Το τέλος της “γηρασμένης” αθηναϊκής πολυκατοικίας – Τα νέα σχέδια

Από την έναρξη της κρίσης και μετά, η αθηναϊκή πολυκατοικία δέχτηκε σειρά πληγμάτων, που έφεραν την ίδια και τους κατοίκους της σε δεινή θέση. Τι συμβαίνει με τα διαμερίσματα στο κέντρο και πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα;

Η «Νέα Σελίδα» ρίχνει φως στο σημαντικό αυτό αστικό ζήτημα. Παράλληλα, βέβαια, το πρόβλημα οδεύει προς εξεύρεση λύσης με νομοσχέδιο που στοχεύει να φέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος για κατεδάφιση και ανοικοδόμηση ιδίως «γερασμένων» ακινήτων σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη με γενναία κίνητρα.

«Η αθηναϊκή πολυκατοικία είναι η ταυτότητα και την ίδια στιγμή η ετερότητα της πόλης, το μεγαλύτερο σύγχρονο αρχιτεκτονικό της επίτευγμα», λέει στη «Νέα Σελίδα» ο Γιώργος Τζιρτζιλάκης, αρχιτέκτονας και καθηγητής στο Τμήμα Αρχιτεκτονικής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας.

«Πρόκειται για κάτι που δεν συναντάμε σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις». Εξετάζοντας αυτό το μικρό αρχιτεκτονικό θαύμα σε βάθος χρόνου, βλέπουμε ότι η μεγάλη ανοικοδόμηση της Αθήνας έγινε τις δεκαετίες του ’60 και του 70. Σύμφωνα με τον κ. Τζιρτζιλάκη, στα Εξάρχεια οι πολυκατοικίες κρατούν από το 1930, σε Παγκράτι και Κυψέλη από το 1960 και στα Πατήσια και τη Νεάπολη Εξαρχείων από το 1970. Πότε εμφανίστηκαν όμως τα πραγματικά προβλήματα της αθηναϊκής πολυκατοικίας; «Από το 2008 και έπειτα μια σειρά φαινομένων οδήγησαν σε ραγδαία αποδυνάμωση της κατοικίας στο κέντρο, με κυρίαρχη την αυξανόμενη εγκατάλειψη ολόκληρων περιοχών της Αθήνας, με παράλληλη αύξηση της εγκληματικότητας αλλά και την ερημοποίηση του κέντρου – πλατεία Βικτωρίας, Μεταξουργείο, πλατεία Θεάτρου κ.ά.

Το σημαντικότερο πλήγμα όλων όμως ήταν η εγκατάλειψη των ισογείων, τα οποία για πολλά χρόνια φιλοξενούσαν σε μεγάλο ποσοστό τους μικρά καταστήματα, ψιλικατζίδικα κ.λπ. Το φαινόμενο ξεκίνησε πριν από την κρίση, όταν αλυσίδες καταστημάτων και σούπερ μάρκετ αλλά και εμπορικά κέντρα έκαναν πια τον ανταγωνισμό εξαιρετικά σκληρό», μας λέει. Το αποτέλεσμα της εγκατάλειψής τους ήταν η αύξηση της εγκληματικότητας και, ως επακόλουθο, η ανασφάλεια σε κατοίκους, ακόμα και σε περαστικούς.

Το πρόβλημα πήρε μεγαλύτερες διαστάσεις με την παράλληλη γήρανση των πολυκατοικιών – κατά τους ειδικούς, η «ζωή» του μπετόν υπολογίζεται ότι δεν ξεπερνά τα 50-60 χρόνια. Όσο για το τι χρειάζεται να γίνει άμεσα, η απάντηση είναι ότι «πρέπει να μελετηθούν από τους υποψήφιους δημάρχους προγράμματα αναμόρφωσης της αθηναϊκής πολυκατοικίας, μια και η γήρανση στο κτιριακό απόθεμα είναι έντονη πλέον».

