Το πραγματικό πρόβλημα συρρίκνωσης των ορίων οικισμών

Της Σταυρούλας Αγρίου* Πολιτικός Μηχανικός Msc

stagriou@gmail.com

Μήπως τελικά το πρόβλημα της συρρίκνωσης των ορίων οικισμών είναι αντίστροφο; Μήπως αντί για την μείωση των ορίων των οικισμών, θα έπρεπε να αναρωτηθούμε γιατί κανείς ιδιοκτήτης δεν αποφάσισε τόσα χρόνια να εκμεταλλευθεί  «την γαλαντομία» των Νομαρχών και να οικοδομήσει;

♦ Τα όρια των οικισμών δεν πρέπει να μειωθούν γιατί χρειαζόμαστε πολεοδομημενη, οικονομικά προσιτή γη, με τις απαιτούμενες υποδομές εντός των οικισμών, ώστε να περιορισθεί η εκτός σχεδίου άναρχη δόμηση.

♦ Αν η πολιτεία, η τοπική αυτοδιοίκηση εργαστεί συστηματικά και σοβαρά  για το ξαναζωντάνεμα της υπαίθρου, τότε η σημερινή συζήτηση για μείωση των ορίων θα είναι περιττή. Τότε θα  αναζητούμε επεκτάσεις των οικισμών και όχι των πόλεων.

Εγκρίθηκε λοιπόν το ΠΔ ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025/2025 για τον καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923. Με  βάσει το  ΠΔ  θα οριοθετηθούν και θα επαναοριοθετηθούν τα όρια των οικισμών της χώρας μας στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) ή αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος (Π.Δ ).

Ενώ το φαινόμενο της αστικής διάχυσης συνεχώς διογκώνεται στα αστικά κέντρα, είτε μέσω προαστιακής, είτε γραμμικής, είτε διάσπαρτης ανάπτυξης, διευρύνοντας τα όρια των σχεδίων πόλεων και των παραλιακών οικισμών της χώρας, καταργώντας στην πράξη τα όρια εντός – εκτός σχεδίου, η δημόσια συζήτηση επικεντρώνεται σήμερα για την επερχόμενη μέσα από το ΠΔ μείωση των ορίων σε πολλούς οικισμούς της χώρας. Αυτούς τους οικισμούς, που επί δεκαετίες η Πολιτεία τους έχει αφήσει στην τύχη τους, χωρίς καμία μέριμνα και ενίσχυση, χωρίς καμία ρύθμιση πολεοδομική, αναπτυξιακή, βιώσιμη.

Είναι οι χιλιάδες οικισμοί που χαρακτηρίζονται συνήθως ως απλοί, αφού δεν είναι αξιόλογοι η ενδιαφέροντες, ευρισκόμενοι οι περισσότεροι στην ενδοχώρα, ορεινοί και ημιορεινοί, και  στους οποίους υπάρχουν αραιοδομημένες ή και αδόμητες εκτάσεις,  μετά το συνεκτικό αλλά και τα διάσπαρτα τμήματα τους.

Σε αυτούς τους οικισμούς ο ισχυρισμός του ΣτΕ είναι ότι τα όρια  που καθορίσθηκαν με απόφαση Νομάρχη ήταν πολύ μεγάλα, και  από την πράξη και από την πληθυσμιακή εξέλιξη του οικισμού διαπιστώθηκε ότι δεν απαιτούνταν αφού εμπεριέχουν  αδόμητες εκτάσεις. Κατά συνέπεια δεν  επιτρέπεται η οριοθέτηση των οικισμών στην αδόμητη ζώνη Γ όπως ζητούσε το ΥΠΕΝ, δηλαδή σε εκτάσεις  που δεν εντάσσονται στην ζώνη Β, όπου υπάρχει συνεκτική δόμηση (δέκα (10) τουλάχιστον οικοδομές σε απόσταση 40 μ μεταξύ τους) ή στην ζώνη Β1, όπου υπάρχει έστω διάσπαρτη δόμηση (σπίτια σε απόσταση 80  μ μεταξύ τους). Επανέλαβε δηλαδή το ΣτΕ αυτά που συστηματικά σε κάθε απόφαση του διατυπώνει από το 2005 και μετά, ότι δεν επιτρέπεται η οριοθέτηση των οικισμών σε εκτάσεις  που δεν υπάρχει συνεκτική δόμηση ή  έστω διάσπαρτη δόμηση, με σκοπό μόνο την παραθεριστική κατοικία, χωρίς να τεκμαίρεται από τα στατιστικά στοιχεία η αύξηση του πληθυσμού και η μόνιμη κατοίκηση. Τίποτα το καινούργιο.

