Tα δικαιώματα των ιδιοκτητών για ακίνητα που «παίρνει το σχέδιο»

Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Tο νέο και ισχύον νομικό πλαίσιο για την προστασία των ιδιοκτητών δεσμευμένων ακινήτων σε απαλλοτριώσεις,  επεκτάσεις σχεδίων, διανοίξεις δρόμων, πράξεις εφαρμογής. Τι ισχύει για αναστολή οικοδομικών αδειών και κήρυξη κτίσματος ως διατηρητέο από το Υπουργείο Πολιτισμού.

Η σύνταξη κτηματολογίου στη χώρα μας ανέδειξε ένα μεγάλο θέμα, που αφορά στο δικαίωμα στην ιδιοκτησία και πώς προστατεύεται. Από τη στιγμή που κάθε τετραγωνικό μέτρο φορολογείται και ο κάθε πολίτης έχει στα χέρια του τίτλους κυριότητας, του είναι αδιανόητο και αναρωτιέται γιατί δεσμεύεται η περιουσία του χωρίς να αποζημιώνεται, ενώ ταυτόχρονα δεν μπορεί να την μεταβιβάσει και γενικά να την αξιοποιήσει.

Οι αποσπασματικές και πολύπλοκες νομικές διαδικασίες σε συνδυασμό με τη γραφειοκρατία που υπάρχει στο δημόσιο, όπου ο ένας «πετά» το μπαλάκι στον άλλον, έχουν δημιουργήσει πολλά βάρη στον ανύποπτο πολίτη, που απ’ τη μια πληρώνει τους φόρους και από την άλλη στερείται πραγματικά της ιδιοκτησίας του και πολλές φορές οδηγείται σε δικαστικά έξοδα και χρονοβόρες διαδικασίες για την αποδέσμευση του ακινήτου.

Ποια είναι τα βάρη ενός ακινήτου;

1. Λόγω τακτοποίησης από εφαρμογή του Ρυμοτομικού Σχεδίου για την οικοδόμηση όλων των οικοπέδων σε ένα οικοδομικό τετράγωνο.

Τακτοποίηση είναι η ενέργεια, μέσω μιας διοικητικής πράξης, με την οποία γίνεται η ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων γειτονικών ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να αποκτήσουν την κατάλληλη μορφή για την καλύτερη δυνατή εκμετάλλευσή τους. Με άλλα λόγια, η πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού αποτελεί το μέσο για να επιτευχθεί η αρτιότητα – οικοδομησιμότητα του ακινήτου, που γίνεται με ανάλογες προσκυρώσεις ανταλλαγές εδαφικών τμημάτων των υπό τακτοποίηση οικοπέδων.

2. Για τη διάνοιξη ή επέκταση δημοτικού δρόμου, πλατείας, πάρκου κ.λπ. για την εφαρμογή Σχεδίου που εγκρίθηκε πριν την ισχύ του ν.1337/1983

Απαιτείται η σύνταξη πράξης αναλογισμού η οποία αποτελεί μέρος της διαδικασίας απαλλοτρίωσης των τµημάτων οικοπέδων, που ρυμοτοµούνται µε την εφαρμογή του ισχύοντος ρυμοτοµικού σχεδίου. Ο αναλογισμός είναι η διαδικασία μέσα από την οποία καθορίζονται τα επιμέρους ρυμοτομούμενα τμήματα προς αποζημίωση, οι ιδιοκτήτες που θα το αποζημιώσουν και το μέτρο της επιβάρυνσης του καθενός από αυτούς. Δηλαδή από την πράξη αναλογισμού προκύπτει ποιοι είναι οι ιδιοκτήτες που πρέπει να αποζημιωθούν και ποιοι είναι οι παρόδιοι ιδιοκτήτες που θα ωφεληθούν από την εφαρμογή του σχεδίου πόλης.

Οι πράξεις αναλογισμού διακρίνονται στις παρακάτω περιπτώσεις:

1) Πράξη Αναλογισμού, που αφορά στην απαλλοτρίωση των οικοπέδων ή των τμημάτων οικοπέδων που δεσμεύονται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης. Σημειώνεται ότι προηγείται του αναλογισμού η τακτοποίηση των οικοπέδων, προκειμένου πάντοτε να υποχρεούνται για αποζημίωση τα τακτοποιημένα οικόπεδα.

