Τι θα γίνει για χιλιάδες ακίνητα εκτός κτηματαγοράς, λόγω διαφοράς εμβαδού

Υποψήφιος αγοραστής διαμερίσματος προσφέρθηκε να καλύψει τα έξοδα αποδοχής κληρονομίας γειτονικού διαμερίσματος που ο ιδιοκτήτης του δεν είχε κάνει, και τροποποίησης οριζόντιας ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας για να αποκτήσει το διαμέρισμα αλλά και πάλι δεν τα κατάφερε. 

Το παράδειγμα αφορά σε ένα από τις χιλιάδες των ακινήτων, που μένουν εκτός κτηματαγοράς,  λόγω των μικρών αποκλίσεων, που διαπιστώνονται στις επιμετρήσεις για την κατάρτιση της Ταυτότητας Κτηρίου. Η δέσμευση του ΥΠΕΝ και τι κάνει.

Το παράδειγμα αποτυχημένης σύναψης συμβολαίου και αγοράς ακινήτου ανέφερε σε τηλεοπτική συνέντευξη του στην ertnews ο πρόεδρος Μεσιτών Αθηνών-Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος τονίζοντας ότι: «πρέπει να γίνει μια νομοθετική παρέμβαση για μονομερή τροποποίηση της σύστασης της οριζοντίου ιδιοκτησίας και όχι να έχεις ανάγκη τον διπλανό σου».

Η πλήρης εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου

Τα προβλήματα για τις μεταβιβάσεις χιλιάδων διαμερισμάτων με αποκλίσεις τετραγωνικών αναδείχθηκαν μετά την πλήρη εφαρμογή της «Ταυτότητας Κτιρίου» από τον Απρίλιο του 2022, καθώς απαιτείται λεπτομερής εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, και ιδιαιτέρως των οριζόντιων ιδιοκτησιών, σύγκριση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια (κατόψεις επισυνάπτονται στις συμβολαιογραφικές πράξεις), με τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, τις κτηματογραφικές εγγραφές καθώς και τις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ κ.ά., ως προς τη διαμερισμάτωση και το εμβαδόν της επιφανείας τους – ακόμα κι αν στην πράξη είναι μικρότερο).

Χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες είναι αντιμέτωποι με την αδυναμία μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων μετά την εφαρμογή της ταυτότητας κτιρίου και της αδυναμίας διόρθωσης του εμβαδού που αναφέρεται στα συμβόλαια και τις πράξεις οροφοκτησίας, ώστε αυτά να ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση που στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων υφίσταται από την ανέγερση του κτιρίου, όπως σημειώνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς εξηγώντας ότι:

-«Η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει καταστεί σήμερα αδύνατη αν δεν προηγηθεί διόρθωση των προηγούμενων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου ή υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, ακόμα κι αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές», τονίζοντας ότι:

-«Όλα αυτά που απαιτούνται είναι ουσιαστικά αδύνατο να γίνουν στην πράξη, ιδιαίτερα στα οροφοδιαμερίσματα, όπου δεν υπάρχει δυνατότητα της νέας κατ’ όνομα και μόνο «μονομερούς» τροποποίησης, αφού δεν υπάρχει γείτονας για να συνυπογράψει».

Χωρίς τη συγκατάθεση του γείτονα δεν προχωρούν τα συμβόλαια

Αν ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος, για παράδειγμα από το 1990, ανακαλύψει από την σημερινή λεπτομερή επιμέτρηση του μηχανικού ότι το διαμέρισμά του έχει μια οποιαδήποτε διαφορά εμβαδού με το διπλανό του διαμέρισμα, θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους, ή πώλησή τους.

Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται, ή ζητά ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμιά δυνατότητα μεταβίβασής της!

Την ίδια ώρα, τα  πράγματα είναι πολύ χειρότερα αν το προαναφερόμενο παράδειγμα, αφορά οροφοδιαμέρισμα, δηλαδή είναι μόνο του στον όροφο και δεν υπάρχει γειτονική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1000/1000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυιδιόκτητες πολυκατοικίες…

Λάθος στην εμβαδομέτρηση

Επιπλέον, στην περίπτωση που το σπίτι είναι μονοκατοικία και υπάρχει λάθος στην εμβαδομέτρηση του οικοπέδου ή/και του κτίσματος, χρειάζεται να γίνει διόρθωση του μεταβιβαστικού συμβολαίου με συμμετοχή του πωλητή ή δωρητή του ακινήτου, πράγμα δυσκολότατο στην πράξη, αν μάλιστα αυτός βρίσκεται εν ζωή…

Έτσι, όπως αναφέρει, ο Λευτέρης Ποταμιάνος « είναι τεράστιος και συνεχώς αυξανόμενος είναι ο αριθμός των ιδιοκτητών που διαπιστώνουν ότι έχουν χάσει κάθε δυνατότητα να μεταβιβάσουν τις ιδιοκτησίες τους».