Με αφορμή την χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης της εκπόνησης των ΤΠΣ με χρονικό ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2026, γνωρίζαμε ότι αυτό που θα κερδίσουμε από την διαδικασία αυτή είναι  ο καθορισμός χρήσεων γης και η οριοθέτηση των χιλιάδων οικισμών στην χώρα μας,  που επί δεκαετίες ήταν στον αέρα, αφού η διαδικασία οριοθέτησης τους είχε κριθεί αντισυνταγματική ως εκδοθείσα από αναρμόδια όργανα (Νομάρχες).

Όφειλε λοιπόν η πολιτεία πριν από την εκκίνηση της διαδικασίας εκπόνησης των ΤΠΣ, να έχει έτοιμα τα εργαλεία για την εκπόνηση τους. Απαραίτητο λοιπόν εργαλείο ήταν και το ΠΔ της οριοθέτησης των οικισμών λαμβάνοντας υπόψη τις αποφάσεις που είχαν προηγηθεί όπως του Ρεθύμνου (2017), του Πηλίου (2019 ) κλπ, και  γνωρίζοντας ότι έπρεπε να δημιουργήσει τις κατάλληλες ρυθμίσεις και προϋποθέσεις για να αντιμετωπίσει το πρόβλημα που δημιουργείται από την αδόμητη ζώνη που υπάρχει σε πολλούς οικισμούς και που η αφαίρεση της από τα όρια θα μετατρέψει  οικόπεδα με συγκεκριμένα εμπράγματα δικαιώματα σε χωράφια.

Αντιθέτως το  Υπουργείο και ενώ  απομένει μόνον ένας  χρόνος  για την εκπνοή του προγράμματος εκπόνησης των ΤΠΣ και την χρηματοδότηση του, άφησε να περάσει πολύτιμος χρόνος, για να προχωρήσει στην έκδοση του ΠΔ οριοθέτησης των οικισμών, επιλέγοντας  τελικά την λύση της μείωσης  των ορίων των  οικισμών, χωρίς να καταθέσει εναλλακτικές προτάσεις που μέσα από ένα δημιουργικό διάλογο με το ΣτΕ, να ρυθμιστεί το ζήτημα με τρόπο περιβαλλοντικά, αναπτυξιακά, ιδιοκτησιακά δίκαιο  σύμφωνο με το άρθρο 24 αλλά και 17 του Συντάγματος.

Είναι δίκαιες οι  αντιδράσεις αυτών των ιδιοκτητών, που επί χρόνια είχαν οικόπεδα εντός οικισμού ή ακόμα και τα αγόρασαν προσφάτως με συμβόλαια  και βεβαιώσεις οικοδομησιμότητας από τις Πολεοδομίες στην  λεγόμενη ζώνη Γ  και που ξαφνικά έχασαν την οικοδομησιμότητα τους.

Άλλη μια περίπτωση που έρχεται να προστεθεί στο γαϊτανάκι των περιπτώσεων ξαφνικού θανάτου των ιδιοκτησιών που χάνουν την αξία τους σε μία νύχτα, εμπεδώνοντας το κλίμα ανασφάλειας δικαίου που έχει πλέον εδραιωθεί στην χώρα μας  και που πορεύεται με το δόγμα, «όποιος πρόλαβε τον Κύριο είδε».

