Συμβολαιογράφοι: μπλόκο στις μεταβιβάσεις, λόγω νέου ΤΑΠ

Της Ντίνας Καράτζιου/

Μπούμερανγκ  για τις εμπράγματες συναλλαγές φαίνεται να γυρίζει ο νέος εναλλακτικός  τρόπος έκδοσης ΤΑΠ, μέσω χρηματικής εγγύησης, με τους συμβολαιογράφους να υποστηρίζουν ότι δημιουργεί περισσότερα προβλήματα και νομικές εμπλοκές από αυτές που λύνει, τονίζοντας μάλιστα ότι στην πράξη είναι ανεφάρμοστος.

Προβληματική είναι σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους η νέα διαδικασία έκδοσης μη οφειλής ΤΑΠ με χρηματική εγγύηση στο 3 τοις χιλίοις επί της αξίας πώλησης του ακινήτου που θεσμοθετήθηκε πρόσφατα προκειμένου να επιταχύνει τις διαδικασίες ολοκλήρωσης των μεταβιβαστικών συμβολαίων.

Υποστηρίζουν ότι η νέα διαδικασία είναι διάτρητη καθώς «δημιουργεί νομικά ζητήματα και είναι στη πράξη ανεφάρμοστη.»  Το πρόβλημα εστιάζεται στην προαναφερθείσα καταβολή εγγυοδοσίας από τον συμβολαιογράφο για την έκδοση της σχετικής βεβαίωσης, ο οποίος «καθίσταται υπόλογος για την έκδοση μίας απαραίτητης, επί ποινή ακυρότητας, για την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης και υπεύθυνος φορολογικά και νομικά»,  όπως τονίζεται από το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο.

 Βήματα προς τα πίσω

Μάλιστα, ο σύλλογος καλεί τα μέλη του, να διεκπεραιώνουν την έκδοση του πιστοποιητικού με την παλιά διαδικασία: «καλούμε όλα τα μέλη, για την δική τους προστασία, να τηρήσουν ενιαία πρακτική και να συνεχίσουν να αναζητούν τη βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ από τον αρμόδιο Δήμο με την οικεία σε όλους μας διαδικασία που μέχρι σήμερα υπήρχε και συνεχίζει να υφίσταται, χωρίς την ενεργή εμπλοκή του συμβολαιογράφου με την καταβολή εγγυοδοσίας από αυτόν στη διαδικασία έκδοσης της σχετικής βεβαίωσης».

Παράλληλα, ήδη υπάρχει απόφαση Γενικής Συνέλευσης του Συλλόγου να απέχει από τις μεταβιβάσεις για ενα μήνα, με κυρίαρχο αίτημα, την απέμπλοκή τους από την αίτηση για έκδοση του ΤΑΠ και τη διαδικασία της εγγυοδοσίας.

Ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Αθηνών –Πειραιώς – Αιγαίου & Δωδεκανήσου κ. Γιώργος Ρούσκας δηλώνει στο Ecopress χαρακτηριστικά: «Η επιδίωξη της πολιτείας για την ψηφιοποίηση όλων των συναλλαγών που αφορούν τη μεταβίβαση ακινήτου και η χωρίς πρόγραμμα ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Έλληνα συμβολαιογράφο,  εξάντλησε τις δυνατότητες του. Αυτό το οποίο ζητάμε, είναι η ελληνική πολιτεία πριν ανακοινώσει αλλαγές στις οποίες εμπλέκεται ο συμβολαιογράφος, χωρίς να αρνούμαστε σε καμία περίπτωση τη βοήθειά μας, να μας ενημερώνει και να την ενημερώνουμε. Στόχος όλων μας  είναι η γρήγορη και σίγουρη συναλλαγή» .

Ποια είναι τα προβλήματα

Σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του νόμου 4915/2022 που ψηφίστηκε στα τέλη Μαρτίου 2022,  δόθηκε η δυνατότητα καταβολής χρηματικής εγγύησης στον δήμο, η οποία θα πρέπει να ανέρχεται στο 3 τοις χιλίοις επί της αξίας πώλησης του ακινήτου. Με το αποδεικτικό κατάθεσης να επέχει θέση βεβαίωσης. Κι όλα αυτά σε προαιρετική βάση, καθώς δεν καταργείται η υποχρεωτικότητα επισύναψης πιστοποιητικού μη οφειλής ΤΑΠ στις εμπράγματες συναλλαγές. Η νέα διαδικασία ακολουθείται εναλλακτικά εφόσον το επιθυμεί ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής και στην περίπτωση που παρουσιάζεται αδυναμία έκδοσης της βεβαίωσης  εντός πέντε ημερών  από τους δήμους της χώρας. Η χρηματική εγγύηση καταβάλλεται  από τον συμβολαιογράφο μέσω ηλεκτρονικής τραπεζικής συναλλαγής στον δήμο, για λογαριασμό του υπόχρεου.

Κάπου εδώ αρχίζουν τα νομικά προβλήματα, σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους οι οποίοι σε σχετική ανακοίνωση στην οποία αναπτύσσουν τη σχετική επιχειρηματολογία τους, αντιπαραβάλλοντας  την πρακτική του δήμου Αθηναίων, που όπως  υποστηρίζουν προχωρά στην εφαρμογή άλλης διάταξης που  υπάρχει στον ίδιο νόμο, διευκολύνοντας τη διαδικασία : (δείτε εδώ σχετικό ρεπορτάζ του Ecopress)

Πρώτον ότι δεν υπάρχει ουδεμία πρόβλεψη στο νόμο για τη διαδικασία της καταβολής της εγγυοδοσίας, τη σύνδεση της εγγυοδοσίας με το υπό μεταβίβαση ακίνητο ή  της διαδικασίας επιστροφής των χρημάτων της εγγύησης όπου απαιτηθεί. Επιπλέον, διαπιστώνεται ότι η διακίνηση χρηματικών ποσών που αφορούν στην εγγύηση του 3 ‰ από το λογαριασμό των συμβολαιογράφων και προς αυτόν, στην περίπτωση της επιστροφής της εγγύησης, δημιουργεί έντονα νομικά και φορολογικά ζητήματα από τυχόν ελέγχους είτε της ΑΑΔΕ είτε της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες.

Δεύτερον: Η αξία του 3 ‰ υπολογίζεται είτε στην αξία πώλησης είτε στην αντικειμενική αξία, χωρίς να διευκρινίζεται εάν προκρίνεται η υψηλότερη, δημιουργώντας και στο σημείο αυτό ασάφεια και σχετική ευθύνη του συμβολαιογράφου.

Τρίτον: Κατά παράβαση του νόμου κατά τον οποίο ο υπόχρεος στην καταβολή του ΤΑΠ και υποσχόμενος το ακίνητο ελεύθερο χρέους είναι ο μεταβιβάζων, με την παράγραφο γ’ του ίδιου άρθρου, ορίζεται η δυνατότητα κατάθεσης της εγγύησης από τον αποκτώντα.

Τέταρτον: Η δυνατότητα κατάθεσης της εγγύησης εκ μέρους του αποκτώντος γεννά έντονα νομικά ζητήματα καθώς η άσκηση εκ μέρους του αποκτώντος της συγκεκριμένης εναλλακτικής δύναται να ερμηνευτεί είτε ως αναδοχή χρέους είτε ως εγγύηση υπέρ τρίτου είτε ακόμα και ως προσαύξηση, κατά το ποσό της εγγύησης, του τιμήματος της μεταβίβασης εξ επαχθούς αιτίας ή της όλης αξίας της μεταβίβασης εκ χαριστικής αιτίας, με ό,τι αυτό συνεπάγεται από άποψη υποχρεώσεων καταβολής τελών και δικαιωμάτων.Συνεπώς, με τις ανωτέρω νέες διατάξεις ο συμβολαιογράφος καθίσταται υπόλογος για την έκδοση μίας απαραίτητης, επί ποινή ακυρότητας, για την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης και υπεύθυνος φορολογικά και νομικά.