Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες  η νίκη της Airbnb στο Ευρωδικαστήριο

Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έδεσε τα χέρια των ιδιοκτητών ακινήτων που αντιδρούν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεσμεύοντας με την απόφασή του τα εθνικά δικαστήρια όλων των χωρών-μελών της ΕΕ.

Μετά τη δικαστική νίκη της Airbnb στο Παρίσι, όπου η πλατφόρμα βρέθηκε αντιμέτωπη με ευρύ συνασπισμό των Γάλλων ξενοδόχων, αλλά και πολλών ευρωπαϊκών δήμων,  στην Αθήνα το κλειδί που απέμεινε στους διαμαρτυρόμενους ιδιοκτήτες, οι οποίοι επικαλούνται την αναστάτωση από την εναλλαγή ενοίκων, είναι οι κανονισμοί των πολυκατοικιών. Ωστόσο, όπως επισημαίνει με δηλώσεις του στον Ελεύθερο Τύπο ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, ελάχιστες πολυκατοικίες καλύπτονται από απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και πάντως όχι οι πιο παλιές εξαιτίας του γεγονότος ότι πρόκειται για καινούργιο μοντέλο αξιοποίησης της ακίνητης ιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με τον κ. Παραδιά το εγχείρημα αλλαγής του κανονισμού μιας πολυκατοικίας είναι αδύνατο καθώς «για να αλλάξει ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας πρέπει να υπάρχει παμψηφία».  Πέραν αυτού, εξηγεί ο ίδιος, απαιτούνται συμβολαιογραφική πράξη, με την προσκόμιση φορολογικής ενημερότητας, και εξόφληση ΕΝΦΙΑ για τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ξεχωριστά.

Τα ακίνητα, που δεν επιτρέπουν την Airbnb, είναι ελάχιστα  γεγονός που σημαίνει ότι εάν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να προσφύγει στη Δικαιοσύνη εναντίον άλλου ιδιοκτήτη του οικοδομήματος, έχει αυξημένες πιθανότητες να χάσει όπως συνέβη στην περίπτωση της οδού Χέυδεν επί της πλατείας Βικτωρίας. Ο  κανονισμός της επίμαχης πολυκατοικίας απαγόρευε τη χρήση… οικοτροφείου και το Δικαστήριο απέρριψε  τη συσχέτιση οικοτροφείου και βραχυχρόνιας μίσθωσης, δικαιώνοντας τον υπεύθυνο εταιρίας, που μίσθωνε μέσω Airbnb.  Η απόφαση αναγνώρισε  τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως τη νέα μορφή αστικών συμβάσεων, χαρακτηρίζοντας ως νόμιμη την οικονομική εκμετάλλευση του διαμερίσματος μέσω του επίμαχου τρόπου.

Όπως αναφέρει σε σχετική ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ «για αρκετό διάστημα δεν υπήρχε ξεκάθαρη θέση της νομολογίας, με αποτέλεσμα να επικρατεί σύγχυση και να δημιουργούνται τριβές μεταξύ των ιδιοκτητών, που εκμίσθωναν κατ’ αυτόν τον τρόπο τα ακίνητά τους, και των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Οι λιγοστές αποφάσεις, που είχαν εκδοθεί, εξαντλούνταν σε ερμηνείες των κανονισμών πολυκατοικίας, που συντάχθηκαν 50, 60 και 70 χρόνια πριν!!!  Έτσι, επιχειρούνταν άστοχα να ερμηνευθεί ένα νέο εξελιγμένο μοντέλο μίσθωσης με τους όρους και το πνεύμα του νομοθέτη του 1 960! Διατάξεις κανονισμών, λοιπόν, που απαγόρευαν τη χρήση διαμερισμάτων ως πανσιόν, ξενοδοχείων, οικοτροφείων, λεσχών κ.λπ. κόβονταν και ράβονταν κατάλληλα, ώστε να χωρέσουν τις νέες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Όλη αυτή η συλλογιστική, υπογραμμίζεται στην ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ,  παρέλειπε να αναλογιστεί και λάβει υπόψη το πνεύμα του σύγχρονου νομοθέτη, ο οποίος με γρήγορα αντανακλαστικά αφουγκράστηκε την ανάγκη μετεξέλιξης του καθεστώτος των μισθώσεων».

Στον αντίποδα, το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης -ύστερα από ομαδική αγωγή των υπόλοιπων ιδιοκτητών- υποχρέωσε την κάτοχο ακινήτου στη Χαλκιδική να σταματήσει την επαγγελματική του χρήση, επειδή παραβίαζε τον κανονισμό του συγκροτήματος, ενώ της επέβαλε και αποζημίωση ύψους 4.400 ευρώ. Στην απόφαση  αναφέρεται χαρακτηριστικά πως η ιδιοκτήτρια πρέπει «να παύσει την προσβολή του κανονισμού της σύστασης και να απέχει από οποιαδήποτε σχετική προσβολή αυτών στο μέλλον και να παύσει και να μην επαναλάβει την επαγγελματική χρήση της διηρημένης ιδιοκτησίας της ως τουριστικού καταλύματος και να περιοριστεί στη χρήση αυτής ως κατοικίας, να ενημερώσει τους ενάγοντες της α’ αγωγής για τυχόν παραχώρηση της ιδιοκτησίας της λόγω εκμίσθωσης, τέτοιας, που δεν τείνει στην επιχειρηματική εκμετάλλευση του ακινήτου της, να ενημερώνει τον εκάστοτε φιλοξενούμενό της για τη χρήση που επιτάσσει ο κανονισμός και η σύσταση».

