Τα “κόκκινα δάνεια” καταλύτης για την εξέλιξη του κτιριακού αποθέματος

Τα κόκκινα δάνεια κλείνουν σπίτια ανοίγοντας εκ των πραγμάτων δουλειές για την κατασκευαστική αγορά

Μελέτη του ΙΟΒΕ για το κτιριακό απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα προβλέπει ότι, καθώς τα κτίρια γερνάνε και εξαντλείται το απόθεμα νέων κτιρίων που είχε δημιουργηθεί μέχρι το 2008, «οι συναλλαγές που θα πραγματοποιηθούν στο επόμενο χρονικό διάστημα θα προέλθουν είτε από την «ανακύκλωση» των κτιρίων που βρίσκονται σε καθεστώς κόκκινων δανείων, είτε με νέες κατασκευές».

Η πρόβλεψη του ΙΟΒΕ αντιμετωπίζει τα κόκκινα δάνεια ως καταλύτη για την εξέλιξη του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Το Ινστιτούτο αναμένει ότι το επόμενο χρονικό διάστημα τα κτίρια θα «ανακυκλωθούν», εφ’ όσον αλλάξουν χέρια. Πολλά από τα κόκκινα σπίτια θα καταλήξουν μέσω των τραπεζών στα χέρια νέων ιδιοκτητών. Η μελέτη αναφέρεται στους πλειστηριασμούς επικεντρώνοντας στις συναλλαγές που θα πυροδοτηθούν, αλλά και στις εργασίες αναβάθμισης που επιβάλλει η νέα νομοθεσία ως προϋπόθεση για την εμπορική εκμετάλλευση των κτιρίων από τους νέους ιδιοκτήτες τους.

Η μελέτη του ΙΟΒΕ καταγράφει επίσης τη μεγάλη ανάγκη για την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Ενέργειας & Περιβάλλοντος (Ιανουάριος 2018), το μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών (65,3%) στην Ελλάδα κατατάσσεται στη χαμηλή ενεργειακή κατηγορία Ε – Η, ενώ ο κτιριακός τομέας συνολικά, ευθύνεται για το 45% της εγχώριας κατανάλωσης ενέργειας.

Οι μελετητές προβλέπουν ακόμη ότι το επόμενο χρονικό διάστημα, το οποίο ωστόσο δεν προσδιορίζουν, θα οδηγηθούμε σε νέες κατασκευές, καθώς το κτιριακό απόθεμα της χώρας γερνά και εξαντλείται. Ήδη οι κατοικίες είναι κατά μέσο όρο μεσήλικες.

Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή κτιρίων, το απόθεμα κατοικιών στην ελληνική επικράτεια το 2011 περιλάμβανε 6,4 εκ. κατοικίες, με μέση ηλικία τα 40 έτη. Περισσότερα από τα μισά κτήρια (3,5 εκ.) κτίστηκαν μεταξύ του 1960 και του 1980 Το κτιριακό απόθεμα συνέχισε να αυξάνεται τις επόμενες δεκαετίες (1990 και 2000) κατά 1 εκ. κτήρια περίπου ανά δεκαετία. Σήμερα, το 67,3% των κατοικιών έχει ηλικία άνω των 45 ετών, με το 45% των κτισμάτων να έχει αποπερατωθεί μετά το 1981, δηλαδή έχει ηλικία άνω των 35 ετών.

Ο μεγάλος αριθμός κτιρίων δεν σημαίνει ότι όλα χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς ή ιδιωτικούς σκοπούς. Εκτιμάται, για παράδειγμα, ότι στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, σε μια ζώνη που εκτείνεται κατά μήκος του άξονα των πλατειών Συντάγματος και Ομονοίας, τα επαγγελματικά κτίρια καταγράφουν ποσοστά κενών χώρων της τάξεως του 16%, ενώ κοντά στην πλατεία Ομονοίας το ποσοστό αυξάνεται στο 30%. Παράλληλα, στην αγορά κατοικίας υπολογίζεται ότι το 25% των κτιρίων στο ευρύτερο κέντρο της πόλης είναι κενό. Η «γήρανση» του κτιριακού αποθέματος, σε συνδυασμό με τις εκτιμήσεις της αγοράς για εξάντληση του αποθέματος νέων κτιρίων που είχε δημιουργηθεί μέχρι το 2008, οδηγούν στο συμπέρασμα ότι οι συναλλαγές που θα πραγματοποιηθούν στο επόμενο χρονικό διάστημα θα προέλθουν είτε από την «ανακύκλωση» των κτηρίων που βρίσκονται σε καθεστώς «κόκκινων» δανείων, είτε με νέες κατασκευές.

■ Κανονικές κατοικίες κατά περίοδο κατασκευής · Ποσοστό Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ.

Άδεια 2,3 εκατομμύρια σπίτια

Διαχωρίζοντας τα κτίρια ανάλογα με τη χρήση τους, προκύπτει ότι τα 4,1 εκ. (65% του συνόλου) είναι οι κατοικούμενες κατοικίες, ενώ 2,3 εκ. κατοικίες παραμένουν κενές Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά ανήλθε στο 73,2%, παραμένοντας ένα από τα υψηλότερα εντός της ΕΕ. Το 1,4% του συνόλου των
κατοικιών (88 χιλ.) ήταν το 2011 κενό προς πώληση, ενώ περίπου 730 χιλ. κατοικίες είναι εξοχικές.

Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ.

Περαιτέρω, σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Ενέργειας & Περιβάλλοντος (Ιανουάριος 2018), το μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών (65,3%) στην Ελλάδα κατατάσσεται στη χαμηλή ενεργειακή κατηγορία Ε – Η. Στην κατηγορία αυτή το μεγαλύτερο ποσοστό ενέργειας καταναλώνεται κυρίως για την κάλυψη αναγκών σε θέρμανση, ενώ συνολικά ο κτιριακός τομέας ευθύνεται για το 45% της εγχώριας κατανάλωσης ενέργειας. Έτσι, εκτός από τη μεγάλη μέση ηλικία, το κτιριακό απόθεμα στην Ελλάδα παρουσιάζει και χαμηλή ενεργειακή αποδοτικότητα.

Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι αρκετά υψηλό. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat, ανήλθε σε 73,9% το 2016, με πτωτική τάση από το 2010 (77,2%) Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης για άτομα με εισόδημα άνω του 60% του διάμεσου εισοδήματος της χώρας ήταν 75,2% το 2016, έναντι 79% το 2010, ενώ στον πληθυσμό με εισόδημα κάτω από το 60% του διάμεσου εισοδήματος το ποσοστό ήταν 68,7%. Επομένως, ακόμα και άτομα με σχετικά χαμηλό εισόδημα είναι ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο η απόκλιση μεταξύ των δύο εισοδηματικών κατηγοριών έχει αυξηθεί. Συγκεκριμένα, η διαφορά στα ποσοστά το 2007 ήταν 3,6 μονάδες, ενώ το 2016 διευρύνθηκε στις 6,5 μονάδες, καθώς την ίδια περίοδο τα άτομα με χαμηλό σχετικό εισόδημα στράφηκαν στην ενοικίαση, με αύξηση στο ποσοστό από 27% το 2007 σε 31% το 2016. Η ενίσχυση της τάσης ενοικίασης οφείλεται ενδεχομένως στη μείωση των εισοδημάτων και στην αύξηση της φορολογίας στα ακίνητα.