Νομοσχέδιο: Τι είναι και πως θα λειτουργήσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Κτηματαγορά Περιβάλλον Πολεοδομία Χωροταξία 26 Αυγούστου 2019 Αργύρης

Η δημιουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης ως πλατφόρμα απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με συγκεκριμένη χρηματική αξία παρέχει τον μηχανισμό αποζημίωσης των ιδιοκτητών, ενώ ταυτόχρονα δημιουργεί πόρους για «πράσινα έργα» και ολοκλήρωση του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού σύμφωνα με τις συνταγματικές επιταγές.

Δείτε τα ρεπορτάζ του ecopress:

Η πρόταση του προέδρου του ΤΕΕ Γιώργου Στασινού, για τη σύσταση και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης σε νέα βάση, έχει υιοθετηθεί από την κυβέρνηση και τα συναρμόδια υπουργεία και αναμένεται να περιληφθεί στο αναπτυξιακό πολυνομοσχέδιο, που θα τεθεί σε διαβούλευση τις επόμενες μέρες, με προοπτική να τεθεί σε εφαρμογή μέσα στους επόμενους μήνες.

Περιεχόμενο

Το περιεχόμενο της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» διακρίνεται σε δύο κατηγορίες οι οποίες είναι:

Η δυνατότητα εγγραφής στην «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί, μετά από έλεγχο της αρμόδιας Διεύθυνσης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ότι δεν είναι αυτοδίκαια άκυροι, βάσει των διατάξεων του άρθρου 7 του ν. 3044/2002
Των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που θα εκδοθούν στο μέλλον.

Αποφάσεις ΥΠΕΝ

Για την ενεργοποίηση του νέου θεσμού προβλέπεται να εκδοθούν ορισμένες αποφάσεις του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, εκ των οποίων οι βασικές είναι:

Απόφαση με την οποία καθορίζεται η έναρξη λειτουργίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», η οποία προϋποθέτει την εξειδίκευση και την εκπλήρωση των αναγκαίων τεχνικών και επιχειρησιακών προϋποθέσεων και την έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Απόφαση, η οποία θα εκδοθεί για πρώτη φορά εντός διμήνου από τη ψήφιση του νέου νομοσχεδίου και θα επικαιροποιείται εντός του μηνός Ιανουαρίου κάθε νέου έτους, με την οποία είναι δυνατόν να προστίθενται περαιτέρω πηγές προσφοράς συντελεστή δόμησης.
Απόφαση του ΥΠΕΝ, με την οποία θα εξειδικευτούν όλες τις αναγκαίες διαδικασίες, όπως ο τρόπος και τα αναγκαία στοιχεία καταχώρησης των στοιχείων των ακινήτων στην «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», ο τρόπος υπολογισμού των αξιών γης των ακινήτων, η ηλεκτρονική διαδικασία αντιστοίχισης των ακινήτων προσφοράς προς τα ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, όπως επίσης η διαδικασία καταβολής της αξίας που αντιστοιχεί στη μεταφορά του συντελεστή δόμησης και ελέγχου της ανακατασκευής της πρόσοψης διατηρητέου κτίσματος.

Πως λειτουργεί

Η Ψηφιακή Τράπεζας Γης διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Πωλητές

Ποιοι εισφέρουν συντελεστή δόμησης στην ΨΤΓ:

Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τ.μ.
Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν έχουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι μόλις 1 στους 10 ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.
Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων κλπ χώρων (απολλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν χρήματα
Πρώην στρατόπεδα – εκτάσεις των ΕΔ
Παλαιά κτίρια του Δημοσίου προς απόσυρση (με μετατροπή τους σε χώρους πρασίνου – άλση, πλατείες κλπ)
δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δόμησης
Περιοχές (με δημόσια ή ιδιωτική περιουσία) που επιβάλλονται περιορισμοί δόμησης
Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος

Αγοραστές

Οι ιδιοκτήτες της κατηγορίας 5 των νόμων αυθαιρέτων (ν4178/2013, ν4495/2017 – παντελώς αυθαίρετα ή με πολύ μεγάλες υπερβάσεις) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Αφορά σταθερά το 35% περίπου των δηλώσεων αυθαιρέτων δηλαδή περίπου 400.000 ακίνητα μέχρι σήμερα. Η ανάγκη για διαθέσιμο συντελεστή εκτιμάται σε 5 – 10 εκ. τ.μ. συνολικά.
Οι επενδυτές σε ΕΣΧΑΔΑ (νομική προϋπόθεση υλοποίησης της επένδυσης η αγορά συντελεστή)
Οι υφιστάμενες ιδιοκτησίες στις ΖΥΣ
Άλλες περιπτώσεις (αποκλίσεις εμβαδού, κίνητρα νόμων κλπ)

Χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός

Αναφορά στην υποχρέωση όλων των δήμων να ορίσουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων που υποχρεωτικά θα εκπονηθούν την επόμενη τριετία και θα καλύπτουν ολόκληρη την έκταση του Δήμου.

Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα υπάρχουν προβλέψεις για μειωμένη κάλυψη και αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης.

Η διαδικασία

Τα βασικά βήματα στη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης έχουν ως εξής:

Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο Υπουργείο.
Ο τίτλος καταχωρείται στην ΨΤΓ και αποκτά την αξία βάσει τιμής ζώνης, που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει.
Ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε ΖΥΣ και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία, την οποία χρεώνεται ο αγοραστής.
Το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά και απρόσωπα τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου δήμου.
Η πλεονάζουσα αξία χρησιμοποιείται για χρηματική ροή. Η αξία που «χρηματοδοτεί» τη λειτουργία της ΨΤΓ δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.
Ο ιδιοκτήτης διατηρητέου αρχικά λαμβάνει μόνο το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που διαθέτει. Το υπόλοιπο 70% το λαμβάνει με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών.
Ο αγοραστής λαμβάνει το συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς. Όλα τα ανωτέρω εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο.
Οι συναλλασσόμενοι με την ΨΤΓ επιβαρύνονται με ένα ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής προς χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικού ισοζυγίου στο Πράσινο Ταμείο.

Μεταβιβάσεις

Πιο αναλυτικά η νέα νομοθετική ρύθμιση περιγράφει αναλυτικά τις διαδικασίες που ακολουθούνται στη λειτουργία της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», ως εξής: Μετά από την παρουσίαση των πωλητών και των αγοραστών συντελεστή δόμησης, σύμφωνα με τη διαδικασία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, εξετάζεται το αντικείμενο της μεταξύ τους μεταβίβασης. Το αντικείμενο αυτό συνίσταται σε τίτλο που εκδίδεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας και ενσωματώνει το δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή δόμησης (τίτλος Μ.Σ.Δ.).

Ο τίτλος αντιστοιχεί στο συντελεστή δόμησης που δεν επιτρέπεται μεν να ανεγερθεί στο ακίνητο προσφοράς συντελεστής δόμησης, μπορεί όμως να αξιοποιηθεί σε ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης που βρίσκεται εντός του αυτού ή όμορου δήμου της ίδιας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας, σύμφωνα με τη διαδικασία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και με τις ειδικότερες προϋποθέσεις του παρόντος.

Για λόγους διασφάλισης της συμμόρφωσης με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας που αποκλείει την εμπορική χρήση του τίτλου Μ.Σ.Δ., προβλέπεται ο ονομαστικός χαρακτήρας του τίτλου Μ.Σ.Δ. που μεταβιβάζεται αποκλειστικά μέσω της διαδικασίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», ενώ μεταβίβαση με διαφορετικό τρόπο είναι δυνατή μόνο σε περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής και το δικαίωμα που ενσωματώνεται σε αυτόν είναι διαιρετό.

Ηλεκτρονικά

Η διαδικασία της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» προβλέπει ότι:

Σε πρώτη φάση, οι κύριοι ακινήτων προσφοράς και υποδοχής συντελεστή δόμησης, που επιθυμούν να κάνουν χρήση της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», καταχωρούν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των ακινήτων τους στο σχετικό ηλεκτρονικό σύστημα. Για την πρώτη εφαρμογή της διάταξης, προβλέπεται προθεσμία δύο μηνών, η ημερομηνία έναρξης της οποίας καθορίζεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έτσι ώστε οι καταχωρήσεις που έγιναν εντός της προθεσμίας αυτής να θεωρείται ότι έγιναν την ίδια μέρα.

