ΣτΕ: «face control» για άδειες δόμησης, σε εκτός σχεδίου μικρά και μεγάλα οικόπεδα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) γήπεδο στην Πάτμο, βάζει φραγμό στην εκτός σχεδίου δόμηση, τόσο σε μικρά, όσο και σε μεγαλύτερα οικόπεδα. Αναδεικνύει σε κυρίαρχη τη διάσταση, ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα, εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Οι δρόμοι όμως της εκτός σχεδίου, στην συντριπτική πλειοψηφία τους δεν είναι νομίμως χαρακτηρισμένοι.

Νεότερη ενημέρωση: Ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας με δήλωση του στο ecopress μιλάει για οριζόντιες και αρνητικές εξελίξεις στις επενδύσεις και τις οικοδομικές άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο, την οποία παραλληλίζει με την απόφαση του Άρειου Πάγου για τους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας από τα funds. Δείτε εδώ στο ecopress

Χτυπάει «καμπάνα» και για τα περίπου 13.000 «μικρά οικόπεδα», οι ιδιοκτήτες των οποίων είχαν τελευταία ευκαιρία έως την 9η Δεκεμβρίου 2022 να υποβάλλουν αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας ή για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης  με προθεσμία  έως τις 30η Σεπτεμβρίου 2023 να υποβάλλουν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, προκειμένου να εκδοθεί η οικοδομική άδεια.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ έρχεται να υπογραμμίσει, όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία και είναι γνωστό, ότι στην κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμηση ταυτοχρόνως και συνδυαστικά με την αρτιότητα για να εκδοθεί οικοδομική άδεια – και στις περιπτώσεις που έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για να υλοποιηθεί και να μην είναι ευάλωτη σε προσφυγές ακύρωσης – βασική προϋπόθεση είναι το οικόπεδο να έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό.

ΕΛΛΕΤ: οικοδομικές άδειες  αμφίβολης νομιμότητας  

-«Η απόφαση αυτή του ΣτΕ ενισχύει το οπλοστάσιο κατά της εκτός σχεδίου δόμησης, ενός θεσμού που αφήνει βαθιές πληγές στο φυσικό περιβάλλον και το τοπίο της χώρας, αναιρώντας κάθε προσπάθεια ορθολογικού σχεδιασμού. Και με όλα αυτά να υποστηρίζονται από πλήθος παρεκκλίσεων στις σχετικές διατάξεις και από αμφίβολης νομιμότητας διοικητικές πρακτικές κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών ανά την επικράτεια», τονίζει σε ανακοίνωση της η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ).  Αναφέρεται στην πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας (σε μείζονα σύνθεση) του Συμβουλίου της Επικρατείας,  με την οποία  απορρίφθηκε έφεση ιδιώτη κατά προηγούμενης απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά, με την οποία, κατόπιν αιτήσεως ακυρώσεως που είχε ασκήσει η ΕΛΛΕΤ, είχαν ακυρωθεί οικοδομικές άδειες για εκτός σχεδίου ακίνητο στην Πάτμο. Δείτε εδώ στο ecopress

Εκπλήξεις για ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων

Το μέγα θέμα που αναδεικνύεται είναι ότι για την συντριπτική πλειοψηφία των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών, ακόμη και στις περιπτώσεις που υπάρχει χαρακτηρισμός κοινόχρηστης οδού από αποφάσεις Δήμων και παλαιών Νομαρχών,  αυτός δεν είναι νομίμως εγκεκριμένος, ως προϋπόθεση για την έγκριση νόμιμης οικοδομικής άδειας.

Έχει γίνει ανατροπή από το 2017, μετά την απόφαση του ΣτΕ, σύμφωνα με την οποία οι Δήμοι δεν έχουν καμία αρμοδιότητα στο ζήτημα των δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές και η χάραξη των κοινόχρηστων δρόμων είναι αρμοδιότητα της Πολιτείας, με την οποία όλες οι αποφάσεις χαρακτηρισμού οδών Δήμων και παλαιών Νομαρχών είναι άκυρες.

Είναι λοιπόν αναμενόμενο σύμφωνα με τεχνικούς παράγοντες, πολλοί από τους ιδιοκτήτες που έτρεξαν στον αγώνα δρόμου μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022 για να εξασφαλίσουν εισιτήριο κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, – δημιουργώντας μάλιστα ρεκόρ,  αφού ότι από τις 23.000 οικοδομικές άδειες του 2022 σε όλη τη χώρα, περισσότερες από τις μισές είναι για τα λεγόμενα εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα, να βρεθούν προ αρνητικών εκπλήξεων. Δηλαδή, παρά τις προεγκρίσεις οικοδομικής άδειας και τις βεβαιώσεις όρων δόμησης που έχουν εξασφαλίσει, να μην βγαίνει οικοδομική άδεια εφόσον η κοινόχρηστη οδός στην οποία έχει πρόσωπο το ακίνητο τους δεν είναι νομίμως εγκεκριμένη.

ΥΠΕΝ: δεύτερη ευκαιρία με αναγνώριση οδών

Το  ΥΠΕΝ ανακοίνωσε πρόσφατα  τις προθεσμίες που ισχύουν, αθροίζοντας συνολικό διάστημα τεσσεράμισι ετών για δικαίωμα κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, που πλέον καταργήθηκε μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022. Δείτε εδώ στο ecopress

Το υπουργείο Περιβάλλοντος  είναι αντιμέτωπο με το θέμα και επιχειρεί τώρα να καλύψει το διαχρονικό κενό που δημιούργησε η πολιτεία,  καθυστερώντας να προωθήσει και να ολοκληρώσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ώστε να προσαρμοστεί στην απόφαση του ΣτΕ και να κατηγοριοποιήσει το οδικό δίκτυο, εξασφαλίζοντας νόμιμη δόμηση στα ακίνητα που έχουν τις προϋποθέσεις.

