ΤΕΕ Κέρκυρας: στο τραπέζι των πολιτικών αρχηγών η εκτός σχεδίου δόμηση

Το ΤΕΕ Κέρκυρας καλεί τους πολιτικούς αρχηγούς και τα κόμματα να πάρουν θέση  στο θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης, μετά την απόφαση του ΣτΕ, καταθέτοντας τις θέσεις του για άμεση και μετεκλογική λύση αλλά και να μεριμνήσει η πολιτεία, προκειμένου όλες οι Δημόσιες Υπηρεσίες και Αρχές να λειτουργούν ενιαία και με τον ίδιο τρόπο. Παράλληλα παρουσιάζει  τη νομοθεσία, που ισχύει για την οικοδόμηση των εκτός σχεδίου γηπέδων.

-«Η υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση του ΣτΕ έχει προκαλέσει μεγάλη σύγχυση και αναστάτωση στην Ελληνική κοινωνία και την κτηματαγορά, κάτι που αναγνωρίζεται εξάλλου και εκ μέρους του αρμόδιου Υπουργείου, το οποίο έσπευσε να προαναγγείλει την ανάληψη κάποιας νομοθετικής πρωτοβουλίας, που όμως παρέμεινε στο στάδιο της αναγγελίας» τονίζεται στην επιστολή του ΤΕΕ Κέρκυρας προς τους πολιτικούς αρχηγούς και τα κόμματα. Και σημειώνεται ότι:

-«Με την βεβαιότητα πως αναγνωρίζετε ότι αυτό είναι ένα θέμα που αφορά μεγάλο αριθμό συμπολιτών μας σας ζητάμε να μας γνωρίσετε, την θέση που ασφαλώς έχετε διαμορφώσει για το συγκεκριμένο ζήτημα και να παρουσιάσετε στους πολίτες τον τρόπο της αντιμετώπισής του που θα υλοποιήσετε άμεσα μετεκλογικά».

Η θέση του ΤΕΕ Κέρκυρας για την εκτός σχεδίου δόμηση

Στην επιστολή, που υπογράφει ο πρόεδρος του Τμήματος Γιάννης Μεταλληνός, παρουσιάζονται  οι θέσεις της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ Κέρκυρας, ως εξής:

Θέση Αντιπροσωπείας ΤΚ/ΤΕΕ νια την υπ’ αρ. 176/2023 Απόφαση ΣτΕ.

Η υπ’ αρ. 176/2023 απόφαση του ΣτΕ ήρθε να επιβεβαιώσει τη σκόπιμη σύγχυση που επικρατεί στην πολεοδομική νομοθεσία εξ’ αιτίας της διαχρονικής αποστασιοποίησης του πολιτικού συστήματος από τις αρχές του επιστημονικού σχεδιασμού του χώρου.

Είναι γενικά αποδεκτό ότι η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης μπορεί να πραγματοποιηθεί με την προϋπόθεση της ολοκλήρωσης του χωρικού σχεδιασμού, την εξασφάλιση πολεοδομημένης γης και τον καθορισμό χρήσεων γης, την ολοκλήρωση των χαρτογραφικών υποβάθρων των θεσμικών γραμμών (αιγιαλοί – παραλίες, δάση, απαλλοτριώσεις κλπ) και φυσικά την ολοκλήρωση του κτηματολογίου.

Επιδίωξη μας είναι ότι πρέπει ως κοινωνία να αρχίσουμε να αντιμετωπίζουμε το ζήτημα της δόμησης ως έναν από τους βασικότερους άξονες για την ανάπτυξη του κοινωνικού συνόλου. Η δημιουργία υποδομών για την εξυπηρέτηση της ανθρώπινης δραστηριότητας και για τη δημιουργία οικονομικών σχέσεων πρέπει να είναι προϊόν επιστημονικού σχεδιασμού που θα ενσωματώνει και θα συμπυκνώνει τη διάθεση των τοπικών κοινωνιών με ενεργό τρόπο. Με τον τρόπο η οργάνωση και η ανάπτυξη του χώρου θα αποτελεί σχέδιο ρεαλιστικό και υλοποιήσιμο.

Θέση της Αντιπροσωπείας του Περιφερειακού Τμήματος είναι ότι:

Κατ’ αρχήν θα πρέπει να ολοκληρωθεί άμεσα ο σχεδιασμός του χώρου και η ρύθμιση των δραστηριοτήτων σε επίπεδο χώρας. Ο σχεδιασμός αυτός θα πρέπει να μεριμνά για τη «θεραπεία» του χώρου και του περιβάλλοντος και να προβλέπει τον τρόπο ανάπτυξης της χρήσης (κατοικία, εργασία, αναψυχή, κοινωνική πρόνοια) με τρόπο που θα εξασφαλίζει την ισότιμη πρόσβαση όλων στην κοινωνική ζωή.

