«Τράπεζα Γης» για διατηρητέα και αυθαίρετα – Πρόταση του προέδρου ΤΕΕ

Η πρόταση που προωθεί ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, βασίζεται στην αγορά συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες και μεταπώλησής του σε κατόχους αυθαιρέτων.

Φανταστείτε πώς θα ήταν η Αθήνα αλλά και πολλές άλλες πόλεις και χωριά της Ελλάδας εάν όλα τα παλαιά αξιόλογα κτίρια ανακαινίζονταν, χωρίς έξοδα των ιδιοκτητών, και ταυτόχρονα αυξάνονταν τα έσοδα του Δημοσίου από τις τακτοποιήσεις των αυθαιρέτων. Αστεία πράγματα θα σκεφθεί κάποιος. Ή όχι;

Μια πρόταση που προωθεί ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός, δείχνει πώς αυτό μπορεί να είναι εφικτό. Και μάλιστα να ωφελήσει όχι μόνον τους ιδιώτες ιδιοκτήτες παλαιών διατηρητέων αλλά και τους δήμους και φορείς του Δημοσίου, όπως η ΕΤΑΔ, τα ασφαλιστικά ταμεία και τα υπουργεία, που έχουν μεγάλα ή μικρότερα χαρτοφυλάκια ακινήτων στο ενεργητικό τους.

Σε ρεπορτάζ του Ηλία Μπέλλου στην «Καθημερινή» σημειώνεται ότι αυτή η προσπάθεια που πρέπει να γίνει όχι μόνον για λόγους αισθητικούς και διατήρησης της πολιτιστικής κληρονομιάς αλλά και δημόσιας τάξης και ασφάλειας, καθώς πολλά από αυτά τα απαξιωμένα ακίνητα γίνονται εστίες παραβατικότητας. Όπως και για λόγους αποφυγής ατυχημάτων, -πρόσφατες οι καταρρεύσεις κτιρίων στο Γκάζι και στην Πνύκα- αλλά και για να τονωθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα.

Ενδεικτικά, σύμφωνα με τον υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργο Δημαρά, τα κτίρια τα οποία κινδυνεύουν με κατάρρευση στην Αθήνα ξεπερνούν τα 1.400, εκ των οποίων σχεδόν τα μισά είναι χαρακτηρισμένα διατηρητέα είτε από το Περιβάλλοντος είτε από το Πολιτισμού.

Το σχέδιο

Η λύση, λοιπόν, μοιάζει να ακούει στο όνομα «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» και η υλοποίηση και λειτουργία της θα μπορούσε να γίνει τόσο από τον δημόσιο όσο και από τον ιδιωτικό τομέα, ενδεχομένως ακόμα και από startup, αρκεί να αναληφθεί η σχετική νομοθετική πρωτοβουλία. Με δυο λόγια, η «Τράπεζα Γης» θα αγοράζει συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή και των χαρακτηρισμένων μνημείων και θα τον πουλάει σε αυτούς που έχουν αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις, που κατά τον νόμο έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή μεσοπρόθεσμα.

Αυτοί που θα λαμβάνουν τα χρήματα δίνοντας συντελεστή, θα υποχρεούνται στην αποκατάσταση των διατηρητέων και αυτοί που θα αγοράζουν τον συντελεστή, στη σύννομη τακτοποίησή των παραβάσεών τους. Ταυτόχρονα, το Δημόσιο θα εισπράττει έσοδα από την τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Οι δήμοι και οι άλλοι φορείς-ιδιοκτήτες ακινήτων του Δημοσίου όπως και οι ιδιώτες θα μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους ενισχύοντας περαιτέρω τους προϋπολογισμούς τους και ταυτόχρονα να εξωραΐσουν τις πόλεις αλλά και να προστατεύσουν την αρχιτεκτονική και ιστορική πολιτιστική κληρονομιά με αυτονόητα οφέλη και για τον τουρισμό.