Στο ίδιο έργο θεατές, που παρακολουθούμε συνεχώς είτε με την κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση σε μία νύκτα με μία τροπολογία  του 4759/20 είτε με την απώλεια της αρτιότητας των οικοπέδων,  που δεν έχουν πρόσωπο (Απόφαση ΣτΕ 176/2023 ), είτε με την αιφνίδια κατάργηση των μπόνους του ΝΟΚ.

Προφανώς αυτό το έργο έχει  θεατές μόνο τους μικροϊδιοκτήτες γιατί το μεγάλης έντασης εδαφικό κεφάλαιο ρυθμίζεται από ένα άλλο παράλληλο πολεοδομικό σύστημα, που μέσω των ΕΣΧΑΣΕ,ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ, Ελληνικό,  διέπεται από άλλες ειδικές ευεργετικές για την δόμηση διατάξεις.

Η συζήτηση λοιπόν επικεντρώνεται σε αυτούς τους οικισμούς, που ενώ η  οριοθέτηση με αποφάσεις Νομαρχών, επέτρεπε στους ιδιοκτήτες  να οικοδομήσουν, δεν αξιοποίησαν αυτοί την δυνατότητα, αφήνοντας τις εκτάσεις αδόμητες και αναξιοποίητες αποτελώντας την  μη νόμιμη ζώνη Γ.  Με βάσει λοιπόν το ΠΔ,  θα πρέπει να μειωθούν τα όρια των οικισμών αφού ο πληθυσμός τους δεν αυξήθηκε και περιέχονται αδόμητες εκτάσεις.

Το ερώτημα όμως που τίθεται, είναι εάν  η συρρίκνωση των οικισμών θα συμβεί  με την οριοθέτηση, ή έχει ήδη συντελεσθεί  στην πράξη, αφού  από την δεκαετία του 80 εκτάσεις εντός οικισμών που θα μπορούσαν να δομηθούν  και να ενσωματωθούν μέσα στον οικισμό, παραμένουν μέχρι σήμερα και  για δεκαετίες τελείως αδόμητες.

♦ Μήπως τελικά το πρόβλημα είναι αντίστροφο;

♦ Μήπως αντί για την μείωση των ορίων των οικισμών, θα έπρεπε να αναρωτηθούμε γιατί κανείς ιδιοκτήτης δεν αποφάσισε τόσα χρόνια να εκμεταλλευθεί  «την γαλαντομία»  των Νομαρχών και να οικοδομήσει; 

♦ Μήπως γιατί ποτέ δεν ακολουθήθηκε μια αναπτυξιακή στρατηγική ενίσχυσης της περιφέρειας και αποκέντρωσης να καλύπτει το φάσμα της στέγασης, της εργασίας, της απασχόλησης, της εκπαίδευσης, της υγείας, της πρόνοιας , των υποδομών στους οικισμούς που θα δημιουργούσε τις προϋποθέσεις δόμησης των οικισμών για μόνιμη κατοίκηση, ώστε να απαιτείται τελικά διεύρυνση των ορίων τους;

Η  συζήτηση οφείλει να επικεντρωθεί στο πως οι οικισμοί από φθίνοντες και αδιάφοροι θα μετατραπούν σε αξιόλογους, δυναμικούς, ποια θα είναι τα ισχυρά  κίνητρα που θα αντιστρέψουν την ολοένα διογκούμενη τάση συγκέντρωσης στα μεγάλα αστικά κέντρα Αθήνας και Θεσσαλονίκης.

→ Πρέπει να συζητήσουμε για πολιτικές που θα ξαναζωντανέψουν τα χωριά μας,  που θα κάνουν τους ανθρώπους και ιδιαίτερα τους νέους να επιστρέψουν στους τόπους που γεννήθηκαν, να εργαστούν και να ζήσουν.