Αντίστοιχη απαγόρευση -για ξενοδοχειακή χρήση- προβλεπόταν και στην περίπτωση του ακινήτου στο Ναύπλιο, αν και το δικαστήριο εκδίκασε ασφαλιστικά μέτρα και εξέδωσε απόφαση ερήμην.

Ειδικότερα, στο άρθρο 4 της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού σχέσεων συνιδιοκτητών αναφέρονται τα εξής:

Για κάθε αμφισβήτηση ή αμφιβολία ως προς τη σωστή και νόμιμη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών διευκρινίζεται ότι απαγορεύεται η χρήση των διαμερισμάτων ως χορευτικά κέντρα, σχολεία, ξενοδοχεία, ωδεία, χοροδιδασκαλεία ή σχολές ρυθμικής και γενικά κάθε χρήση επικίνδυνη για την ασφάλεια της οικοδομής και που ενοχλεί τους ενοίκους αυτής, προκαλεί υπερβολικό θόρυβο ή δυσοσμίες ή είναι αντίθετη στους νόμους, τις αστυνομικές διατάξεις και χρηστά ήθη ή διαταράσσει την ησυχία και την ασφάλεια των ενοίκων της οικοδομής ή που προσβάλλει την οικογενειακή, ηθική και την κοινωνική τάξη και ευπρέπεια».

Στο μεταξύ, όπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος,  η Airbnb κέρδισε τη μάχη της Γαλλίας, που θα της επιτρέψει να παρέχει τις υπηρεσίες της από απόσταση ως εταιρία διαδικτύου και όχι όπως ζητούσε το Παρίσι ως κτηματομεσιτική επιχείρηση (real estate), κάτι που θα την υποχρέωνε να έχει φυσική παρουσία και να υπάγεται στους κανόνες κάθε χώρας, στην οποία δραστηριοποιείται.

Η υπόθεση έχει πανευρωπαϊκό αντίκτυπο, γιατί δεν ήταν μόνο η ένωση ξενοδόχων και καταλυμάτων της Γαλλίας (ΑΗΤΟΡ), που αμφισβητούσε τον τρόπο λειτουργίας της Airbnb, αλλά και πολλές άλλες ενώσεις, καθώς επίσης και δήμοι μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων, που κατηγορούν την εν λόγω εταιρία για αθέμιτο ανταγωνισμό. Ειδικότερα, οι Γάλλοι θεωρούν ότι η Airbnb δεν περιορίζεται στη διευκόλυνση της επικοινωνίας δύο μερών χάρη στην ομώνυμη πλατφόρμα, αλλά ότι ασκεί δραστηριότητα κτηματομεσίτη χωρίς να διαθέτει επαγγελματική ταυτότητα, τούτο δε κατά παράβαση της γαλλικής νομοθεσίας στον κτηματομεσιτικό τομέα.

Με την απόφασή του το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έκρινε ότι μια υπηρεσία διαμεσολάβησης με αντικείμενο έναντι αμοιβής τη διευκόλυνση της επικοινωνίας, μεταξύ δυνητικών μισθωτών και εκμισθωτών που προσφέρουν υπηρεσίες παροχής καταλύματος βραχείας διάρκειας με ταυτόχρονη παροχή ορισμένων άλλων παρεπόμενων υπηρεσιών πρέπει να χαρακτηρισθεί ως «υπηρεσία της κοινωνίας της πληροφορίας».

Η εν λόγω υπηρεσία εμπίπτει στην Οδηγία 2000/31 για το ηλεκτρονικό εμπόριο. Σύμφωνα με τους δικαστές, μια υπηρεσία διαμεσολάβησης όπως η παρεχόμενη από την Airbnb πληροί τις προϋποθέσεις αυτές, χωρίς η φύση των δεσμών μεταξύ της υπηρεσίας διαμεσολάβησης και της παροχής καταλύματος να δικαιολογεί τον αποκλεισμό του χαρακτηρισμού της εν λόγω υπηρεσίας διαμεσολάβησης ως «υπηρεσίας της κοινωνίας της πληροφορίας» και, ως εκ τούτου, τον αποκλεισμό της εφαρμογής της Οδηγίας 2000/31 επί της υπηρεσίας αυτής.

Το Δικαστήριο υπογράμμισε ότι μια υπηρεσία διαμεσολάβησης όπως η παρεχόμενη από την Airbnb ουδόλως είναι απαραίτητη για την παροχή υπηρεσιών καταλύματος, καθώς οι μισθωτές και οι εκμισθωτές διαθέτουν, ενίοτε μάλιστα προ πολλού, πολυάριθμους άλλους διαύλους επικοινωνίας για το σκοπό αυτόν.

Επισήμανε επίσης ότι από κανένα στοιχείο της δικογραφίας δεν προκύπτει ότι η Airbnb καθορίζει το ύψος των μισθωμάτων που ζητούν οι εκμισθωτές οι οποίοι χρησιμοποιούν την πλατφόρμα της ή θέτει ανώτατο όριο για τα μισθώματα αυτά.

Η απόφαση του Δικαστηρίου ήταν απάντηση σε προδικαστικό ερώτημα που δέχθηκε σχετικά με την ερμηνεία της κοινοτικής νομοθεσίας από γαλλικό δικαστήριο. Όπως διευκρινίζεται  η απόφαση που του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου δεσμεύει κατά τον ίδιο τρόπο, τα εθνικά δικαστήρια των  κρατών –μελών. Η Airbnb δήλωσε πως η δικαστική απόφαση θα της επιτρέψει να συνεχίσει να εργάζεται με πόλεις και με σαφείς κανόνες.