Στη συνέχεια, προβλέπεται ο ηλεκτρονικός υπολογισμός των αξιών γης ανά μονάδα επιφάνειας των ακινήτων που έχουν καταχωρηθεί κατά τα ανωτέρω στη βάση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Κρίσιμο χρονικό σημείο για τον υπολογισμό της αξίας είναι η ημερομηνία καταχώρησης των στοιχείων των ακινήτων στην «Ψηφιακή Τράπεζα Γης».

Μετά από την καταχώρηση και τον υπολογισμό των αξιών, το ηλεκτρονικό σύστημα της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» προβαίνει στην αντιστοίχιση των ακινήτων των πωλητών και αγοραστών συντελεστή δόμησης, στη βάση της χρονολογικής σειράς καταχώρησης των ακινήτων, όπως επίσης στη μετατροπή των επιφανειών του υπερβάλλοντος συντελεστή δόμησης του ακινήτου προσφοράς συντελεστή δόμησης σε ελλείπουσες επιφάνειες του ακινήτου υποδοχής συντελεστής δόμησης.

Για την εν λόγω αντιστοίχιση λαμβάνεται μέριμνα, στο πλαίσιο του ηλεκτρονικού συστήματος, προκειμένου τα αντιστοιχούμενα ακίνητα να βρίσκονται κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου δήμου. Μόνο εάν αυτό δεν είναι δυνατόν, τα αντιστοιχούμενα ακίνητα μπορούν να βρίσκονται εντός όμορου δήμου και, μόνο εάν ούτε αυτό είναι δυνατό, εντός ακόμη και μη όμορου δήμου, εντός πάντως της ίδιας περιφερειακής ενότητας, και μόνο εάν ούτε αυτό είναι δυνατό, εντός της ίδιας περιφέρειας. Λαμβάνεται έτσι ιδιαίτερη μέριμνα για τον γεωγραφικό περιορισμό των αποτελεσμάτων της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Στη βάση της ανωτέρω ηλεκτρονικής αντιστοίχισης πραγματοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητο προσφοράς σε ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Στη συνέχεια προβλέπεται η καταβολή από τον αγοραστή στον πωλητή της αξίας που αντιστοιχεί στη μεταφορά του συντελεστή δόμησης χωρίς υπαίτια καθυστέρηση.

Μεταγραφή

Μετά από την ολοκλήρωση της μεταφοράς, η Υπηρεσία Δόμησης, στην οποία υπάγεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης, εκδίδει απόφαση για την προσθήκη συντελεστή δόμησης σε αυτό, η οποία μεταγράφεται στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Η προσθήκη του προηγούμενου εδαφίου ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ακινήτου και το συνοδεύει ακόμη και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας σε αυτό.

Με την έκδοση της απόφασης της Υπηρεσίας Δόμησης, αποσβήνεται το δικαίωμα που ενσωματώνεται στον τίτλο Μ.Σ.Δ. και αυτός ακυρώνεται με αντίστοιχη διαγραφή του από την «Ψηφιακή Τράπεζα Γης». Αν ο τίτλος Μ.Σ.Δ. χρησιμοποιείται μόνον εν μέρει κατά την ανωτέρω πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ., καταχωρίζεται στην «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» ενημέρωση του τίτλου, που αφορά το πραγματοποιούμενο μέρος το οποίο στρογγυλοποιείται προς τα πάνω σε ακέραιες μονάδες τετραγωνικών μέτρων.

Ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται, κατ’εφαρμογή των ηλεκτρονικού συστήματος της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», αφαιρείται οριστικά από το ακίνητο προσφοράς συντελεστή δόμησης, με αποτέλεσμα η αφαίρεση αυτή να ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του πωλητή και να το συνοδεύει ακόμη και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας σε αυτό.

