Ακίνητα: δέκα φορολογικές αλλαγές σε μεταβιβάσεις, ενοίκια και εισοδήματα

Δέκα σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς φορολόγησης της κατοχής και των μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς και στη φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα, αναμένεται να επέλθουν από το φθινόπωρο του τρέχοντος έτους και τις αρχές του 2027.

Οι αλλαγές θα αφορούν τον ΕΝΦΙΑ, τον φορολογικό έλεγχο των ενοικίων, τη φορολογία των αγοραπωλησιών ακινήτων, τα φορολογικά κίνητρα για περισσότερες μακροχρόνιες μισθώσεις, τη φορολογία εισοδήματος των ενοικίων και τον τρόπο υπολογισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων.

Συγκεκριμένα, σε ρεπορτάζ του Γιώργου Παλαιτσάκη στον “Ελεύθερος Τύπος” σημειώνεται ότι από το φθινόπωρο του τρέχοντος έτους έως και τις αρχές του 2027 θα επέλθουν οι ακόλουθες αλλαγές στη φορολογία της κατοχής ακινήτων, των μεταβιβάσεων ακινήτων και των εισοδημάτων από ακίνητα:

1. Κατάργηση του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε περισσότερους από 13.500 οικισμούς της χώρας: Από το 2027 απαλλάσσονται πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ τα δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Ειδικά για την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας, την Περιφερειακή Ενότητα Εβρου και τους δήμους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Περιφέρειας Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας, το όριο πληθυσμού για την εφαρμογή της απαλλαγής αυτής ορίζεται σε 1.700 κατοίκους. Δικαιούχοι της συγκεκριμένης φοροαπαλλαγής είναι φυσικά πρόσωπα, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας, των οποίων οι κύριες κατοικίες -όπως έχουν αναγραφεί στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2025- βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς. H απαλλαγή αυτή θα ισχύσει για τουλάχιστον 1.000.000 φορολογουμένους που διαμένουν μόνιμα σε περισσότερους από 13.500 οικισμούς της χώρας. Εξαιρούνται από το πεδίο εφαρμογής της απαλλαγής οι κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.

2. Ευνοϊκή ρύθμιση για τις διορθώσεις των τετραγωνικών μέτρων που θα δηλωθούν από τη στιγμή της εφαρμογής του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2027: Με την έναρξη της λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), η οποία τοποθετείται πλέον χρονικά από τον Οκτώβριο του 2026 για το σύνολο των ακινήτων της χώρας, θα παρέχεται η δυνατότητα δήλωσης των πραγματικών επιφανειών των ακινήτων χωρίς αναδρομικές χρεώσεις πενταετίας στον ΕΝΦΙΑ και χωρίς πρόστιμα ανακρίβειας και τόκους εκπρόθεσμης καταβολής, καθώς και η δυνατότητα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ από το 2027 και μετά με βάση τυχόν λιγότερα τ.μ. που εμφανίζονται στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου σε σύγκριση με τα τ.μ. που εμφανίζονται στη δήλωση του Κτηματολογίου.

3. Υποχρεωτική καταβολή ενοικίων μέσω τραπεζών σε λογαριασμούς που πρέπει να έχουν δηλωθεί στο ΜΙΔΑ: Από την 1η Οκτωβρίου 2026, σε κάθε περίπτωση εκμίσθωσης ή υπεκμίσθωσης ακινήτου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο η εξόφληση του ενοικίου θα πρέπει να πραγματοποιείται υποχρεωτικά σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη (εκμισθωτή). Ο λογαριασμός αυτός θα πρέπει να γνωστοποιείται στην ΑΑΔΕ μέσω της πλατφόρμας του ΜΙΔΑ από τον ιδιοκτήτη.

Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος κατά τα οριζόμενα στην προηγούμενη παράγραφο δεν θα εκπίπτουν οι δαπάνες για το εισόδημα που αποκτά ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής), δηλαδή δεν θα αναγνωρίζεται για έκπτωση (δεν θα αφαιρείται) από τα εισπραχθέντα και φορολογητέα ενοίκια το 5% του συνολικού ποσού τους ως ετήσια δαπάνη επισκευής, συντήρησης και ανακαίνισης του ακινήτου ή για άλλες λειτουργικές ανάγκες του ακινήτου. Επιπλέον, ο ενοικιαστής θα χάνει δικαιώματα είσπραξης κοινωνικών επιδομάτων και παροχών, όπως η επιδότηση και η επιστροφή ενοικίου.

