγδαία αύξηση κλινών από την ανέγερση μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων, ωστόσο  η «ΣΜΠΕ Τουρισμού» και το «Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού», που προβλέπουν νέους κανόνες τουριστικής ανάπτυξης και απαγορεύσεις δόμησης σε κορεσμένες περιοχές παίρνουν νέα παράταση και η καθυστέρηση του σχεδιασμού για την τουριστική δόμηση πάει στα επτά χρόνια.  

Η  «ΣΜΠΕ Τουρισμού» και το «Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού», που παίρνουν νέα παράταση χωρίζουν τη χώρα σε πέντε κατηγορίες περιοχών, ανάλογα με τον βαθμό επιβάρυνσης τους και ορίζουν για καθεμία από αυτές νέες κατευθύνσεις και περιορισμούς ανάπτυξης ενώ παράλληλα προβλέπουν εξαίρεση από τις επιδοτήσεις του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ, συνδυαστικά με απαγορεύσεις δόμησης νέων και επεκτάσεις υφισταμένων τουριστικών μονάδων σε κορεσμένες περιοχές.

Με αποφάσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος παρατείνονται μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου 2024 οι προθεσμίες περαίωσης των συμβάσεων: α)  «Νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ Τουρισμού)» και β) «Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό (ΣΜΠΕ Τουρισμού)».

Ο χωροταξικός σχεδιασμός για την τουριστική δόμηση μετά από ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ παραμένει σε εκρεμμότητα από το 2017. Είχε ανακοινωθεί μετά από πολλές παρατάσεις ότι θα είναι έτοιμος στις αρχές του 2024. Με τη νέα παράταση ολοκλήρωσης του «ΕΧΠ Τουρισμού» και του  «ΣΜΠΕ Τουρισμού» παρατείνεται και η απουσία του σχεδιασμου και πάει στην επταετία.

Οι νέες αποφάσεις του ΥΠΕΝ

Οι νέες αποφάσεις του ΥΠΕΝ, τις οποίες υπογράφει ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς και παρατείνουν μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου 2024 τις προθεσμίες περαίωσης των συμβάσεων για το νέο  «ΕΧΠ Τουρισμού» και τη «ΣΜΠΕ Τουρισμού», αναφέρουν ότι:

 -«Η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του αναδόχου αλλά οφείλεται κυρίως σε αντικειμενικούς ή έκτακτους λόγους και δυσκολίες που ανέκυψαν μετά την υπογραφή της σύμβασης μεταξύ του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του αναδόχου». Και προβλέπουν ότι «με παράταση δεν επέρχεται μεταβολή της συμβατικής αμοιβής του αναδόχου».

Επίσης σύμφωνα με τις αποφάσεις για τις νέες παρατάσεις έχουν προηγηθεί από το Νοέμβριο 2023 εισήγηση της Διεύθυνσης Χωροταξικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και ομόφωνη  συμφωνία του  ΚΕΣΥΠΟΘΑ,  για την παράταση της προθεσμίας περαίωσης των συμβάσεων.

Οι ανακοινώσεις του υπουργείου Τουρισμού

Είναι αξιοσημείωτο ότι  την ίδια περίοδο η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη δήλωνε σε συνεντεύξεις της ότι «το ειδικό χωροταξικό για τον τουρισμό θα ολοκληρωθεί στο α’ τρίμηνο του επόμενου έτους, αφού βρίσκεται στην τελική φάση επεξεργασίας».

Ραγδαία αύξηση κλινών με χρηματοδότηση της πολιτείας

-«Πράγματι τα τελευταία χρόνια σε κάποιες περιοχές υπήρξε ραγδαία αύξηση κλινών από την ανέγερση μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων, οι οποίες στην πλειοψηφία τους ήταν χρηματοδοτούμενες από την πολιτεία. Όμως η πολιτεία δεν φρόντισε σε συνεργασία με την τοπική αυτοδιοίκηση να υλοποιηθούν παράλληλα έργα και υποδομές ανάπτυξης της κάθε περιοχής ώστε να μπορεί να ανταπεξέλθει στην αύξηση των επισκεπτών, με αποτέλεσμα να έχουν πλέον δημιουργηθεί περιβαλλοντικά προβλήματα από την υπερεκμετάλλευση των φυσικών πόρων αλλά και προβλήματα κυκλοφοριακά, στάθμευσης, καθαριότητας, κ.α.»

Αυτά επισημαίνει σε επιστολή της προς τους συναρμόδιους υπουργούς  η Συνομοσπονδία Επιχειρηματιών Τουριστικών Καταλυμάτων Ελλάδος (ΣΕΤΚΕ) αναφερόμενη στο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού. Και σημειώνει ότι «στις Περιοχές ελέγχου (κορεσμένες) του νέου πλαισίου παρατηρούμε ότι απαγορεύεται η δόμηση τουριστικών υποδομών εντός σχεδίου, ενώ εκτός σχεδίου επιτρέπεται ανέγερση νέων ξενοδοχείων (4 και 5 αστέρων), με το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν να καθορίζεται στα 16 στρέμματα.

Στην ουσία απαγορεύεται η δόμηση μικρών τουριστικών καταλυμάτων και εξακολουθεί να επιτρέπεται η δόμηση μόνο μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων, με αποτέλεσμα την αύξηση των κλινών εντείνοντας τα προβλήματα που προαναφέραμε και δημιουργώντας παράλληλα αθέμιτο ανταγωνισμό εις βάρος των μικρών τουριστικών καταλυμάτων».

Τι προβλέπει το νέο χωροταξικό του Τουρισμού

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες περιοχών ανάλογα με τον βαθμό επιβάρυνσης τους  και ορίζει για καθεμία νέες κατευθύνσεις ανάπτυξης.

Συνολικά 101 μεγάλης τουριστικής δραστηριότητας μπαίνουν σε νέο καθεστώς ελέγχου και περιορισμών.

Συγκεκριμένα από αυτές τις 101 περιοχές:

– 17 περιοχές μεγάλης τουριστικής δόμησης χαρακτηρίζονται  ως «κορεσμένες» και κατηγοριοποιούνται ως «περιοχές ελέγχου»,  όπου απαγορεύεται νέα δόμηση εντός σχεδίου.

-84 περιοχές με έντονη τουριστική  δόμηση χαρακτηρίζονται ως «ανεπτυγμένες», για τις οποίες μπαίνουν επίσης περιορισμοί ως προς τη δόμηση και την ποιότητα των καταλυμάτων.

Συνδέεται η δυνατότητα επιδοτήσεων μιας τουριστικής επιχείρησης, μέσω ΕΣΠΑ, Ταμείου Ανάκαμψης , αναπτυξιακού νόμου και άλλων χρηματοδοτικών προγραμμάτων, με την περιοχή όπου βρίσκεται και την ποιοτική της διαβάθμιση σε αστέρια. Για παράδειγμα, νέες μονάδες ή επέκταση παλαιών δεν θα επιδοτούνται στις κορεσμένες περιοχές, ενώ στις ανεπτυγμένες θα ενισχύονται μόνο μονάδες 4 αστέρων.

Προβλέπεται παράλληλα επιβολή περιβαλλοντικού τέλους  στις δραστηριότητες του τουρισμού, συμπεριλαμβανομένου του διαμοιρασμού (γνωστό ως Airbnb) και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων, με σκοπό τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών.

Θεσπίζεται η έννοια του «Σποραδικού ξενοδοχείου»,  παρέχοντας τη δυνατότητα δημιουργίας Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών, με υποχρέωση ανάπλασής τους. Τέτοιοι οικισμοί υπάρχουν διάσπαρτοι στην Ελλάδα, όπως σε Τήνο, Ρόδο, Σφακιά, Καστοριά, Γρεβενά, Πελοπόννησο κ.ά.

Στις βραχονησίδες και τα ακατοίκητα νησιά κάτω των 300 στρεμμάτων  δεν θα επιτρέπεται κανένα είδος ανάπτυξης.

Σε νησιά έκτασης άνω των 300 στρεμμάτων επιτρέπονται Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων ήπιας ανάπτυξης.

Απαγορεύεται η εγκατάσταση κτιρίων μόνιμου χαρακτήρα σε υψόμετρο μικρότερο του υψομέτρου του αιγιαλού, προσαυξημένο κατά 60 εκατοστά, στις παράκτιες ζώνες της ηπειρωτικής χώρας και των νήσων, σε βάθος 500 μέτρων από τη γραμμή αιγιαλού.

Σε Οργανωμένες Μορφές Ανάπτυξης Τουρισμού (ΟΜΑΤ), στις οποίες περιλαμβάνονται Οργανωμένοι Υποδοχείς, Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα κ.ά., θα επιτρέπονται αιολικές εγκαταστάσεις, ενώ θα μπορούν να ενσωματώνουν και τμήματα προστατευόμενων περιοχών.

Προβλέπεται ακόμη αύξηση των εγκαταστάσεων γκολφ, ανάπτυξη συνεδριακού τουρισμού σε ανεπτυγμένα και αναπτυσσόμενα αστικά κέντρα με δυνατότητα αύξησης βασικών πολεοδομικών όρων.

Οι πέντε κατηγορίες χωρικής οργάνωσης της τουριστικής ανάπτυξης 

Α. ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΛΕΓΧΟΥ (ΚΟΡΕΣΜΕΝΕΣ):  

Σε αυτές περιλαμβάνονται οι:

• Παραλία Πιερίας,
•  Σκιάθος,
• Κέρκυρα (κοντά στην πόλη),
•  Ζάκυνθος (Δημοτικές Ενότητες Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά),
• Ερμούπολη Σύρου,
• Σαντορίνη,
• Ανατολική Κως,
•  Μύκονος,
• Ρόδος (Αφάντου, Ιαλυσός, Καλλιθέα),
• Νότια Τήνος,
•  Μάλια και Χερσόνησος Ηρακλείου
•  Νέα Κυδωνία Χανίων.

Απαγορεύεται η δόμηση τουριστικών υποδομών εντός σχεδίου, ενώ εκτός σχεδίου επιτρέπεται ανέγερση νέων ξενοδοχείων (4 και 5 αστέρων), με το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν να καθορίζεται στα 16 στρέμματα, ενώ εάν η περιοχή είναι Natura, τότε επιτρέπεται νέα δόμηση μόνο με καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.

Μεταξύ άλλων, επιτρέπεται εκσυγχρονισμός υφιστάμενων μονάδων, αναβάθμιση σε 4 ή 5 αστέρων/κλειδιών και η μετατροπή τους σε ΟΜΑΤ. Προτείνεται μερική ή ολική απόσυρση απαξιωμένων ή εγκαταλελειμμένων κτιρίων και τουριστικών εγκαταστάσεων ή και κατεδάφισή τους εάν προσβάλλουν το τοπίο. Στις εκτός σχεδίου περιοχές απαγορεύεται η δημιουργία νέων εγκαταστάσεων μη συμβατών με την τουριστική δραστηριότητα.

Β. ΑΝΕΠΤΥΓΜΕΝΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ:

Προβλέπονται τα ίδια με τις κορεσμένες περιοχές, με τη διαφορά ότι στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (4 και 5 αστέρων) το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου ορίζεται στα 12 στρέμματα, σημαντικά μικρότερο από τα 20 στρέμματα που προέβλεπε το ΕΧΠ του 2013, το οποίο είχε ακυρωθεί από το ΣτΕ.

Επιπλέον προωθείται παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες.

Γ. ΑΝΑΠΤΥΣΣΟΜΕΝΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ: 

Προτείνονται οι ίδιες δυνατότητες με την κατηγορία (Β) με τη διαφορά ότι επιτρέπεται δόμηση νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, δίχως ωστόσο να γίνεται αναφορά σε επιτρεπόμενη αρτιότητα ή περιορισμούς σε εντός σχεδίου περιοχές, καθώς και επέκταση υφιστάμενων μονάδων των ίδιων κατηγοριών.

Προβλέπεται αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, με τη μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα (τουλάχιστον 3 αστέρων) ή και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις με κίνητρα προς τους σημερινούς ιδιοκτήτες ή τους ενδιαφερόμενους επενδυτές (π.χ. προσαύξηση της δόμησης κατά εμβαδόν ίσο με το 20% της υλοποιημένης). Στα νησιά της κατηγορίας η μέγιστη δυναμικότητα των μονάδων θα φτάνει τις 100 κλίνες.

Δ. ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ: 

Επιτρέπεται κατασκευή νέων καταλυμάτων, επέκταση και εκσυγχρονισμός υφιστάμενων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων και στα νησιά έως 100 κλίνες.

Προτείνονται κίνητρα για ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών (όπως στην κατηγορία Γ).

Ε. ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΗΠΙΑΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ:

Προβλέπεται παροχή κινήτρων με ευνοϊκότερους όρους δόμησης (π.χ. υπό προϋποθέσεις έως και 10% μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος, όγκος), μείωση των απαιτούμενων κριτηρίων κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης τουριστικών καταλυμάτων (π.χ. ως προς τους χώρους στάθμευσης, βεράντες) κ.λπ.

Επίσης, προωθείται ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών.

Σε εκκρεμότητα από  το 2017

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό βρίσκεται σε εκκρεμότητα από  το 2017,  όταν το Συμβούλιο της Επικρατείας είχε ακυρώσει το πρώτο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο (ΕΧΠ) για τον Τουρισμό του 2009, το οποίο είχε επανέλθει σε ισχύ το 2015 οπότε είχε ακυρωθεί από το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο το δεύτερο ΕΧΠ του 2014.

Τον Μάιο του 2018 ο τότε υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργος Σταθάκης είχε υπογράψει τη σύμβαση ανάθεσης της μελέτης για ένα νέο ΕΧΠ για τον Τουρισμό και τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους η τότε Γενική Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ Ειρήνη Κλαμπατσέα είχε αναθέσει τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Από τον Μάρτιο του 2017, οι τουριστικές υποδομές χωροθετούνται βάσει των 12 Περιφερειακών Χωροταξικών Σχεδίων, τα οποία δεν έχουν όλα αναθεωρηθεί, οπότε δεν περιλαμβάνουν διάφορα σύγχρονα πρότυπα τουριστικής ανάπτυξης.