Το ΥΠΕΝ έχει δρομολογήσει το πρόγραμμα πολεοδομικού χωροταξικού σχεδιασμού «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» ύψους 400 εκατ. ευρώ από το ταμείο Ανάκαμψης, μέσω του οποίου προωθούνται  τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις μελέτες Αναγνώρισης Οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές που θα ολοκληρωθούν έως το 2025,

Ο υφυπουργός ΠΕΝ Νϊκος Ταγαράς δήλωσε πρόσφατα ότι ολοκληρώνεται ο διαγωνισμός και μέχρι τον Απρίλιο ανατίθενται και ξεκινούν οι μελέτες αναγνώρισης οδών «για να γίνει ο χαρακτηρισμός δρόμων στην εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού περιοχή, μιλάμε για αποτύπωση και καταγραφή όλων των οδικών δικτύων εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού σε 69 δήμους, με στόχο να δούμε από αυτούς τους δρόμους ποιοι θα χαρακτηρίζονται πολεοδομικά κοινόχρηστοι, επί των οποίων θα υπάρχει πρόσωπο για να μπορεί να εκδίδονται νόμιμα και με ασφάλεια οικοδομικές άδειες».

Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός και η αναγνώριση οδών δίνουν νέα ευκαιρία σε ιδιοκτησίες που έχουν προϋποθέσεις για εκτός σχεδίου δόμηση. Δείτε εδώ στο ecopress

Ο ιδιοκτήτης αγόρασε οικόπεδο με οικοδομική άδεια

Η νέα απόφαση της Ολομέλειας (176/2023), με πρόεδρο τη Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον Θεόδωρο Αραβάνη προέκυψε ως αποτέλεσμα της προσφυγής που κατέθεσε ιδιοκτήτης οικοπέδου στην Πάτμο. Η περιοχή στην οποία βρίσκεται το οικόπεδο είναι εκτός σχεδίου και μάλιστα σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) με προεδρικό διάταγμα του 2001.

Ο ιδιοκτήτης αγόρασε το 2015 το οικόπεδο για το οποίο είχαν εκδοθεί άδειες δόμησης από την Πολεοδομία Καλύμνου χωρίς να έχουν υλοποιηθεί. Οι άδειες εκείνες ακυρώθηκαν το 2018 με απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά και ο ιδιοκτήτης προσέφυγε στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση της απόφασης.

Στη συγκεκριμένη απόφαση 176/2023, το σκεπτικό ξεκινά με συνδυασμό των άρθρων 24 και 17 του Συντάγματος υπογραμμίζοντας , ότι οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού». Στη συνέχεια λέει ότι η κατ’ εξαίρεση δόμηση μπορεί να επιτρέπεται κάτω από περιορισμούς για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ειδικά όταν πρόκειται για ΖΟΕ και προκειμένου να μη δυσχεραίνεται ο μελλοντικός τους σχεδιασμός.

Το Δικαστήριο επιβεβαίωσε για μία ακόμη φορά ότι προκειμένου να επιτρέπεται η δόμηση στα εκτός σχεδίου ακίνητα, αυτά πρέπει να διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (οδό), ο οποίος υφίσταται νομίμως και δεν έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση. Επιπλέον τονίζει ότι αυτή η προϋπόθεση υφίσταται από το έτος 1985 και δεν τέθηκε για πρώτη φορά με τον ν. 3212/2003, καθώς την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ/τος της 24-31.5.1985 για την εκτός σχεδίου δόμηση. Συνεπώς και τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα, εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο). Περαιτέρω, αυτός ο όρος δόμησης, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, που συνίστανται στη διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό.

Το ΣτΕ κρίνει ότι ο περιορισμός της πρόσβασης σε κοινόχρηστη δημόσια οδό ίσχυε πολλά χρόνια πριν από την αγορά του οικοπέδου, από τον συνδυασμό των διατάξεων του Π.Δ. περί εκτός σχεδίου δόμησης (24-31.5.1985) και του Π.Δ. της ΖΟΕ Πάτμου (2001). Σημειώνει ότι ο περιορισμός «δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στη διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό».

Απορρίφθηκε επίσης ο ισχυρισμός του ιδιοκτήτη ότι εκείνος αγόρασε «καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα» και δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του περιορισμού που καθιερώθηκε νομολογιακώς με την απόφαση 3504/2010. Το σκεπτικό της απόρριψης είναι ότι αναφορές στον περιορισμό είχαν γίνει και σε προηγούμενες αποφάσεις του ΣτΕ, όπως οι 2606, 3848 και 3849 του 2005.

Η απόφαση αναφέρει, τέλος, ότι ο κανόνας ήταν γνωστός από τότε (δηλαδή πριν εκδοθούν οι ακυρωμένες οικοδομικές άδειες το 2006 και το 2011), καρφώνοντας και την Πολεοδομία Καλύμνου καθώς «ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει».

Δεν επιτρέπεται εξομοίωση της εκτός με την εντός σχεδίου δόμηση

Στο κείμενο της απόφασης του ΣτΕ το πλέον χαρακτηριστικό απόσπασμα της απόφασης αναφέρει συγκεκριμένα τα ακόλουθα:

-«…. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, όπως δια της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα. Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής. Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ…».