Σε άμεση ισχύ το νέο ΠΔ για τις Χρήσεις Γης – “Τρέχουν” μηχανικοί, πολεοδομίες και επενδυτές να εναρμονιστούν με τις νέες ρυθμίσεις

Νέους κανόνες, στην οργάνωση και τη λειτουργία των πόλεων και των οικισμών, αλλά και στην προστασία του εξωστικού χώρου με αιχμή τη διαφύλαξη της γεωργικής γης, θεσπίζει το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος «Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης».

Μετά από διαβούλευση και μακρά κυοφορία άνω του ενός έτους το νέο ΠΔ για τις χρήσεις γης δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδα της Κυβέρνησης, (ΦΕΚ τεύχος Α΄, Αριθμός Φύλλου 114, με ημερομηνία 29 Ιουνίου 2018) και τίθεται άμεσα σε εφαρμογή.

ΔΕΙΤΕ ΕΔΩ ΣΤΟ ΦΕΚ ΤΟ ΝΕΟ ΠΔ ΓΙΑ ΤΙΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ

Μηχανικοί οι οποίοι έχουν ετοιμάσει να καταθέσουν οικοδομικές άδειες ή έχουν καταθέσει φάκελους αδειών για κτίρια όλων των κατηγοριών και τελούν υπό έγκριση στις Πολεοδομίες τίθενται «επί ποδός πολέμου», προκειμένου να εναρμονιστούν με τις προβλέψεις του νέου ΠΔ.

Δείτε εδώ την επίσημη ανακοίνωση του ΥΠΕΝ για το νέο ΠΔ των χρήσεων γης

Αλλεπάλληλες προαναγγελίες

Η εφαρμογή του νέου ΠΔ είχε προαναγγελθεί κατ΄ επανάληψη από το ΥΠΕΝ τους τελευταίους πολλούς μήνες. Κινητικότητα για την έγκριση του ΠΔ  αναπτύχθηκε στο ΥΠΕΝ τις δύο τελευταίες εβδομάδες. Διάστημα μέσα στο οποίο υπογράφηκε το σχέδιο ΠΔ στην τελική μορφή του από τον υπουργό Ενέργειας και Περιβάλλοντος Γ. Σταθάκη και εστάλη προς έγκριση από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας κ. Πρ. Παυλόπουλο, ώστε να τεθεί σε ισχύ, όπως προκύπτει από ρεπορτάζ της δημοσιογράφου Λούλης Σταυρογιάννη στην εφημερίδα «Αυγή» της Κυριακής 24 Ιουνίου 2018, που έκανε παρουσίαση των βασικών ρυθμίσεων, σημειώνοντας ότι επίκειται η εφαρμογή του.

Το σχέδιο δόθηκε για διαβούλευση στις 28 Φεβρουάριου πέρυσι, ενώ ο προληπτικός έλεγχος νομιμότητας του περιεχομένου του από το Ε’ τμήμα του ΣτΕ ολοκληρώθηκε φέτος τον Μάρτιο με την 37/2018 γνωμοδότησή του μετά από τέσσερις συνεδριάσεις (30 Ιουνίου, 24 Σεπτεμβρίου, 13 Οκτωβρίου 2017,11 Ιανουάριου 2018).

Νέες ειδικές χρήσεις

Με τις διατάξεις του το σχέδιο Π.Δ. σύμφωνα με το ίδιο ρεπορτάζ επαναφέρει το περιεχόμενο του πολεοδομικού σχεδιασμού, το οποίο είχε καταργηθεί με νόμο το 2014, καθώς ανέτρεπε οριζόντια θεσμοθετημένες χρήσεις γης και φόρτωνε περιοχές κατοικίας με πλήθος ασύμβατων και επιβαρυντικών χρήσεων εντείνοντας τις δυσλειτουργίες πόλεων και οικισμών. Οι ρυθμίσεις αυτές από την άνοιξη του 2016 αποτελούν παρελθόν. Έκτοτε ίσχυε το Διάταγμα χρήσεων γης του 1987.
Το νέο Π.Δ. βασίζεται σε αυτό, το επικαιροποιεί και το εμπλουτίζει. Οι γενικές κατηγορίες χρήσεων γης σύμφωνα με τη χωρική τους λειτουργία αυξάνονται σε 13 από 9 με την προσθήκη τεσσάρων νέων κατηγοριών (τεχνόπολις – τεχνολογικό πάρκο, εγκαταστάσεις αστικών υποδομών κοινής ωφέλειας, Ειδικές χρήσεις, Αγροτική χρήση).

Αυτές εξειδικεύονται και συμπληρώνονται με άλλες 47 τον αριθμό ειδικές κατηγορίες χρήσεων συνοδεία των επιτρεπόμενων δραστηριοτήτων, λειτουργιών, εγκαταστάσεων και υποδομών με τις περαιτέρω υποδιαιρέσεις τους.
Ενδεικτικά στις νέες ειδικές χρήσεις μεταξύ άλλων ανήκουν: Οι εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών / προσφύγων και ευάλωτων ομάδων, τα πράσινα σημεία (μικρά και μεγάλα), οι γωνιές ανακύκλωσης για την εφαρμογή του Εθνικού Σχεδίου Διαχείρισης Αποβλήτων, η αστική γεωργία – λαχανόκηποι που επιτρέπουν την καλλιέργεια στις πόλεις γεωργικών προϊόντων για ατομική κατανάλωση, το πολυλειτουργικό αγρόκτημα στον αγροτικό χώρο, γραφεία – κέντρα έρευνας / θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, κέντρα αποτέφρωσης νεκρών κ.ο.κ.

ΟΙ 13 ΓΕΝΙΚΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΧΡΗΣΕΩΝ 
•Αμιγής κατοικία
•Γενική κατοικία
•Πολεοδομικό κέντρο κεντρικές λειτουργίες πόλης – τοπικό κέντρο συνοικίας-γειτονιάς
•Τουρισμός – αναψυχή
• Κοινωφελείς λειτουργίες
• Ελεύθεροι χώροι αστικό πράσινο
•Παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης
• Χονδρεμπόριο
• Τεχνόπολις Τεχνολογικό Πάρκο
• Παραγωγικές δραστηριότητες υψηλής όχλησης
• Εγκαταστάσεις Αστικών Υποδομών Κοινής Ωφέλειας
• Ειδικές χρήσεις
• Αγροτική χρήση

Περιοχές κατοικίας
Η χρήση «κατοικία» διακρίνεται σε αμιγή και γενική όπως και πριν. Κατ’ εξαίρεση χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται και ως επαγγελματική στέγη για γιατρούς, δικηγόρους, μηχανικούς, λογιστές κ.ά. εφόσον επιτρέπεται από τον κανονισμό του κτηρίου και βρίσκεται «εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα».
Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας επιτρέπονται: κοινωνική πρόνοια τοπικής κλίμακας, σχολεία, μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις, πολιτιστικές έως 200 τ.μ., θρησκευτικοί χώροι καθορισμένοι από το ρυμοτομικό, μονάδες ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης, εμπορικά καταστήματα μέγιστης επιφάνειας ανά οικόπεδο 150 τ.μ., φούρνοι έως 150 τ.μ. Επίσης τουριστικά καταλύματα έως 30 κλινών, γωνιές ανακύκλωσης και αστική γεωργία – λαχανόκηποι
Η γενική κατοικία, η πλειονότητα των αστικών περιοχών, παραμένει φορτωμένη με πλήθος εγκαταστάσεων και δραστηριοτήτων, αν και τίθενται περιορισμοί. Μεταξύ άλλων, κτήρια ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων και Τριτοβάθμιας Εκπαίδευσης μέχρι 1.500 τ.μ., γραφεία – κέντρα έρευνας, πολιτιστικές εγκαταστάσεις έως 1.200 τ.μ., υπεραγορές τροφίμων μέχρι 1.500 τ.μ„ εστίαση έως 300 τ.μ., αναψυκτήρια έως 200 τ.μ., τουριστικά καταλύματα έως 150 κλίνες, αποθήκες χαμηλής όχλησης έως 400 τ.μ., όπως και επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης της ίδιας επιφάνειας δόμησης, ΚΤΕΟ -1ΚΤΕΟ κ.ά.
Μπορεί να χωροθετηθούν εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών – προσφύγων και ευάλωτων ομάδων μέχρι 300 ατόμων. Η εγκατάσταση νέων πρατηρίων υγρών καυσίμων σε συνδυασμό με άλλες λειτουργίες (γκαράζ, πλυντήριο, λιπαντήριο κ.ά.) επιτρέπεται μόνο εφόσον αποτελεί μοναδική χρήση του οικοπέδου. Επιτρέπονται ακόμη οι εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς με καθορισμένη θέση από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό.
Η χωροθέτηση «φρουτακίων» και κουλοχέρηδων ή αλλιώς «χώρων διεξαγωγής τεχνικών – ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων» γίνεται χωρίς κανέναν περιορισμό και καμία προϋπόθεση.
Οι περιοχές πολεοδομικού κέντρου – κεντρικές λειτουργίες πόλης, εκτός από κατοικία και κοινωνική πρόνοια, μπορούν να δεχθούν, μεταξύ άλλων, χρήσεις εκπαίδευσης, περίθαλψης, διοίκησης κέντρα έρευνας – θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, τράπεζες, ξενοδοχεία, συνεδριακά κέντρα, αναψυκτήρια. Επίσης, ΚΤΕΟ – ΙΚΤΕΟ και χώρους ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων. Στις δύο παραπάνω κατηγορίες φαρμακαποθήκες άνω των 1.500 τ.μ., αν λειτουργούν νομίμως, συνεχίζουν.

