ΥΠΕΝ: τα αυθαίρετα «κόβουν» τη νόμιμη αύξηση δόμησης στην περιοχή τους

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τα στοιχεία επιβάρυνσης της κάθε περιοχής από αυθαίρετες κατασκευές είναι από τα βασικά κριτήρια, που θα εξετάζονται για να καθοριστεί η όχι ως Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), δίνοντας η αφαιρώντας αντίστοιχα τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να υποδεχθούν συντελεστή δόμησης και να χτίσουν νόμιμα περισσότερα τετραγωνικά σε υφιστάμενα και νέα κτίρια.

Με απόφαση του υφυπουργού ΠΕΝ Νίκου Ταγαρά, που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ (αριθμ 3544, τεύχος Β΄)  καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συ­ντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.) και η διαδικασία έγκρισής τους, ώστε να μπει στο στάδιο της υλοποίησης ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης.

-«Με τις ειδικές πολεοδομικές μελέτες για τον καθορισμό Ζ.Υ.Σ. προσδιορίζονται, με πολεοδομικά κριτήρια, περι­οχές εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου, οι οποίες δύνανται να λειτουργήσουν ως Ζώνες Υποδοχής Συντε­λεστή Δόμησης. Δηλαδή, περιοχές οι οποίες δύνανται να υποδεχτούν αύξηση του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.), χωρίς να προκύπτει περιβαλλοντική υποβάθμιση και δυσμενέστερες συνθήκες διαβίωσης, όπως τεκμηριώνεται από τη σχετική ειδική πολεοδομική μελέτη και τη Στρα­τηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) που τη συνοδεύει»,  σημειώνεται στη σχετική απόφαση.

Αλλάζουν χέρια αξίες ακινήτων

Με την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, σε ΖΥΣ,  χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι είναι ή μελλοντικά θα γίνουν κάτοχοι τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, τους οποίους λαμβάνουν ως αποζημίωση για τα τετραγωνικά μέτρα δόμησης, που λόγω πολεοδομικών περιορισμών (σε διατηρητέα, ρυμοτομούμενα κλπ ακίνητα) δεν μπορούν να χτίσουν, θα έχουν τη δυνατότητα μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης, να πουλήσουν και νέοι ιδιοκτήτες να αγοράσουν δικαιώματα δόμησης.

Η αγοραπωλησία αφορά στην αξία των τίτλων και όχι στον απόλυτο αριθμό των μεταφερόμενων τετραγωνικών, (δηλαδή π.χ. μπορεί να μεταφερθούν 100 τετραγωνικά από μία περιοχή χαμηλών αντικειμενικών αξιών και να χτιστούν 20 τετραγωνικά σε μία ακριβή περιοχή).

Προϋπόθεση για ιδιοκτήτες υφιστάμενων η νέων κτιρίων να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα δόμησης είναι  η περιοχή τους να οριστεί με βάση τις νέες μελέτες του ΥΠΕΝ και μέχρι την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος,  ως Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή.

Ανοιχτή η νομιμοποίηση αυθαιρέτων με αγορά συντελεστή

Στα εννέα βασικά κριτήρια για να καθοριστεί μία περιοχή ως Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή που θέτει η νέα απόφαση του ΥΠΕΝ είναι  τα στοιχεία επιβάρυνσης της περιοχής από αυθαί­ρετες κατασκευές, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία των δηλώσεων υπαγωγής αυθαιρέτων σε τακτοποίηση του ΤΕΕ.

Δηλαδή όσοι πρόλαβαν και έκτισαν αυθαίρετα επιπλέον τετραγωνικά, αφού τους δόθηκε η δυνατότητα να τα τακτοποιήσουν με πρόστιμο, τώρα θα καθορίσουν εάν οι  ιδιοκτήτες της περιοχής τους θα έχουν ή όχι τη δυνατότητα να χτίσουν νόμιμα περισσότερα τετραγωνικά, μέσω μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο ότι έχει διατυπωθεί πρόταση από το ΤΕΕ προς το ΥΠΕΝ η οριστική νομιμοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (με μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις ή χωρίς οικοδομική άδεια), που έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση, αλλά και αδήλωτων  αυθαιρέτων της ίδιας κατηγορίας, για τα οποία το ΥΠΕΝ έχει ανακοινώσει ότι μελετά να τους δοθεί δεύτερη ευκαιρία τακτοποίησης, να γίνει μέσω της υποχρεωτικής αγοράς συντελεστή δόμησης από την ψηφιακή τράπεζα γης.

