Υπουργικό συμβούλιο: ποδαρικό με εκτός σχεδίου δόμηση και αυθαίρετα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Στο πρώτο υπουργικό συμβούλιο της νέας χρονιάς παρουσιάζονται προς έγκριση τα μέτρα της  «πολεοδομικής μεταρρύθμισης» του ΥΠΕΝ, στα οποία περιλαμβάνονται νομοθετική λύση για την εκτός σχεδίου δόμηση, πολεοδομικές ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα και νέα αυστηρά μέτρα καταστολής της αυθαίρετης δόμησης.

Στο ecopress το πλέγμα των μέτρων πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης, που παρουσιάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος προς έγκριση στο υπουργικό συμβούλιο, για μεταφορά συντελεστή δόμησης, οριοθέτηση οικισμών, αναγνώριση οδών, νομιμοποίηση των δηλωμένων αυθαιρέτων, μεταξύ των οποίων της κατηγορίας 5 αλλά και για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις, με μικρό κόστος. Δείτε εδώ στο ecopress

Στην πρώτη γραμμή των νέων ρυθμίσεων, που εισηγούνται από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ο υπουργός Θεόδωρος Σκυλακάκης και ο  υφυπουργός Νίκος Ταγαράς προς έγκριση στο υπουργικό συμβούλιο, που συνεδριάζει υπό τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, την Τρίτη 9 Ιανουαρίου 2024 στο Μέγαρο Μαξίμου είναι:

• H μεταβατική νομοθετική  λύση για γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων στην έκτος σχεδίου δόμηση και τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα», με δουλεία διόδου. Δείτε εδώ στο ecopress
• Επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5,  όχι όμως για όλους.Δείτε εδώ στο ecopress
• Αυστηρά μέτρα για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης. Δείτε εδώ στο ecopress
• Κατάργηση της δυνατότητας  νομιμοποίησης αυθαιρέτου με οικοδομική άδεια. Δείτε εδώ στο ecopress

Τα μέτρα της πολεοδομικής μεταρρύθμισης του ΥΠΕΝ συζητούνται εξ αναβολής στο υπουργικό συμβούλιο, καθώς αναβλήθηκε η προγραμματισμένη συζήτηση τους στη συνεδρίαση της Τετάρτης 20 Δεκεμβρίου 2023, λόγω φόρτου άλλων θεμάτων, ενώ έγινε εισηγωγική παρουσίαση τους από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη, ο οποίος σημείωσε ότι:

– «Προωθείται ένας ολοκληρωμένος χωροταξικός σχεδιασμός, ο οποίος είχε να γίνει ουσιαστικά εδώ και 100 χρόνια. Με τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια να επεκτείνονται σε όλη την επικράτεια, αλλά και με μια σειρά από παρεμβάσεις που λύνουν εκκρεμότητες που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση, ωσότου τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια επισημοποιηθούν με την έκδοση των σχετικών Προεδρικών Διαταγμάτων. Και βέβαια, ο Υπουργός Περιβάλλοντος θα μας μιλήσει και για το πώς η τεχνολογία μπορεί να μας βοηθήσει στην καταπολέμηση της νέας αυθαίρετης δόμησης, όπου πιστεύω ότι μπορούμε πραγματικά να έχουμε αποτελέσματα πολύ σύντομα».

Τη συζήτηση της πολεοδομικής μεταρρύθμισης του ΥΠΕΝ στη νέα συνεδρίαση του υπουργικού συμβουλίου της Τρίτης 9 Ιανουαρίου 2024 ανακοίνωσε ο υπουργός Επικρατείας ‘Ακης Σκέρτσος, ο οποίος δήλωσε ότι:

-«Στο υπουργικό συμβούλιο της Τρίτης θα παρουσιαστεί προς έγκριση και ένα εξίσου μείζονος σημασίας νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την επίτευξη της αστικής ανθεκτικότητας, την προστασία του περιβάλλοντος και την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης πλέον και με τη χρήση ψηφιακών εργαλείων. Είμαστε αποφασισμένοι -αυτό άλλωστε επιθυμεί η συντριπτική πλειονότητα των πολιτών- να προχωρήσουμε στις αλλαγές που χρειάζεται η χώρα για να γίνουμε επιτέλους Ευρώπη, για να συγκλίνουμε με τον προηγμένο ευρωπαϊκό πυρήνα στην οικονομία, στην υγεία, στην παιδεία, στη δικαιοσύνη, στα δικαιώματα, στο κράτος, στην ενεργειακή ασφάλεια και αυτονομία. Αυτές οι αλλαγές θα ξεβολέψουν μερικούς, όμως θα ωφελήσουν τους πολλούς», σε συνέντευξη του στην εφημερίδα Realnews.

Οι τελικές ρυθμίσεις για εκτός σχεδίου δόμηση και αυθαίρετα

Οι τελικές ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και τα αυθαίρετα,τις οποίες έχει παρουσιάσει αναλυτικά το ecopress, μετά την έγκριση τους από το υπουργικό συμβούλιο της Τρίτης αναμένεται εντός του Ιανουαρίου να τεθούν σε διαβούλευση με το νομοσχέδιο «για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την επίτευξη της αστικής ανθεκτικότητας, την προστασία του περιβάλλοντος και την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης», Και ακολούθως να προωθηθούν για ψήφιση στη Βουλή. Αναλυτικά οι νέες ρυθμίσεις προβλέπουν:

Εκτός σχεδίου: λύση δόμησης με τρία προαπαιτούμενα 

Μεταβατική νομοθετική ρύθμιση με καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου 2025, προκειμένου να δοθεί λύση δόμησης σε γήπεδα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου περιοχή που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένο πολεοδομικά κοινόχρηστο δρόμο προβλέπει η τελική λύση του ΥΠΕΝ, με τρείς προϋποθέσεις.

Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις για να πάρουν άδεια δόμησης τα εκτός σχεδίου γήπεδα είναι:

-Η ύπαρξη της οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.

 -Οι δρόμοι στους οποίους έχουν «πρόσωπο» τα γήπεδα» να είναι πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων.

-Οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν ειδικό τέλος για την έκδοση οικοδομικής άδειας ως πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Το ειδικό τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση,  θα κατατίθεται πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου που βρίσκεται το οικόπεδο.

Η βασική νομοθετική ρύθμιση 

Ειδικότερα προβλέπεται ότι δύνανται να δομούνται γήπεδα εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων που βρίσκονται εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων, ή εκτός ορίων νομίμως υφισταμένων οικισμών εφόσον:

Α) δημιουργήθηκαν από την 31η .05.1985 μέχρι και την 31η .12.2003 και έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον τριών3,5 μέτρων σε οδό που:

-Εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων,

-Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και

-Είτε αυτή να έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «Ειδική Έκταση» (ΕΚ) είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Β) δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 και έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε:

-Οδό που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «Ειδική Έκταση» (ΕΚ) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας  ή

-Νομίμως συστημένη δουλεία διόδου υφιστάμενη προ του 1985, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.

«Κλειδί» η συμβολαιογραφική πράξη

Δεν απαιτείται η τήρηση της προϋπόθεσης του πλάτους οδού  για τη δόμηση γηπέδων που δημιουργήθηκαν από την 31η.05.1985 μέχρι και την 31η.12.2003 και απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από την δημοσίευση του νέο νόμου που θα προωθήσει το ΥΠΕΝ για ψήφιση στη Βουλή και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Ξεμπλοκάρουν γήπεδα με προεγκρίσεις αδειών και συμβόλαια οικοδομησιμότητας

Σύμφωνα με τη ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων  για τη δόμηση:

-Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος.  Αυτές οι οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων.

-Γηπέδων που δημιουργήθηκαν προ της 31ης.05.1985 που απετέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από την δημοσίευση του παρόντος , και στην σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Σε περιπτώσεις που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020.

Δήλωση μηχανικού στο τοπογραφικό διάγραμμα

Σε κάθε περίπτωση τα αποδεικτικά στοιχεία για  την τεκμηρίωση της δυνατότητας δόμησης του γηπέδου θα  εισάγονται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα «e-Άδειες» από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών, στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος

Μερική επαναφορά τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5

Το ΥΠΕΝ στη νομοθετική πρόταση του περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την Τράπεζα γης και τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, που είναι προαπαιτούμενα για την πλήρη επαναφορά της τακτοποίησης των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 και την οριστική τακτοποίηση των αυθαιρέτων αυτής της κατηγορίας που έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση με καταβολή προστίμων και με εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια.

