Airbnb: το καθεστώς φορολόγησης, οι αλλαγές και τα νέα προβλήματα

Του Παναγιώτη Ράγγου* Οικονομολόγος

panraggos@gmail.com  

Το καθεστώς φορολόγησης για εισοδήματα από ακίνητα, που θα αποκτηθούν το 2023 μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι  αλλαγές στη νομοθεσία και πως θα εφαρμοστούν. Τα νέα πρόστιμα. Τα προβλήματα που έχουν προκύψει και ζητούν επειγόντως λύσεις.

Τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί η ζήτηση για ενοικίαση μέσω Airbnb. Πολλοί πλέον ιδιοκτήτες έχουν μετατρέψει τα διαμερίσματά τους για ενοικίαση μέσω αυτής της μεθόδου.

Αυτό όμως όπως θα δούμε στην συνέχεια έχει δημιουργήσει αρκετά προβλήματα στην αγορά με συνέπεια την κατακόρυφη αύξηση της τιμής των ενοικίων. Υπάρχουν πλέον ελλείψεις σε σπίτια. Όλα αυτά έχουν οδηγήσει σε απόγνωση αρκετό κόσμο που ψάχνει απεγνωσμένα ένα σπίτι.

Το καθεστώς φορολόγησης

Τα εισοδήματα από ακίνητα που θα αποκτηθούν το 2023 μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογούνται ως εξής:

→ 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος.

→ 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.

→ 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος.

Οι νέες αλλαγές

→ Επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5% επί των εσόδων, υπέρ της τοπικής αυτοδιοίκησης. Το τέλος αυτό εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας, από όλους όσους δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων.

→ Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν άνω των δύο ακινήτων (3 ή και περισσότερα) σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται πλέον να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας με ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση το νέο ΚΑΔ. Δεν θα πρέπει επίσης πλέον να ξεχνάμε ότι εφόσον υπάρχουν βιβλία θα υπάρχει και φορολόγηση βάση του νέου τρόπου υπολογισμού των αυτοαπασχολούμενων που είναι και ο τεκμαρτός υπολογισμός (βάση 10.920 ευρώ + 10% για κάθε τριετία έως τρεις κ.τ.λ).

→ Καταργείται ο φόρος διαμονής ο οποίος επιβάλλεται σήμερα σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια και αντικαθίσταται από το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», το οποίο επιβαρύνει επιπλέον και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με 1,5 ευρώ την ημέρα.

Η νέα και η παλιά κλίμακα έχουν ως εξής:

→ Αυστηροποιούνται τα πρόστιμα για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Το νέο πρόστιμο ορίζεται κατ’ έτος στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στα 5.000 ευρώ. Σήμερα το αντίστοιχο πρόστιμο ανέρχεται στο ποσό των 5.000 ευρώ και επιβάλλεται στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος, επικαρπωτής ή τρίτος.

→ Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Το όριο των 60 ημερών δεν αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης μέσα στο χρόνο, αλλά τη διάρκεια της κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Θα επιτρέπεται η μίσθωση ενός ακινήτου π.χ. για 150 μέρες μέσα στην χρονιά με την προϋπόθεση η κάθε μίσθωση ξεχωριστά να μην υπερβαίνει το όριο των 60 ημερών.

Πλέον ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ενός ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

→ Σε περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, τότε θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να έχει αντίστοιχη αδειοδότηση.

Τα μέτρα θα ισχύσουν από την 1^η Ιανουαρίου 2024.

Τα προβλήματα

Πλέον υπάρχει τεράστιο ζήτημα με τη στέγαση, σε συνδυασμό με προβλήματα που δημιουργούνται στις γειτονιές, όπως πάρτι, καθώς και από τις συνεχείς εναλλαγές ενοίκων.

Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, οι κυβερνήσεις τους αναγκάστηκαν να παρέμβουν με μέτρα. Για παράδειγμα στην Βαρκελώνη δεν επιτρέπεται η ενοικίαση διαμερίσματος για λιγότερο από μήνα (31 ημέρες). Η βραχυχρόνια μίσθωση επιτρέπεται μόνο με ειδική άδεια. Στο Λονδίνο επιτρέπονται ενοικιάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης μόνο για 90 νύκτες το χρόνο, σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να γίνει αλλαγή της χρήσης του διαμερίσματος σε τουριστικό.  Στην Φλωρεντία πλέον δεν δίνονται νέες άδειες για το κέντρο της πόλης. Η ταχεία επέκταση του Airbnb έχει απειλήσει να χαλάσει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα των πόλεων. Σταδιακά σε όλες τις πόλεις του κόσμου ή έχουν ήδη πάρει μέτρα ή σκέφτονται να πάρουν (Ρώμη, Βενετία). Το πρόβλημα πλέον είναι υπαρκτό. Ο συγκεκριμένος τομέας πλέον έχει δημιουργήσει πολλά χρήματα, που είναι δύσκολο για μια κυβέρνηση να τον θέσει δια νόμου εκτός λειτουργίας.

Στην Ελλάδα από την 1^η Ιανουαρίου 2024, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από τρία ή περισσότερα ακίνητα θα υπόκεινται σε ΦΠΑ 13% και στα τέλη, τα οποία ισχύουν για ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Υπάρχουν αντιδράσεις από τους ξενοδόχους, που διαμαρτύρονται για αθέμιτο ανταγωνισμό στην τουριστική αγορά. Υπάρχουν επίσης σοβαρές αντιδράσεις από απλούς πολίτες, οι οποίοι ψάχνουν σπίτι και αδυνατούν να το πληρώσουν στις σημερινές τιμές που επικρατούν. Το πρόβλημα είναι σύνθετο για την κυβέρνηση. Ψάχνει τη χρυσή τομή. Από τη μία θεωρεί τη βραχυχρόνια μίσθωση ένα ανταγωνιστικό προϊόν που στηρίζει την οικονομία. Στηρίζει επίσης και το εισόδημα κάποιων ιδιοκτητών ακινήτων.  Από την άλλη όμως, έχει φέρει πολλά προβλήματα σε πολλές περιοχές. Τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη και υπάρχει πλέον στρέβλωση στην αγορά.

Θα πρέπει το κυβερνητικό επιτελείο να λάβει μέτρα (όπως σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις) και να δοθούν έξτρα κίνητρα, όπως για παράδειγμα, κίνητρα, για την αξιοποίηση κενών κατοικιών. Υπάρχουν περίπου 700.000 κενές κατοικίες πανελλαδικά. Θα πρέπει  να μην αφεθεί το πρόβλημα να γιγαντωθεί, αλλά να αντιμετωπιστεί άμεσα πριν είναι αργά. Σε αυτή τη χώρα, δυστυχώς, έχουμε την τάση να δίνουμε λύσεις ετεροχρονισμένα. Τα συμπεράσματα δικά σας.

*Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης

Οικονομολόγος

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτής

Πηγή: foronews