Αυθαίρετα: τι ισχύει για συμβόλαια πριν και μετά την εξαίρεση από κατεδάφιση

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τι ισχύει για τα αυθαίρετα, τόσο για τα τακτοποιημένα, όσο και για αυτά που μένουν εκτός υπαγωγής μετά την τριακονταετία εξαίρεσης από την κατεδάφιση, τη μεταβίβαση ακινήτου σε δασική περιοχή και την εγγραφή των συμβολαίων στο Κτηματολόγιο.

Είναι ορισμένα από τα θέματα που απασχολούν χιλιάδες ιδιοκτήτες και καλούνται να διαχειριστούν μηχανικοί, νομικοί και επαγγελματίες από άλλους επιστημονικούς κλάδους, στα οποία δίνει πλήρεις και τεκμηριωμένες  απαντήσεις το βιβλίο, που εξέδωσε ο Κων/νος Καρατσώλης  της Νομικής Σχολής στο Πανεπιστήμιο Neapolis της Κύπρου, νομικός συνεργάτης του ΤΕΕ.

Το βιβλίο, που κυκλοφόρησε και διατίθεται από τη «Νομική Βιβλιοθήκη» με τίτλο  «Εισαγωγή στο Δίκαιο Πολεοδομίας στην Ελλάδα και στην Κύπρο – Σχεδιάζοντας την πόλη, δομώντας την Πολιτεία», αναλύει με περιεκτικό τρόπο έναν από τους πιο τεχνικούς κλάδους του δικαίου, τον κλάδο του Δικαίου της Πολεοδομίας. Δείτε εδώ παρουσίαση του βιβλίου

Αυθαίρετα και νομοθεσία 

Το ecopress δημοσιεύει ενδεικτικό απόσπασμα από το βιβλίο, του  Κων/νου Καρατσώλη, που αφορά στα αυθαίρετα, σύμφωνα με το οποίο προκύπτει ότι:

• Η απόρριψη αίτησης και η άρνηση  Κτηματολογικού Γραφείου να εγγράψει στα κτηματολογικά βιβλία πωλητήριο συμβόλαιο τακτοποιημένου αυθαιρέτου δεν είναι νόμιμη.
• Η διανομή κοινού ακινήτου με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους και μέρη ορόφων είναι μη νόμιμη, εφόσον το επίδικο ακίνητο δεν έχει ενταχθεί σε διαδικασία τακτοποίησής και η μόνη λύση  είναι η πώληση του κοινού ακινήτου με πλειστηριασμό, χωρίς  να νομιμο­ποιεί το αυθαίρετο η μεταβίβαση που επέρχεται λόγω του αναγκαστικού πλειστηριασμού.
• To γεγονός ότι τα τακτοποιημένα κτί­σματα θα θεωρούνται και πάλι κατεδαφιστέα μετά από την πλήρωση προθεσμίας τριάντα ετών από την εξόφληση του προβλεπόμενου ενιαίου ειδικού προστίμου, δεν αναιρεί ότι υφίσταται δυνατότητα σύστασης καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης συνιδιοκτησίας επί των τακτοποιημένων κτισμάτων, απλώς αυτό (καθεστώς) θα τελεί υπό τη διαλυτική προθεσμία της (ενδεχόμενης) κατεδάφισης των ως άνω τακτοποιημένων κτισμάτων.

Συγκεκριμένα στο βιβλίο του έγκριτου νομικού σημειώνονται σχετικά τα ακόλουθα:

-«Οικοδομή που ανεγείρεται χωρίς οικοδομική άδεια ή καθ’υπέρβαση αυτής ή με βάση ανακληθείσα άδεια ή κατά παραβίαση των σχετικών πολεοδομικών διατάξεων είναι αυθαίρε­τη και επί αυτής απαγορεύεται και είναι απόλυτα άκυρη η μεταβίβαση ή σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος (ΑΠ 995/2015 ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

Έτσι, ανεγερθείσα οικοδομή (κατά το σύστημα της αντιπαροχής) που λόγω έλλειψης συνεννόησης μεταξύ των συνιδιοκτητών του οικοπέδου δεν καλύπτεται πλέον από έγκυρη οικοδομική, καθώς αυτή έχει ανακληθεί, είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετη και επί αυτής απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η σύσταση πράξης οροφοκτησίας (ΑΠ 995/2015 ΤΝΠ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).