Όλα αυτά στη θεωρία ακούγονται καλά, αλλά είναι εφικτά στην πράξη;

-«Βεβαίως», απαντά ο πρόεδρος του ΤΕΕ, που έχει στοιχειοθετήσει την πρόταση ως προσωπική του πρωτοβουλία και έπειτα από επιστημονική εργασία άνω  των έξι ετών και αναπτύξει το μοντέλο της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», το όποιο έχει μάλιστα επικοινωνηθεί τόσο στην κυβέρνηση όσο και στην αντιπολίτευση. Ας δούμε, λοιπόν, τα νούμερα: Υπάρχουν αυτή τη στιγμή στη χώρα συνολικά περίπου 20.000 διατηρητέα (υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας) και μνημεία (υπουργείο Πολιτισμού), που έχουν «περισσευούμενο» συντελεστή περίπου 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα (η σωστή μονάδα μέτρησης είναι η αξία αυτών, γιατί είναι διαφορετική η αξία γης σε κάθε περιοχή και έτσι έπειτα από μελέτη θα οριστεί αλγόριθμος για τον προσδιορισμό της σε κάθε περιοχή), σημειώνει ο πρόεδρος του ΤΕΕ.

Η πλειονότητα αυτών των κτιρίων αφορά σε παρατημένα και «διαλυμένα» είτε λόγω έλλειψης χρημάτων από τους ιδιοκτήτες για την αποκατάστασή τους, είτε λόγω πολύϊδιοκτησίας εξαιτίας κληρονομικών ζητημάτων, είτε επειδή είναι αγνώστου ιδιοκτήτη. Ταυτόχρονα, υπάρχουν ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της «κατηγορίας 5» που έχουν κάνει τακτοποίηση για 30 χρόνια, αλλά για να γίνει οριστική τακτοποίηση, θα πρέπει να αγοράσουν συντελεστή και να προσαρμοστεί το Τοπικό Χωρικό Σχέδιο κάθε δήμου (ζώνη υποδομής συντελεστή).

Τα τετραγωνικά αυτών των αυθαιρέτων («κατηγορία 5») είναι περίπου 10.000.000 (πρέπει ομοίως να μετατραπούν σε αξία).

Ο τρόπος λειτουργίας

«Η ιδέα είναι μέσω της “Ψηφιακής Τράπεζας Γης” οι ιδιοκτήτες αυτών των αυθαιρέτων να αγοράζουν συντελεστή από τους ιδιοκτήτες διατηρητέων και μνημείων. Η τράπεζα θα δίνει ένα ποσοστό των χρημάτων, πχ. 30% ή όσο απαιτείται για τις εργασίες, στους ιδιοκτήτες για να αποκαταστήσουν την όψη και να εξασφαλίσουν ότι δεν θα πέσει και αφού διαπιστωθεί από ελεγκτή μηχανικό ότι έγιναν αυτές οι εργασίες θα δίνονται και τα υπόλοιπα χρήματα στον ιδιοκτήτη», εξηγεί ο κ. Στασινός.

Επίσης, μέσω της «Τράπεζας Γης» θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένο ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες.

Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης.

Η «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές, είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν, αναφέρει. Θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους. Και όλα αυτά ψηφιακά, με πλήρη διαφάνεια και χωρίς καμία γραφειοκρατία. Φυσικά όλα αυτά πρέπει να νομοθετηθούν. Όμως, το σαφές της ιδέας καθιστά το εγχείρημα εύκολα διαχειρίσιμο και ήδη ο πνευματικός πατέρας της τράπεζας έχει προχωρήσει πολύ τις σχετικές μελέτες και διαθέτει απαντήσεις ακόμα και για ειδικές περιπτώσεις. Επιλύει πολλά προβλήματα ταυτόχρονα, που δεν μπορούν να λυθούν το καθένα μόνο του. Τέλος, αποφεύγει τις αποσπασματικές ή εμβαλωματικές λύσεις ή εκείνες που απαιτούν κρατική ενίσχυση και άρα είναι μη συμβατές με το ευρωπαϊκό κεντημένο και, κυρίως, χρειάζονται λεφτά που δεν υπάρχουν…

«Χρυσή ευκαιρία για τους δήμους»

«Η “Τράπεζα Γης” ως έννοια έχει αναφερθεί σε πολλούς νόμους τα τελευταία χρόνια, αλλά δεν έχει γίνει σχεδόν τίποτα από καμία κυβέρνηση που να φέρνει αποτέλεσμα για τους πολίτες, αλλά και τις πόλεις», υπογραμμίζει ο διακεκριμένος πολιτικός μηχανικός Γ. Στασινός. Φυσικό, ένα πρόβλημα που πρέπει να λυθεί είναι αυτό του καθορισμού ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης χωρίς να υπάρξουν, όπως στο παρελθόν, θέματα αντισυνταγματικότητας. «Είναι χρυσή ευκαιρία όμως μέσα στην εκπόνηση των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων, που είναι υποχρεωμένος να κάνει κάθε δήμος, να συμπεριληφθεί και ο καθορισμός ζωνών υποδοχής συντελεστή», λέει ο κ. Στασινός. Ένα άλλο θέμα που ανακύπτει είναι το κατά πόσον όταν ένα διατηρητέο ή μνημείο, είναι εγκαταλελειμμένο και ο ιδιοκτήτης άγνωστος, θα μπορούσε ο δήμος να παρέμβει. Η απάντηση έρχεται άμεσα: «Όχι απλά θα μπορούσε να παρέμβει, αλλά είναι υποχρεωμένος σύμφωνα με τη ισχύουσα νομοθεσία που επιβάλλει στους δήμους να διασφαλίζουν την αισθητική των πόλεων, την ασφάλεια και την υγιεινή». Δυστυχώς, όμως, δεν υπάρχει σήμερα το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο.

ΤΑ ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ

1Η διασφάλιση ιδιοκτησιακών και περιουσιακών δικαιωμάτων.

2 Η εμπέδωση αντίληψης δικαιοσύνης – κράτος δικαίου για τους πολίτες.

3 Η συμβολή στην ολοκλήρωση του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού

4 Η δημιουργία ενός αντικειμενικού, απρόσωπου πληροφοριακού συστήματος για μια νέα ηλεκτρονική αγορά, που θα λειτουργεί με διαφάνεια και κανόνες.

ΠΡΟΣΔΟΚΩΜΕΝΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ

1 Η επίλυση του προβλήματος της «νομιμοποίησης» των δηλωμένων αυθαιρέτων με ορθό επιστημονικά και συνταγματικά τρόπο

2 Η επίλυση του προβλήματος των ιδιοκτητών διατηρητέων με τίτλους συντελεστή χωρίς αντίκρισμα.

3 Η επίλυση του προβλήματος αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών που τους αφαιρέθηκε η δυνατότητα δόμησης μετά το 1975 (απόφαση Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου).

4 Η ανακατασκευή – αποκατάσταση των προσόψεων των διατηρητέων – μνημείων σε κάθε πόλη, με τεράστια σημασία για την ποιότητα ζωής και την αισθητική.

5 Η δημιουργία νέων κοινόχρηστων χώρων και χώρων πρασίνου στις πόλεις, μέσω της παροχής στους δήμους της δυνατότητας απαλλοτριώσεων, με άμεση αποζημίωση των ιδιοκτητών, μέσω της ρευστότητας του συστήματος.

6 Η δημιουργία μιας νέας αγοράς δικαιωμάτων δόμησης που μπορεί μελλοντικά να αναπτυχθεί περαιτέρω.

7 Η συμβολή στην επανεκκίνηση της οικοδομής και όλων των συνδεδεμένων κλάδων.