→Πρέπει να μιλήσουμε για  πολιτική χρηματοδότησης της στέγασης με άτοκα δάνεια και  ελαφρύνσεις για αυτούς που επιλέγουν  την μόνιμη κατοίκηση στους απλούς οικισμούς της ενδοχώρας , ορεινούς και ημιορεινούς, που δεν έχουν τουριστικό ενδιαφέρον  και διαρκώς φθίνουν και εγκαταλείπονται .

→Πρέπει επιτέλους να μιλήσουμε για πολεοδόμηση των οικισμών αλλά με διαδικασία ευέλικτη, και σαφές χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης.

Σημασία δεν έχουν μόνο τα όρια, αλλά τι υπάρχει μέσα σε αυτά. Αν υπάρχουν δρόμοι, πρασιές, πράσινο, παιδικές χαρές, πλατεία, κοινόχρηστοι χώροι, χώροι για αθλητισμό, για πρόνοια, για εκπαίδευση.

→Πρέπει να μιλήσουμε για  πολιτική ενίσχυσης της μικρής και μεσαίας επιχειρηματικότητας, φορολογικά κίνητρα, ενίσχυσης αυτών που θα επιλέξουν να εργασθούν στην ύπαιθρο είτε στην γεωργία, κτηνοτροφία, μεταποίηση, οικιακή βιοτεχνία, επαγγελματικά εργαστήρια.

→Πρέπει να μιλήσουμε για υποδομές, για ψηφιακές υποδομές  για παροχές υπηρεσιών, για διευκολύνεις τηλεργασίας, για τηλεϊατρική , για πολιτιστική ζωή στα χωριά μας.

Αν η πολιτεία, η τοπική αυτοδιοίκηση εργαστεί συστηματικά και σοβαρά  για το ξαναζωντάνεμα της υπαίθρου, τότε η σημερινή συζήτηση για μείωση των ορίων θα είναι περιττή. Τότε θα  αναζητούμε επεκτάσεις των οικισμών και όχι των πόλεων.

Τα όρια των οικισμών δεν πρέπει να μειωθούν (με την εξαίρεση από την ένταξη  εντός των ορίων των περιοχών προστασίας του Άρθρου 6 του ΠΔ), γιατί στις ευνομούμενες χώρες πρέπει να υπάρχει ασφάλεια δικαίου, εμπιστοσύνη στους θεσμούς που δεν απαξιώνουν ιδιοκτησίες σε μία ημέρα, σταθερότητα που είναι το γόνιμο έδαφος για ανάπτυξη και προοπτική.

Τα όρια των οικισμών δεν πρέπει να μειωθούν γιατί χρειαζόμαστε πολεοδομημενη, οικονομικά προσιτή γη, με τις απαιτούμενες υποδομές εντός των οικισμών, ώστε να περιορισθεί η εκτός σχεδίου άναρχη δόμηση.

Αυτό που χρειάζονται οι οικισμοί μας είναι να ενδιαφερθεί εμπράκτως η πολιτεία, η τοπική αυτοδιοίκηση και με συνολικό πακέτο μέτρων με ισχυρά κίνητρα και γενναία χρηματοδότηση να προωθήσει την κατοίκηση των οικισμών με μόνιμους κατοίκους που θα εργασθούν, θα ζήσουν σε ένα περιβάλλον, που θα τους εξασφαλίζει το ευ ζην.

Χρειαζόμαστε ένα πολεοδομικό σχεδιασμό, ο οποίος με άξονα την κοινωνία, το περιβάλλον, αλλά και την οικονομία, θα συμβάλει στην αναζωογόνηση των οικισμών μας, ενώ παράλληλα θα περιορίσει η και θα αποτρέψει τις επεκτάσεις των πόλεων, μέσω της εκτός σχεδίου δόμησης.

Η εκπόνηση των ΤΠΣ είναι η ευκαιρία μας αρκεί να γίνει με ουσιαστική συμμετοχή και διαβούλευση.

**Σταυρούλα Αγρίου, Πολιτικός μηχανικός Μsc, Mέλος Διοικούσας Επιτροπής ΤΕΕ