Τι ψάχνουν οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ στα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων

Πρόστιμα και ποινές θα αντιμετωπίσουν συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και οι ιδιοκτήτες, που θα εντοπιστούν από τους ελεγκτές των ΔΟΥ να έχουν διαπράξει παραβάσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Στο μικροσκόπιο συμβόλαια για πωλήσεις, γονικές παροχές και δωρεές.

Θα αναζητηθούν δηλώσεις Ε9, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ και πληρωμές για φόρους κατοχής ακίνητης περιουσίας.

Ελέγχους… εξ αποστάσεως σε συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων θα πραγματοποιήσουν οι φοροελεγκτικές υπηρεσίες της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), για να διαπιστώσουν εάν κατά την κατάρτιση και μετεγγραφή των συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από το άρθρο 54Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ ή νόμου 4174/2013 ή νεότερου νόμου 4987/2022) για τα πιστοποιητικά του ΕΝΦΙΑ.

Από τους ελέγχους μπορεί να διαπιστωθούν και παραβάσεις που αφορούν σε ανακρίβειες των δηλώσεων Ε9 που υπέβαλαν οι άμεσα εμπλεκόμενοι με τα συμβόλαια (πωλητές, αγοραστές κ.λπ.), οπότε οι έλεγχοι θα επεκτείνονται και σ’ αυτούς. Συνολικά, η ΑΑΔΕ έχει προγραμματίσει ελέγχους σε χιλιάδες υποθέσεις φορολογίας μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών ακινήτων, στις οποίες εμπλέκονται είτε έμμεσα (ως συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες κ.λπ.) είτε άμεσα (ως πωλητές, αγοραστές κ.λπ.) δεκάδες χιλιάδες φορολογούμενοι, φυσικά και νομικά πρόσωπα, σύμφωνα με ρεπορτάζ του οικονομικού συντάκτη Γιώργου Παλαιτσάκη στον “Ελεύθερο Τύπο”.

Ειδικότερα, κατόπιν απόφασης του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γεωργίου Πιτσιλή, οι αρμόδιες ΔΟΥ και οι λοιπές φοροελεγκτικές υπηρεσίες θα ελέγξουν δειγματοληπτικά, χρησιμοποιώντας κριτήρια ανάλυσης κινδύνου, υποθέσεις μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών ακινήτων, προκειμένου να διαπιστώσουν,

-κατ’ αρχήν, εάν oι αρμόδιοι συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες ή προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων μερίμνησαν, ως όφειλαν, ώστε τα μεταβιβασθέντα ακίνητα να έχουν προηγουμένως δηλωθεί από τους φορολογουμένους στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ (δηλαδή να έχουν συμπεριληφθεί στις υποβληθείσες δηλώσεις Ε9),

-καθώς και να έχουν καταβληθεί γι’ αυτά οι οφειλόμενοι φόροι κατοχής ακίνητης περιουσίας των τελευταίων πέντε ετών ή τα εν λόγω ακίνητα να έχουν απαλλαγεί νομίμως από τους φόρους αυτούς.

Επιπλέον, θα ελέγξουν εάν τα στοιχεία των ακινήτων που αναγράφονται στα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ -και κατ’ επέκταση στις δηλώσεις Ε9 των φορολογουμένων που μεταβίβασαν τα ακίνητα- ταυτίζονται με τα αναγραφόμενα στα συμβόλαια.

Στις περιπτώσεις που θα διαπιστώνουν ανακρίβειες στα στοιχεία που δηλώθηκαν στο Ε9, οι έλεγχοι θα επεκτείνονται και στους μεταβιβάσαντες και στους αποκτήσαντες τα ακίνητα.

Οι προγραμματισμένοι έλεγχοι θα αφορούν υποθέσεις φορολογίας μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών ακινήτων του έτους 2022. Ειδικά δε όσον αφορά στους άμεσα εμπλεκομένους στις υποθέσεις αυτές, δηλαδή τους πωλητές, τους αγοραστές, τους δωρητές, τους δωρεοδόχους κ.λπ., οι έλεγχοι εντάσσονται σε ένα σύνολο χιλιάδων προγραμματισμένων ελέγχων σε υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου.

Πιο αναλυτικά, οι ελεγκτές των ΔΟΥ και των λοιπών φοροελεγκτικών υπηρεσιών θα κληθούν:

1) Να διαπιστώσουν εάν έχουν εκδοθεί και επισυναφθεί στα μεταβιβαστικά συμβόλαια τα προβλεπόμενα πιστοποιητικά της Φορολογικής Διοίκησης, με τα οποία, σε κάθε περίπτωση, πιστοποιείται ότι:

– το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει περιληφθεί στη δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), δηλαδή έχει αναγραφεί στο Ε9,

– ο φορολογούμενος έχει καταβάλει τον αναλογούντα ΕΝΦΙΑ ή έχει απαλλαγεί νόμιμα από αυτόν για το συγκεκριμένο ακίνητο για τα πέντε προηγούμενα έτη,

– ο φορολογούμενος έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις του ΕΝΦΙΑ, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από αυτόν για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος, για τα πέντε προηγούμενα έτη.

