Τα χτυπήματα σε μηχανικούς, μικροϊδιοκτησία, ιδιοκατοίκηση

Του Βαγγέλη Ματράγκου* Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

info@neteng.gr

 Πως συνδέονται και που οδηγούν την απασχόληση των μηχανικών, το στεγαστικό, την τύχη της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας και τις επενδύσεις στις κατασκευές η κατάργηση των ευεργετημάτων ΝΟΚ και η εισαγωγή του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, η συρρίκνωση των οικισμών και η κατάργηση δόμησης εκτός σχεδίου, το ΠΔ 71/2019 για τις μελέτες και κατασκευές ιδιωτικών κτιρίων,  οι αλλαγές στο μητρώο ενεργειακών επιθεωρητών, η σύνδεση της κοινωνικής κατοικίας με τη χρυσή βίζα και επενδύσεις ΣΔΙΤ και το νέο πείραμα νομιμοποίησης αυθαιρέτων για αθλητικές εγκαταστάσεις.

Το θρίλερ της αναθεώρησης του ΝΟΚ με την κατάργηση των ευεργετημάτων δόμησης που προέκυψε μετά από 13 χρόνια εφαρμογής τους, λόγω της πολύκροτης απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146–149/2025), περιλαμβάνεται στον γενικότερο σχεδιασμό, που έχει ξεκινήσει από την εποχή των μνημονίων, να χτυπηθούν δύο βασικοί πυλώνες της ελληνικής κοινωνίας: Πρώτα να μειωθεί η αυτοαπασχόληση και οι μικρές εταιρίες, κυρίως στο επιστημονικό κομμάτι και κατόπιν η μικροϊδιοκτησία και η ιδιοκατοίκηση.

Το νέο θέατρο του παραλόγου με τη νομοθετική ρύθμιση για το ΝΟΚ

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Ecopress, το ΥΠΕΝ κατέληξε στην κατάργηση της οριζόντιας εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ και παράλληλα νομοθετείται εξουσιοδότηση για την έκδοση δύο νέων προεδρικών διαταγμάτων. Ένα ΠΔ, που θα ορίσει τους όρους και τις προϋποθέσεις για να χτίσουν με τα μπόνους του ΝΟΚ όσοι έχουν έναρξη εργασιών πριν την 11η Δεκεμβρίου του 2024. Και δεύτερο ΠΔ για την εφαρμογή περιβαλλοντικού ισοδύναμου με ειδικό σχέδιο ανά Δήμο, που θα καταβάλλουν ως αντιστάθμισμα των μπόνους του ΝΟΚ, για να υλοποιήσουν νόμιμες οικοδομικές άδειες κατασκευών ενταγμένες σε χρηματοδοτικά προγράμματα, όσοι δεν ξεκίνησαν εργασίες πριν την ίδια ημερομηνία.

Και εδώ ξεκινά το θέατρο του παραλόγου.

Όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ ρητά τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις). Με Προεδρικό Διάταγμα, σε συνέχεια των σχετικών κατευθύνσεων του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.

Όσοι δεν ξεκίνησαν εργασίες μέχρι αυτήν την ημερομηνία υποχρεούνται να προβούν σε αναθεώρηση της ΟΑ με νέες μελέτες χωρίς τα επίμαχα άρθρα του ΝΟΚ. Αν όμως έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία π.χ. ΕΣΠΑ κλπ τότε για αυτούς και μόνο και για να μην χαθεί η η αξιοπιστία της χώρας απέναντι σε θεσμικούς εταίρους, επενδυτές και δικαιούχους ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών προγραμμάτων και για να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ.

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο περιλαμβάνει δύο μέτρα:

α) την καταβολή ενός τέλους και

β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις.

Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Η διατήρηση της ισχύος των αδειών αυτών συνδέεται άρρηκτα με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου, την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της χώρας μας που απορρέουν από τις συμβατικές δεσμεύσεις έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.

Το ίδιο περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα κληθούν να καταβάλουν και οι της πρώτης περίπτωσης, που έχουν ξεκινήσει δηλαδή εργασίες πριν την 11/12/24 και έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός αλλά είχαν την ατυχία να έχουν καταγγελίες ακύρωσης της ΟΑ τους. Αν δε ο φέρων οργανισμός δεν έχει ολοκληρωθεί, αν πχ δεν έχουν σκυροδετηθεί όλοι οι όροφοι, τότε  θα επιλαμβάνονται το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του ΥΠΕΝ για να εξετάσουν με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια την αναγκαιότητα ή μη της συνέχισης υλοποίησης της οικοδομικής άδειας με τα κίνητρα και τις προσαυξήσεις ΝΟΚ.

Οι άδειες που εντάσσονται σε ειδικά χωρικά σχέδια αναπτυξιακού χαρακτήρα εξαιρούνται του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, όπως και τα διατηρητέα.

Εξισώνεται επί της ουσίας η εφαρμογή μια νόμιμης άδειας, με την τακτοποίηση αυθαιρέτου στη βάση της περιβαλλοντικής επιβάρυνσης και στην επιβολή προστίμου για την ολοκλήρωση του ακινήτου στην πρώτη περίπτωση και για διατήρησή του στη δεύτερη, στα πλαίσια πάντα του περιβαλλοντικού αντισταθμίσματος.

Με αυτή τη λογική θα έπρεπε να υπάρχει ανάλογο και μεγαλύτερο ίσως περιβαλλοντικό ισοδύναμο για όλες τις αποπερατωμένες εδώ και χρόνια κατασκευές που έχουν κάνει χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ.

Έχουμε υποστηρίξει και παλιότερα, πως ο συνδυασμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ οδήγησε σε αύξηση του συντελεστή δόμησης και του ύψους ειδικά σε περιοχές έντονα πυκνοκατοικημένες. Εδώ όμως και 12 χρόνια η πολιτεία η οποία τα νομοθέτησε δεν κατάλαβε τίποτα ή απλά στα πλαίσια της ανάπτυξης στα χρόνια της καθίζησης της οικοδομικής δραστηριότητας έκανε τα στραβά μάτια στις περιβαλλοντικές επιπτώσεις;

Εδώ η ηγεσία έχει ανακαλύψει το μυστικό του πως να νομιμοποιεί το μπάχαλο που δημιουργεί με την επιβολή προστίμων σε νόμιμες και μη νόμιμες πράξεις και διαδικασίες, βαφτίζοντάς το είτε περιβαλλοντικό ισοδύναμο, είτε πρόστιμο που καταβάλλεται στο Πράσινο Ταμείο, στα πλαίσια πάντα της προστασίας του Δομημένου Περιβάλλοντος και του αντισταθμίσματος στην δημιουργία περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Και φυσικά στα πλαίσια της διατήρησης τη αξιοπιστίας της χώρας εξαιρούνται οι μεγάλες επενδύσεις, οι οποίες βέβαια δεν θα γίνουν ούτε από τον πολίτη ούτε από τον μικρομελετητή ή μικροεργολάβο, μιας και η πρόσβαση σε αυτά τα χρηματοδοτικά εργαλεία είναι εξαιρετικά δύσκολη για αυτούς.

Όσοι επομένως από τους μικροεργολάβους έχουν υπογράψει εργολαβικό ή ακόμα και ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έχει κάνει χρήση κατά την έκδοση της ΟΑ των ευεργετημάτων του ΝΟΚ, θα πρέπει να περιμένει να εκδοθούν τα αντίστοιχα ΠΔ και μετά να συνεχίσουν τις εργασίες είτε με την καταβολή ισοδυνάμου είτε περιμένοντας να αποφασίσει το Συμβούλιο την τύχη του.

Αυτά είναι βέβαιο πως ενισχύει την αξιοπιστία της χώρας, σε ό,τι αφορά την εξυπηρέτηση μόνο των μεγάλων επιχειρηματιών και μεγαλοεργολάβων. Σε αυτό πράγματι υπάρχει συνέχεια του κράτους.

Στους οικισμούς η ελληνική πολιτεία μετά από 40 χρόνια αποφάσισε να μοιάσει στο ελβετικό κράτος

Κατά τα άλλα ανατρέχοντας χρονικά προς τα πίσω, πριν την εξαιρετική αυτή εξέλιξη, έχει προκύψει και το ζήτημα των ορίων των οικισμών. Εδώ το κράτος που θέλει να έχει αξιοπιστία και συνέχεια, αποφάσισε σε μία ημέρα να μοιάσει στο ελβετικό κράτος. Με ΠΔ καθορίζονται κριτήρια που επιφέρουν τη συρρίκνωση των οικισμών σε όρια που περιγράφουν την υφιστάμενη κατάσταση των κατοικημένων περιοχών ως είχαν το 1983. Δέχεται δηλαδή η ηγεσία του ΥΠΕΝ πως 40 χρόνια μετά όλοι οι οικισμοί της χώρας έχουν παραμείνει στάσιμοι, η ανθρωπότητα δεν έχει εξελιχθεί και ως εκ τούτου από την μια ημέρα στην άλλη οικοδομήσιμα αγροτεμάχια θα μπορούν μόνο να φυτευθούν.

Μάλιστα για να το απαλύνει λίγο θέτει ένα χρονικό περιθώριο 3 ετών, αλλά η κτηματαγορά έχει άμεσα αντανακλαστικά και μικρή διαφορά φάσης και ως εκ τούτου αυτές οι ιδιοκτησίες έχουν ήδη χάσει το 90% της αξίας τους.

Τελικά προκύπτει πως την ευθύνη την αναλαμβάνουν πάλι οι ιδιώτες μηχανικοί μιας και κανείς δεν γνωρίζει αν οι οικοδομικές άδειες που θα εκδοθούν σήμερα θα ισχύουν τρία χρόνια μετά, με κίνδυνο νόμιμες άδειες να οδηγήσουν σε αυθαίρετα κτίρια και το υπουργείο απαντάει κάντε ό,τι νομίζετε.Έχει χαθεί κάθε ίχνος πολεοδομικής ασφάλειας και η αγορά έχει μεταβληθεί σε πολεοδομικό Φαρ Ουεστ.

Ακόμα πιο πριν δημιουργήθηκε πάλι από το ΣτΕ το ζήτημα της οικοδομησιμότητας των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων σε ό,τι αφορά το πρόσωπό τους σε επίσημα αναγνωρισμένους δρόμους. Ξαφνικά άρτια αγροτεμάχια έχαναν το δικαίωμα δόμησης γιατί ο δρόμος που μέχρι πρότινος υπήρχε στο πρόσωπό του έπαψε να υπάρχει. Αυτό οδήγησε στην πλήρη απαξίωσή τους και στην μετατροπή τους σε έκταση μόνο για καλλιέργεια και ανάπτυξη ΑΠΕ.

Ποιοί κόβονται και ποιοί ευνοούνται από τις αλλαγές στο μητρώο ενεργειακών επιθεωρητών

Με νέο ΦΕΚ-1228 Β/12-3-25 που δημοσιεύθηκε στις 12-3-2025, το ΥΠΕΝ αποφάσισε να καταργήσει τις υφιστάμενες τάξεις των ενεργειακών επιθεωρητών. Καταργείται η  Γ τάξη και διατηρούνται  οι Α και Β. Στην Α τάξη, η εγγραφή στο μητρώο γίνεται μόνο με την κατάθεση των τίτλων σπουδών, όπως ίσχυε μέχρι τώρα, και παραμένει ο περιορισμός της επιθεωρούμενης επιφάνειας του ακινήτου μέχρι τα 250 τ.μ. Ενώ για να εγγραφεί κάποιος επιθεωρητής Α τάξης στην Β τάξη, πλέον δεν θα λαμβάνεται υπόψιν η ικανοποίηση του ελάχιστου αριθμού των 30 διενεργούμενων επιθεωρήσεων σε ακίνητα με την αντίστοιχη έκδοση των 30 Π.Ε.Α, αλλά  θα πρέπει να έχει κατ’  ελάχιστον επιθεωρήσει ως επιθεωρητής Α τάξης πάνω από 40.000 τμ. Όποιος δηλαδή ανήκε στην Γ’ τάξη και δεν έχει το όριο των 40 χιλ τ.μ. αυτόματα υποβιβάζεται στην Α’ τάξη.

Με ποια λογική θεσπίστηκε αυτό το όριο κανείς δεν ξέρει. Ουσιαστικά επικροτεί την διενέργεια ενεργειακών επιθεωρήσεων με το … κιλό και δεν δίνει καμία σημασία στα ποιοτικά χαρακτηριστικά.

Η απόφαση αυτή είναι εις βάρος της ποιότητας της εργασίας και ενισχύει τα μεγάλα γραφεία τα οποία μπορούν να εκδίδουν Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης μέσα από γραμμή παραγωγής.

Εξισώνονται Ολυμπιακές εγκαταστάσεις, με μικρό ιδιωτικό γυμναστήριο στο ισόγειο πολυκατοικίας

Στις 24 Δεκεμβρίου του 2024, παραμονή Χριστουγέννων, δημοσιεύθηκε ο νόμος για τις αθλητικές εγκαταστάσεις, που αφορά τις δημόσιες και ιδιωτικές εγκαταστάσεις είτε πρόκειται για εγκατάσταση που φιλοξενεί Ολυμπιακούς αγώνες, είτε για ένα μικρό ιδιωτικό γυμναστήριο στο ισόγειο μιας πολυκατοικίας.

Στα πλαίσια προφανώς της διατήρησης της αξιοπιστίας της χώρας προς τους επενδυτές αλλά και προς τους εταίρους μας, ένα από τα δικαιολογητικά για την έκδοση άδειας λειτουργίας ενός ιδιωτικού γυμναστηρίου ανεξαρτήτου επιφάνειας στο οποίο θα γυμνάζονται οι πολίτες, είναι και η καταχώρηση όλων των κτισμάτων της αθλητικής εγκατάστασης στην πλατφόρμα απογραφής κτηρίων για προσεισμικό έλεγχο του Οργανισμού Αντισεισμικού Σχεδιασμού και Προστασίας (Ο.Α.Σ.Π.). Με ποια λογική και με ποια διαδικασία θα γίνει Πρωτοβάθμιος Προσεισμικός έλεγχος σε ιδιωτικό κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικίας, ποιος θα το αναρτήσει και ποιος θα το πληρώσει, είναι ερωτήματα τα οποία προφανή απάντηση δεν έχουν.

Το τελευταίο μικρό παράδειγμα διαδικασίας, αποτελεί άλλο ένα δείγμα του πόσο δύσκολη έως αδύνατη είναι η εργασία ενός μικρού γραφείου μηχανικών και πως η αλλοπρόσαλλη νομοθεσία τους πετάει εκτός επαγγέλματος.

Οι ανατροπές με το ΠΔ 71/2019  στη μελέτη και κατασκευή ιδιωτικών κτιρίων

Το ίδιο συμβαίνει και με τον ΠΔ71/2019 , όπου ο νέος τρόπος στελέχωσης των μελετητικών και κατασκευαστικών εταιριών που εκτελούν δημόσιες συμβάσεις, άλλαξε επί τα χείρω σε ό,τι αφορά τα οικονομικά κριτήρια διατήρησης των τάξεων, δημιουργώντας μεγάλες οικονομικές και λειτουργικές απαιτήσεις, τόσο στους κύκλους εργασιών και στους προϋπολογισμούς στα πτυχία, όσο και στο καθημερινό διαχειριστικό κόστος.

Έτσι οι κατασκευαστικές 1^ης και 2^ης τάξης θα αφανιστούν και θα μεταπέσουν στην τάξη Α2, αφήνοντας έδαφος στις μεγάλες και πολύ μεγάλες εταιρίες και το αντίστοιχο θα γίνει και στις μελετητικές.

Με πρόταση προς την Κεντρική Αντιπροσωπεία του ΤΕΕ του υπογράφοντος, και έτερου συναδέλφου, ψηφίστηκε κείμενο του Συλλόγου Μελετητών Ελλάδος, το οποίο ζητάει από τα αρμόδια Υπουργεία την αναστολή του και την ουσιαστική αναδιαμόρφωσή του ώστε να μην τιναχθούν τόσο οι μικρές κατασκευαστικές και μελετητικές εταιρίες στον αέρα όσο και οι υφιστάμενες συμβάσεις.

Η διαδικασία ανακατανομής των αξιών της γης συνεχίζεται αμείωτη

Όλα τα παραπάνω συντρέχουν, όπως αναφέρθηκε στην αρχή, στην επιδρομή κατά της μικροϊδιοκτησίας, της ιδιοκατοίκησης και των μικρών γραφείων του τεχνικού κόσμου. Ταυτόχρονα αυξάνει η στήριξη στους μεγάλους επιχειρηματικούς ομίλους που σταδιακά υποκαθιστούν το Δημόσιο στην παροχή υπηρεσιών.

Ενδεχομένως όλα αυτά να σχετίζονται και με το νόμο για την κοινωνική κατοικία και το «προμοτάρισμα» των μεγαλοκατασκευαστών με πρόσχημα την μαζική φθηνή παροχή στέγης,  όπου ενδεχομένως οι περιοχές που κρίθηκαν εκτός οικισμού και οι αξίες τους κατακρημνίστηκαν να μπορούν να ξαναγίνουν οικοδομήσιμες στα πλαίσια  προγραμμάτων κοινωνικού ενοικίου ή δημοτικής στέγασης.

Η διαδικασία ανακατανομής των αξιών της γης συνεχίζεται αμείωτη, όπου σε κάποιες περιπτώσεις μειώνεται η αξία περιοχών και σε άλλες αυξάνεται τεχνηέντως, όπως η προκλητική νομοθέτηση της χρυσής βίζας που είχε ως αποτέλεσμα να εκτοξευθούν οι τιμές πώλησης αλλά και τα ενοίκια σε πολλές περιοχές κυρίως της Αθήνας και να εκδιωχθούν οι κάτοικοι από αυτές από τους νέους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες.

Τουλάχιστον η αξιοπιστία της χώρας διασώθηκε. Τώρα όμως που γνωρίζουμε, η μπάλα είναι στο δικό μας γήπεδο.

*Βαγγέλης Ματράγκος, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, Μέλος της Κεντρικής Αντιπροσωπείας ΤΕΕ