Τα εννέα κριτήρια για τις ΖΥΣ

Τα εννέα κριτήρια, που θα εξετάζουν οι μελετητές για να καθοριστεί μία περιοχή ως Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή, σύμφωνα με την απόφαση του ΥΠΕΝ είναι:

1. τα ισχύοντα και υπό έγκριση σχέδια υπερκείμενου σχεδιασμού (Ρυθμιστικά σχέδια, Περιφερειακά Χωρο­ταξικά σχέδια, ΓΠΣ, ΣΧΟΑΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.τ.λ.), καθώς και τα ειδικότερα στοιχεία τους για τις περιοχές προς πολεοδόμηση.
2. τα ισχύοντα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια της περιοχής μελέτης, με τους αντίστοιχους όρους και περι­ορισμούς δόμησης, επιτρεπόμενες χρήσεις, τους κοινο­χρήστους και κοινωφελείς χώρους κ.λπ., τα εγκεκριμένα όρια οικισμών.
3. οι περιοχές αποκλεισμού χωροθέτησης Ζ.Υ.Σ. σύμ­φωνα με τις περιπτώσεις β) έως και ζ) της παρ. 5 του άρθρου 72 του ν. 4495/2017. Ειδικά για τις περιοχές που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις, αποκλείεται ο καθορι­σμός Ζ.Υ.Σ. στα δύο (2) πρώτα Οικοδομικά τετράγωνα από το όριό τους.
4. το σύνολο των Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δό­μησης (Μ.Σ.Δ.) που έχουν εκδοθεί για ακίνητα προσφο­ράς συντελεστή δόμησης στην περιοχή του Δήμου.
5. τα στοιχεία επιβάρυνσης της περιοχής από αυθαί­ρετες κατασκευές, σύμφωνα με τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί στις βάσεις δεδομένων οι οποίες τηρούνται με μέριμνα του ΤΕΕ.
6. στοιχεία από κυκλοφοριακές μελέτες, ΣΒΑΚ κ.λπ. που έχουν ήδη εκπονηθεί.
7. στοιχεία επισκόπησης της υφιστάμενης κατάστασης, όπως απορρέουν από τα πλέον επίκαιρα και αξιοποιήσιμα υπόβαθρα (ορθοφωτοχάρτες, δορυφορικές εικόνες κ.λπ.).
8. στοιχεία (από Δήμο, Εθνικό Κτηματολόγιο κ.λπ.) γ την εκτίμηση των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων της περιοχής μελέτης που έχουν ήδη περιέλθει στην κυ­ριότητα του Δήμου ή άλλων αρμοδίων φορέων.
9. δημογραφικά, κοινωνικοοικονομικά, πληθυσμιακά και παραγωγικά δεδομένα.

Eξαιρετικής σημασίας πολεοδομικό εργαλείο

-«Με την παρούσα απόφαση καθορίζονται οι Τεχνικές Προδιαγραφές για την εκπόνηση των ειδικών πολεοδομικών μελετών καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελε­στή δόμησης (Ζ.Υ.Σ.), προκειμένου να καταστεί δυνατή η ασφαλής λειτουργία του θεσμού της Μεταφοράς Συντε­λεστή Δόμησης, ως μέσου αποζημίωσης των ιδιοκτητών τα ακίνητα των οποίων εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 70 του ν. 4495/2017», λέει η απόφαση του ΥΠΕΝ και σημειώνει ότι:

-«Η μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) αποτελεί εξαιρετικής σημασίας πολεοδομικό εργαλείο, δεδομέ­νου ότι με αυτήν επιτυγχάνεται η αφαίρεση Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) από «ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης» του άρθρου 70 του ν. 4495/2017 στα οποία δεν μπορεί να ασκηθούν – μερικώς ή ολικώς – τα δικαιώματα δόμησης που έχει θεσπίσει η πολιτεία για την περιοχή και η εν συνεχεία προσθήκη του σε «ακίνητα υποδοχής συ­ντελεστή δόμησης» του άρθρου 71, τα οποία εμπίπτουν πρωτίστως σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) που θεσμοθετούνται για το σκοπό αυτό, κατά τις διατάξεις του άρθρου 72 του νόμου.

Η ανωτέρω διαδικασία επι­τυγχάνει το συγκερασμό της συνταγματικής επιταγής για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς της Χώρας και τη διασφάλιση του κατάλληλου πολεοδομικού περιβάλλοντος για τη διαβίωση (των παρ. 6 και 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος αντιστοίχως), με την υποχρέωση της προστασίας της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 του Συντάγματος). Η ανάγκη καθορισμού Ζ.Υ.Σ. μετά από εκπόνηση σχετικών μελετών υπαγορεύεται περαι­τέρω από το γεγονός ότι ενώ η κεντρική διοίκηση και οι Ο.Τ.Α. μεριμνούν για την εφαρμογή του θεσμικού πλαι­σίου που απορρέει από το άρθρο 24 του Συντάγματος, έχουν παρατηρηθεί διαχρονικά μεγάλες δυσχέρειες στην αποζημίωση των ιδιοκτητών των ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, σε συνδυασμό με την οικονομική δυσχέρεια για την καταβολή της αναλογούσας κατά πε­ρίπτωση αποζημίωσης».

Χρηματοδότηση

Σημειώνεται ότι η εκπόνηση των νέων ΖΥΣ, που σύμφωνα με τα κριτήρια των μελετών θα οριστούν ως επί το πλείστον σε περιοχές των μεγάλων πολεοδομικών συγκροτημάτων της χώρας και αστικά κέντρα της περιφέρειας, εντάσσεται στα πολεοδομικά προγράμματα του ΥΠΕΝ, για τα οποία μαζί με την εκπόνηση των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, όπως και για μελέτες αστικών αναπλάσεων έχει εγκριθεί συνολική χρηματοδότηση 400 εκατ ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας της ΕΕ.

Δείτε στο ΦΕΚ την απόφαση του ΥΠΕΝ για τις τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών ΖΥΣ και τα παραρτήματα