«Δεν έχουμε ακόμη απάντηση από το υπουργείο»

Στη συνέντευξη του στην ertnews,  απαντώντας σχετικά με την πρόταση που έχει καταθέσει προς το ΥΠΕΝ η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, οι φορείς συμβολαιογράφων, δικηγόρων, μεσιτών και μηχανικών για νέα νομοθετική ρύθμιση, που θα δίνει δυνατότητα για μικρές αποκλίσεις στο εμβαδόν του ακινήτου να γίνεται μονομερής σύσταση ιδιοκτησίας,  ώστε να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων ο κος Ποταμιάνος είπε ότι:

-«Το έχουμε θίξει πάρα πολλές φορές το θέμα, αλλά δεν έχουμε ακόμη κάποια απάντηση».

Η δέσμευση Σκυλακάκη 

Ο υπουργός ΠΕΝ Θόδωρος Σκυλακάκης στο τέλος Ιανουαρίου 2024 ανέλαβε δέσμευση μιλώντας στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, να εξετάσει το θέμα και να δώσει νομοθετική λύση στις μεταβιβάσεις με αποκλίσεις τετραγωνικών για χιλιάδες διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, που έχουν βρεθεί εκτός συναλλαγής. Δείτε εδώ στο ecopress

Tι θα κάνει το ΥΠΕΝ

Ωστόσο οι νεότερες πληροφορίες αναφέρουν ότι η επίλυση του θέματος δεν είναι στις νομοθετικές  προτεραιότητες του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Σε κάθε περίπτωση  μέχρι τώρα δεν περιλαμβάνεται στις διατάξεις του νέου πολυνομοσχεδίου του υπουργείου για πολεοδομικά,  χωροταξικά ενεργειακά και άλλα θέματα (μεταξύ των οποίων οι ρυθμίσεις για εκτός σχεδίου δόμηση, αυθαίρετα, αλλαγές ΝΟΚ, δασική μεταρρύθμιση κ.α.), το οποίο σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ το προσεχές διάστημα – χωρίς να έχει ανακοινωθεί συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα-  θα τεθεί σε  δημόσια διαβούλευση.

Αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΝ απαντώντας σε σχετικά δημοσιογραφικά ερωτήματα επιβεβαιώνουν ότι μέχρι τώρα δεν υπάρχει  σχετική διάταξη στο επόμενο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, σημειώνουν ότι το θέμα είναι υπό εξέταση και η σχετική νομοθετική λύση υπό επεξεργασία, προσθέτοντας ωστόσο ότι πρόκειται για πολυδιάστατο πρόβλημα όχι μόνον πολεοδομικό αλλά και νομικό και παραπέμπουν για τελική νομοθετική επίλυση του σε μελλοντικό χρόνο και επόμενο νομοσχέδιο του υπουργείου.

Η λύση που προτείνει η ΠΟΜΙΔΑ

Από την ΠΟΜΙΔΑ ζητούν να τεθεί σε ισχύ νομοθετική ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία με υπεύθυνη δήλωση των ιδιοκτητών και με υπεύθυνη δήλωση των μηχανικών τους όλοι οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Κάθε ιδιοκτήτης ανεξάρτητου ακινήτου θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και τη μορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε. Κάθε συνιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του, χωρίς να θίγονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου.

Σήμερα, μετά την τελευταία νομοθετική ρύθμιση, επιτρέπεται η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών να υπογραφεί μόνο από τους ιδιοκτήτες των όμορων διαμερισμάτων του ορόφου με τη διαφορετική διαμερισμάτωση που ονομάζεται «μονομερής τροποποίηση» αλλά στην πραγματικότητα είναι… διμερής, και όχι όλων των συνιδιοκτητών ολόκληρου του κτιρίου. Δηλαδή για να γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να γίνει η διόρθωση της σύστασης με την ταυτόχρονη υπογραφή των ιδιοκτητών που τους αφορά η αλλαγή των τετραγωνικών μέτρων στον όροφο, αν αυτό είναι εφικτό… Διότι αφορά μόνο τα διπλανά διαμερίσματα. Δεν ισχύει αν τα διαμερίσματα βρίσκονται σε διαφορετικούς ορόφους, όπου απαιτείται η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, γεγονός που είναι εξαιρετικά δύσκολο να γίνει.