2) Πράξη Αναλογισμού Επείγουσας Ανάγκης, η οποία πραγματοποιείται όταν επείγει η διάνοιξη οδού του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή επισπεύδων είναι ο οικείος δήμος ή το δημόσιο.

3. Λόγω επέκτασης του Πολεοδομικού Σχεδίου με το καθεστώς του ν. 1337/83 που εκκρεμεί η σύνταξη Πράξης Εφαρμογής

Αφορά τα οικόπεδα που βρίσκονται σε περιοχή επέκτασης των εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, καθώς και των οικισμών. Σε αυτήν την περίπτωση η έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης έχει τις συνέπειες της έγκρισης του Σχεδίου Πόλης. Για τη δημιουργία των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, συμμετέχουν όλες οι ιδιοκτησίες που βρίσκονται εντός της Πολεοδόμησης, αναλογικά με το μέγεθος τους και εφαρμόζεται η διαδικασία της εισφοράς σε γη και χρήμα με τη σύνταξη μελέτης Πράξης Εφαρμογής χώρων.

4. Λόγω Πράξης Εφαρμογής

Η εφαρμογή Ρυμοτομικού Σχεδίου που εγκρίθηκε με τις διατάξεις του ν.1337/1983, ακολουθεί τις διατάξεις που ισχύουν για τη σύνταξη ενιαίας Πράξης Εφαρμογής (Π.Ε) που προσδιορίζει τις υποχρεώσεις εισφοράς γης και χρήματος των εντασσόμενων σε σχέδιο ιδιοκτητών/ιδιοκτησιών. Οι εισφορές διατίθενται κατά προτεραιότητα για τη δημιουργία των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και αν η συνολική επιφάνειά τους υπολείπεται της συνολικής επιφάνειας των καθορισμένων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, εφαρμόζονται συμπληρωματικά οι διατάξεις αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης, με υπόχρεο το Δήμο.

Στην πράξη οι ιδιοκτήτες που έχουν να λαμβάνουν αποζημίωση από το δήμο ή τρίτους περιμένουν πολλά χρόνια και αναγκάζονται να προσφύγουν στα δικαστήρια.

5. Λόγω αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών και εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών

Το μέτρο της αναστολής εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών και έκδοσης οικοδομικών αδειών μπορεί να επιβληθεί τόσο σε περίπτωση τροποποίησης των ατομικών ρυθμίσεων του σχεδίου (όπως χαρακτηρισμός κτηρίου ως κοινής ωφέλειας), όσο και σε περίπτωση τροποποίησης των κανονιστικού περιεχομένου ρυθμίσεων του σχεδίου (όροι και περιορισμοί δόμησης) και στην περίπτωση της τροποποίησης των κανονιστικών μόνο ρυθμίσεων του σχεδίου (όρων και περιορισμών δόμησης) προς μεγαλύτερη προστασία του περιβάλλοντος, είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί η ομοιόμορφη εφαρμογή του νέου σχεδίου και η μη ανατροπή του από πραγματικές καταστάσεις (π.χ. ανέγερση κτιρίου εντός προβλεπόμενου δρόμου ή χώρου πρασίνου, σχολείου κλπ). Η αναστολή γίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και διαρκεί έναν χρόνο με δικαίωμα παράτασης ακόμα έναν.

6. Λόγω κήρυξης κτίσματος ως διατηρητέο από το Υπουργείο Πολιτισμού

Σύμφωνα με τη νομοθεσία υπάρχουν μια σειρά από υποχρεώσεις και δικαιώματα, των κυρίων, νομέων ή κατόχων διατηρητέων ακίνητων όπως:

• Απαγορεύεται οποιαδήποτε επέμβαση χωρίς την έγκριση του αρμόδιου υπουργείου που το κήρυξε διατηρητέο.
• Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να το συντηρεί και να το επισκευάζει. Διαφορετικά, τις απαραίτητες εργασίες μπορούν να κάνουν οι αρμόδιες υπηρεσίες και να του καταλογίσουν τη δαπάνη.
• Υπάρχει, θεωρητικά τουλάχιστον, η δυνατότητα της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, αλλά όμως δεν μπορεί να υλοποιηθεί διότι δεν έχουν καθοριστεί ακόμα περιοχές υποδοχής συντελεστή και το θέμα είναι σε εκκρεμότητα.
• Διατηρητέα κτίρια ή κτίρια που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς και τα οποία έχουν κατεδαφιστεί από γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία (π.χ. σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα κλπ) ή κρίνονται κατεδαφιστέα με πρωτόκολλα επικινδύνως ετοιμόρροπου οικοδομής, επανακατασκευάζονται με δαπάνη των ιδιοκτητών.

7. Λόγω απαλλοτρίωσης από ένα φορέα π.χ. πανεπιστήμιο

Με τον όρο αναγκαστική απαλλοτρίωση εννοούμε την αφαίρεση της κυριότητας της ιδιοκτησίας, με διοικητική πράξη της διοίκησης, λόγω δημόσιας ωφέλεια (π.χ. χωροθέτηση πανεπιστημιακών εγκαταστάσεων, νοσοκομείου, αρχαιολογικού χώρου κλπ). Η αφαίρεση της κυριότητας επέρχεται ύστερα από την καταβολή από τον αρμόδιο φορέα της πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη μετά την ολοκλήρωση της απαλλοτρίωσης.

Τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης είναι:

1) κήρυξη της απαλλοτρίωσης,

2) προσδιορισμός της αποζημίωσης από το δικαστήριο στην Περιφέρεια του οποίουβρίσκεται το ακίνητο,

3) αναγνώριση των δικαιούχων της αποζημίωσης,

4) συντέλεση της απαλλοτρίωσης που επέρχεται από την καταβολή της πλήρους αποζημίωσης στον δικαιούχο, η οποία πρέπει να καταβληθεί εντός 18 μηνών, από την έκδοση της απόφασης τουδικαστηρίου.

8. Οι ιδιοκτήτες των γηπέδων που βρίσκονται στην εκτός σχεδίου περιοχή και έχουν πρόσωπο σε καθορισμένη οριογραµµή αιγιαλού και παραλίας

Σύµφωνα µε το Ν.2971/2001 «περί αιγιαλού, παραλίας και άλλων διατάξεων» για την παραλία εφαρµόζονται οι διατάξεις περί απαλλοτριώσεων λόγω ρυµοτοµίας. Αρµόδια Υπηρεσία για την περαιτέρω διαδικασία είναι η Πολεοδοµική Υπηρεσία του ∆ήµου, που ωφελείται από τηδηµιουργία της παραλίας και ο οποίος δύναται να συνεισφέρει στην αποζηµίωση για την αναγκαστική απαλλοτρίωση των ακινήτων, που καταλαµβάνει η παραλία. Συνεπώς για τηναπαλλοτρίωση των ιδιοκτησιών, που εµπίπτουν εντός της ζώνης παραλίας συντάσσεται πράξη αναλογισµού αποζηµίωσης οικοπέδων.

Ποια είναι τα προβλήματα που δημιουργούνται στους ιδιοκτήτες απαλλοτριωθέντων ακινήτων;

Τα συνήθη προβλήματα τα οποία δημιουργούνται στους ιδιοκτήτες απαλλοτριθέντων ακινήτων από τη λειτουργία της Διοίκησης είναιτα παρκάτω:

• Μακροχρόνια δέσµευση ιδιοκτησίας χωρίς κήρυξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης
• Καθυστέρηση στην καταβολή αποζηµίωσης επί κηρυχθείσας αναγκαστικήςαπαλλοτρίωσης
• Καθυστέρηση στην καταβολή αποζηµίωσης επί στερήσεως χρήσεως ακινήτου
• Επανεπιβολή αναγκαστικής απαλλοτρίωσης χωρίς τη συνδροµή των νοµίµωνπροϋποθέσεων

Ποιο είναι το νέο και ισχύον νομικό πλαίσιο για την προστασία των ιδιοκτητών δεσμευμένων ακινήτων;

Με βάση το Νόμο 4759/2020, που ψηφίστηκε πρόσφατα από τη Βουλή προβλέπει η αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους.

Επίσης ορίζει ότι μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επιβληθεί εκ νέου μόνο μία φορά από τον εκάστοτε Δήμο, βάζοντας φρένο σε καταχρηστικές αποφάσεις, που έπαιρναν οι Δήμοι προχωρώντας σε δεσμεύσεις ακινήτων, χωρίς στη συνέχεια να αποζημιώνουν τους ιδιοκτήτες, λόγω οικονομικής δυσπραγίας.

“Ταχυδρόμος Μαγνησίας”