Η τρέχουσα περίοδος πρέπει να αντιμετωπιστεί ως μεταβατική, με νομοθετικές πρωτοβουλίες που θα αναγνωρίζουν τις συνθήκες που έχουν δημιουργηθεί και θα προστατεύσουν το μικρό κυρίως κλήρο, που απειλείται και μπορεί να προστατευτεί μόνο μετά την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού.

Επίσης, θα πρέπει η Πολιτεία να μεριμνήσει προκειμένου όλες οι Δημόσιες Υπηρεσίες και Αρχές να λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο – ενιαία γιατί σε κάθε άλλη περίπτωση καταστρατηγούνται βασικά δημοκρατικά δικαιώματα με ότι συνέπεια μπορεί να έχει αυτό στην κοινωνική ζωή.

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω διαπιστώνουμε ότι η γνωστοποίηση της υπ’ αρ. 176/2023 απόφασης του ΣτΕ, στο χρόνο που διατυπώθηκε, έχει γενικά τα εξής αποτελέσματα :

– Μείωση (ως και μηδενισμό) της αξίας των ακινήτων.

-Πάγωμα της κτηματαγοράς και των επενδυτικών σχεδίων.

-Μείωση της ασφάλειας των συναλλαγών.

– Επαγγελματική και εργασιακή επισφάλεια στην άσκηση του επαγγέλματος του μηχανικού τόσο για τους συναδέλφους που εργάζονται στις ΥΔΟΜ όσο και για τους ελεύθερους επαγγελματίες.

Με δεδομένο ότι η απόφαση του ΣτΕ δεν αποτελεί ούτε απόφαση της κυβέρνησης αλλά και ούτε της Δημόσιας Διοίκησης θεωρούμε απαράδεκτη τη στάση της πολιτικής Αρχής και της Δημόσιας Διοίκησης να αποφεύγουν την αντιμετώπιση του προβλήματος που δημιουργήθηκε και να το «σπρώχνουν κάτω απ’ το χαλί» για μετεκλογικό χρόνο.

Παρότι αναγνωρίζουμε ότι η εποχή μοιάζει μεταβατική, με αρκετές ρυθμιστικές μελέτες να βρίσκονται σε εξέλιξη, δεν είναι δυνατόν να επαναπαύεται κανείς και να εναποθέτει την επίλυση του προβλήματος στο μέλλον. Η διαχρονικά κακή εμπειρία, αναφορικά με τους χρόνους υλοποίησης μελετών για καταγραφή θεσμικών γραμμών, χαρακτηρισμό οδικού δικτύου και την οργάνωση του χώρου, επιβάλλει την άμεση νομοθετική ρύθμιση που θα αποκαθιστά την ομαλότητα στην εργασία του μηχανικού και στο σύστημα της.

Επιστολή προς πολιτικούς αρχηγούς και κόμματα 

ΠΡΟΣ:

1.Πρωθυπουργό της Ελλάδας και Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του Πολιτικού κόμματος «ΝΕΑ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ» κ. Κυριάκο Μητσοτάκη

2.Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του Πολιτικού κόμματος «ΣΥΝΑΣΠΙΣΜΟΣ ΡΙΖΟΣΠΑΣΤΙΚΗΣ ΑΡΙΣΤΕΡΑΣ – ΠΡΟΟΔΕΥΤΙΚΗ ΣΥΜΜΑΧΙΑ» κ. Αλέξη Τσίπρα

3.Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του Πολιτικού κόμματος «ΠΑΣΟΚ – ΚΙΝΗΜΑ ΑΛΛΑΓΗΣ» κ. Νικόλαο Ανδρουλάκη

4.Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του Πολιτικού κόμματος «ΚΟΜΜΟΥΝΙΣΤΙΚΟ ΚΟΜΜΑ ΕΛΛΑΔΑΣ» κ. Δημήτριο Κουτσούμπα

5.Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του Πολιτικού κόμματος «Ελληνική Λύση» κ. Κυριάκο Βελλόπουλο

6.Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του Πολιτικού κόμματος «Μέρα 25» κ. Γιάνη Βαρουφάκη

Αξιότιμοι Κύριοι

Σας αποστέλλουμε την θέση που έλαβε η Αντιπροσωπεία του Περιφερειακού Τμήματος Κέρκυρας του ΤΕΕ στην συνεδρίαση της την11/04/2023, σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση, μετά την έκδοση της υπ’ αρ. 176/2023 απόφασης του ΣτΕ.

Πρόσθετα αποστέλλεται η παράθεση της νομοθεσίας που η Ελληνική Πολιτεία έχει θεσμοθετήσει και οι επαγγελματίες Μηχανικοί εφαρμόζουν μέχρι σήμερα για την οικοδόμηση των εκτός σχεδίου γηπέδων.

Η εν λόγω απόφαση του ΣτΕ έχει προκαλέσει μεγάλη σύγχυση και αναστάτωση στην Ελληνική κοινωνία και την κτηματαγορά, κάτι που αναγνωρίζεται εξάλλου και εκ μέρους του αρμόδιου Υπουργείου, το οποίο έσπευσε να προαναγγείλει την ανάληψη κάποιας νομοθετικής πρωτοβουλίας, που όμως παρέμεινε στο στάδιο της αναγγελίας.

Δεδομένης της παύσης λειτουργίας του Κοινοβουλίου, λόγω των επικείμενων Εθνικών Εκλογών και της μετάθεσης της όποιας αντιμετώπισης του προβλήματος μετεκλογικά, σας αποστέλλουμε την παρούσα επιστολή.

Με την βεβαιότητα πως αναγνωρίζετε ότι αυτό είναι ένα θέμα που αφορά μεγάλο αριθμό συμπολιτών μας σας ζητάμε να μας γνωρίσετε, την θέση που ασφαλώς έχετε διαμορφώσει για το συγκεκριμένο ζήτημα και να παρουσιάσετε στους πολίτες τον τρόπο της αντιμετώπισής του που θα υλοποιήσετε άμεσα μετεκλογικά.

ΠΑΡΑΘΕΣΗ ΤΟΥ ΝΟΜΙΚΟΥ ΠΛΑΙΣΙΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΔΟΜΗΣΗ ΤΩΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΓΗΠΕΔΩΝ ΟΠΩΣ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΧΡΙ ΣΗΜΕΡΑ ΚΑΙ ΕΦΑΡΜΟΖΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΟΛΙΤΕΙΑ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥΣ

Ανατρέχοντας στα σχετικά προεδρικά διατάγματα ΠΔ 17.10.78/ ΦΕΚ 538Δ και ΠΔ 31.05.85 /ΦΕΚ 270Δ και στον Νόμο 3212/2003 ΦΕΚ 308Α παρατηρούμε ότι η παρ. 1 του Άρθρου 1 (η οποία είναι η αμφισβητούμενη από την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ) διαμορφώνεται, στην πορεία των χρόνων, ως εξής:

Α) Ν.Δ. 4/11/1928 (ΦΕΚ 231 Α’) Άρθρα 5 & 6

«Άρθρο 5

1.Η εκτός των ζωνών ανένερσις οικοδομών επιτρέπεται μovov επί οικοπέδων κεκτημένων ελαχίστην επιφάνειαν τεσσάρων χιλιάδων (4000) τετραγωνικών μέτρων και υπό τον όρον ότι η ανεγερθησόμενη οικοδομή έσεται ενιαία, δεν ϋα καταλαμβάνει χώρον μείζονα του 1/10 της όλης επιφάνειας του οικοπέδου και ϋα αφίσταται των γύρωθεν ορίων του οικοπέδου τουλάχιστον κατά 15 μέτρα.»

Άρθρο 6.

1.Επί των εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου των πόλεων παρά τας Εθνικάς, Επαρχιακάς και Δημοτικάς ή Κοινοτικάς οδούς και τας Σιδηροδρομικός τοιαύτας κειμένων οικοπέδων, επιτρέπεται η ανέγερσις ανά μιάς σειράς εξοχικών οικοδομών βάσει των ειδικών περί κατασκευής και συντηρήσεως οδών διατάξεων.»

Β) ΠΔ 17/10/78 (ΦΕΚ 538Δ) Άρθρο 1

«Γενικές Διατάξεις

Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών, ή εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερουμένων ρυμοτομικού σχεδίου, καθορίζονται ως ακολούθως:

1.Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ²

2.Κατά παρέκκλισιν από της προηγουμένης παραγράφου θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα:

———————————————————————————————–

β) Τα γήπεδα που κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος π. δ/τος έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και επί σιδηροδρομικών γραμμών

———————————————————————————————————-

Γ) ΠΔ 31/5/85 (ΦΕΚ 270Δ) Αρθρο 1

«Γενικές Διατάξεις

Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων……………………………………………………………

……………………………………………………………. τροποποιούνται ως εξής:

1.α. Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ²

β. Για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές Επαρχιακές, Δημοτικές και

Κοινοτικές οδούς ως και σε εγκαταλειμένα τμήματά τους και σε σιδηροδρομικές γραμμές απαιτούνται:

Ελάχιστο πρόσωπο 45 μ, Ελάχιστο βάθος 50 μ, Ελάχιστο εμβαδόν 4000 μ²»

Δηλαδή προστίθεται η παρ. β. που προβλέπει τις απαιτήσεις αποκλειστικά για τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς, προφανώς νια λόγους ασφάλειας της κυκλοφορίας που η σχετική νομοθεσία προβλέπει μόνο νια αυτές.

Κατόπιν ακολουθεί η παράγραφος 2, η οποία επαναλαμβάνει ακριβώς αυτά που αναφέρονται στο προηγούμενο ΠΔ/6-10-78 (ΦΕΚ-538/Δ), ενώ στο τέλος προστίθεται η υποπαράγραφος δδ:

«2. Κατά παρέκκλισιν από της προηγουμένης παραγράφου θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα:

δδ) Τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από τη 17-10-78 ημέρα δημοσίευσης του από ΠΔ/6-10- 78 IΦΕΚ-538/Δ) μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος Π.δ/τος ελάχιστο εμβαδόν 4000 u²»

Εδώ φαίνεται καθαρά ότι:

Από τη δημοσίευση του πρώτου σχετικού ΠΔ το έτος 1928. μέχρι και το 2020, που καταργούνται με τον Ν. 4759 οι παρεκκλίσεις, η νομοθεσία προβλέπει 2 κατηγορίες γηπέδων νια την εκτός σχεδίου Δόμηση:

1.Τα οικόπεδα με εμβαδόν κατ’ ελάχιστον 4.000 τ.μ. – κατά κανόνα και

2.Τα οικόπεδα με πρόσωπο επί Εθνικών. Επαρχιακών και κύριων Δημοτικών/Κοινοτικών οδών κατά παρέκκλιση υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις Προσώπου και Βάθους – κατά παρέκκλιση (Στα κατά παρέκκλιση προστίθενται το 1978 και τα εντός ζώνης 500 μ από οικισμούς προϋφ. 1923).

Η πρόβλεψη στο ΠΔ του 1985 για ελάχιστο πρόσωπο και βάθος στα οικόπεδα των 4000 τ.μ. (κατά κανόνα άρτια), επιβάλλεται αποκλειστικά και μόνο σε αυτά που έχουν πρόσωπο στις κύριες οδούς (Άρθρο 1, παρ. 1β) [ η παράγραφος 2β/δδ εξαιρεί αυτά που προϋφίστανται της ημερομηνίας δημοσίευσης του ανωτέρω ΠΔ του 1985]

Δ) Ν. 3212/2003 ΦΕΚ 308 A – Άρθρο 10 & Άρθρο 23

Με το Άρθρο 10 του συγκεκριμένου Νόμου3212/2003 η παράγραφος ια του ΠΔ 31/5/85 διαμορφώνεται ως εξής:

«ι.α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο εικοσιπέντε (25) μέτρα»

Δηλαδή προστίθεται η απαίτηση του προσώπου των 25 μ σε κοινόχρηστο δρόμο νωρίς να αλλάζει κάτι άλλο στα υπόλοιπα.

Με την παράγραφο 3 του Άρθρου 23 του 3212/2003 που αφορά τις «Μεταβατικές και καταργούμενες διατάξεις» επισημαίνεται ότι:

«3. Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.85 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με  την παρ. 1 του άρθου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού»

Επίσης εκδόθηκε η επεξηγηματική εγκύκλιος: Εγκ-4490/29-1-04 Εγκ- 5/04 «Διευκρινίσεις σχετικά με την εφαρμογή των διατάξεων, του Ν-3212/03» η οποία αναφέρει για το συγκεκριμένο θέμα:

«επισημαίνεται ότι:

η ως άνω απαίτηση προσώπου, σύμφωνα με το Αοϋ-23 τταο.3 του Ν-3212/03. δεν ισχύει via γήπεδα που έχουν κατατμηθεί πριν την 31-12-03, και έχουν τις απαιτούμενες προϋποθέσεις κατά κανόνα η κατά παρέκκλιση αρτιότητας, που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου».

Ε) Νόμος 4759/9-12-2020 (ΦΕΚ 245Α’)

– Άρθρο 32

Στην παρ.1 αναφέρονται τα εξής:

«1. Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου,

και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου.