2) Να συγκρίνουν, σε κάθε περίπτωση, τα αναγραφόμενα στο συμβόλαιο στοιχεία του ακινήτου με τα αναγραφόμενα στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στοιχεία του ίδιου ακινήτου (τα οποία προέρχονται από το παρατιθέμενο αντίγραφο της σχετικής δήλωσης Ε9) και στη συνέχεια να ελέγξουν:

α) την ορθότητα των στοιχείων της διεύθυνσης των ακινήτων, τα οποία θα πρέπει να ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία της συμβολαιογραφικής πράξης,

β) αν είναι ορθά συμπληρωμένη η στήλη «Προσόψεις» της οδού ή των οδών στις οποίες έχει πρόσοψη ή προσόψεις το ακίνητο, καθώς και αν είναι ορθά συμπληρωμένες η οδός ή οι οδοί που περικλείουν το ακίνητο (εφόσον είναι δυνατός ο εντοπισμός τους από τους χάρτες της εφαρμογής του ΟΠΣ Περιουσιολογίου),

γ) τη στήλη της ένδειξης ΑΠΑΑ (Αντικειμενικός Προσδιορισμός Αξίας Ακινήτων), η οποία πρέπει να είναι συμπληρωμένη με την ένδειξη 1 όταν το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται το κτίσμα, ανήκει σε περιοχή εντός συστήματος ΑΠΑΑ, και με την ένδειξη 2 όταν το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται το κτίσμα, ανήκει σε περιοχή εκτός συστήματος ΑΠΑΑ ή πρόκειται για αγροτεμάχιο,

δ) την ορθότητα της κατηγορίας και τον όροφο του ακινήτου,

ε) την επιφάνεια κύριων και βοηθητικών χώρων του κτίσματος καθώς και την επιφάνεια του οικοπέδου,

στ) την αναγραφή του οικοπέδου,

ζ) το έτος κατασκευής του κτίσματος,

η) αν η πρόσοψη αγροτεμαχίου σε οδό είναι ορθά συμπληρωμένη,

θ) αν είναι συμπληρωμένη ορθά η στήλη της απόστασης του αγροτεμαχίου από θάλασσα ή λιμνοθάλασσα,

ι) αν, στις περιπτώσεις που το αγροτεμάχιο είναι αρδευόμενο, έχει συμπληρωθεί η οικεία ένδειξη,

ια) την επιφάνεια του αγροτεμαχίου,

ιβ) το χαρακτηρισμό του αγροτεμαχίου,

ιγ) την επιφάνεια των κτισμάτων που υπάρχουν στο αγροτεμάχιο, καθώς και την ορθή αναγραφή της κατηγορίας αυτών (κατοικία, γεωργικά κτίσματα, ειδικά κτίρια κ.λπ.),

ιδ) το είδος του εμπράγματου δικαιώματος και το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί αγροτεμαχίου,

ιε) το έτος γέννησης του επικαρπωτή του αγροτεμαχίου.

Βαριά πρόστιμα για τους παραβάτες

Οι συμβολαιογράφοι και οι υποθηκοφύλακες που θα εντοπιστούν από τους ελεγκτές των ΔΟΥ να έχουν διαπράξει παραβάσεις θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα από 300 έως 1.000 ευρώ, τα οποία θα είναι διπλάσια σε περιπτώσεις που διαπιστωθεί ότι επανέλαβαν τις παραβάσεις (ότι ήταν υπότροποι).

Επιπλέον, σε κάθε περίπτωση, εφόσον διαπιστωθούν ασυμφωνίες μεταξύ των στοιχείων του ακινήτου που περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο και των αντίστοιχων στοιχείων του ακινήτου που αναγράφονται στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, ο έλεγχος θα επεκτείνεται και στους εμπλεκομένους στη μεταβίβαση φορολογουμένους για τον προσδιορισμό των ανακριβειών στις υποβληθείσες δηλώσεις Ε9 και την επιβολή τυχόν πρόσθετων φόρων και προστίμων.

Τη διενέργεια των ελέγχων για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής των διατάξεων του άρθρου 54Α του ΚΦΔ προβλέπει απόφαση του διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), Γ. Πιτσιλή, η οποία εκδόθηκε και απεστάλη πρόσφατα σε όλες τις ΔΟΥ και τις λοιπές φοροελεγκτικές υπηρεσίες. Σύμφωνα με την απόφαση αυτή (υπ’ αριθμ. Α1124/2023):

-Το έτος 2023 διενεργούνται έλεγχοι γραφείου από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των Δημόσιων Οικονομικών Υπηρεσιών (ΔΟΥ) για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής του άρθρου 54Α του ν. 4174/2013 (Α’ 170) και του άρθρου 54Α του ν. 4987/2022 (Α’ 206) από συμβολαιογράφους ή/και από υποθηκοφύλακες ή/και από προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων για το έτος 2022.

-Οι προς έλεγχο υποθέσεις κατατάσσονται ανά υπηρεσία, κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων, τα οποία δεν δημοσιοποιούνται.