«Πράσινο Ταμείο»

Για κάθε μεταφορά συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται μέσω της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» προβλέπεται επίσης η υποχρέωση καταβολής από τους συναλλασσομένους ποσού ίσου με το πέντε τοις εκατό (5%) της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης, το οποίο διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό υπό τη διαχείριση του «Πράσινου Ταμείου» για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο το δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Παραδείγματα

Διατηρητέο / Πωλητής – Αυθαίρετο / Αγοραστής

Διατηρητέο στην Κυψέλη – Αυθαίρετο στη Νέα Μάκρη εκτός σχεδίου

300τμ υπολειπόμενος ΣΔ – 100 τμ παντελώς αυθαίρετο

Τιμή Ζώνης: 1.000 ευρώ – Τιμή Ζώνης: 1.000 ευρώ

«Ψηφιακή Τράπεζα Γης»

Αποζημίωση 300.000 ευρώ – Αγορά ΣΔ 100.000 ευρώ

5% Πράσινο ταμείο: 15.000 – 5% Πράσινο Ταμείο: 5.000 ευρώ

30% προκαταβολή: 90.000 – Μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο

Πλήρης ανακαίνιση πρόσοψης – ΖΥΣ και πολεοδομικός σχεδιασμός

Έλεγχος ανακαίνισης από ελεγκτή – Ολοκλήρωση νομιμοποίησης

Αποπληρωμή αποζημίωσης – Έκδοση νόμιμης άδειας οικοδομής

Προσδοκώμενα αποτελέσματα

Η Ψηφιακή τράπεζα Γης οδηγεί σε δημιουργία ολοκληρωμένης αγοράς δικαιωμάτων δόμησης, ενώ στο μεταξύ επιτυγχάνονται συγκεκριμένα αποτελέσματα:

Επίλυση του προβλήματος της «νομιμοποίησης» των δηλωμένων αυθαιρέτων με ορθό επιστημονικά και συνταγματικά τρόπο.
Επίλυση του προβλήματος των ιδιοκτητών διατηρητέων με τίτλους συντελεστή χωρίς αντίκρισμα.
Επίλυση του προβλήματος αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών που τους αφαιρέθηκε η δυνατότητα δόμησης μετά το 1975 (απόφαση Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου)
Ανακατασκευή – ανακαίνιση των προσόψεων των διατηρητέων σε κάθε πόλη – κέντρο πόλης, με τεράστια σημασία για την ποιότητα ζωής και την ευταξία.
Νέοι κοινόχρηστοι χώροι και χώροι πρασίνου στις πόλεις, μέσω παροχής στους δήμους δυνατότητας απαλλοτριώσεων, με άμεση αποζημίωση των ιδιοκτητών, μέσω της ρευστότητας του συστήματος
Δημιουργία μιας νέας αγοράς δικαιωμάτων που μπορεί μελλοντικά να αναπτυχθεί.
Συμβολή στην επανεκκίνηση της οικοδομής και όλων των συνδεδεμένων κλάδων.
Αύξηση τζίρου στην αγορά.

Το πρόβλημα

Η Τράπεζα Γης ως έννοια δημιουργήθηκε για την ανταλλαγή εκτάσεων ή συντελεστή δόμησης, από ακίνητα που δεσμεύονται (διατηρητέα, απολλοτριούμενα κλπ). Η πρακτική του παρελθόντος δημιούργησε μια «παράτυπη» παράλληλη αγορά τίτλων με αξίες που αντιστοιχούσαν σε «μαύρα» χρήματα. Επιπλέον ο τρόπος διάθεσης ακυρώθηκε από το ΣτΕ για λόγους χωροταξικού σχεδιασμού.

Με άλλα λόγια, υπάρχουν δικαιώματα δόμησης (διαθέσιμος συντελεστής) που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από τους ιδιοκτήτες λόγω των αποφάσεων του κράτους και οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποζημιωθούν για αυτό.

Παράλληλα, το κράτος έχει υποχρεώσει τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να αγοράσουν μελλοντικά συντελεστή δόμησης, χωρίς να έχει λύσει το πώς θα γίνει αυτό, ενώ το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έχει επιβάλλει στο κράτος να αποζημιώσει οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975.