ΥΠΕΝ: μεταβατική διετία και τα «παράθυρα» της εκτός σχεδίου δόμησης

Οι ανατροπές στην εκτός σχεδίου δόμηση που ευαγγελίζεται ότι θα φέρει η κυβέρνηση τελικά δεν είναι τόσο μεγάλες, ενώ παράλληλα ο νομοθέτης δίνει μεταβατική διετία προκειμένου οι πολίτες να προλάβουν να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους.

Οι προαναγγελίες για φρένο στο όργιο άναρχης διάχυσης κτισμάτων ανά τη χώρα, όπως διαφαίνεται, θα περιοριστούν κυρίως στην κατάργηση δύο παρεκκλίσεων που δίνουν σήμερα τη δυνατότητα δόμησης κτισμάτων ακόμη και σε αγροτεμάχια 750 ή 1.200 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.).

Σε αποκλειστικό ρεπορτάζ της Μάχης Τράτσα στο  “Βήμα της Κυριακής” σημειώνεται ότι σύμφωνα με την τελευταία εκδοχή του χωροταξικού και πολεοδομικού νομοσχεδίου των 110 σελίδων – το οποία αναμένεται να τεθεί σε διαβούλευση το ερχόμενο διάστημα – θα παραμείνουν ανοιχτό αρκετά… παράθυρο για κατ’ εξαίρεση ενίσχυση της οικοδόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, διαιωνίζοντας την πάγια πολεοδομική πολιτική όλων ανεξαιρέτως των κυβερνήσεων από το 1960 και μετά.

Τα ποσοστά οικοδομικής κάλυψης

Οι προωθούμενες ρυθμίσεις προτείνουν να θεωρούνται ως άρτια και οικοδομήστμα οικόπεδα 4 στρεμμάτων, με πρόσωπο τουλάχιστον 45 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο ή σε εθνική, επαρχιακή και δημοτική οδό κατηγορίας Α (που παρέχει δικαίωμα για δόμηση στα παρόδια οικόπεδα) και με ελάχιστο βάθος 50 μέτρων.

Οι πολύ μικρές παρεκκλίσεις (750 τ.μ. και 1.200 τ. μ.) καταργούνται, αλλά θα επιτρέπεται η δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων σας εξής περιπτώσεις:

• Στα δύο στρέμματα (2.000 τ.μ.) με πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17.10.1978 και έχουν ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρο (από 20 μ. σήμερα), ελάχιστο βάθος 40 μ. (από 35 μ. σήμερα).
• Σε οικόπεδα που είχαν κατά την 24.4.1977 ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α, ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ.
• Σε αγροτεμάχια άρτια και οικοδομήσιμα τα οποία απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διανοίξεως διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά την απομείωση διατηρούν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των παρεκκλίσεων. Το ίδιο και στις περιπτώσεις οικοπέδων που δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων (αναδασμοί). Γενικότερα, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης, στις εκτός σχεδίου περιοχές, ορίζεται στο 10% της επιφάνειας των οικοπέδων.

Ωστόσο, για την ανέγερση ξενοδοχείων και camping, σε εκτός σχεδίου εκτάσεις, προτείνεται υπέρβαση της κάλυψης έως 5%, για δημιουργός κοινόχρηστων ημιυπαίθριων χώρων.

Κατ’ εξαίρεση θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα και όσα αγροτεμάχια έχουν πρόσωπο σε δημοτική οδό κατηγορίας Β (όπου ο κανόνας δίνει δικαίωμα προσώπου για δόμηση μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς), ώστε να μπορούν να ανεγείρονται εμπορικές αποθήκες, νοσοκομεία, κέντρα υγείας, ιδιωτικές κλινικές, κτίρια εμπορικών καταστημάτων (υπεραγορές, πολυκαταστήματα κ.λπ.) και γραφείων, κέντρα δεδομένων (Data Centers), επαγγελματικά εργαστήρια, βιοτεχνικές, βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

«Κερδισμένα» τα τουριστικά καταλύματα

Το ίδιο προτείνεται και για μια νέα κατηγορία που εισάγεται στο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), δηλαδή για ξενοδοχεία που χαρακτηρίζονται ως «ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα» ή «αναβαθμισμένα».

Πρόκειται για τουριστικά καταλύματα, τα οποία πρέπει να τηρούν έξι ή τέσσερα με πέντε (αντιστοίχως) από τα εξής στοιχεία αναβάθμισης:

• Χώρο στάθμευσης με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τον αριθμό των δωματίων / διαμερισμάτων.
• Στεγασμένο χώρο στάθμευσης με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τα τρία τέταρτα των δωματίων / διαμερισμάτων.
• Μπαλκόνι – βεράντα στο 5(ι% των δωματίων / διαμερισμάτων.
• Ελάχιστο εμβαδόν υποδοχής 0,8 τ.μ. ανά κλίνη.
• Αίθουσα πολλαπλών χρήσεων τουλάχιστον 100 τ.μ.
• Τουλάχιστον μία κοινόχρηστη τουαλέτα για επισκέπτες ανά 25 κλίνες.
• Ελάχιστο εμβάδόν 25 τ.μ. για μονόκλινα δωμάτια, 30 τ.μ. για δίκλινα και 36 τ.μ. για τρίκλινα ή 42 τ.μ., 55 τ.μ. και 75 τ.μ. για διαμερίσματα ενός, δύο ή τριών χώρων και 25 τ.μ. επιπλέον για κάθε χώρο διαμερίσματος για διαμερίσματα τεσσάρων χώρων και άνω.
• Τουλάχιστον 2 σουίτες.

Μάλιστα, η νέα κατηγορία των «ιδιαιτέρως αναβαθμισμένων» ή «αναβαθμισμένων» ξενοδοχείων προικοδοτείται με συντελεστή δόμηση 0,2 και 0,19 αντιστοίχους.

Επίσης, παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση προωθούνται και σε άλλες πολεοδομικές παραμέτρους. Έτσι, ενώ οι ελάχιστες αποστάσεις του κτιρίου ορίζονται τουλάχιστον σια 15 μέτρα από τα όρια της ιδιοκτησίας, κατ’ εξαίρεση και υπό προϋποθέσεις θα επιτρέπεται στα 7,5 μέτρο ή και σια 5 μέτρα.

Στις προστατευόμενες περιοχές, τα κτίρια που ανεγείρονται εκτός σχεδίου θα πρέπει να είναι ενιαία και να βρίσκονται σε απόσταση 1 χλμ. από την ακτογραμμή και από παραδοσιακούς οικισμούς. Ωστόσο, με σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής θα επιτρέπεται η διάσπασή τους σε περισσότερες κατασκευές.

Όσον αφορά τις τουριστικές επενδύσεις σε ΠΟΤΑ (Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης), εάν περιλαμβάνουν ιδιωτικές δασικές εκτάσεις (έως 15% της συνολικός έκτασης), αυτές λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της μέγιστος επιτρεπόμενης εκμετάλλευσης και κάλυψης.

Γενικότερα, η δόμηση σε οργανωμένους υποδοχείς πριμοδοτείται έναντι της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης.

Για παράδειγμα, στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα ο Συντελεστής Δόμησης από 0,15 σήμερα αυξάνεται σε 0,2, με εξαίρεση στα νησιά Κρήτη, Κέρκυρα, Εύβοια και Ρόδο όπου από 0,10 προσδιορίζεται πλέον στο 0,12.

Επίσης, οι νέες ρυθμίσεις προτείνουν απαγόρευση στην κατασκευή ιδιωτικών Ιερών Ναϋδρίων.

Επανακαθορισμοί των δημοτικών οδών

Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει ειδικό άρθρο για τον χαρακτηρισμό των δημοτικών οδών, επιχειρώντας να προσαρμοστεί στις επιταγές της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικράτειας που ορίζει ότι ουσιώδες στοιχείο του ορθολογικού χωροταξικού σχεδιασμού αποτελεί το οδικό δίκτυο, ειδικά για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Κι αυτό διότι η αναγνώριση ή η κατάργηση μιας οδού έχει σοβαρές συνέπειες στη δόμηση των παρόδιων ακίνητων και στην πολεοδομική και χωροταξική διαρρύθμιση της περιοχής.

Έτσι, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι οι δημοτικές οδοί κατηγορίας Α (παρέχουν δικαίωμα προσώπου για δόμηση σε παρόδια οικόπεδα) θα χαρακτηρίζονται με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από ειδική μελέτη και γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.

Το ίδιο και της κατηγορίας Β που συνδέουν οδούς κατηγορίας Α, ή επαρχιακές, ή εθνικές, με οργανωμένους υποδοχείς, και λειτουργούν ως δίοδοι που παρέχουν δικαίωμα προσώπου μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς.

Άρση των απαλλοτριώσεων

Στο νομοσχέδιο περιλαμβάνεται, μεταξύ πολλών άλλων ρυθμίσεων, και ειδικό κεφάλαιο για την άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων.

Εκατοντάδες χιλιάδες υποθέσεις δέσμευσης ιδιοκτησίας από τους δήμους σέρνονται για δεκαετίες στους δικαστικούς διαδρόμους δίχως αποτέλεσμα.

Οι προωθούμενες διατάξεις επιχειρούν να ξεκαθαρίσουν το τοπίο προτείνοντας ότι θα μπορεί να αίρεται αυτοδικαίως η ρυμοτομική απαλλοτρίωση, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν έχουν παρέλθει 15 έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, ή 5 έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή αναλογισμού, ή 18 μήνες από τον καθορισμό τιμής αποζημίωσης. Μάλιστα ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να ζητήσει τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη.

Οι εξισώσει που βγάζουν τα τετραγωνικά στην κατοικία

Το νομοσχέδιο επιχειρεί ένα «συμμάζεμα» των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση για κατοικία, κωδικοποιώντας την και επιχειρώντας να θεραπεύσει ακραίες περιπτώσεις της νομοθεσίας που, σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί εκτός σχεδίου να επιτρέπει δόμηση όση και εντός σχεδίου. Ειδικότερα:

-Σε οικόπεδα 1.200 τ.μ. προτείνεται δόμηση 150 τ.μ., η οποία θα αυξάνεται κλιμακωτά όσο μεγαλώνει η διαθέσιμη έκταση.

-Για οικόπεδα από 4 έως 8 στρέμματα προτείνεται 200 τ.μ. για τα πρώτα 4.000 στρέμματα και για τα υπόλοιπα η δόμηση θα υπολογίζεται από το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού επί τον αριθμό 0,02.

-Σε καμία περίπτωση η κατοικία δεν θα υπερβαίνει τα 280 τ.μ.

-Στα αγροτεμάχιο άνω των 8 στρεμμάτων θα ξεκινά από 280 τ.μ. για τα πρώτα 8.000 τ.μ. και θα αυξάνεται κλιμακωτά έως τα 400 τ.μ. που ορίζεται ως ανώτατο όριο δόμησης.

-Για οικόπεδα εκτός σχεδίου με εμβαδόν πολλαπλάσιο – του κατά κανόνα αρτίου – των 4 στρεμμάτων, για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης αλλά διατηρούνται ενιαία, η μεγίστη επιφάνεια της δόμησης ενός κτιρίου θα είναι ίση με το άθροισμα του εμβαδού όλων των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν αν γινόταν κατάτμηση, μειωμένη κατά 15%.

Είναι αξιοσημείωτο ότι ο νομοθέτης δίνει χρόνο μια διετία προκειμένου οι πολίτες να προλάβουν να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους.

Έτσι, από τη δημοσίευση των νέων ρυθμίσεων και για δύο έτη θα θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα για την ανέγερση κατοικίας τα οικόπεδα των 750 τ.μ. και 1.200 τ.μ. Προϋπόθεση να υφίστανται τα πρώτα από τις 12.11.1962, να έχουν ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα και βάθος 15 μέτρα και τα δεύτερα από τον Δεκέμβριο του 1964, με ελάχιστο πρόσωπο 20 μέτρα και βάθος 35 μέτρα.

Εκτός από τα κτίρια κατοικίας, ο μέγιστος συντελεστής εκτός σχεδίου δόμησης για άλλες εγκαταστάσεις φθάνει έως 0,18.

Ειδικότερα, ορίζεται στο 0,6 για βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις, στο 0,54 για κτίρια και εγκαταστάσεις νοσοκομείων, κέντρων υγείας και κλινικών, στο 0,27 για κτίρια που εξυπηρετούν πρόνοια, εκπαίδευση, και φθάνει έως το 0,18 για τουριστικά καταλύματα.

Πιέσεις

Από την πρώτη στιγμή που το ΥΠΕΝ έκανε γνωστό ότι προτίθεται να περιορίσει την εκτός σχεδίου δόμηση, δέχθηκε ισχυρές πιέσεις όπως είχε παραδεχθεί και ο ίδιος ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Δημήτρης Οικονόμου μιλώντας σε εκδήλωση του ΕΜΠ τον περασμένο Δεκέμβριο. « Υπάρχουν διεκδικήσεις στην αντίθετη κατεύθυνση για αύξηση των συντελεστών δόμησης στην εκτός σχεδίου» είχε επισημάνει, δίχως να κατονομάσει τους φορείς που ασκούν τις πιέσεις.

Όπως είχε πει χαρακτηριστικά, καμία πολιτική δύναμη δεν τόλμησε στο παρελθόν να καταργήσει τις παρεκκλίσεις. Μένει να δούμε ποιες ρυθμίσεις τελικά θα φθάσουν προς ψήφιση στη Βουλή, καθώς σύμφωνα με πληροφορίες ασκούνται ισχυρές πιέσεις από το τουριστικό λόμπι, ενώ υφίστανται και πιέσεις από βουλευτές της επαρχίας σε μια προσπάθεια να εξυπηρετήσουν την κομματική τους πελατεία.