Δέκα συν δύο «παγίδες» από μεταβολές ακίνητης περιουσίας

Από τον αυστηρό έλεγχο της ΑΑΔΕ θα περάσουν όλες οι μεταβολές της ακίνητης περιουσίας, καθώς ο νέος ΕΝΦΙΑ που είναι προ των πυλών θα υπολογιστεί με βάση την ακίνητη περιουσία που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες από 1^η Ιανουαρίου 2022.  Ποιες είναι οι δέκα συν 2 παγίδες που πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι που θα προχωρήσουν σε  μεταβολές της ακίνητης  περιουσίας τους.

Οι διορθώσεις στο Ε9 κρίνονται υποχρεωτικές για τους φορολογούμενους που κατά το 2021 προέβησαν σε μεταβιβάσεις ακινήτων η  προχώρησαν σε τακτοποιήσεις  αυθαιρέτων. Από την 1η Ιανουαρίου 2019 και εφεξής, όσοι φορολογούμενοι έχουν μεταβολές στην ακίνητη περιουσία τους (σύσταση, απόκτηση κ.λπ.), οι φορολογούμενοι υποχρεούνται να τις δηλώνουν, υποβάλλοντας τη δήλωση Ε9 μέχρι την 31η Μαΐου του επόμενου έτους από την ημέρα της μεταβολής. Αντιστοίχως οι μεταβολές που έγιναν το 2021 στην περιουσιακή κατάσταση των φορολογουμένων δηλώνονται, στην ηλεκτρονική πύλη της ΑΑΔΕ έως το τέλος Μαΐου 2022. Σημειώνεται, ότι η ΑΑΔΕ έχει θέσει σε λειτουργία την υποβολή δηλώσεων έτους 2023 (μεταβολές από 1/1/2022).

Λεπτομερής έλεγχος

Με τον λεπτομερή έλεγχο μπορεί να εντοπιστούν παραλείψεις ή λάθη για παράδειγμα στο ποσοστό  συνιδιοκτησίας  ή την παράλειψη  δήλωσης ενός  ακινήτου ως ημιτελούς, το οποίο φορολογείται με έκπτωση 60%.  Μια μικρή διόρθωση στο Ε9 μπορεί να μειώσει το λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν  οι φορολογούμενοι την τρέχουσα χρονιά.. Για τον λόγο αυτό, όλες οι διορθώσεις είτε στα περιγραφικά στοιχεία είτε στα ποσοστά συνιδιοκτησίας και στα είδη των εμπράγματων δικαιωμάτων επί των ακινήτων θα περάσουν από το «κόσκινο» της ΑΑΔΕ προκειμένου να εντοπιστούν τυχόν «εσκεμμένες» διορθώσεις που μπορεί να αλλάξουν την εικόνα του ακινήτου και να αποφέρουν μικρότερο φόρο στα ταμεία του Δημοσίου.

Οι παγίδες

1. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου είδους εμπράγματου δικαιώματος, το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στον φορολογούμενο, εφόσον το έτος γέννησης επικαρπωτή για το συγκεκριμένο δικαίωμα είναι κενό.
2. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, λαμβάνεται ποσοστό συνιδιοκτησίας 100%.
3. Σε περίπτωση μη συμπλήρωσης του αριθμού ορόφου ή συμπλήρωσης ορόφου ακινήτου ως δώμα, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται ο συντελεστής που αντιστοιχεί στον έκτο όροφο.
4. Σε περίπτωση κατά την οποία το έτος γέννησης επικαρπωτή έχει συμπληρωθεί με διψήφιο αριθμό, αυτός θεωρείται ως η ηλικία του επικαρπωτή κατά το έτος υποβολής της δήλωσης στοιχείων ακινήτων. Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου έτους γέννησης επικαρπωτή, με εξαίρεση την προηγούμενη περίπτωση, λαμβάνεται το δυσμενέστερο για το φορολογούμενο έτος.
5. Σε περίπτωση εμπράγματου δικαιώματος με επικαρπωτή νομικό πρόσωπο, θα αποδίδεται η ισχύουσα τιμή για επικαρπία, ανεξάρτητα από το δηλωθέν έτος γέννησης επικαρπωτή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.
6. Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) του νομού για τον κύριο φόρο φυσικών και νομικών προσώπων και, κατά περίπτωση, η μεγαλύτερη ΑΒΑ ή Ειδική Βασική Αξία (ΕΒΑ) για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων. Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό και δήμο, λαμβάνεται κατά περίπτωση η μεγαλύτερη ΑΒΑ ή ΕΒΑ του δήμου για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων.
7. Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Τιμή Οικοπέδου (Τ.Ο.) αρχικό του νομού και εάν η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό και δήμο, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Τ.Ο. αρχικό του δήμου για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων.
8. Σε περίπτωση κατά την οποία έχει συμπληρωθεί η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων που βρίσκονται στο αγροτεμάχιο, αλλά δεν έχει συμπληρωθεί η κατηγορία του ακινήτου, θεωρείται ότι επί του αγροτεμαχίου βρίσκεται κατοικία.
9. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχουν συμπληρωθεί τα στοιχεία πρόσοψης του αγροτεμαχίου ή έχουν συμπληρωθεί λανθασμένα, για τον συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων θεωρείται ότι το γήπεδο έχει πρόσοψη σε εθνική ή επαρχιακή οδό.
10. Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχουν περισσότερες των μία ζώνες, με την ίδια χαμηλότερη τιμή, ως συντελεστής οικοπέδου (Σ Οικ.), συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), λαμβάνονται αυτοί από τον συνδυασμό των οποίων προκύπτει η μικρότερη φορολογητέα αξία οικοπέδου.
11. Σε περίπτωση οικισμών προϋφισταμένων του 1923 και οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, για τον υπολογισμό του Σ.Ο. τελ. ως επιφάνεια του κατά κανόνα άρτιου οικοπέδου λαμβάνεται η αναγραφόμενη στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.
12. Σε περίπτωση κατά την οποία οι χάρτες ΑΠΑΑ (Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων) -όπως ισχύουν βάσει των αποφάσεων του υπουργού Οικονομικών, που εκδίδονται κατ’ εξουσιοδότηση του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (Α’ 43)- δεν αποτυπώνουν για κάποιες περιοχές τα επιμέρους οικοδομικά τετράγωνα, προς διευκόλυνση των φορολογουμένων για τον εντοπισμό των ακινήτων τους αυτά συμπληρώνονται στο Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα (ΟΠΣ) Περιουσιολόγιο με βάση κάθε πρόσφορο μέσο.