Εντούτοις, επιτρέπεται η μεταβίβαση ακινήτων με αυθαίρετα, αλλά τακτοποιηθέντα, κτίσματα, καθόσον αυτά δυ­νάμει των προβλέψεων των οικείων νόμων πολεοδομικής τακτοποίησης (Ν 4014/2011, Ν 4178/2013) εξαιρούνται οριστικώς από την κατεδάφιση.

Έχει κριθεί από τα πολιτικά δικα­στήρια (ΠολΠρΘεσ/νικης 129/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) ότι το γεγονός ότι τα τακτοποιημένα κτί­σματα θα θεωρούνται και πάλι κατεδαφιστέα μετά από την πλήρωση προθεσμίας τριάντα ετών από την εξόφληση του προβλεπόμενου ενιαίου ειδικού προστίμου, δεν αναιρεί ότι υφίσταται δυνατότητα σύστασης καθεστώτος οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάθετης συνιδιοκτησίας επί των τακτοποιημένων κτισμάτων, απλώς αυτό (καθεστώς) θα τελεί υπό τη διαλυτική προθεσμία της (ενδεχόμενης) κατεδάφισης των ως άνω τακτοποιημένων κτισμάτων.

Η συνάρτηση δε της μεταβίβασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων με διαλυτική αίρεση ή προθεσμία, εφόσον αυτή (αίρεση ή προθεσμία) δεν είναι παράνομη (όπως λ.χ. σε περίπτω­ση σύστασης καθεστώτος κάθετης συνιδιοκτησίας σε δασική περιοχή υπό την αίρεση του αποχαρακτηρισμού της, που δεν συντρέχει εν προκειμένω), ουδόλως απαγορεύεται από το ιδιωτικό δίκαιο, καθόσον η πλήρωσή της στο χρόνο εκείνο (ήτοι την τριακονταετία) και μόνο, θα επιφέρει de facto την κατάργηση του ως άνω καθεστώτος και τη μετατροπή της περιορισμένης κυριότητας κάθε χωριστής ιδιοκτησίας σε συγκυριότητα του κοινού δικαί­ου των άρθρων 1000,1113 και 795 επ. του ΑΚ.

Στο πλαίσιο αυτό έχει κριθεί (ΠολΠρΘεσ/ νίκης 129/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) ότι είναι μη νόμιμο αίτημα για αυτούσια διανομή κοινού ακινήτου με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους και μέρη ορόφων εφόσον το επίδικο ακίνητο δεν έχει ενταχθεί σε διαδικασία τακτοποίησής του κατά τον χρόνο συζήτησης της αγωγής διανομής, οπότε σε μια τέτοια περίπτωση μόνος δυνατός τρόπος λύσης της κοινωνίας είναι η πώληση του κοινού ακινήτου με πλειστηριασμό, χωρίς όμως να νομιμο­ποιεί το αυθαίρετο η μεταβίβαση που επέρχεται λόγω του αναγκαστικού πλειστηριασμού.

Εξάλλου έχει διατυπωθεί η θέση στη νομολογία (ΜΠρΘεσ/νικης 5384/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) ότι η τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών έχει ως συνέπεια μόνο τη διατήρηση της χρήσης τους, χωρίς όμως ο κύριος των ακινήτων να προσπορίζεται και κυριότητα επ’ αυτών.

