Τράπεζα Γης: “Κολυμβήθρα του Σιλωάμ”  για 400.000 αυθαίρετα μεγάλης κατηγορίας, μέσω Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης

Της Μάχης Τράτσα/

Τα αυθαίρετα που βρίσκονται αυτή τη στιγμή σε διαδικασία «τακτοποίησης» στην Ελλάδα είναι 1.250.000. Από αυτά, οι 400.000 ανήκουν στην ειδική κατηγορία των «μεγάλων παραβάσεων», καθώς ξεπερνούν το 40% των επιτρεπόμενων μεγεθών. Για τα συγκεκριμένα, κανείς δεν ξέρει πότε και αν θα νομιμοποιηθούν οριστικά, και με ποιο κόστος.  Δηλαδή ένα στα τρία αυθαίρετα που αναμένουν «τακτοποίηση» βρίσκεται στον αέρα.

Μια πενταετία μετά τη θεσμοθέτηση της περίφημης Τράπεζας Γης (ν.4178/13), ακόμη τα «γκισέ» της παραμένουν ερμητικά κλειστά. Ιδρύθηκε με στόχο να διευκολύνει την εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαίρετων κτιρίων με μεγάλες παραβάσεις, που ξεπερνούν δηλαδή το 40% των επιτρεπόμενων μεγεθών κάλυψης, δόμησης και ύψους. Η εξαίρεση αυτή μέχρι τότε προσέκρουε στο Συμβούλιο της Επικρατείας, που τη θεωρούσε αντισυνταγματική.

Το «κόλπο» του νομοθέτη για να νομιμοποιήσει τις συγκεκριμένες παρανομίες, με τις ευλογίες του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, ήταν οι αυθαιρετούχοι να εξαγοράζουν από την Τράπεζα Γης τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ), και ως περιβαλλοντικό αντιστάθμισμα να χρηματοδοτείται από τα έσοδα αυτά η δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων.

Η Μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης επιτρέπεται να γίνει στην περίπτωση ακινήτων όπου ο ιδιοκτήτης τους δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει για την περιοχή. Τέτοια είναι τα διατηρητέα κτίρια, τα μνημεία, οι αρχαιολογικοί χώροι και οι προβλεπόμενοι από τα εγκεκριμένα σχέδια πόλης κοινόχρηστοι χώροι (που απαλλοτριώνονται από τους ιδιοκτήτες τους). Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου ΜΣΔ, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή δόμησης του ακινήτου του στην περίπτωση των διατηρητέων κτιρίων και των μνημείων και ολόκληρο το συντελεστή δόμησης στην περίπτωση που η ιδιοκτησία καθίσταται κοινόχρηστος χώρος.

Όμως, καθώς η Τράπεζα Γης ακόμη δεν έχει ανοίξει τις πόρτες της στους μεγάλους παραβάτες, χιλιάδες αυθαιρετούχοι και μηχανικοί κάθονται σε αναμμένα κάρβουνα. Έτσι, στο «περίμενε» βρίσκονται περίπου 400.000 πολίτες με μεγάλα αυθαίρετα.

Οι παραπάνω έχουν υποβάλει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) φακέλους υπαγωγής στους δυο τελευταίους νόμους (4178/13 και 4495/17) για την τακτοποίηση μεγάλων παράνομων χώρων.

Για να εξαιρεθούν οριστικά οι μεγάλες παραβάσεις από την κατεδάφιση, πρέπει να «ξεπλυθούν οι αμαρτίες τους» από την Τράπεζα Γης

Όμως γι’ αυτές τις παραβάσεις (της κατηγορίας 5), η νομοθεσία προβλέπει εξαίρεση από την κατεδάφιση μόνο για 30 χρόνια, εφόσον βέβαια πληρωθεί το σχετικό πρόστιμο. Για να γίνει οριστική η εξαίρεσή τους –ώστε να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να μεταβιβάσει το ακίνητο «καθαρό» στα παιδιά του ή να το πουλήσει– πρέπει να «ξεπλύνει» πρώτα τις αμαρτίες του μέσα από την πολεοδομική κολυμπήθρα του Σιλωάμ, την Τράπεζα Γης.

Αυθαίρετα και Τράπεζα Γης

Tα περίπου 400.000 αυθαίρετα της κατηγορίας 5, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του ΤΕΕ, καταλαμβάνουν περισσότερα από 53 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετων κατασκευών. Από αυτά η πλειονότητα, ήτοι 48 εκατ. παράνομοι χώροι (ή χρήσεις) είχαν δηλωθεί στον προηγούμενο νόμο τακτοποίησης αυθαιρέτων 4178/13 και τα υπόλοιπα στις νέες ρυθμίσεις του 4495/17.

Συνολικά, τα αυθαίρετα που έχουν υπαχθεί στους δύο νόμους και έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία νομιμοποίησης φτάνουν τα 950.000. Άλλα περίπου 300.000 παράνομα κτίσματα βρίσκονταν στο αρχικό στάδιο υπαγωγής του ν. 4178/13, όμως με την ψήφιση του νέου νόμου το 2017 ο φάκελός τους διεγράφη και θα πρέπει, εάν το επιθυμούν οι ιδιοκτήτες τους, να υπαχθούν στον νέο νόμο.

«Ο αστικός αλλά και ο εξωαστικός χώρος έχουν επιβαρυνθεί υπέρμετρα με πλέον των 85 εκατομμυρίων τ.μ. αυθαίρετης δόμησης, με αποτέλεσμα να υπάρχει σοβαρότατη νόθευση και καταστρατήγηση του ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού, η οποία εκτροπή, μάλιστα, σε πλήθος περιοχών, όπως στο Ηράκλειο Κρήτης, αποτελεί τον κανόνα και όχι την εξαίρεση», επισημαίνει ο πολεοδόμος-χωροτάκτης Βασίλης Γκοιμίσης.

Τα έσοδα των προστίμων

Τα μισά έσοδα από την τακτοποίηση της παράνομης δόμησης προέρχονται από μεγάλα αυθαίρετα με υπερβάσεις άνω του 40%

Τα έσοδα από την τακτοποίηση της παράνομης δόμησης με τον 4178/13 υπερβαίνουν τα 4,5 δισ. ευρώ (άλλα περίπου 12 εκατ. ευρώ έχουν εισρεύσει στα ταμεία του κράτους από τον 4495/17). Από αυτά, περισσότερα από τα μισά (άνω των 2,5 δισ. ευρώ) προέρχονται από την τακτοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων, τα οποία όμως δεν εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση αν δεν προχωρήσει η διαδικασία που προβλέπεται μέσω της Τράπεζας Γης.

Ωστόσο, άγνωστο παραμένει ακόμη το πότε προβλέπεται να λειτουργήσει η Τράπεζα Γης και ποιο θα είναι το κόστος για τους αυθαιρετούχους. Όπως εξηγεί ο κ. Γκοιμίσης, εκτός από την εξαγορά τίτλων ΜΣΔ για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση των αυθαιρέτων με μεγάλες παραβάσεις, μέσω της Τράπεζας θα μπορούν, όσοι κατέχουν τίτλους ΜΣΔ, να τους εξαργυρώσουν. Αυτή η λειτουργία μπορεί όταν κατασκευαστεί και λειτουργήσει η σχετική ηλεκτρονική πλατφόρμα να τρέξει σχετικά σύντομα. Η Τράπεζα άλλωστε έχει ίδιους πόρους (50% των χρημάτων της τακτοποίησης μεγάλων παραβάσεων πάει στα ταμεία της).

Όμως για τις υπόλοιπες λειτουργίες της, χρειάζεται τουλάχιστον ακόμη μία τριετία. Κι αυτό διότι θα πρέπει πρώτα, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, να έχουν προηγηθεί οι χωροθετήσεις ΖΥΣ (Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης) και ΠΑΕΣ (Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή).

«Οι δήμοι χρειάζονται κίνητρα για να τρέξουν τις απαραίτητες μελέτες για τη λειτουργία της Τράπεζας Γης»

«Ακόμη δεν έχει ξεκινήσει η διαδικασία προκήρυξης και ανάθεσης των μελετών, αφού άλλωστε εκκρεμεί και η έκδοση των Υπουργικών Αποφάσεων για τις προδιαγραφές τους. Οι δήμοι εμφανίζονται ιδιαιτέρως απρόθυμοι να τις χωροθετήσουν και θεωρώ ότι χρειάζεται να τους δοθούν κίνητρα προκειμένου να τρέξουν τις διαδικασίες», σημειώνει ο κ. Γκοιμίσης. Μάλιστα, όπως επισημαίνει ο ίδιος, για τις ΠΑΕΣ ο νομοθέτης ορίζει ότι πρέπει να κλείσει πρώτα ο νόμος 4495/17, ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένη εικόνα της έκτασης των παραβάσεων.

«Αυτή τη στιγμή οι πολίτες που θέλουν να νομιμοποιήσουν ακίνητα με μεγάλες παραβάσεις της κατηγορίας 5 δεν γνωρίζουν ούτε πότε θα μπορούν να το κάνουν, αλλά ούτε εάν θα έχουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν, καθώς κανείς δεν ξέρει ποιο θα είναι το επιπλέον κόστος για την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση», σημειώνει ο κ. Γκοιμίσης.

Επισημαίνει μάλιστα ότι θα πρέπει να καθοριστεί ένα όριο στις υπερβάσεις. «Οι μελέτες που θα γίνουν για τις ΠΑΕΣ θα πρέπει να βάλουν ένα πλαφόν, να υπολογίζουν το ποσοστό των υπερβάσεων της νόμιμης δόμησης που θα μπορεί να εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, βάσει της συνολικής πολεοδομικής επιβάρυνσης της περιοχής», υπογραμμίζει.

Τράπεζα Γης και Διατηρητέα

Από την πλευρά του ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, σχολιάζοντας τη λειτουργία της Τράπεζας Γης αναφέρει  ότι πρέπει να έχει α) προϊόν, δηλαδή συντελεστή δόμησης, β) πωλητές, που πωλούν τίτλους ΜΣΔ, γ) αγοραστές, που είναι όσοι θέλουν να εξαιρέσουν οριστικά από την κατεδάφιση ένα ακίνητο και αγοράζουν τίτλους ΜΣΔ καθώς και επενδυτές που θα θελήσουν να χτίσουν περισσότερο από το επιτρεπόμενο.

Θεωρεί ωστόσο ότι θα μπορούσε ένα ποσοστό της αξίας του συντελεστή να το κρατά ο πωλητής των τίτλων που προέρχονται από τα διατηρητέα κτίρια, με τη δέσμευση να βελτιώσει την πρόσοψη της ιδιοκτησίας του. Έτσι και τα κτίρια θα προστατεύονται και η εικόνα της πόλης θα βελτιώνεται, αλλά και η «νεκρή» οικοδομική αγορά θα ζωντανέψει.

Άλλωστε και η τέως προϊσταμένη του Τμήματος ΜΣΔ του υπουργείου Περιβάλλοντος, κυρία Ευρυδίκη Γαρδίκη, μιλώντας πρόσφατα σε ημερίδα για τη βελτίωση του θεσμού, μεταξύ άλλων πρότεινε να θεσμοθετηθεί ο έλεγχος της συντήρησης των διατηρητέων-μνημείων, οι ιδιοκτήτες των οποίων ζητούν να εφαρμοστεί η διαδικασία της ΜΣΔ.

Σε κάθε περίπτωση, όπως σημειώνει ο κ. Στασινός, η πολιτεία θα πρέπει να τρέξει για να λειτουργήσει η Τράπεζας Γης και η ΜΣΔ, για την οποία απαιτούνται δέκα εφαρμοστικές πράξεις και ακόμη δεν έχει εκδοθεί καμία.

α) Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης στην Ελλάδα

Η ΜΣΔ αποτελεί ήδη από το 1979 αποκλειστικό τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών διατηρητέων ακινήτων και μνημείων, οι οποίοι δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητό τους. Αποτελεί επίσης εναλλακτικό, από το 2001, τρόπο αποζημίωσης των ιδιοκτητών ακινήτων που προβλέπονται ως κοινόχρηστοι χώροι (ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις).

Σύμφωνα με σχετικές μελέτες του κ. Γκοιμίση, ο οποίος συμμετείχε στη νομοπαρασκευαστική επιτροπή του ΥΠΕΝ για την προσπάθεια επανενεργοποίησης του θεσμού μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ), περί τα 450.000 τ.μ. περιλαμβάνουν οι τίτλοι ΜΣΔ οι οποίοι έχουν εκδοθεί εδώ και χρόνια αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί και περιμένουν να «αναστηθούν» μέσω της Τράπεζας Γης.