Η νομοθετική ρύθμιση που λένε οι πληροφορίες ότι προωθεί άμεσα το υπουργείο Περιβάλλοντος για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 αφορά σε «κτίρια  που εξυπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος με αυθαιρεσίες σε ποσοστό άνω του 40%».

Δεν έχει γίνει γνωστό μέχρι τώρα αν η περιγραφή περί «κτιρίων που εξυπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος» αφορά την υπαγωγή σε τακτοποίηση κτιρίων μόνον ιδιοκτησίας του δημοσίου και των Δήμων, η επεκτείνεται και σε ιδιωτικά κτίρια που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες η ακόμη και ιδιωτικά κτίρια που οι χρήσεις τους μπορούν να αποδοθούν σε «σκοπούς δημοσίου συμφέροντος».

Η νέα ρύθμιση προβλέπεται να συνδυαστεί με ειδικές προϋποθέσεις, που θα καθοριστούν από το ΥΠΕΝ για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατηγορίας 5 σε τακτοποίηση  και σε κάθε περίπτωση θα γίνεται έλεγχος και έγκριση από εκλεκτή δόμησης ενώ τηρείται η λεγόμενη κόκκινη γραμμή των αυθαιρέτων  προ της 28.7.2011, και αποκλείεται η τακτοποίηση όσων κτισμάτων έχουν πολεοδομικές υπερβάσεις μετά από τη συγκεκριμένη ημερομηνία.

Κατεδάφιση κατά προτεραιότητα των νεότερων αυθαιρέτων

Το κυβερνητικό σχέδιο για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης προβλέπει ότι θα κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα οι πρόσφατες αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ανεγερθεί τα τελευταία χρόνια με αφετηρία το 2022 και προς τα πίσω.

Οι νέες ρυθμίσεις για την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης επίσης προβλέπουν αυστηρότερες κυρώσεις για τους παραβάτες και  συντομότερες διαδικασίες για την επιβολή των προστίμων και την εκτέλεση των κατεδαφίσεων. Και νέα μέτρα όπως :

-Επικαιροποίηση και ενοποίηση του θεσμικού πλαισίου του κατασταλτικού ελέγχου για την αυθαίρετη δόμηση. Με το νέο αυτό πλαίσιο θα αντιμετωπίζονται όποιες δυσλειτουργίες έχουν παρατηρηθεί έως σήμερα στη διαδικασία εντοπισμού και επιβολής κυρώσεων σε αυθαίρετες κατασκευές.

-Παρακολούθηση της αυθαίρετης δόμησης σε όλη τη χώρα, ιδίως στις παράκτιες και τουριστικές περιοχές, μέσω αεροφωτογραφιών και με τη συνδρομή συστήματος τεχνητής νοημοσύνης.

-Aυστηρότερες από τις ισχύουσες κυρώσεις για τους παραβάτες και  συντομότερες διαδικασίες για την επιβολή των προστίμων και την εκτέλεση των κατεδαφίσεων.

-Το νέο σύστημα θα είναι διασυνδεδεμένο με το σύστημα οικοδομικών αδειών, προκειμένου να εντοπίζεται άμεσα η δημιουργία νέων αυθαιρέτων και να ενεργοποιείται ο ελεγκτικός και κατασταλτικός μηχανισμός.

-Υποχρεωτικός έλεγχος από ελεγκτές δόμησης ανά τακτά χρονικά διαστήματα, κατά προτεραιότητα σε εγκαταστάσεις τουριστικών περιοχών και μεγάλα κτίρια στα οποία εδράζονται οικονομικές δραστηριότητες.

-Ενιαίο συντονιστικό σύστημα αρμοδιοτήτων για την παρακολούθηση και αντιμετώπιση αυθαιρέτων σε αιγιαλό και παραλία. Σήμερα είναι πολυδιασπασμένο και απαιτείται συντονισμός μεταξύ επτά  υπουργείων, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Προστασίας του Πολίτη, Δικαιοσύνης, Τουρισμού, Ανάπτυξης, Εσωτερικών και Οικονομικών, από κοινού με την οικεία αποκεντρωμένη διοίκηση, ώστε να επιτευχθεί το αποτέλεσμα. Παράλληλα οι κτηματικές υπηρεσίες έχουν ως αρμοδιότητα την προστασία και τη λήψη διοικητικών μέτρων, ενώ οι δήμοι, το Λιμενικό και η αστυνομία έχουν υποχρέωση ενημέρωσης προς τις κτηματικές εάν διαπιστώσουν αυθαιρεσίες.