Επομένως, κατά λογική ακολουθία ο κύριος ακινήτου που τακτοποίησε επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που είχε κατασκευάσει αυθαίρετα και καθ’ υπέρβαση της σχετικής οικο­δομικής άδειας, δεν κατέστη φορέας εγγραπτέου δικαιώματος ως προς αυτά τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, εφόσον ουδέποτε απέκτησε κυριότητα επί αυτών και επομένως δεν δύναται να τεθεί ζήτημα διορθώσεως, κατ’ άρθρ. 6 § 8 Ν 2664/1998, του καταχωρηθέντος εμβαδού του ακινήτων ή άλλων στοιχείων της πρώτης κτηματολογικής εγγραφής.

Στο πλαίσιο αυτό έχει κριθεί περαιτέρω ότι δεν είναι νόμιμη η απόρριψη από την Προϊσταμένη Κτηματολογικού Γραφείου αιτήσεως καταχωρήσεως πωλητηρίου συμβολαίου και η άρνηση εγγραφής του στα οικεία κτηματολογικά βιβλία με προβαλλόμενο λόγο άρνησης τη διάσταση μεταξύ της περιγραφής του ακινήτου, όπως αυτό εμφανίζεται στο πωλητήριο συμβόλαιο και της αρχικής εγγραφής του κτηματολογικού βιβλίου, καθώς ο σχετικός λό­γος έχει κριθεί ως αβάσιμος και απορριπτέος, σε περίπτωση που όλα τα επιπλέον τετραγω­νικά μέτρα που «παρεκκλίνουν» από αυτά της αρχικής εγγραφής αποτελούν τετραγωνικά μέτρα της πολεοδομικής τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, σύμφωνα με τις διατά­ξεις των Ν 4014/2011,4178/2013, καθώς επ’ αυτών των τετραγωνικών ο πωλητής δεν έχει αποκτήσει εμπράγματο δικαίωμα κυριότητας και επομένως δεν τίθεται ζήτημα διόρθωσης του καταχωρηθέντος εμβαδού του ακινήτου.

Σε κάθε δε περίπτωση τα επιπλέον αυτά τε­τραγωνικά μέτρα δεν επενεργούν στην ταυτότητα του ακινήτου, έτσι ώστε να δικαιολογεί­ται η άρνηση καταχώρησης με επίκληση της διατάξεως του άρθρου 1196 ΑΚ, στο βαθμό που από την προς καταχώρηση πράξη προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου, το οποίο έχει ενταχθεί στο κτηματολόγιο, είναι δε επαρκής ο καθορισμός του ακινήτου κατά τρόπον που να μη γεννά αμφιβολία περί της ταυτότητάς του, δεδομένου ότι η ύπαρξη του ΚΑΕΚ σε συνδυασμό με την εξαντλητική παράθεση στο πωλητήριο συμβόλαιο όλων των ανωτέ­ρω προσδιοριστικών της ταυτότητάς του στοιχείων δεν δικαιολογούν επίκληση ελλείψεων που επενεργούν στην ταυτότητά του.

Άλλωστε σε μια τέτοια περίπτωση, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δύναται να προβεί στην καταχώριση της εγγραπτέας πρά­ξης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του ως άνω ακινήτου, θέτοντας ως παρατήρηση ότι η διάσταση των τετραγωνικών μέτρων μεταξύ της αρχικής και της επιγενόμενης εγγραφής οφείλεται στην «τακτοποίηση» αυθαιρέτων κατασκευών, σύμφωνα με τα άρθρα 23 § 4 Ν 4014/2011 και 49 § 16 Ν 4030/2011, όπως κατά παγία τακτική πράττει σε κάθε περίπτωση που κατά την καταχώρηση μίας εγγραπτέας πράξης διαπιστώνει διαφοροποίηση π.χ. της εκτάσεως στην προς καταχώρηση πράξη και στην κτηματολογική εγγραφή (ΜΠρΘεσ/νικης 5384/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)»