Τι λέει ο πρόεδρος των Μεσιτών Αθηνών-Αττικής 

-«Η μεταβίβαση ακινήτου είναι μια επίπονη και δύσκολη διαδικασία. Όπως έχουμε ξαναπεί έχουν γίνει κάποια βηματάκια, όμως απέχουμε ακόμα για να τα κάνουμε όλα γρήγορα. Είναι πολυδαίδαλη υπόθεση το να μεταβιβάσεις μια ιδιοκτησία ενός ακινήτου. Το έχουμε θίξει πάρα πολλές φορές το θέμα, αλλά δεν έχουμε ακόμη κάποια απάντηση»,  είπε στην ertnews ο πρόεδρος Μεσιτών Αθηνών-Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος και αναλυτικά εξήγησε ότι:

-«Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου εφαρμόζεται στην Ελλάδα από τον Απρίλιο του 2022 κι έχει να κάνει με την ταυτότητα του ακινήτου το οποίο πουλάμε και εκεί εμπεριέχονται όλα τα στοιχεία του κτιρίου ηλεκτρονικά, όλα τα έγγραφα τα οποία αφορούν το ακίνητο. Περιλαμβάνει την σωστή εμβαδομέτρηση του ακινήτου, νομιμοποιήσεις αυθαιρεσιών ή τακτοποίησης εάν υπάρχουν, όλα τα χαρτιά που αφορούν το ακίνητο και την πολεοδομική του υπόσταση.

Αυτό που συμβαίνει τώρα και δεν είναι κάτι καινούργιο, υπάρχει από την αρχή και πιέζουμε πάρα πολύ για να λυθεί, γιατί ακυρώνονται πάρα πολλές συναλλαγές.

Παλαιότερα οι κατασκευαστές των κτιρίων ή εργολάβοι που έφτιαχναν τα ακίνητα, ξέφευγαν στα μέτρα.

Δηλαδή φτιάχνανε ένα ακίνητο 100 τετραγωνικά και πιθανώς τα τετραγωνικά να ήταν 102 ή 103.

-Τώρα τι συμβαίνει:

Πάω εγώ να πουλήσω ένα ακίνητο το οποίο το έχω από παλιά, έρχεται ο μηχανικός να κάνει αυτοψία, βλέπει ότι δεν είναι 100 τετραγωνικά όπως λέει η κάτοψη από τα χαρτιά που έχει πάρει από την πολεοδομία κι ότι έχει μπει δύο τετραγωνικά μέσα στον άλλον ιδιοκτήτη, και πρέπει αυτός να συμφωνήσει ή να πείσω εγώ που είμαι ιδιοκτήτης τον δίπλα μου, τον γείτονά μου, για να μπορέσουμε να υπογράψουμε τροποποίηση της σύστασης, για να κάνω το συμβόλαιο.

-Εάν όμως ο άλλος δεν θέλει, δεν γίνεται συμβόλαιο.

Γιατί αν εγώ έχω μπει δύο τετραγωνικά μέσα, ο τοίχος από εξαρχής από την κατασκευή του έχει μπει μέσα στο διαμέρισμα του άλλου, πρέπει να κάνουμε μεταξύ μας μια τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία αφορά βέβαια όλη την πολυκατοικία.

-Αυτό είναι το παράλογο. Και λέμε ότι πρέπει να υπάρξει μια μονομερής τροποποίηση, διότι αν δεν συμφωνεί ο δίπλα, είσαι τελικά εκβιαζόμενος και δεν μπορείς να υπογράψεις συμβόλαιο.

Εκεί λοιπόν εμείς λέμε ότι πρέπει να γίνει μια νομοθετική παρέμβαση για μονομερή τροποποίηση της σύστασης της οριζοντίου ιδιοκτησίας και όχι να έχεις ανάγκη τον διπλανό σου».

Δείτε τη συνέντευξη του προέδρου των Μεσιτών Αθηνών Αττικής στο βίντεο: