Του Αργύρη Δεμερτζή  Στο στάδιο της τελικής έγκρισης περνά το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά, με την μορφή σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος... Μόνο στο ecopress: Αυτό είναι το τελικό ΠΔ για το Ελληνικό – Όλα τα  πολεοδομικά μεγέθη -Οι ουρανοξύστες και τα ψηλά κτίρια – Δείτε που και τι θα γίνει  

Του Αργύρη Δεμερτζή

 Στο στάδιο της τελικής έγκρισης περνά το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά, με την μορφή σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος με τέσσερα άρθρα, το οποίο εισάγεται προς συζήτηση τη Δευτέρα 4 Δεκεμβρίου 2017 στο Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης Αξιοποίησης της Δημόσιας Περιουσίας (ΚΣΔΑΠ), προκειμένου να πάρει «πράσινο φώς» και να αρχίσει η αντίστροφή μέτρηση για την υλοποίηση της επένδυσης.

Στο τελικό σχέδιο ΠΔ του ΣΟΑ Ελληνικού, που φέρνει το ecopress.gr  στη δημοσιότητα προσδιορίζονται οι περιοχές στις οποίες χωροθετούνται και παίρνουν κανονικά πολεοδομική έγκριση οι έξι ουρανοξύστες των 200 μέτρων, όπως επίσης  και τα υψηλά κτίρια ύψους 50 έως 70 μέτρων, που θα ανεγερθούν περιμετρικά του μητροπολιτικού πάρκου. Ταυτοχρόνως, όπως έχει ζητήσει επισήμως η ανάδοχος κοινοπραξία να υπάρχουν «ξεκάθαροι όροι» περιγράφονται με λεπτομέρειες –χωρίς τουλάχιστον ευδιάκριτες αποκλίσεις από το σχέδιο του επενδυτή-  τόσο ο γενικός χωρικός προορισμός του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά και τα συνολικά τα πολεοδομικά μεγέθη της επένδυσης, όσο και τα όρια ειδικότερων περιοχών και ζωνών, οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης για τις συνολικά 11 περιοχές και ζώνες πολεοδόμησης, που θα αναπτυχθούν στην έκταση, συνολικής επιφανείας  των, (για την ακρίβεια) 6.008.076,24 τετραγωνικών μέτρων στο Ελληνικό.  

Το τέλος των διεργασιών

Προηγήθηκε, όπως έχει αποκαλύψει το ecopress.gr  τη  Δευτέρα 22 Νοεμβρίου 2017  στο υπουργείο Οικονομικών, συνεδρίαση του ΚΣΔΑΠ, για την έγκριση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ)  του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά. Η σχετική  θετική εισήγηση του αρμοδίου υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας,  θέτει και ενσωματώνει στην  ΣΟΑ του Ελληνικού, συνολικά 15 κύριους και 51 δευτερεύοντες όρους, περιορισμούς και κατευθύνσεις περιβαλλοντικής προστασίας και πολεοδομικής και χωροταξικής οργάνωσης του χώρου.  Είναι προς εξέταση, εάν το νέο σχέδιο ΠΔ της ΣΟΑ Ελληνικού – Άγιου Κοσμά στην τελική του μορφή που θα πάρει, θα ενσωματώσει  επαρκώς  τους περιβαλλοντικούς , πολεοδομικούς και χωροταξικούς όρους, που έχει διατυπώσει το ΥΠΕΝ.

Το ΚΣΔΑΠ συνεδριάζει στο υπουργείο Οικονομικών, υπό την προεδρία της γενικής γραμματέως Δημόσιας Περιουσίας του υπουργείου Οικονομικών, με τη συμμετοχή των γενικών γραμματέων όλων των οικονομικών, παραγωγικών συναρμοδίων υπουργείων και εκπροσώπου του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους.

 Το σχετικό  Προεδρικό Διάταγμα, αφού πάρει τις υπογραφές των συναρμοδίων υπουργών και περάσει επιτυχώς τη νομοτεχνική επεξεργασία του ΣτΕ θα τεθεί σε ισχύ, δίνοντας οριστικό και αμετάκλητο «πράσινο φως» για την επένδυση.

Οι ανησυχίες, που διατυπώνονται από διάφορες πλευρές,  για το κατά πόσο το σχέδιο του επενδυτή θα είναι μέσα από την ακολουθούμενη προετοιμασία  θωρακισμένο ή  ευάλωτο σε μελλοντικές δικαστικές προσφυγές περνά πλέον από το στάδιο της εσωτερικής διαχείρισης και της πολυετούς  επεξεργασίας, στην ανοιχτή κρίση του ΣτΕ και εν συνεχεία, όπως είναι εύλογο θα  κριθεί σε όλα τα επίπεδα στην πράξη.

Ειδικότερα το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης  Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά, που παρουσιάζει το  ecopress.gr  αναλυτικά προβλέπει:

Τα μεγέθη της επένδυσης

-6.008.076,24 τ.μ : Η συνολική επιφάνεια του  Σχεδίου  Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά.

-2.679.940 τ.μ.: Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση, στην οποία περιλαμβάνεται και η δόμηση των υφιστάμενων διατηρητέων κτηρίων και των υφιστάμενων και διατηρούμενων κοινωφελών χρήσεων και εγκαταστάσεων υποδομών. Δεν περιλαμβάνονται τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που τυχόν προκύψουν για το Ελληνικό Δημόσιο και τους Ο.Τ.Α. από τις εκτάσεις που προορίζονται για χρήσεις κοινής ωφέλειας και κοινωνικής ανταποδοτικότητας.

-35%: Η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη, στο σύνολο της έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου.

-15%: Η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη στην περιοχή του παρακτίου μετώπου του Μητροπολιτικού Πόλου

-10%: Η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη στο Μητροπολιτικό Πάρκο η κάλυψη των, πάσης φύσεως, μόνιμων κτιρίων που θα ανεγερθούν στην συνολική  επιφανεία του

-2.600.000 τ.μ.: Οι κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου και οι ανοιχτοί χώροι,  που θα δημιουργηθούν κατά την εφαρμογή του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης επί της συνολικής έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά.

Η ταυτότητα της επένδυσης

Με ειδικό άρθρο στο σχέδιο ΠΔ του ΣΟΑ Ελληνικού- Άγιου Κοσμά  περιγράφεται μαζί με τα συνολικά μεγέθη και ο «Γενικός χωρικός προορισμός Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά». Σχετικά σημειώνεται  ότι:

-«Ο Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού-Αγίου Κοσμά αναπτύσσεται, κατά το άρθρο 11 παρ. 3.1 περ. β΄ του ν. 4277/2014 και τα άρθρα 1 και 2 του ν. 4062/2012, ως ενιαίο ακίνητο και ως περιοχή πολλαπλών λειτουργιών μητροπολιτικής εμβέλειας και διεθνούς αναφοράς, με στόχο την εφαρμογή ενός νέου προτύπου οικιστικής ανάπτυξης και πολεοδομικής οργάνωσης με ιδιαίτερα τοπόσημα, τη δημιουργία ενός Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής, την απόδοση στο ευρύτερο μητροπολιτικό συγκρότημα της πρωτεύουσας χώρων πρασίνου και αναψυχής, καθώς και τουριστικών, πολιτιστικών, αθλητικών, εκπαιδευτικών και κοινωνικών υποδομών υψηλής ποιότητας, την ενίσχυση της Αθήνας ως τουριστικού προορισμού, επιχειρηματικού κέντρου και χώρου αναψυχής, και την εφαρμογή προτύπων σχεδίων και μεθόδων για την αξιοποίηση του θαλασσίου μετώπου».

Ειδικότερα προβλέπεται και επιτρέπεται:

-Συνδυασμός ευρέος φάσματος χρήσεων γης: οι οποίες προωθούν την οικιστική πολυμορφία και την αστική ποικιλότητα και περιλαμβάνουν ιδίως τουρισμό, αναψυχή, κατοικία, επιχειρηματικές δραστηριότητες, εμπορικές λειτουργίες, διοίκηση και γραφεία, εκπαίδευση, έρευνα και υγεία, πολιτισμό και αθλητισμό, καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές. Οι χρήσεις αυτές κατανέμονται κατά περιοχές προς πολεοδόμηση και ζώνες ανάπτυξης.

-Νέα πρότυπα αστικής ανάπτυξης και ανασυγκρότησης:   Όπως περιγράφονται αφορούν στα εξής:

  • Στη μίξη χρήσεων, την πολυλειτουργικότητα και την οργανωμένη πολεοδομική ανάπτυξη και δόμηση.
  • Στην πλήρωση και μετατροπή του υφιστάμενου αστικού κενού σε ελκυστικό τόπο προορισμού με κύριο, κεντρικό, πνεύμονα το Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής και αιχμές αστικού περιβάλλοντος τα υψηλά και μη κτίρια ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης που λειτουργούν ως τοπόσημα της συνολικής έκτασης, καθώς και τα υψηλά κτίρια περιμετρικά του Μητροπολιτικού Πάρκου που συμβάλλουν στη δημιουργία πολλαπλών σημείων προορισμού.
  • Στη σύνδεση του δημιουργούμενου νέου αστικού ιστού με τον υφιστάμενο.
  • Στη μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος με τη δημιουργία εκτεταμένων ελεύθερων χώρων και τη διείσδυση των χώρων πρασίνου εντός του οικιστικού ιστού.
  • Στη συντήρηση, αποκατάσταση και ανάδειξη ιστορικής σημασίας κτιρίων καθώς και στην αναβίωση και διευθέτηση των υφισταμένων υδατορεμάτων.

 

 Τα όρια ειδικότερων περιοχών και ζωνών, οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης

 

Με το σχέδιο ΠΔ στον Μητροπολιτικό Πόλο Ελληνικού–Αγίου Κοσμά καθορίζονται χρήσεις γης και όροι και περιορισμοί δόμησης, για συνολικά 11 περιοχές και ζώνες, ως ακολούθως:

Α. Περιοχή τέως Αεροδρομίου Ελληνικού: Η περιοχή αυτή, συνολικής επιφανείας 5.249.873,49 τ.μ., περιλαμβάνει την έκταση του πρώην Αεροδρομίου Ελληνικού και αναπτύσσεται με τη δημιουργία έξι περιοχών προς πολεοδόμηση (Α-Π1, Α-Π2, Α-Π3, Α-Π4, Α-Π5 και Α-Π6) και μιας  ζώνης ανάπτυξης , καθώς και του Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής (ΜΠ).

Β. Περιοχή Παρακτίου Μετώπου: Η περιοχή αυτή, συνολικής επιφανείας 758.203 τ.μ., περιλαμβάνει την έκταση του πρώην Ολυμπιακού Κέντρου Ιστιοπλοΐας Αγίου Κοσμά Αττικής και την έκταση του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Νεότητας (Ε.Α.Κ.Ν.) Αγίου Κοσμά Αττικής και αναπτύσσεται με τη δημιουργία μίας περιοχής προς πολεοδόμηση (ΠΜ-Π1) και δύο ζωνών ανάπτυξης (ΠΜ-Α1 και ΠΜ-Α2).  Αναλυτικά:

 Οι περιοχές προς πολεοδόμηση – Τι και που θα γίνει

 

1.Περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π1: «Γειτονιά τ. Ολυμπιακής Αεροπορίας»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 321.474,73 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «γενική κατοικία» του άρθρου 3 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν, με εξαίρεση τις χρήσεις «επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης» και «πρατήρια βενζίνης».

Στην περιοχή αυτή, πρωτεύουσα χρήση είναι η κατοικία, το ποσοστό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 60% της συνολικώς επιτρεπόμενης δόμησης. Πρόσθετοι περιορισμοί καθορίζονται και ως προς τις ειδικές χρήσεις «ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες και ξενώνες», «εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήματα)» και «εστιατόρια- αναψυκτήρια», το ποσοστό των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει αντιστοίχως το 20%, για την πρώτη, και το 10%, για τη δεύτερη και την τρίτη, της συνολικώς επιτρεπόμενης στην πιο πάνω περιοχή δόμησης.

-Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,72 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

-Κατ’ εξαίρεση, στο τμήμα της περιοχής που έχει πρόσωπο στο Μητροπολιτικό Πάρκο και σε βάθος ενός οικοδομικού τετραγώνου, επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων ύψους μέχρι 70 μέτρων από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, τα οποία προορίζονται να λειτουργήσουν ως σημεία προορισμού της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

2.Περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π2: «Δυτική Γειτονιά του Πάρκου»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 555.914 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «γενική κατοικία» του άρθρου 3 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν, με εξαίρεση τις χρήσεις «συνεργεία αυτοκινήτων, μοτοσυκλετών και μοτοποδηλάτων» και «διεξαγωγή τυχερών παιγνίων».

Στην περιοχή αυτή, πρωτεύουσα χρήση είναι η κατοικία, το ποσοστό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 60% της συνολικώς επιτρεπόμενης δόμησης. Πρόσθετοι περιορισμοί καθορίζονται και ως προς τις ειδικές χρήσεις «ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες και ξενώνες», «εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήματα)», «γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί» και «εστιατόρια- αναψυκτήρια», το ποσοστό των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει αντιστοίχως το 10%, για τις τρεις πρώτες, και το 5%, για την τέταρτη εξ αυτών, της συνολικώς επιτρεπόμενης στην πιο πάνω περιοχή δόμησης.

– Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,75 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

– Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

– Κατ’ εξαίρεση, στο τμήμα της περιοχής που έχει πρόσωπο στο Μητροπολιτικό Πάρκο και σε βάθος ενός οικοδομικού τετραγώνου, επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων ύψους μέχρι 70 μέτρων από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, τα οποία προορίζονται να λειτουργήσουν ως σημεία προορισμού της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Επιπροσθέτως, επιτρέπεται η κατασκευή ενός υψηλού κτιρίου ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 200 μέτρα από τη στάθμη της θάλασσας, το οποίο προορίζεται να λειτουργήσει ως τοπόσημο της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

3.Περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π3: «Ανατολική Γειτονιά του Πάρκου»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 318.007 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «γενική κατοικία» του άρθρου 3 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν, με εξαίρεση τις χρήσεις «ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες και ξενώνες», «επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης» και «διεξαγωγή τυχερών παιγνίων».

Στην περιοχή αυτή, πρωτεύουσα χρήση είναι η κατοικία, το ποσοστό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 70% της συνολικώς επιτρεπόμενης δόμησης. Πρόσθετοι περιορισμοί καθορίζονται και ως προς τις ειδικές χρήσεις «εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήματα)», «γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί» και «εστιατόρια- αναψυκτήρια», το ποσοστό των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει αντιστοίχως το 10% για τις δύο πρώτες, και το 20%, για την τρίτη εξ αυτών, της συνολικώς επιτρεπόμενης στην πιο πάνω περιοχή δόμησης.

-Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,72 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

– Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

-Κατ’ εξαίρεση, στο τμήμα της περιοχής που έχει πρόσωπο στο Μητροπολιτικό Πάρκο και σε βάθος ενός οικοδομικού τετραγώνου, επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων ύψους μέχρι 50 μέτρων από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, τα οποία προορίζονται να λειτουργήσουν ως σημεία προορισμού της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

4.Περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π4: «Γειτονιά Επιχειρηματικού Κέντρου Λεωφόρου Βουλιαγμένης»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 775.284 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «πολεοδομικό κέντρο» του άρθρου 4 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν.

Στην περιοχή αυτή, το ποσοστό της χρήσης «κατοικία» δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 10% της συνολικώς επιτρεπόμενης στην πιο πάνω περιοχή δόμησης.

-Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,89 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

– Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

-Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η κατασκευή δύο (2) υψηλών κτιρίων ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 200 μέτρα από τη στάθμη της θάλασσας, τα οποία προορίζονται να λειτουργήσουν ως τοπόσημα της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής. Κατ’ εξαίρεση, ειδικώς για τη χρήση «Εμπορικό Κέντρο», η κάλυψη υπολογίζεται κατά ΝΟΚ.

-Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

5.Περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π5: «Γειτονιά του Λόφου»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 379.744 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «γενική κατοικία» του άρθρου 3 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν, με εξαίρεση τις χρήσεις «επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης», «πρατήρια βενζίνης» και «διεξαγωγή τυχερών παιγνίων».

Στην περιοχή αυτή, πρωτεύουσα χρήση είναι η κατοικία, το ποσοστό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 60% της συνολικώς επιτρεπόμενης δόμησης. Πρόσθετοι περιορισμοί καθορίζονται και ως προς τις ειδικές χρήσεις «ξενοδοχεία μέχρι 100 κλίνες και ξενώνες», «εστιατόρια – αναψυκτήρια», «εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήματα)», και «γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί» το ποσοστό των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει, αντιστοίχως, το 20% για τις δύο πρώτες, το 10% για την τρίτη και το 15% για την τέταρτη εξ αυτών, της συνολικώς επιτρεπόμενης στην πιο πάνω περιοχή δόμησης.

-Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,43 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

-Κατ’ εξαίρεση, στο τμήμα της περιοχής που έχει πρόσωπο στο Μητροπολιτικό Πάρκο και σε βάθος ενός οικοδομικού τετραγώνου, επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων ύψους μέχρι 50 μέτρων από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, τα οποία προορίζονται να λειτουργήσουν ως σημεία προορισμού της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

6.Περιοχή προς πολεοδόμηση Α-Π6: «Γειτονιά των Τραχώνων»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 264.735 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «γενική κατοικία» του άρθρου 3 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν, με εξαίρεση τις χρήσεις «επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης», «πρατήρια βενζίνης» και «διεξαγωγή τυχερών παιγνίων».

Στην περιοχή αυτή, πρωτεύουσα χρήση είναι η κατοικία, το ποσοστό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 70% της συνολικώς επιτρεπόμενης δόμησης. Πρόσθετοι περιορισμοί καθορίζονται και ως προς τις ειδικές χρήσεις «εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και τα πολυκαταστήματα)», «γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, κοινωφελείς οργανισμοί» και «εστιατόρια- αναψυκτήρια», το ποσοστό των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει, ανά χρήση, το 10% της συνολικώς επιτρεπόμενης στην πιο πάνω περιοχή δόμησης.

– Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,61 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

– Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

– Κατ’ εξαίρεση, στο τμήμα της περιοχής που έχει πρόσωπο στο Μητροπολιτικό Πάρκο και σε βάθος ενός οικοδομικού τετραγώνου, επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων ύψους μέχρι 50 μέτρων από τη στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους, τα οποία προορίζονται να λειτουργήσουν ως σημεία προορισμού της συγκεκριμένης περιοχής και της συνολικής έκτασης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

– Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

Ζώνες Ανάπτυξης

7.«Γειτονιά τουρισμού-αναψυχής και επιχειρηματικού πάρκου»

Στη ζώνη αυτή, επιφανείας 634.145 τ.μ., επιτρέπεται η μικτή χρήση της περιπτώσεως 5 της παραγράφου Β του ν.3986/2011, η οποία συντίθεται από τις γενικές χρήσεις «τουρισμός-αναψυχή» της περιπτώσεως 1 της παραγράφου Β του άρθρου 11 του ν. 3986/2011 και «επιχειρηματικό πάρκο» της περιπτώσεως 2 της παραγράφου Β του άρθρου 11 του ν. 3986/2011, όπως ισχύουν.

Από το περιεχόμενο της προαναφερόμενης γενικής χρήσεως «τουρισμός-αναψυχή» εξαιρούνται οι ειδικές χρήσεις «τουριστικοί λιμένες (μαρίνες, αγκυροβόλια, καταφύγια τουριστικών σκαφών) και «περίθαλψη». Αντιστοίχως, από το περιεχόμενο της προαναφερόμενης γενικής χρήσεως «επιχειρηματικό πάρκο», εξαιρούνται οι ακόλουθες ειδικές χρήσεις: βιομηχανία‐βιοτεχνία, εγκαταστάσεις αποθήκευσης, επιχειρήσεις εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics), αποθήκες και συγκροτήματα αποθηκών οι οποίες δεν αποτελούν τμήματα των βιομηχανικών – βιοτεχνικών εγκαταστάσεων, δραστηριότητες του ν. 1575/1985 και δραστηριότητες αγροκτηνοτροφίας, ιδίως μέσω θερμοκηπιακών καλλιεργειών, καθώς και υποστηρικτικές ή υποβοηθητικές της λειτουργίας τους, όταν τα παραγόμενα προϊόντα τυγχάνουν επεξεργασίας εντός του Επιχειρηματικού Πάρκου από δραστηριότητες που υπάγονται στο δεύτερο μέρος του ν. 3982/2011. Οι επιτρεπόμενες εντός της ζώνης αυτής χρήσεις γης προορίζονται να λειτουργήσουν ως ενιαίο σύμπλεγμα υποδομών και κτιριακών εγκαταστάσεων τουρισμού, αναψυχής και επιχειρηματικής ανάπτυξης εντός μίας ζώνης υποδοχής.

– Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,40 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω ζώνης. Ειδικώς, ως προς την επιτρεπόμενη εντός της ζώνης χρήση «καζίνο», η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ορίζεται σε 15.000 τ.μ.

-Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη: 30% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω ζώνης.
-Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: κατά ΝΟΚ.

-Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η κατασκευή ενός υψηλού κτιρίου ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 200 μέτρα από τη στάθμη της θάλασσας, το οποίο προορίζεται να λειτουργήσει ως τοπόσημο της συγκεκριμένης ζώνης και της συνολικής έκτασης.

8.Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής

Το Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής καταλαμβάνει έκταση επιφανείας 2.000.569 τ.μ. και αναπτύσσεται κεντροβαρικά εντός της περιοχής του τέως Αεροδρομίου, με χρήσεις πρασίνου, αναψυχής, ελεύθερων χώρων, αθλητισμού, πολιτισμού, κοινωφελών λειτουργιών και πρότυπων αστικών υποδομών.

Οι χώροι πρασίνου και οι ελεύθεροι χώροι ανέρχονται στο 75% τουλάχιστον της συνολικής έκτασης του Πάρκου. Το Μητροπολιτικό Πάρκο Πρασίνου και Αναψυχής λογίζεται ως ενιαία έκταση και διερχόμενοι δρόμοι, τεχνικά έργα και ρέματα δεν συνιστούν κατάτμηση αυτού.

-Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση: 351.390 τ.μ.

-Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη: Η κάλυψη των, πάσης φύσεως, μόνιμων κτιρίων που θα ανεγερθούν εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% της συνολικής επιφανείας αυτού.

-Ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων για τα μόνιμα κτίρια που επιτρέπεται να ανεγερθούν εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου ορίζεται σε δύο (2) και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων σε δέκα (10) μέτρα.

-Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η κατασκευή ενός υψηλού κτιρίου ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 200 μέτρα από τη στάθμη της θάλασσας, το οποίο προορίζεται να λειτουργήσει ως τοπόσημο του Πάρκου.

9.Περιοχή Παρακτίου Μετώπου

Η περιοχή αυτή, συνολικής επιφανείας 758.203 τ.μ., περιλαμβάνει την έκταση του πρώην Ολυμπιακού Κέντρου Ιστιοπλοΐας Αγίου Κοσμά Αττικής και την έκταση του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Νεότητας (Ε.Α.Κ.Ν.) Αγίου Κοσμά Αττικής και αναπτύσσεται με τη δημιουργία μίας  περιοχής προς πολεοδόμηση (ΠΜ-Π1) και δύο ζωνών ανάπτυξης (Α και Β)

Περιοχή προς πολεοδόμηση ΠΜ-Π1: «Γειτονιά Παραλίας Αγίου Κοσμά»

Στην περιοχή αυτή, επιφανείας 300.383 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «αμιγής κατοικία» του άρθρου 2 του από 23.2./6.3.1987 π.δ. (Δ 166), όπως εκάστοτε ισχύουν. Στην περιοχή αυτή, πρωτεύουσα χρήση είναι η κατοικία, το ποσοστό της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερο του 80% της συνολικώς επιτρεπόμενης δόμησης

– Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,30 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη: 40% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω περιοχής.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: 11 μέτρα.

-Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η κατασκευή ενός υψηλού κτιρίου ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 200 μέτρα, το οποίο προορίζεται να λειτουργήσει ως τοπόσημο του παρακτίου μετώπου του Μητροπολιτικού Πόλου.

-Ελάχιστο ποσοστό κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων: 50%.

10.«Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά»

Στη ζώνη αυτή, επιφανείας 334.855 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «τουρισμός – αναψυχή» της περιπτώσεως 1 της παραγράφου Β του άρθρου 11 του ν. 3986/2011, με εξαίρεση τη χρήση «περίθαλψη».

-Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,20 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω ζώνης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 16 μέτρα.

-Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη: 30% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω ζώνης.

-Η υφιστάμενη μαρίνα διατηρείται και εκσυγχρονίζεται.

11: «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά»

Στη ζώνη αυτή, επιφανείας 122.965 τ.μ., επιτρέπονται οι χρήσεις της κατηγορίας «τουρισμός – αναψυχή» της περιπτώσεως 1 της παραγράφου Β του άρθρου 11 του ν. 3986/2011, με εξαίρεση τις εξής χρήσεις: «καζίνο», «περίθαλψη».

-Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 0,20 στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω ζώνης.

-Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 16 μέτρα.

-Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη: 30% στο σύνολο της εκτάσεως της πιο πάνω ζώνης.

– Στην παρακείμενη χερσαία και θαλάσσια περιοχή της ζώνης αυτής, που κείται εκτός των ορίων του ακινήτου, επιτρέπεται η κατασκευή πρότυπου ενυδρείου-κέντρου θαλασσίων ερευνών σε πρόσχωση, κατά τους ορισμούς των άρθρων 3 παρ. 3 και 4 του ν.4062/2012.

Συγκέντρωση συντελεστή δόμηση

Στο σχέδιο του ΠΔ σημειώνεται ακόμη ότι «για τη χωροθέτηση κτιρίων στις περιοχές προς πολεοδόμηση του παρόντος άρθρου για τα οποία προβλέπεται ύψος κατά παρέκκλιση των οριζομένων στον ΝΟΚ, επιτρέπεται η συγκέντρωση συντελεστή δόμησης μέχρι 2,2 σε ένα ή περισσότερα, ανά περιοχή, οικοδομικά τετράγωνα, χωρίς υπέρβαση του μέγιστου μεικτού επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης για το σύνολο της αντίστοιχης περιοχής προς πολεοδόμηση. Στις περιπτώσεις αυτές, η μέγιστη επιτρεπόμενη ως προς τα πιο πάνω οικοδομικά τετράγωνα κάλυψη ορίζεται σε 30%». Στο τέταρτο και τελευταίο άρθρο του σχεδίου ΠΔ με τίτλο «Έργα – Υποδομές» σημειώνεται ότι «η ανάπτυξη του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, απαιτεί την υποχρεωτική συνδρομή των αρμοδίων υπηρεσιών της Διοίκησης για την εκτέλεση των αναγκαίων έργων εσωτερικής υποδομής και των συνοδών έργων εξωτερικής υποδομής του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης, κατά τους όρους της κείμενης νομοθεσίας».