Από τις σημαντικές ελλείψεις μέχρι την ενεργειακή σπατάλη

Ένα από τα εξίσου κεφαλαιώδη προβλήματα της αθηναϊκής πολυκατοικίας είναι και η κακή ενεργειακή της κατάσταση. «Τις περισσότερες φορές οι ένοικοι συναντούν την άρνηση των ιδιοκτητών -για οικονομικούς λόγους, φυσικά- να επιδιορθώσουν τα προβλήματα στα διαμερίσματα», εξηγεί ο Γιώργος Τζιρτζιλάκης. Αρνούνται να αλλάξουν τα παλιά κουφώματα και τα υδραυλικά, να τοποθετήσουν αυτόνομη θέρμανση… «Στο παρελθόν εμφανίστηκαν σποραδικά κάποια προγράμματα ανακαίνισης για φρεσκάρισμα προσόψεων (2004) ή αποκατάσταση κουφωμάτων, ήταν όμως περιορισμένα. Αυτή τη στιγμή επείγει η αναγέννηση των πολυκατοικιών με στοχευμένη οικονομική ενίσχυση στους κατοίκους, όπως συμβαίνει στο εξωτερικό. Στο Παρίσι και το Μιλάνο, για παράδειγμα, βλέπεις λειτουργικές κατοικίες από τον 17ο και τον 18ο αιώνα, που συντηρούνται διαρκώς».

Η Κατερίνα Παπαθανασίου, κάτοικος εδώ και πάνω από είκοσι χρόνια σε διαμέρισμα στη Νεάπολη Εξαρχείων, αναφέρει χαρακτηριστικά παραδείγματα πρωτοβουλιών του παρελθόντος, εξηγώντας όμως και τη δυσκολία του να κατοικείς σε μια παλιά πολυκατοικία:

-«Το κτίριο που μένω από το 1996 χτίστηκε εν έτει 1973. Στις καλές εποχές κατοικούνταν και τα είκοσι διαμερίσματα της πολυκατοικίας, στην πλειοψηφία τους από ιδιοκτήτες. Μια καλή χρονιά για πολλές πολυκατοικίες εδώ τριγύρω ήταν το 2004, όταν με πρόγραμμα επιδότησης ανακαινίσαμε τελικά την είσοδο, την πρόσοψη αλλά και το ασανσέρ, και η αλλαγή έφτασε μέχρι και στα πεζοδρόμια». Όπως περιγράφει, τα πολλά προβλήματα άρχισαν με την κρίση. Τα ισόγεια διαμερίσματα σταμάτησαν να νοικιάζονται εύκολα, ενώ πολλοί από τους νοικάρηδες έφευγαν αφήνοντας πίσω τους «φέσια».

«Ήταν πια ακριβά αυτά. Την ίδια στιγμή, έκλεισαν πολλά από τα μικρά μαγαζιά της γειτονιάς – φούρνος, καθαριστήριο, μπακάλικο, ψιλικατζίδικο. Η κρίση τα τσάκισε». Εκείνη την εποχή, λοιπόν, στις περιοχές γύρω στη Νεάπολη Εξαρχείων άρχισε η μεγάλη εγκατάλειψη, οι πιάτσες των ναρκωτικών και η εγκληματικότητα έφτασαν ακόμα και πάνω από τη Νομική και το Πνευματικό Κέντρο του Δήμου Αθηναίων στην Ακαδημίας, ενώ οι διαρρήξεις στις παλιές πολυκατοικίες πλήθυναν λόγω και παλιών εισόδων, έλλειψης καμερών και εγκαταλελειμμένων διαμερισμάτων και δη ισόγειων. «Σήμερα, που το φαινόμενο έχει κοπάσει και η εικόνα της πόλης έχει αποκατασταθεί αρκετά, στο ισόγειο μένει η ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος.

Επειδή όμως φοβάται πολύ, διπλοκλειδώνει την κεντρική είσοδο πρωί-μεσημέρι-βράδυ και αν κάποιος χτυπά το κουδούνι αναγκαζόμαστε να κατέβουμε να ξεκλειδώσουμε». Όλο αυτό καταλήγει στην έλλειψη θυροτηλέφωνου. Επόμενο θέμα-φωτιά, η θέρμανση: «Με την κρίση, ιδιοκτήτες και ένοικοι ξεκίνησαν τους τσακωμούς για το αν θα ανάψουμε την κεντρική θέρμανση. Και εκεί που τη δεκαετία του 2000 ανοίγαμε τη θέρμανση τρία δίωρα τη μέρα, βρεθήκαμε από το 2010 και μετά να παρακαλάμε έστω για δύο ώρες το απόγευμα. Για εμένα προσωπικά η κατάσταση βελτιώθηκε με τον νέο νόμο του 2016, όταν πια αυτονομηθήκαμε στο θέμα της θέρμανσης».

Πριν έπρεπε να συμφωνεί το 50%+ 1 των ιδιοκτητών. «Ξόδεψα 3.500 ευρώ για την εγκατάσταση, αλλά η απόσβεση είναι άμεση. Παρ’ όλα αυτά, παραμένω το μοναδικό διαμέρισμα αυτή τη στιγμή στην πολυκατοικία με αυτόνομη θέρμανση, το δεύτερο μόνο ανάμεσα στα είκοσι με καινούρια κουφώματα και το τρίτο με πόρτα ασφαλείας».

Μεσίτες, διαχειριστές και ιδιοκτήτες σε ένα πεδίο μάχης

Σύμφωνα με την Κατερίνα Παπαθανασίου, ένα από τα μεγάλα προβλήματα παραμένει η είσπραξη των κοινοχρήστων. Στην πολυκατοικία της εισπράττονται ακόμη από διαχειριστή που εκλέγεται στη συνέλευση ιδιοκτητών και ενοίκων: «Εταιρεία διαχείρισης σε εμάς δεν θέλει κανείς, βάσει μιας παλιακής νοοτροπίας που λέει ότι θα πληρώνουμε έξτρα χρήματα στην εταιρεία. Κατά τη γνώμη μου, ωστόσο, αν τα διαχειρίζεται εταιρεία ασκείται περισσότερη πίεση στο να μαζευτούν τα χρήματα αλλά και να φροντιστούν άμεσα τα όποια προβλήματα. Αν είχαμε εταιρεία, μπορεί και να μην είχαμε τώρα το πρόβλημα με την ιδιοκτήτρια που χρωστάει 1.000 ευρώ σε κοινόχρηστα». Όπως λέει και ο κ. Τζιρτζιλάκης, «πρόκειται για φαινόμενα με αντιαστικό χαρακτήρα. Η πολυκατοικία, που μέχρι και τη δεκαετία του 2000 θεωρούνταν το “συμπεριφορικό θαύμα της οικογένειας”, μετατράπηκε σε πεδίο μάχης». Τι έχουν όμως να πουν για τα παραπάνω φαινόμενα οι άνθρωποι οι οποίοι «σχετίζονται» επαγγελματικά με τις αθηναϊκές πολυκατοικίες; Ο Παντελής Τζωρτζάκος, ιδιοκτήτης εταιρείας διαχείρισης και έκδοσης κοινοχρήστων, είναι αποκαλυπτικός: «Το πιο σημαντικό πρόβλημα που συναντάμε είναι η αδυναμία ενοίκων και ιδιοκτητών να πληρώσουν τα κοινόχρηστα. Επειδή και οι νομικές επιπτώσεις δεν είναι καθόλου άμεσες, τα αφήνουν όλοι να συσσωρεύονται. Ειδικά οι ένοικοι σε πολλές περιπτώσεις, όταν πια το έχουν παρακάνει, προτιμούν να τα αφήσουν απλήρωτα και να εξαφανιστούν. Η είσπραξη έχει γίνει πολύ δύσκολη διαδικασία. Όταν πλέον δεν μπορεί να γίνει τίποτα, αναγκαζόμαστε με τη σειρά μας να κινηθούμε δικαστικά». Βέβαια, το αποτέλεσμα είναι ένα και συγκεκριμένο: «Αν δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα ο νοικάρης, τελικά αυτός που το κάνει, βάσει νόμου, είναι ο ιδιοκτήτης, κάτι το οποίο είναι παράλογο. Φυσικά, ούτε εμάς ως εταιρεία μάς συμφέρει -οικονομικά αλλά και γραφειοκρατικά μιλώντας- να κινηθούμε δικαστικά και δεν το κάνουμε αν η οφειλή δεν αγγίξει πια τα 1.000 ευρώ».

Ο κτηματομεσίτης Σωτήρης Ταμπάνας, ο οποίος διατηρεί εδώ και πολλά χρόνια γραφείο στην πλατεία Παγκρατίου, έθεσε και το θέμα της μη ανακαίνισης των διαμερισμάτων: «Πολλά εξ αυτών στο κέντρο βρίσκονται σε άθλια κατάσταση, γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες θέλουν να τα ξεφορτωθούν χωρίς να τα ανακαινίσουν. Άλλωστε, ας μην ξεχνάμε ότι τα τελευταία πολλά χρόνια δεν υπήρξαν δάνεια για ανακαινίσεις κατοικιών, αλλά και να υπήρχαν ο κόσμος δεν μπορούσε να “δεσμευτεί” σε αυτά». Και εκείνος όμως επεσήμανε το πρόβλημα των κοινοχρήστων, όπως και τη βελτίωση της κατάστασης την τελευταία τριετία. «Η πλειοψηφία των πολυκατοικιών στο κέντρο δίνει τα κοινόχρηστά της να τα διαχειριστούν εταιρείες. Δεδομένου ότι το επάγγελμα του θυρωρού εξαλείφθηκε πια τελείως, όλοι θέλουν στις πολυκατοικίες μια εταιρεία. Το θεωρούν πιο αξιόπιστη λύση σε μια αναγκαία υπηρεσία. Άλλωστε, περισσότερο εμπιστεύονται την εταιρεία παρά τον γείτονα, για τον οποίο θεωρούν ότι μπορεί να αμελήσει το θέμα ή και να μην κάνει το απαραίτητο κυνήγι για την είσπραξη των κοινοχρήστων. Και, φυσικά, είναι και οι σχέσεις ανάμεσα στους ενοίκους που διαταράχτηκαν στα χρόνια της κρίσης λόγω των οικονομικών προβλημάτων. Παρ’ όλα αυτά, τα πράγματα είναι ελαφρώς καλύτερα απ’ ό,τι τρία χρόνια πριν. Στο Παγκράτι το 50% των κατοίκων στα διαμερίσματα, άρα και όλη η πολυκατοικία, συνεχίζει να μην ανάβει τα καλοριφέρ. Από το 2012 έως το 2015 το ποσοστό αυτό ήταν 80%», ανέφερε.

Παρεμβάσεις ακόμη και σε ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα

Πρόσφατα, μια καλή είδηση που αφορά και στο μέλλον της αθηναϊκής πολυκατοικίας ήρθε από το υπουργείο Περιβάλλοντος για ένα νομοσχέδιο που προωθεί τον τελευταίο καιρό. Αυτό που συζητείται είναι η απόσυρση κτιρίων με την παροχή γενναίων κινήτρων, ειδικά για τα «γερασμένα» ακίνητα της Αθήνας, του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για κτίρια ενεργοβόρα και σε πολλές περιπτώσεις μη επαρκή στατικά. Οι παρεμβάσεις θα αφορούν σε μεγάλο βαθμό σε παλιές πολυκατοικίες αλλά και σε ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα. Υποψήφια για κατεδάφιση και στη συνέχεια για ανοικοδόμηση είναι κτίρια σε περιοχές όπως η Κυψέλη, το Παγκράτι, οι Αμπελόκηποι και τα Πατήσια. Η συζήτηση άνοιξε πριν από έναν μήνα σε ημερίδα του υπουργείου Περιβάλλοντος, με στόχο να καταλήξει τον Μάρτιο σε σχέδιο νόμου το οποίο θα καλύπτει τα κενά του υπάρχοντος θεσμικού πλαισίου. Στην ουσία, το σχέδιο προβλέπει κατεδαφίσεις απαξιωμένων κτιρίων (που δεν είναι διατηρητέα) αλλά και ηπιότερες παρεμβάσεις για να αξιοποιηθούν οι ακάλυπτοι χώροι που κατά κανόνα βρίσκονται στην πίσω πλευρά των πολυκατοικιών και είναι απροσπέλαστοι ακόμα και για τους ενοίκους.

Η ΑΛΗΘΕΙΑ ΜE ΑΡΙΘΜΟΥΣ

• Οι πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν την περίοδο της ακμής της αντιπαροχής εξακολουθούν να στεγάζουν το μεγαλύτερο τμήμα όσων ζουν σε πολυκατοικίες (75% στον Δήμο Αθηναίων).
• Υπολογίζεται ότι το 65% των κτιρίων της πρωτεύουσας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1 980, χρονιά που τέθηκε σε εφαρμογή ο πρώτος κανονισμός θερμομόνωσης. Μετά τους μεγάλους σεισμούς του 1 981 που έπληξαν την Αττική, έγιναν αλλεπάλληλες βελτιώσεις του αντισεισμικού κανονισμού, που δεν είναι δυνατό να εφαρμοστούν στα παλιά κτίρια.
• Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή (απογραφή κατοικιών 2011 – Νοέμβριος 2014), επί συνόλου 6.371.901 κατοικιών οι 2.903.594 (ποσοστό 45,6%) είναι χωρίς κανένα απολύτως είδος θερμομόνωσης, ενώ 1 .655.254 κατοικίες (ποσοστό 25,9%) έχουν απλώς διπλά τζάμια, χωρίς, δηλαδή, μόνωση τοίχων.

Ρεπορτάζ των ΔΗΜΗΤΡΑΣ ΤΡΙΑΝΤΑΦΥΛΛΟΥ και ΠΕΛΛΑΣ ΣΚΙΝΙΩΤΗ

Πηγή: Νέα Σελίδα