ΣτΕ: «κόβει» την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα που «έκοψε» ο δρόμος

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνει την αρτιότητα οικοπέδου επιφανείας 7.7 στρεμμάτων εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου στο Δήμο Αλίμου και κρίνει ότι υπερισχύει το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς για τη ΖΟΕ του Δήμου έναντι της παρέκκλισης δόμησης  για γήπεδα με πρόσωπο 25 μέτρων, υπό τις προϋποθέσεις που προέβλεψε ο πολεοδομικός νόμος του 2020, ανεβάζοντας την απαίτηση αρτιότητας από τα 2 στα 20 στρέμματα.

«Η διάταξη του άρθρου 33 παρ. 5 του ν. 4759/2020, η οποία, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, καθιστά άρτιο γήπεδο, το εμβαδόν του οποίου υπερέβαινε αρχικώς τα 4.000 τ.μ. αλλά απομειώθηκε, λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, σε τουλάχιστον 2.000 τ.μ., δεν τυγχάνει εφαρμογής σε γήπεδα τα οποία καταλαμβάνονται από το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που διέπει την εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και εντός της οικείας Ζ.Ο.Ε. περιοχή (Ζώνες A, Β και Γ) του Δήμου Αλίμου».

Αυτά αναφέρει η νέα απόφαση του ΣτΕ και σημειώνει ότι:

-«Και τούτο διότι το εν λόγω κατώτατο όριο παρέκκλισης των 2.000 τ.μ. αντιστρατεύεται τον σκοπό που επιδιώκει η θέσπιση Ζ.Ο.Ε., δηλαδή τον άμεσο έλεγχο της δόμησης και των χρήσεων γης σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, προκειμένου να αποφεύγεται η άναρχη ανάπτυξη των περιοχών αυτών, που προκαλεί υποβάθμιση και καταστροφή του περιβάλλοντος, αλλά και η δημιουργία πραγματικών καταστάσεων, που δυσχεραίνουν και υπονομεύουν την ορθολογική χωροταξία».

Απαίτηση αρτιότητας από τα 2 στα 20 στρέμματα

Η απόφαση του ΣτΕ αφορά σε γήπεδο, εμβαδού 7.761,00 στην εκτός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή του Δήμου Αλίμου (Ζώνες A, Β και Γ), η οποία εμπίπτει στη οικεία Ζ.Ο.Ε  στην οποία, όπως σημειώνεται στην απόφαση, η κατά κανόνα ελάχιστη αρτιότητα των γηπέδων ανέρχεται σε 20 στρέμματα. Το δικαστήριο  απέρριψε ως αβάσιμη την προσφυγή ενδιαφερομένων ιδιοκτητών οι οποίοι ζήτησαν δικαίωμα δόμησης αναφέροντας στο σκεπτικό του ότι:

-«Απαραίτητη προϋπόθεση για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα των ίδιων γηπέδων είναι, πάντως, αυτά να υφίστανται ήδη στις 7.7.1983, δηλαδή κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του από 22.6.1983 π.δ. περί καθορισμού της Ζ.Ο.Ε. Συνεπώς, εάν ελλείπει αυτή η προϋπόθεση, το γήπεδο που έχει προκύψει μετά την ανωτέρω ημερομηνία (7.7.1983) δεν δύναται να θεωρηθεί ως άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση».

-«Το επίδικο γήπεδο, εμβαδού 7.761,00, υπολείπεται του ορίου της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής (20.000 τ.μ.) αφετέρου δε κατέστη το πρώτον ενιαίο ακίνητο το έτος 1993, όταν και τα τρία του τμήματα (α’, β’ και γ’) αποκτήθηκαν από την εταιρεία που το εκμίσθωσε στους εκκαλούντες, δηλαδή μετά την κρίσιμη ημερομηνία (7.7.1983) δημοσίευσης του π.δ. περί καθορισμού της Ζ.Ο.Ε., με αποτέλεσμα να μην εφαρμόζονται επ’ αυτού οι κατά παρέκκλιση αρτιότητες δεδομένου ότι αυτές αφορούν, πάντως, ακίνητα που σχηματίστηκαν πριν από τις 7.7.1983. Ως εκ τούτου, τα περί του αντιθέτου προβαλλόμενα είναι, εν πάση περιπτώσει, απορριπτέα ως αβάσιμα», λέει η απόφαση του ΣτΕ.

Η απόφαση του ΣτΕ

Η απόφαση του ΣτΕ 375/2024  πρόεδρος Μαργαρίτα Γκορτζολίδου, εισηγητής Α. Σκούφαλος, όπως δημοσιεύεται σε περίληψη στη νομική επιθεώρηση «Νόμος+Φύση» αναλυτικά αναφέρει τα ακόλουθα:

– «Στην εκτός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχή του Δήμου Αλίμου (Ζώνες A, Β και Γ), η οποία εμπίπτει στη οικεία Ζ.Ο.Ε., η κατά κανόνα ελάχιστη αρτιότητα των γηπέδων ανέρχεται σε 20 στρέμματα. Απαραίτητη προϋπόθεση για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα των ίδιων γηπέδων είναι, πάντως, αυτά να υφίστανται ήδη στις 7.7.1983, δηλαδή κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του από 22.6.1983 π.δ. περί καθορισμού της Ζ.Ο.Ε. Συνεπώς, εάν ελλείπει αυτή η προϋπόθεση, το γήπεδο που έχει προκύψει μετά την ανωτέρω ημερομηνία (7.7.1983) δεν δύναται να θεωρηθεί ως άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση.

Εξάλλου, η διάταξη του άρθρου 33 παρ. 5 του ν. 4759/2020, η οποία, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, καθιστά άρτιο γήπεδο, το εμβαδόν του οποίου υπερέβαινε αρχικώς τα 4.000 τ.μ. αλλά απομειώθηκε, λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης διεθνούς, εθνικής, επαρχιακής ή δημοτικής οδού ή αναδασμού, σε τουλάχιστον 2.000 τ.μ., δεν τυγχάνει εφαρμογής σε γήπεδα τα οποία καταλαμβάνονται από το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που διέπει την εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και εντός της οικείας Ζ.Ο.Ε. περιοχή (Ζώνες A, Β και Γ) του εν λόγω Δήμου. Και τούτο διότι το εν λόγω κατώτατο όριο παρέκκλισης των 2.000 τ.μ. αντιστρατεύεται τον σκοπό που επιδιώκει η θέσπιση Ζ.Ο.Ε., δηλαδή τον άμεσο έλεγχο της δόμησης και των χρήσεων γης σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, προκειμένου να αποφεύγεται η άναρχη ανάπτυξη των περιοχών αυτών, που προκαλεί υποβάθμιση και καταστροφή του περιβάλλοντος, αλλά και η δημιουργία πραγματικών καταστάσεων, που δυσχεραίνουν και υπονομεύουν την ορθολογική χωροταξία.

Γήπεδο θεωρείται έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές ενιαίο ακίνητο, το οποίο ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Όπως δε έχει κριθεί, για να χαρακτηρισθεί συνεχόμενη έκταση εδάφους ως αποτελούσα ένα γήπεδο κατά τις ως άνω διατάξεις απαιτείται να συνιστά ενιαία ιδιοκτησία, υπό την έννοια ότι αφενός η συνέχειά της δεν διασπάται από μεσολαβούσες ιδιοκτησίες τρίτων ή χώρους ανήκοντες στην κοινή χρήση αφετέρου δε ανήκει στην κυριότητα ενός προσώπου ή πλειόνων προσώπων εξ αδιαιρέτου σε ποσοστό συνιδιοκτησίας καθενός το αυτό για όλη την έκταση.

Ως προς την έννοια δε των ανωτέρω διατάξεων και την εφαρμογή δημοσίου δικαίου κανόνων περί δομήσεως, δεν έχουν επίδραση οι κατά το ιδιωτικό δίκαιο δηλώσεις ή συμπεριφορά των ενδιαφερομένων. Εξάλλου, κρίσιμος χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται εάν μια έκταση γης είναι συνεχόμενη, πληρούσα τις παραπάνω προϋποθέσεις, προκειμένου να χορηγηθεί ή αναθεωρηθεί οικοδομική άδεια είναι η ενεστώσα κατάσταση από την άποψη των ιδιοκτησιών, κατά την υποβολή της σχετικής αίτησης.

Η κρίση του δικάσαντος δικαστηρίου αναφορικά με την έλλειψη αρτιότητας του επίμαχου γηπέδου ευρίσκει έρεισμα στα στοιχεία του φακέλου και παρίσταται, κατά την έννοια των εφαρμοστέων διατάξεων ορθή.

Το επίδικο γήπεδο, εμβαδού 7.761,00, υπολείπεται του ορίου της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής (20.000 τ.μ.) αφετέρου δε κατέστη το πρώτον ενιαίο ακίνητο το έτος 1993, όταν και τα τρία του τμήματα (α’, β’ και γ’) αποκτήθηκαν από την εταιρεία που το εκμίσθωσε στους εκκαλούντες, δηλαδή μετά την κρίσιμη ημερομηνία (7.7.1983) δημοσίευσης του π.δ. περί καθορισμού της Ζ.Ο.Ε., με αποτέλεσμα να μην εφαρμόζονται επ’ αυτού οι κατά παρέκκλιση αρτιότητες δεδομένου ότι αυτές αφορούν, πάντως, ακίνητα που σχηματίστηκαν πριν από τις 7.7.1983. Ως εκ τούτου, τα περί του αντιθέτου προβαλλόμενα είναι, εν πάση περιπτώσει, απορριπτέα ως αβάσιμα».