διέπονται από τις διατάζεις του παρόντος Κεφαλαίου, καθώς και από την κείμενη νομοθεσία, ιδίως δε από τις διατάζεις του από 6.10.1978 π.δ. (Δ’ 538) και του από 24.5.1985 π.δ. (Δ’ 270), που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις διατάζεις του παρόντος».

Παράλληλα, σε κανέναν άλλο Νόμο η ΠΔ δεν αναφέρεται ότι για τα εκτός σχεδίου γήπεδα απαιτείται η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο ή οδό.

Ειδικά όσον αφορά τα τουριστικά καταλύματα:

α. Με την παρ.3 του άρθρου 24 Ν.4179/13 ΦΕΚ 175/Α/13 ορίστηκε ότι:

« η προσπέλαση στα τουριστικά καταλύματα πραγματοποιείται από αναγνωρισμένο ως κοινόχρηστο ή ιδιωτικό δρόμο ή και δια δουλείας διόδου που είτε έχει συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη και έχει μεταγράφει είτε έχει αναγνωρισθεί με δικαστική απόφαση», διάταξη η οποία τροποποιήθηκε (ουσιαστικά καταργήθηκε) με την παρ.3 του άρθρου 34 του Ν.4875/21 ΦΕΚ250/Α/21.

β. Αντ’ αυτής, με βάση τον Νόμο 4276/14 ΦΕΚ155/Α/14.0 οποίος εξουσιοδοτεί τον Υπουργό Τουρισμού να αποφασίσει τον καθορισμό τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών των ξενοδοχείων εκδόθηκε η Απόφαση 216/15 ΦΕΚ 10/Β/15 η οποία στο άρθρο 2 παρ.3α ορίζει:

«3. Προσπέλαση:

α. Η προσπέλαση στα ξενοδοχεία, π οποία βεβαιώνεται και αποτυπώνεται στην τεχνική έκθεση που προβλέπεται στην περίπτωση ζ της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη ή ιδιωτική οδό ή την μη αναγνωρισμένη αγροτική οδό πλάτους τουλάχιστον 3.5 μέτρων ή δια δουλείας διόδου συσταθείσας με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη».

Επομένως για τα τουριστικά καταλύματα ΔΕΝ απαιτείται πρόσωπο σε δημόσιο χώρο, με τις προϋποθέσεις που τίθενται νια όλες tic υπόλοιπες χρήσεις.

Επίσης, όλοι οι οικοδομικοί κανονισμοί και συγκεκριμένα: Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1973, Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός 1985 και Νέος Οικοδομικός Κανονισμός [2011] που ισχύει μέχρι και σήμερα, ΔΕΝ αναφέρονται στην αναγκαιότητα ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο/δρόμο σε κανένα από τα άρθρα τους που ισχύουν για την Εκτός Σχεδίου Δόμηση, ενώ σαφώς αναφέρονται σε αυτήν στα άρθρα που ισχύουν στη Εντός Σχεδίου Δόμηση. Επομένως τους όρους νια τη συγκεκριμένη απαίτηση καθορίζουν τα Π.Δ. και ο Νόμος που αφορά την Εκτός σχεδίου Δόμηση.

Σημειώνεται εδώ ότι όλοι οι Νόμοι και τα Προεδρικά Διατάγματα που αφορούν την Εκτός Σχεδίου Δόμηση, από το 1923 μέχρι και σήμερα, επιβάλλουν αφενός πολύ μεγαλύτερα γήπεδα για την αρτιότητα, αφετέρου, πολύ μικρότερους συντελεστές για τη δόμηση στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια, σε σχέση με τα αντίστοιχα μεγέθη νια τα εντός Σχεδίου γήπεδα. υπακούοντας και σεβόμενοι τις απαιτήσεις του Συντάγματος, νια δυσμενέστερους όρους δόμησης στα εκτός σχεδίου γήπεδα. σε σχέση με τους ισχύοντες στις εντός σχεδίου περιοχές.

Επίσης, επειδή η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ παραπέμπει στα άρθρα του Συντάγματος 24 [παρ. 1 & 21 και 17, παρατηρούμε ότι: στο Άρθρο 24 προβλέπεται γενικά «η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος» όπως και ο τρόπος για «την χωροταξική αναδιάρθρωση της Χώρας» χωρίς να θέτει συγκεκριμένους περιορισμούς, αφήνοντας την πρωτοβουλία στο Κράτος, ενώ στο άρθρο 17 παρ. 2 προβλέπει ότι: «Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση» .