4. Στο ΜΙΔΑ υποχρεωτικά όλες οι δηλώσεις μισθώσεων και δωρεάν παραχώρησης ακινήτων, υπό τη δαμόκλειο σπάθη προστίμων από 100 έως και 1.000 ευρώ: Από τη στιγμή που θα λειτουργεί το ΜΙΔΑ, θα υπάρχει υποχρέωση δήλωσης στο Μητρώο αυτό όλων των νέων μισθώσεων από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές εντός τριών μηνών από την έναρξή τους. Επιπλέον, στο ΜΙΔΑ θα πρέπει να δηλώνεται εντός τριών μηνών από την έναρξή της και κάθε δωρεάν παραχώρηση ακινήτου σε τέκνα, γονείς, λοιπούς συγγενείς ή φίλους.

Ειδικά για τους εκμισθωτές και ενοικιαστές αγροτικής γης, η προθεσμία για τη δήλωση κάθε μίσθωσης ορίζεται σε δύο μήνες από την έναρξή της. Σε κάθε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης θα επιβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ, ενώ σε κάθε περίπτωση ανακριβούς δήλωσης μίσθωσης με στόχο την παράνομη είσπραξη επιδομάτων ή επιδοτήσεων (από αγρότες, κτηνοτρόφους κ.λπ.) θα επιβάλλεται πρόστιμο 1.000 ευρώ. Αν η ανακριβής δήλωση μίσθωσης δεν χρησιμοποιηθεί από τον ενοικιαστή για παράνομη είσπραξη επιδόματος ή επιδότησης, το πρόστιμο θα περιορίζεται στα 100 ευρώ.

Τα πρόστιμα για μη δήλωση ή ανακριβή δήλωση μίσθωσης θα βαρύνουν, σε κάθε περίπτωση, τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή, ενώ τα αντίστοιχα πρόστιμα για την περίπτωση της δωρεάν παραχώρησης θα βαρύνουν και τον ιδιοκτήτη και τον χρήστη του ακινήτου.

5. Παράταση της αναστολής της επιβολής του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων: Η έναρξη ισχύος των διατάξεων για την επιβολή φόρου 15% στην υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης θα αναβληθεί για ένα ή δύο ακόμη έτη. Με βάση την ισχύουσα αυτήν τη στιγμή νομοθεσία, οι διατάξεις του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) που προβλέπουν την επιβολή φόρου 15% επί της θετικής διαφοράς (επί της υπεραξίας) που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε, έχουν ανασταλεί μέχρι τις 31-12-2026, δηλαδή θα τεθούν σε ισχύ από την 1η-1-2027. Με νεότερη διάταξη που προτίθεται να καταθέσει στη Βουλή η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και αναμένεται να ψηφίσει η πλειοψηφία της Βουλής, η αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα παραταθεί για άλλο ένα ακόμη έτος ή για άλλα δύο έτη. Ως εκ τούτου, οι τιμές πώλησης των ακινήτων δεν θα επηρεαστούν ανοδικά από την επιβολή αυτού του φόρου.

Παράταση αναστολής της επιβολής ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων οικοδομών

6. Σήμερα, όλα τα κτίσματα τα οποία έχουν άδειες ανέγερσης από την 1η-1-2006 και μετά αλλά βρίσκονται ακόμη στα χέρια των οικοδομικών εταιριών που τα κατασκεύασαν ή τα αποπεράτωσαν δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% επί των αντικειμενικών τιμών τους τη στιγμή κατά την οποία μεταβιβάζονται για πρώτη φορά για χρήση, εφόσον οι κατασκευαστές έχουν υποβάλει αιτήσεις αναστολής της επιβολής ΦΠΑ. Τα ακίνητα αυτά επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% επί των αντικειμενικών αξιών τους ή επί των πραγματικών τιμών πώλησης, όπως ακριβώς και τα παλαιά κτίσματα όταν μεταβιβάζονται για δεύτερη, τρίτη, τέταρτη φορά κ.ο.κ. Η διάταξη αυτή έχει ισχύ μέχρι 31-12-2026. Με νεότερη διάταξη που θα ψηφιστεί εντός του φθινοπώρου, η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για ένα ή δύο ακόμη χρόνια, δηλαδή και για τις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που θα πραγματοποιηθούν μέχρι 31-12-2027 ή μέχρι 31-12-2028. Και οι μεταβιβάσεις αυτές θα επιβαρύνονται με φόρο 3% επί των αντικειμενικών αξιών ή των πραγματικών αγοραίων τιμών των ακινήτων.

Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ δεν επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίας, οπότε η ρύθμιση αυτή δεν αφορά αυτές τις μεταβιβάσεις.

Φοροκίνητρα για την επιστροφή σπιτιών στην αγορά

7. Παράταση μέχρι το τέλος του 2027 στη χρονική περίοδο ισχύος, αλλά και τροποποίηση των φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων που είναι κενά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα: Θα παραταθεί μέχρι και την 31η-12-2027 η χρονική ισχύς των φορολογικών κινήτρων για διάθεση κενών ή βραχυχρόνια εκμισθούμενων κατοικιών σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Παράλληλα εξετάζονται νέες τροποποιήσεις των σχετικών διατάξεων, προκειμένου τα κίνητρα να γίνουν ακόμη πιο ελκυστικά για τους ιδιοκτήτες και να αυξηθεί περαιτέρω και σε μεγάλο ποσοστό ο αριθμός των ιδιοκτητών που θα διαθέσουν κενά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα ακίνητά τους σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Οι διατάξεις όπως έχουν διαμορφωθεί μέχρι σήμερα προβλέπουν τα εξής:

α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες έπειτα από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας, δεν φορολογείται το εισόδημα του ιδιοκτήτη που προέρχεται από τα ενοίκια της μίσθωσης αυτής, εφόσον:

-Η κατοικία έχει εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα, προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του ενοικιαστή πέραν των δύο.

-Το εισόδημα από τα ενοίκια προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2027.

-Η εκμισθούμενη κατοικία:

i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή

ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.

-Ο ιδιοκτήτης δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

β) Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περίπτωσης α’ ή σύμφωνα με την παρακάτω περίπτωση δ’.

γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περίπτωσης α’, μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημόσιου τομέα:

◊ Σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης.

◊ Σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης.

◊ Σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

8. Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων: Οι αλλαγές θα έχουν, αρχικά, τη μορφή της αύξησης των αντικειμενικών τιμών στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Σε δεύτερη φάση, προβλέπεται να γίνει αντικατάσταση των αντικειμενικών τιμών από τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, οι οποίες θα προσδιορίζονται πλέον ανά τακτά διαστήματα βάσει πληροφοριών που θα συλλέγονται από την ΑΑΔΕ μέσω του ΜΙΔΑ και μέσω άλλων πηγών από δημόσιο και ιδιωτικό τομέα.

9. Μειώσεις στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ και αλλαγές στις κλίμακες υπολογισμού του φόρου: Παράλληλα με τις αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές τιμές και προκειμένου να αντισταθμιστούν οι αυξήσεις φορολογικών επιβαρύνσεων που θα προκληθούν, θα τροποποιηθούν οι κλίμακες και οι συντελεστές υπολογισμού τους κατά τέτοιο τρόπο ώστε να προκύπτουν εν τέλει μηδενικές μεταβολές ή μειώσεις επιβαρύνσεων για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών.

Νέα μείωση στον φόρο ενοικίων

10. Εξετάζεται να τεθεί σε ισχύ από το φορολογικό έτος 2027 η μείωση του φόρου εισοδήματος και για τα ετήσια ποσά μισθωμάτων κάτω των 12.000 ευρώ. Μετά τη νομοθέτηση της μείωσης του συντελεστή φόρου 35% στο 25% για τα ετήσια εισοδήματα από ενοίκια που υπερβαίνουν τις 12.000 ευρώ και φθάνουν μέχρι τις 24.000 ευρώ, η οποία τέθηκε σε ισχύ από το φορολογικό έτος 2026, η κυβέρνηση φέρεται αποφασισμένη να προωθήσει νέα ρύθμιση με την οποία θα μειώνονται οι φορολογικές επιβαρύνσεις για όλους τους φορολογουμένους που αποκτούν εισοδήματα από ενοίκια, δηλαδή και γι’ αυτούς που εισπράττουν ενοίκια τα οποία δεν υπερβαίνουν τις 12.000 ευρώ σε ετήσια βάση.

“Ελεύθερος Τύπος”