Γεωργική γη

Στη νεοεισαχθείσα «αγροτική χρήση», σε περιοχές που περιλαμβάνουν εκτάσεις γεωργικής γης επιτρέπεται η κατοικία μόνο για την εξυπηρέτηση της αγροτικής χρήσης, τουριστικά καταλύματα έως 30 κλίνες, βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις χαμηλής και μέσης όχλησης για συσκευασία και μεταποίηση τοπικών αγροτικών προϊόντων. Ακόμη αγροτικές εκμεταλλεύσεις – εγκαταστάσεις (π.χ. αποθήκες, αντλητικές εγκαταστάσεις, κτηνοτροφικές – πτηνοτροφικές, πολυλειτουργικό αγρόκτημα), γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα σημεία, εγκαταστάσεις ΑΠΕ.
Γίνεται δε ιδιαίτερη αναφορά στην προστασία της γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας, στην οποία δεν επιτρέπονται άλλες χρήσεις πλην της αγροτικής δραστηριότητας, «εκτός αν προβλέπονται από ειδική διάταξη νόμου και είναι σύμφωνες με τις κατευθύνσεις του χωροταξικού σχεδιασμού».

Μεταβατικές διατάξεις

Ως γενικός κανόνας (άρθρο 17) ορίζεται ότι κατά την άσκηση του πολεοδομικού σχεδιασμού και τον καθορισμό των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης μπορεί να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται μόνο υπό όρους, περιορισμούς ή προϋποθέσεις ορισμένες από τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων που κατ’ αρχάς επιτρέπονται σε αυτές σύμφωνα με το Π.Δ.
Η απαγόρευση και οι περιορισμοί μπορούν να εφαρμοστούν και σε τμήματα οικοδομικών τετραγώνων ή οικοπέδων ή και ορόφους κτηρίων. Κατά το Π.Δ. οι εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς μπορούν να χωροθετούνται σε όλες τις κατηγορίες χρήσεων γης ανάλογα με τις ανάγκες του σχεδιασμού.
Από τη δημοσίευσή του, η έγκριση ή η αναθεώρηση των εγκεκριμένων Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ), Τοπικών Χωρικών Σχεδίων κ.λπ. θα γίνεται με τους νέους κανόνες, εκτός αν έχει προηγηθεί γνωμοδότηση του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) / Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού. Η κατασκευή δεξαμενών νερού, μονάδων αφαλάτωσης και λιμνοδεξαμενών επιτρέπεται εφόσον προβλέπεται από το τοπικό χωρικό σχέδιο η τα πολεοδομικά σχέδια εφαρμογής.