Ακίνητα: νέες τιμές ζώνης για 1.233 περιοχές σε όλη τη χώρα, εν μέσω lock down

Της Ντίνας Καράτζιου/

Καθορίστηκαν από το υπουργείο Οικονομικών τα κριτήρια, με τα οποία θα υπολογιστούν  οι τιμές ζώνης των ακινήτων για 1.233 περιοχές σε όλη τη χώρα και οι εκτιμητές καλούνται να πιάσουν δουλειά εν μέσω lock down.

Εν μέσω καραντίνας είναι αβέβαιο εάν θα εκπληρωθεί ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, μέσα στο 2021.

Οι συνέπειες της πανδημίας και το δεύτερο γενικευμένο lock down,  σε συνδυασμό με το γεγονός ότι για 1233 περιοχές δεν έχουν παραδοθεί εκτιμήσεις για τις τιμές ζώνης, δημιουργεί ασφυκτικές συνθήκες.

Οι εκτιμητές με νέα κριτήρια καλούνται να αντιμετωπίσουν τις μεγάλες αποκλίσεις,  που υπάρχουν μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών.  Με βάση τις νέες τιμές ζώνης,   θα υπολογιστούν στη συνέχεια οι αντικειμενικές τιμές όσο και ο ΕΝΦΙΑ.

Ορφανές περιοχές

Όσον αφορά για το πως προέκυψαν οι 1233 ορφανές περιοχές, διαπιστώθηκε, κατόπιν σχετικού ελέγχου που πραγματοποίησε το υπουργείο Οικονομικών, ότι στις εισηγήσεις με τις τιμές των ακινήτων που είχαν καταθέσει οι ιδιώτες εκτιμητές ότι δεν υπήρχαν τιμές για 1.233 περιοχές σε όλη τη χώρα.

Κατόπιν τούτου, με απόφαση του Υπουργού κ. Χρήστου Σταϊκούρα, δείτε εδώ πραγματοποιήθηκε συμπληρωματική ανάθεση σε πιστοποιημένους εκτιμητές για τις μη εκτιμηθείσες περιοχές, οι οποίες αφορούν διάφορες περιοχές σε όλη την επικράτεια. Πολλές εκ των οποίων βρίσκονται στην Αττική,  Νέα Φιλαδέλφεια, Βάρη, Νέα Μάκρη, Λυκόβρυση, Παλαιό Φάληρο, Βουλιαγμένη, 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας), τη Θεσσαλονίκη, τη Δράμα , την Καβάλα, την Πελοπόννησο (Αχαΐα, Αρκαδία), την Κρήτη, (περιοχές Ρεθύμνου, Ηρακλείου), όπως επίσης και σε επιμέρους περιοχές της Κρήτης, της Ρόδου, της Κεφαλονιάς, και άλλων νησιών.

Τα ακίνητα αναφοράς για τον προσδιορισμό των τιμών ζώνης

Στη σχετική υπουργική απόφαση καταγράφονται δύο ακίνητα (διαμέρισμα και οικόπεδο) που αποτελούν τα ακίνητα αναφοράς, τα οποία χρησιμοποιούνται στην αναζήτηση συγκριτικών στοιχείων από τους εκτιμητές για να διαμορφώσουν τις εισηγήσεις τους.

Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στην Υ.Α, προς διευκόλυνση του έργου των εκτιμητών στην ανα­ζήτηση συγκριτικών στοιχείων για την εισήγησή τους, παρατίθεται ενδεικτικά ακίνητο αναφοράς για ζώνη με κατοικίες συνήθη διαμερίσματα ή μονοκατοικίες, για την Τιμή Ζώνης και την αξία οικοπέδου αντίστοιχα:

Α) «Νεόδμητο πλήρως αποπερατωμένο διαμέρισμα 1ου ορόφου καθαρής επιφάνειας 80-100 τ.μ. ή νεόδμη­τη πλήρως αποπερατωμένη κατοικία με συνολική κα­θαρή επιφάνεια κύριων χώρων 100-120 τ.μ. ανοιγμένη στον 1ο όροφο με τα ακόλουθα επιμέρους χαρακτηρι­στικά:

• Πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο ή σε κοινόχρηστο γε­νικά χώρο
• Συμβατικός τύπος κατασκευής (οπλισμένο σκυρόδε­μα με τοιχοποιία από οπτοπλινθοδομές)
• Καλή ποιότητα κατασκευής
• Άριστο βαθμό συντήρησης (νεόδμητο)
• Δίχως αποθηκευτικό χώρο και θέση στάθμευσης
• Σε οικοδομή με ανελκυστήρα και αυτόνομη θέρμανση
• Δίχως ιδιαίτερη θέα
• Σε συνήθη θέση της περιοχής
• Δίχως λοιπά χαρακτηριστικά αναφορικά με τον εξο­πλισμό».

Β) Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο στην εκάστοτε ζώνη, με την επιτρεπόμενη χρήση γης, σε συνήθη θέση, πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο και Συντελεστή Εμπορικό­τητας (Σ.Ε) ίσο με μονάδα (1,0

Η μεθοδολογία

1.Ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης, καθώς και των αξιών οικοπέδων, διενεργείται με βάση ενιαία, δια­φανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονι­κά άρτια μεθοδολογία. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακι­νήτων ακολουθούν, εκτός από την ελληνική νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά και διεθνή εκτιμητικά πρότυπα και παρέχουν

2.επαρκή εχέγγυα τήρησης των αρχών και των κριτηρίων που απορρέουν από αυτά, σύμφωνα με την υπ’ αρ. 19928/292/2013 απόφαση του Υπουργού Οικονο­μικών «Θέσπιση Κώδικα Δεοντολογίας Πιστοποιημένων Εκτιμητών» (Β’ 1147).

3.Οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν, την τιμή εκκίνησης και την αξία οικοπέ­δου ανά ζώνη. Στο παράρτημα Δ της παρούσας παρα­τίθενται οδηγίες για το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς κατοικίας και οικοπέδου.

4.Τα συγκριτικά στοιχεία πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφο­ρούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της υπό στοιχεία 8843 ΕΞ2020/24.01.2020 (Β’ 130) υπουργικής απόφασης. Κατά την εκτίμηση, δύνανται να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία, τα οποία προέρχονται από την επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών. Η αυτοψία στην περιο­χή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική. Οι εκτιμητές αποδίδουν στις εκτιμήσεις τους τις διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή.

5.Η μέθοδος που ακολουθείται από τους εκτιμητές επιλέγεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα δια­θέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς. Οι εκτιμητές δύναται να χρησιμοποιήσουν περισσότερες της μίας μεθόδους, προσδίδοντας συντε­λεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο.

6.Οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγμα­τοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρ­μογές. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.

Δυνατότητα άλλων μεθόδων

Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποι­ούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:

α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μι­σθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή από­δοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση. Η εν λόγω μέθοδος δύναται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης και της αξίας οικοπέδου.

β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστα­σης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαρα γωγής/αντικατάστασής του. Η εν λόγω μέθοδος δύνα­ται να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της τιμής εκκίνησης.

γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξι­οποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορι­σμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολο­γισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση.