Ταυτότητα Κτιρίου: τι ισχύει για μεταβιβάσεις, «Εξοικονομώ» και αυθαίρετα

Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου 2021 η μεταβατική περίοδος των βεβαιώσεων μηχανικού και από τη 1η Οκτωβρίου 2021 αρχίζει η υποχρεωτική εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Παράλληλα για πρώτη φορά στο νέο πρόγραμμα «Εξοικονομώ », που θα προκηρυχθεί το Φθινόπωρο του 2021, εντάσσεται και η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η οποία θα είναι υποχρεωτική για την αίτηση, ενώ θα επιδοτείται το κόστος της.

Παράλληλα για όλα τα αυθαίρετα που έχουν νομιμοποιηθεί με όλους τους νόμους περί αυθαιρέτων, θα πρέπει να συνταχθεί ταυτότητα κτιρίου για να θεωρούνται πλήρως τακτοποιημένα. Όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τακτοποίησαν το αυθαίρετο, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε περιορισμούς και απαγορεύσεις.

Σημειώνεται από την 1η Φεβρουαρίου 2021 τέθηκε σε εφαρμογή η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Η ταυτότητα κτιρίου είναι φάκελος στον οποίο καταγράφονται όλα τα στοιχεία του ακινήτου και είναι υποχρεωτική για κάθε νέο κτίριο καθώς επίσης για κάθε μεταβίβαση ακινήτου καθώς και για την οριστικοποίηση της τακτοποίησης των αυθαιρέτων κατασκευών.

Είναι γεγονός όμως, ότι η συγκέντρωση των απαιτούμενων στοιχείων (σχεδίων, κανονισμών λειτουργίας, συμβολαίων κλπ) είναι μία δύσκολη διαδικασία εν μέσω της πανδημίας, αφού οι αρμόδιες υπηρεσίες που είναι οι: Πολεοδομίες, τα Υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία υπολειτουργούν. Γι’ αυτό και η κυβέρνηση έδωσε το δικαίωμα, δυνητικά για όσους το επιθυμούν, να προχωρούν στη σύνταξη συμβολαίων μέχρι τις 30 Ιουνίου 2021, χωρίς της απαίτηση της Ταυτότητας Κτιρίου, αλλά με την κατάθεση βεβαίωσης νομιμότητας από μηχανικό ο οποίος θα δηλώνει ως ημερομηνία αυτοψίας την 31/01/2021. Έτσι πολλοί ήσαν οι πολίτες, κυρίως αυτοί που σκέπτονταν να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους, που έτρεξαν να προλάβουν τη σύνταξη συμβολαίων και να αποφύγουν την επιβάρυνση που επιφέρει η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, καθώς επίσης να γλιτώσουν από τις νέες αυξημένες σε κάποιες περιοχές αντικειμενικές αξίες, που θα ισχύσουν από 1^ης Ιανουαρίου 2021. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τον Ιούνιο να υπάρχει συσσώρευση εργασίας σε Συμβολαιογράφους, Εφορίες, Πολεοδομίες και Δήμους, με αποτέλεσμα να μην προλάβουν να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες σύνταξης συμβολαίων, χωρίς τη Ταυτότητα Κτιρίου.

Ήδη ο σύλλογος Συμβολαιογράφων Ελλάδας με επιστολή του στα μέλη του υπενθυμίζει ότι με τα σημερινά δεδομένα η νομοθεσία προβλέπει ότι, από την 1η Ιουλίου 2021, για να πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε δικαιοπραξία, θα πρέπει πρώτα να έχει εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Κατόπιν πιέσεων, το Υπουργείο Περιβάλλοντος ψήφισε νομοθετική ρύθμιση 3μηνης παράτασης ισχύος βεβαίωσης αυτοψίας μηχανικού, έως και τις 30/09/2021, ώστε όσες διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων – ή άλλες πράξεις- βρίσκονται σε εξέλιξη, να μπορέσουν να ολοκληρωθούν ομαλά.

Ποιοι έχουν υποχρέωση συμπλήρωσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας;

1) Όλα τα νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες, καθώς και

2) Τα παλαιότερα κτίρια κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.

3) Τα αυθαίρετα για την περαίωση των δηλώσεων.

Σε ποιον πρέπει να απευθυνθούμε;

Η δήλωση της Ταυτότητας Κτιρίου γίνεται ανά κτίριο ή ανά διηρημένη ιδιοκτησία (διαμέρισμα, κατάστημα κλπ). Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός, ο οποίος συμπληρώνει τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας, ορίζεται από τον ιδιοκτήτη για κάθε κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία. Αν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες (πολυκατοικία κλπ.), ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός για το σύνολο του κτιρίου μπορεί να ορίζεται ύστερα από απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία.

Πώς γίνεται η διαδικασία;

Η διαδικασία γίνεται από τον μηχανικό μέσω ειδικής ηλεκτρονικής ψηφιακής πλατφόρμας «Ταυτότητα Κτιρίου» η οποία αναπτύχθηκε από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ), που είναι και ο πάροχος των ηλεκτρονικών υπηρεσιών προς το υπουργείο, τους μηχανικούς και τους πολίτες.

Ποια είναι η εργασία του μηχανικού;

Ο μηχανικός αφού κάνει την αποτύπωση του κτιρίου ελέγχει το ακίνητο σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας (εφόσον υπάρχουν).

Ο έλεγχος αφορά τα εξής:

τη νομιμότητα του χώρου

την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου

την στατική του επάρκεια

τον ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό

Ποια είναι τα δικαιολογητικά της Ταυτότητας Ολόκληρου Κτιρίου;

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την υποβολή Ταυτότητας ολόκληρου Κτιρίου είναι:

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,

β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι` αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,

δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,

ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,

στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α’, β’ και ε’,

ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή τη τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 (Α’ 174) ή τον παρόντα (Ν.4495/17) ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99,

η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν.

θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας

ι) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου

Ποια είναι τα δικαιολογητικά της Ταυτότητας Διηρημένων Αυτοτελών Ιδιοκτησιών;

Για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ.), απαιτούνται τα εξής:

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου ευρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της,

β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι` αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,

δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,

ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,

στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α’, β’ και ε’, πλην των κοινοχρήστων χώρων,

ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή τον παρόντα (Ν.4495/2017) ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99,

η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν,

θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας

ι) τη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, μαζί με τα συνοδευτικά σχέδια

κ) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.

Γιατί είναι απαραίτητη η ταυτότητα του κτιρίου;

Σήμερα για κάθε κτίριο υπάρχουν διάφορες καταγραφές στα εμβαδά τους, που μάλιστα τις περισσότερες φορές δεν συμφωνούν μεταξύ τους όπως:

Α) Εμβαδό με βάση την Οικοδομική Άδεια (αν υπάρχει)

Β) Εμβαδό κατά δήλωση του ιδιοκτήτη στη ΔΕΗ

Γ) Εμβαδό στο έντυπο Ε9 της Εφορίας

Δ) Εμβαδό στο συμβόλαιο αγοράς/Μισθωτήριο κλπ

Ε) Εμβαδό στο Ενεργειακό Πιστοποιητικό

Στ) Εμβαδό στο Κτηματολόγιο

Ζ) Εμβαδό αποτύπωσης της υφιστάμενης (πραγματικής) κατάστασης.

Αυτή η έλλειψη ταύτισης των τετραγωνικών στις διάφορες καταχωρήσεις του ακινήτου δημιουργεί προβλήματα στην σωστή καταγραφή του.

Αυτό μάλιστα, φάνηκε πρόσφατα κατά την διαδικασία δήλωσης των «ξεχασμένων» τετραγωνικών στους Δήμους, όπου πολλοί ιδιοκτήτες διαπίστωσαν ότι δήλωναν άλλα τετραγωνικά στο Ε9 και άλλα στη ΔΕΗ μέσω του Δήμου. Η κατάσταση περιπλέκεται ακόμα περισσότερο, διότι σε ορισμένες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει μαζί κύριους χώρους (κατοικία) και κοινόχρηστους χώρους (π.χ. κλιμακοστάσια), ενώ σε άλλες περιπτώσεις μόνο το καθαρό κατοικήσιμο εμβαδό. Επομένως είναι απαραίτητη η καταγραφή των κτιρίων σε ένα μητρώο που θα καταγράφονται αναλυτικά όλα τα στοιχεία του ακινήτου.

Επίσης με την ταυτότητα του κτιρίου κάθε ιδιοκτήτης θα έχει πλήρη εικόνα για την νομιμότητα ή μη του κτιρίου του καθώς και την ενεργειακή και στατική κατάσταση του.

Τι γίνεται με τα κτίρια που επιθυμούν να χρηματοδοτηθούν από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ»;

Για πρώτη φορά στο νέο πρόγραμμα «Εξοικονομώ», που θα προκηρυχθεί το Φθινόπωρο του 2021, εντάσσεται και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία θα είναι υποχρεωτική για την αίτηση, ενώ θα επιδοτείται το κόστος της, όπως ανακοίνωσε πρόσφατα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Τι γίνεται με τα αυθαίρετα που δεν έχουν δηλωθεί και δεν έχουν Ταυτότητα Κτιρίου;

Καταρχήν για όλα τα αυθαίρετα που έχουν νομιμοποιηθεί με όλους τους νόμους περί αυθαιρέτων, θα πρέπει να συνταχθεί ταυτότητα κτιρίου για να θεωρούνται πλήρως τακτοποιημένα.

Όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τακτοποίησαν το αυθαίρετο, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε περιορισμούς και απαγορεύσεις για:

– να μεταβιβάσουν, πουλήσουν ή να το γράψουν στα παιδιά τους

– να προβούν στην έκδοση πολεοδομικών αδειών για εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης, αποκατάστασης, αλλαγής χρήσης ή και επέκτασης των ακινήτων τους

– να το μισθώσουν νόμιμα

– να μην μπορούν να εκδώσουν οι μισθωτές του ακινήτου άδεια λειτουργίας επιχείρησης (εμπορικά καταστήματα, καταστήματα εστίασης, βιοτεχνίες κ.λπ.)

– θα έχουν αυξημένο πρόστιμο και κίνδυνο πιθανής κατεδάφισης, σε περίπτωση που δεν μπορούν να προβούν σε νομιμοποίηση του κτιρίου.