Πάντως, από τους υλοποιημένους τίτλους ανά την επικράτεια, η συντριπτική πλειονότητα αφορά στα μητροπολιτικά συγκροτήματα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Ειδικότερα, στην Αθήνα έχουν υλοποιηθεί τίτλοι 556.618 τ.μ., που αντιστοιχούν στο 57,57% του συνόλου των υλοποιημένων τίτλων της χώρας, και στη Θεσσαλονίκη έχουν υλοποιηθεί 241.446 τ.μ., που αντιστοιχούν στο 24,97% του συνόλου των υλοποιημένων τίτλων στην Ελλάδα. Έτσι, στις δύο περιοχές συγκεντρώνεται το 82,54% των υλοποιημένων τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.

Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του ΣτΕ, ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης έχει κριθεί ότι είναι συνταγματικά επιτρεπτός, υπό τις προϋποθέσεις ότι θα έχει αποζημιωτικό και όχι εμπορικό χαρακτήρα και θα εντάσσεται σε πλαίσιο ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού.

β) Μεταφορά Δικαιωμάτων Ανάπτυξης στο εξωτερικό

Η ΜΣΔ όπως εφαρμόζεται στη διεθνή πρακτική, αποτελεί το πλέον διαδεδομένο εργαλείο προστασίας του εξωαστικού χώρου και του περιβάλλοντος εν γένει. Στις ΗΠΑ εφαρμόζεται ήδη από 1961.

Ειδικότερα, προκειμένου να προστατευτεί το φυσικό κεφάλαιο για λόγους πολεοδομικούς ή περιβαλλοντικούς, μεταφέρονται Δικαιώματα Ανάπτυξης (Transfer Development Rights – TDR) από τον εξωαστικό χώρο στις πόλεις. Tο εν λόγω σύστημα αναπτύχθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες και χάρη σε αυτό εξασφαλίστηκε η επιτυχία σε προγράμματα προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος, χωρίς να επιβαρύνεται ο κρατικός προϋπολογισμός με δαπάνες για την εξαγορά περιβαλλοντικά σημαντικών και ευαίσθητων περιοχών, ή την καταβολή αποζημιώσεων σε ιδιώτες ιδιοκτήτες γης.

Άλλωστε, οι Ειδικοί Φορείς προστασίας και διαχείρισης των συγκεκριμένων περιοχών, εφαρμόζουν ολοκληρωμένα προγράμματα διαχείρισης δικαιωμάτων ανάπτυξης. Συνολικά, σύμφωνα με την πρώην Γενική Διευθύντρια στο υπουργείο Περιβάλλοντος κυρία Βασιλική Αγγελίδου, το εν λόγω σύστημα έχει χρησιμοποιηθεί σε προγράμματα προστασίας περιοχών περιβαλλοντικά σημαντικών, με διακεκριμένες περιοχές προστασίας και αντίστοιχα προκαθορισμένα σημεία ενθάρρυνσης της ανάπτυξης. Ακόμη, έχει χρησιμοποιηθεί σε μεμονωμένες περιπτώσεις προστασίας ή διατήρησης αστικών ή αγροτικών περιοχών κ.λπ.

Παραδείγματα ολοκληρωμένων προγραμμάτων προστασίας, με μεταφορά δόμησης από εξωαστικές περιοχές σε άλλες προκαθορισμένες αστικές περιοχές αποτελούν:

• Η υπερπόντια κτήση του Πουέρτο Ρίκο για την προστασία περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών του
• Η πολιτεία του Νιού Τζέρσι για τις αγροτικές περιοχές, την γεωργική γη και τους ελεύθερους εξωαστικούς χώρους της, και
• Η κομητεία Κινγκ της πολιτείας Ουάσιγκτον

Στην τελευταία, με το πρόγραμμα μεταφοράς δικαιωμάτων ανάπτυξης που εφαρμόζεται από το 2000, έχουν ήδη προστατευθεί από δόμηση και εκμετάλλευση 142.000 στρέμματα αγροτικών και προστατευόμενων περιοχών, με μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης για 2.647 οικιστικές μονάδες από τις εξωαστικές περιοχές σε προκαθορισμένες αστικές περιοχές.